АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-20625/2022

20 июля 2023 года

г. Оренбург

                                                        

Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 20 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи                Наяновой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Оренбург (ОГРНИП 304561026400075, ИНН 

<

***>) 

к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (с учетом уточнения).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности № б/н от 20.10.2022 сроком на один год, удостоверение адвоката; 

Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга – ФИО4, действующая на основании доверенности № 01-22/8 от 16.01.2023 сроком на три года, служебное удостоверении, диплом.

В судебном заседании присутствуют эксперты: ФИО5, паспорт, ФИО6, паспорт. 

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации»).

Отводов составу суда не заявлено.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения № 4, площадью 382,2 кв. м, этаж №1, местоположение объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0309007:524, в части пунктов 2.1 и 2.5, на следующих условиях:

- пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего договора составляет 7 083 333 руб. (семь миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля) (без учета НДС)».

- пункт 2.5. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 7 083 333 руб. (семь миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля) производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 7,5% годовых» (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 17.03.2023 (резолютивная часть от 14.03.2023) судом назначена судебная экспертиза по делу. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро «Навигатор» ФИО6 и ФИО5. 

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1)Соответствует ли Отчет № 321/15-01 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации;

2)В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить по состоянию на 12.09.2022 рыночную стоимость нежилого помещения № 4, площадью 382,2 кв. м, этаж №1, местоположение объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0309007:524.

Заключение эксперта № 007Э/233 от 14.04.2023, выполненное экспертами общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро «Навигатор» ФИО6 и ФИО5 представлено в материалы дела.

18.05.2023 от истца поступило уточнение исковых требований, согласно которым предприниматель просил урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2 и Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения № 4, площадью 382,2 кв. м, этаж №1, местоположение объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0309007:524, в части пунктов 2.1 и 2.5, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

-пункт 2.1 договора, изложить в следующей редакции: Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 7 083 333 (семь миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три) рубля 00 копеек без учета НДС

-пункт 2.5 договора, изложить в следующей редакции: В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона №159 -ФЗ на сумму денежных средств в размере 7 083 333 (семь миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три) рубля 00 копеек производится начисление процентов , исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 7,5% годовых».

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Как следует из постановлений Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П и от 26.05.2011 № 10-П, предусмотренное частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание иска также вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 24.07.2012 № 5761/12 по делу №А40-152307/10-69-1196 также указано, что частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет истцу исключительное право путем подачи ходатайства изменить предмет или основание иска.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные истцом уточнения исковых требований не противоречат положениям части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем принимаются судом.

Представитель истца поддержал исковые требования, просил урегулировать спор и изложить спорные пункты договора с учетом уточнения исковых требований.  

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, указанным в отзыве.

В судебном заседании заслушаны пояснения экспертов ФИО5, ФИО6, по представленному экспертному заключению.

Суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

МП ФИО2 является арендатором, по договору аренды № 3-978а-13376 от 17.08.2019, нежилого помещения № 4, площадью 382,2 кв. м, этаж № 1, местоположение объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0309007:524.

12.09.2022 ИП ФИО2 было подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга был подготовлен проект договора купли-продажи арендованных помещений 

Согласно пункту 2.1 договора, цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 14 353 800 руб. 00 коп. без учета НДС в соответствии с письменным отчетом общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 10.10.2022 №321/15-01.

Согласно пункту 2.5 договора, в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 14 353 800 руб. 00 коп. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 7,5% годовых

ИП ФИО2 07.12.2022 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи (л.д. 18-20), в связи с тем, что в соответствии с письменным отчетом общества с ограниченной ответственностью «НАВИКОМ» об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 5.12.2022 № 490/22, цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 5 827 руб. 00 коп. без учета НДС.

19.12.2022 ИП ФИО2 был получен ответ, согласно которому Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга отклонил разногласия к проекту договора купли-продажи, ссылаясь на результаты независимой оценки (л.д. 22-23).

Не получив согласие продавца на предложенную покупателем цену, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом. 

От предложения заключить договор купли-продажи истец не отказывался; получив предложение, истец не согласился с выкупной ценой спорного имущества и направил протокол разногласий к договору купли-продажи. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявленный иск следует квалифицировать также в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в том числе, в специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.

Исходя из названного, иск правомерно заявлен в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в  порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» путем урегулирования преддоговорного спора.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки соответствия отчета № 321/15-01 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, а также определения рыночной стоимости нежилого помещения № 4, площадью 382,2 кв. м, этаж №1, местоположение объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0309007:524 по состоянию на 12.09.2022 без учета налога на добавленную стоимость, в случае выявления несоответствия названного ответа требованиям действующего законодательства, повлиявшим на определение рыночной стоимости нежилого помещения. 

В заключении № 007Э/23 от 14.04.2023 (т.2, л.д.79-149) эксперты пришли к следующим выводам:

- отчет № 321/15-01 «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки» (Помещение, назначение: нежилое, наименование: помещение № 4, номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж № 1, площадь 382,2, местоположение: 

<

...> д. №; 153, пом. № 4, кадастровый номер: 56:44:0309007:524), составленный 10.10.2022 оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ОГРН 

<

***>) ФИО7, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации. Выявленные несоответствия повлияли на величину определенной в нем рыночной стоимости».

-рыночная стоимость объекта недвижимости «Помещение № 4, назначение: нежилое, площадь 382,2 кв. м, этаж № 1, адрес (местоположение): 

<

...> д № 153, пом №4; кадастровый номер: 56:44:0309007:524» по состоянию на 12.09.2022 составляла:

-с учетом НДС: 8 500 000 руб.

-без учета НДС: 7 083 333 руб.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. 

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. 

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судом не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности. 

Представленное в дело экспертное заключение № 007Э/23 от 14.04.2023 соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, обязательным для применения федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам, в связи с чем, признается достоверным доказательством. 

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела не представлено. 

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы исследования привели к неправильным выводам, также не имеется. 

Результаты судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспорены. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, а также учитывая экспертное заключение № 007Э/23 от 14.04.2023, изготовленные по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в отчете № 321/15-01 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи, и предложенная ответчиком выкупная стоимость завышена. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, учитывая заключение эксперта № 007Э/23 от 14.04.2023, изготовленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта № 007Э/23 от 14.04.2023 величина стоимости объекта оценки соответствует рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Кроме того, в судебном заседании от 18.07.2023 суд подробно заслушал пояснения экспертов, стороны задали интересующие вопросы по экспертному заключению и проведенному исследованию.

Ответчик поставил на обсуждение следующие вопросы, пояснения на которые последовали в судебном заседании, а именно: «В связи с чем в отношении объекта исследования и аналогов 2 и 5 применены различные корректировочные коэффициенты территориальной зоны несмотря, что они находятся в зоне крупных проспектов.       В связи с чем в отношении объекта исследования и всех остальных аналогов применены различные корректировочные коэффициенты территориальной зоны несмотря, что они все находятся в кварталах застройки до 90-х годов, средней этажной застройки (5-10 этажей)».

Эксперты пояснили, что ответчиком не учтено, что город, прежде всего – это населенный пункт, основной характеристикой которого является наличие жилой застройки. При этом в 1960¬1980 годы во многих районах Оренбурга, как и в большинстве городов СССР, велось массовое строительство типового жилья – кирпичных и панельных пяти- и девятиэтажек (в т.ч. на месте пустырей и снесенных зданий). Именно поэтому, как справедливо указывает составитель вопросов, в зоне расположения объекта исследования и всех аналогов имеется типовая советская среднеэтажная жилая застройка.

На стр. 56 «Справочника оценщика недвижимости – 2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия октябрь 2021 (обновлено февраль 2022)», примененного в заключении, приведена сама концепция зонирования территорий:

В качестве признаков, по которым может быть осуществлена классификация территорий города, используется совокупность факторов, определяющих функциональный профиль соответствующей территории. При этом решающую роль играют различные сочетания промышленно-производственных, организационно-культурных, транспортных. оздоровительных, научно-производственных и некоторых других функций. Эти факторы оказывают наибольшее значение на цены недвижимости территории Поэтому основу для формирования ценовых зон составляет сходство территории по функциональному профилю. Таким образом, при зонировании районов города необходимо принимать во внимание функциональный профиль – основную (преобладающую) функциональную характеристику территории.

Таким образом, при зонировании районов города необходимо принимать во внимание функциональный профиль – основную (преобладающую) функциональную характеристику территории.

Типовые зоны в пределах города

Код

Культурный и исторический центр

Самый дорогой район: может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города

I

Центры административных районов города, зоны точечной застройки

Территории бизнес-центров и крупных торговых центров

II

Спальные микрорайоны современной высотной застройки, жилые кварталы

Кварталы застройки после 90-х годов современными высокоэтажными зданиями 

III

Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки

Кварталы застройки до 90х годов среднеэтажными зданиями (5-10 этажей)

IV

Окраины городов, промзоны

Окраины городов, районы вокруг крупных промпредприятий. промзоны. территории старой застройки

V

Районы крупных автомагистралей города

Территории автомагистралей шоссе крупных проспектов и улиц, а также близлежащие к ним земли с находящимися на них постройками (1-2 ряда здании/сооружений в стороны от магистрали).

VI

Согласно рисунку 1 на стр. 15 заключения, объект исследования расположен на первой линии проспекта Братьев Коростелевых – крупной транспортной артерии, соединяющей центр города с трассой М-5 «Урал» (подъезд к городу Оренбург), имеющей большой автомобильный поток:

При этом район расположения объекта исследования, несмотря на наличие некоторого числа среднеэтажных домов (5-9 этажей), возведенных до 1990-х годов, не является спальным микрорайоном, о чем явно свидетельствуют данные вышеприведенного рисунка (район представлен преимущественно производственно-складскими и офисно-торговыми зданиями).

Именно поэтому в таблице 2.2.5.3-2 на стр. 33-34 заключения объекту исследования была обоснованно присвоена территориальная зона VI «Районы крупных автомагистралей города».

Согласно скриншоту объявления на стр. 54 заключения, аналог 2 (

<

...>), расположен внутри типичного спального района – так называемого «Степного поселка», представленного среднеэтажными домами (5-9 этажей), возведенными до 1990-х годов. Сам проспект Дзержинского не является крупной автомагистралью, а лишь соединяет между собой магистральную улицу Терешковой с небольшой улицей Просторная.

Именно поэтому аналогу 2 в таблице 2.2.5.3-2 на стр. 33-34 заключения обоснованно была присвоена территориальная зона IV «Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки».

Согласно скриншоту объявления на стр. 57 заключения, аналог 5 (

<

...>) также расположен внутри типичного спального района – квартала, ограниченного улицей Промышленная и проездом без названия (параллельно проспекту Победы). От самого проспекта Победы аналог 5 отдален – отделен парком им. Л.А. Гуськова, вышеуказанным проездом и небольшим сквером.

Именно поэтому аналогу 5 в таблице 2.2.5.3-2 на стр. 33-34 Заключения также обоснованно была присвоена зона местоположения IV «Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки».

Относительно вопроса ответчика «В связи с чем в отношении объекта исследования необоснованно указано на необходимость проведения капитального ремонта во всем помещении, без обоснования того, что в отношении объекта исследования нельзя применить состояние – типовой ремонт (отделка «стандарт»)», эксперты пояснили, что по результатам осмотра, проведенного 12.04.2023, экспертами было установлено, что капитального ремонта внутренней отделки требовали все без исключения комнаты исследуемого помещения. Даже в комнатах №№1-4,11-13 (по плану), которые на дату осмотра использовались в качестве офисно-торговых и подсобных помещений, требовалась замена основания и покрытия полов, замена деревянных оконных блоков и дверей, обновление штукатурного слоя стен, замена проводки электрической сети и приборов, приборов и трубопроводов систем водоснабжения, канализации и отопления. Более подробно обоснование необходимости проведения капитального ремонта приведено в заключении – описание дефектов указано на стр. 16, а на стр. 39-42 приведены подробные фотографии объекта исследования.

Цитируя стр. 16 заключения, ответчик, по всей видимости, подразумевает, что состояния отделки «стандарт» и «требует капитального ремонта» являются эквивалентными. Однако фраза «Данный класс ремонта относится к капитальному ремонту помещений» означает лишь то, что помещение, требующее капитального ремонта, будет иметь отделку класса «стандарт» только после проведения данного ремонта.

Таким образом, необходимость проведения вышеуказанных ремонтных работ во всем исследуемом помещении обусловила тот факт, что состояние отделки обоснованно определено в заключении как «требует капитального ремонта».

По вопросу «Почему в качестве объектов аналогов (3,4, 5, 6) взяты помещения со значительно меньшей площадью, ведь это привело к занижению рыночной стоимости объекта исследования в связи с применением заниженных корректировочных коэффициентов?» эксперт указал, что разброс площадей объекта исследования и аналогов составлял от 134 до 434 кв. м, а приведенная на стр. 32 заключения зависимость цены от площади позволяет эксперту использовать диапазон площадей аналогов до 1900 кв. м.

При этом довод о «занижении рыночной стоимости объекта исследования» не соответствует действительности – поправки вносились строго на математической основе, исходя из соотношения площадей объекта исследования и аналогов.

Кроме того, экспертами в соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» были выбраны только аналоги, наиболее сопоставимые с объектом исследования по ценообразующим факторам. Именно поэтому количество поправок, внесенных к каждому из аналогов на стр. 29-34 заключения, было незначительно – от 4 до 6 поправок (согласно таблице на стр. 34 заключения; среднее число поправок – 5) при сравнении по 12 ценообразующим параметрам.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных требований истца в полном объеме.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Согласно статье 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными определяется статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 6 000 руб., и не зависит от количества пунктов договора, переданных на рассмотрение суда. 

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и судебной экспертизы, назначенной определением суда от 17.03.2023, в размере 28 000 руб. в связи с удовлетворением исковых требований относятся на ответчика на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 304561026400075, ИНН 

<

***>) и Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения № 4, площадью 382,2 кв. м, этаж №1, местоположение объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0309007:524, в части пунктов 2.1 и 2.5, на следующих условиях:

Пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего договора составляет 7 083 333 руб. (семь миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля) (без учета НДС)».

Пункт 2.5. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 7 083 333 руб. (семь миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля) производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 7,5% годовых».

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и проведению судебной экспертизы в размере 28 000 руб. отнести на ответчика. 

Взыскать с Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304561026400075, ИНН 

<

***>) 34 000 руб. судебных расходов. 

Исполнительный лист выдать истцу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Оренбургской области в адрес экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро «Навигатор», денежные средства в размере 28 000 руб. в счет оплаты проведенной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                                      Н.С. Наянова