ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-14367/2016

3 октября 2018 года

г. Чита

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 октября 2018 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Басаева Д.В., Никифорюк Е.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз» на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 мая 2018 года по делу № А19-14367/2016 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 

<

...>) к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 

<

...>) о взыскании 280 017,31 рублей

(суд первой инстанции: Антонова С.Н.)

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

 

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК Российской Федерации), к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз» (далее – ООО «Союз», Общество, ответчик) о взыскании 280 017,31 рублей, в том числе: 160 455,18 рублей – задолженности в виде арендных платежей по договору аренды № 9907 от 4 февраля 2014 года за период с 4 февраля 2014 года по 13 августа 2015 года, 60 709,31 рублей – пени за просрочку арендной платы за период с 6 февраля 2014 года по 21 февраля 2017 года, 22 681,32 рублей – задолженности за пользование земельным участком за период 4 февраля 2014 года по 13 августа 2015 года, 5 940,62 рублей – пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 18 марта 2014 года по 21 февраля 2017 года, 14 384,43 рублей – штрафа за нарушение подпункта 2.3.4 договора аренды и 15 846,45 рублей – штрафа за нарушение подпункта 2.3.5 договора аренды.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 3 марта 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2017 года исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Комитета взыскано 258 128,69 рублей, в том числе: 160 455,18 рублей – арендная плата за пользование нежилым помещением, 60 709,31 рублей – неустойка за просрочку внесения арендной платы за пользование нежилым помещением, 4 041,53 рубль – арендная плата за пользование земельным участком, 2 691,79 рубль – неустойка за просрочку внесения арендной платы за земельный участок, 30 230,88 рублей – штраф; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 сентября 2017 года названные судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что судами не было учтено, что сдаваемое в аренду помещение находится в многоквартирном доме. При этом вопрос, касающийся статуса земельного участка, на котором расположено строение, судами не исследовался, полномочия истца по сдаче в аренду данного земельного участка не проверялось. С учетом изложенного Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа указал, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное и рассмотреть спор по существу с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц и представленных ими доказательств, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное разбирательство.

По результатам повторного рассмотрения дела решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 мая 2018 года заявленные исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Комитета взыскано 251 395,37 рублей, в том числе: 160 455,18 рублей – арендная плата за пользование нежилым помещением, 60 709,31 рублей – неустойка за просрочку внесения арендной платы за пользование помещением, 30 230,88 рублей – штраф за нарушение условий договора аренды. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО УК «Союз» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 7 721 рубль.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований, Общество обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, считает его незаконным и необоснованным. В частности, ООО «Союз» отмечает, что в расчете неустойки Комитетом необоснованно начислены пени начиная с 4 февраля 2014 года, то есть со дня заключения договора. Как указывает заявитель апелляционной жалобы, спорный договор аренды расторгнут с 14 августа 2015 года, соответственно начисление договорной неустойки после 14 августа 2015 года неправомерно и противоречит действующему законодательству.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Комитет выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения.

О времени и месте судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК Российской Федерации, что подтверждается, в том числе, телефонограммами от 30 июля 2018 года, отчетом о публикации 27 июля и 24 августа 2018 года на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» (www.arbitr.ru) определений о принятии апелляционной жалобы к производству и об отложении судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, заявив ходатайства о рассмотрении дела без участия своих представителей.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, выполнение им указаний суда кассационной инстанции, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 4 февраля 2014 года между Администрацией г. Иркутска (арендодатель) и ООО «Союз» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 9907 (т. 1, л.д. 17-29), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное владение нежилое помещение общей площадью 72,2 кв.м, этаж первый (номера на поэтажном плане 58-64), в соответствии с техническим паспортом от 16 сентября 2008 года, изготовленным МУП «БТИ г. Иркутска», назначение – нежилое, адрес: 

<

...>.

По передаточному акту от 4 февраля 2014 года (т. 1, л.д. 27) помещение, являющееся предметом договора, передано арендатору.

Предоставленное в аренду помещение, расположенное на первом этаже пятиэтажного здания, принадлежит муниципальному образованию г. Иркутск на праве собственности (регистрационная запись № 38-01/00-5/2003-726 от 3 сентября 2003 года).

Согласно пункту 1.3 договора аренды площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования, составляет 87,2 кв.м.

Срок действия договора установлен сторонами с 4 февраля 2014 года по 3 февраля 2024 года (пункт 1.4 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 7 апреля 2014 года  (номер регистрационной записи 38-38-01/067/2014-414).

В соответствии с подпунктом 2.3.3 договора арендатор обязан своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном разделом 3 договора аренды.

Подпунктом 2.3.4 договора установлена обязанность арендатора в месячный срок с момента заключения договора заключить договоры на все виды коммунального обслуживания с соответствующими специализированными организациями города и перечислять коммунальные платежи на счета данных организаций.

В силу подпункта 2.3.5 договора в случаях, если объект застрахован арендодателем, в месячный срок с момента подписания настоящего договора, либо в месячный срок с момента получения соответствующего уведомления арендатор обязался возместить последнему затраты по страхованию объекта. В случае, если объект арендодателем не застрахован, в месячный срок с момента подписания настоящего договора арендатор обязался заключить договор страхования объекта по его рыночной стоимости, указанной в пункте 1.9 настоящего договора.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что плата за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (приложение № 2 к настоящему договору).

На основании подпункта 3.1.1 договора арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее пятого числа текущего месяца. Если договор заключен после пятого числа месяца, первый платеж за аренду объекта должен быть перечислен не позднее трех дней с момента заключения настоящего договора.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, земельного платежа (подпункт 2.3.3) пунктом 4.2 договора установлена неустойка в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктами 2.3.4 и 2.3.5, пунктом 4.3 договора установлена неустойка в размере 10% от суммы годовой арендной платы.

Дополнительным соглашением № 1 от 14 августа 2015 года (т. 1, л.д. 30) наименование арендатора изменено на Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Союз», договор аренды расторгнут досрочно.

В соответствии с подписанным сторонами расчетом (приложение № 1 к дополнительному соглашению № 1 от 14 августа 2015 года, т. 1, л.д. 31) арендная плата в период с 4 февраля 2014 года по 14 августа 2015 года составила 83 781,14 рублей.

Плата за пользование земельным участком за период с 1 января 2015 года по 14 августа 2015 года в соответствии с подписанным сторонами расчетом (приложение № 2 к дополнительному соглашению № 1 от 14 августа 2015 года, т. 1, л.д. 32) составила 20 838,74 рублей.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом неоднократно направлялись ответчику предупреждения о необходимости оплаты соответствующих задолженностей, неустоек и штрафов, однако, такие обращения последним были оставлены без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на то, что ответчиком несвоевременно и не в полном размере внесены платежи по договору, имеется задолженность по арендной плате и земельному платежу, истец обратился в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями.

Суд апелляционной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных Комитетом исковых требований, ввиду следующего.

Как правильно установлено судом первой инстанции, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и соответствующими нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса, по общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

К обязательствам арендатора законом, в числе прочих, отнесена обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 Гражданского кодекса).

Ранее уже отмечалось, что согласно пункту 3.1 договора за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату, плату за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования.

В силу подпункта 3.1.1 договора арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее пятого числа текущего месяца.

В приложении № 1 (т. 1, л.д. 25) к договору аренды от 4 февраля 2014 года № 9907 (т. 1, л.д. 17-29) приведен расчет арендной платы на период с 4 февраля 2014 года по 3 февраля 2015 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора плата за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (приложение № 2 к настоящему договору).

В приложении № 2 (т. 1, л.д. 26) к договору аренды приведен расчет платы за пользование земельным участком за период с 4 февраля 2014 года по 31 декабря 2014 года.

В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушения ответчиком условий договора аренды нежилого помещения от 4 февраля 2014 года № 9907 в части своевременной оплаты арендной платы за пользование нежилым помещением и земельным участком, расположенным под объектом и необходимым для его использования (пункт 3.1, подпункт 3.1.1 и пункт 4.2 названного договора), а также условий о заключении договоров на все виды коммунального обслуживания с соответствующими специализированными организациями города (подпункт 2.3.4 договора), о страховании объекта (подпункт 2.3.5 договора) в месячный срок с момента заключения договора.

Согласно расчету истца размер задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением за период с 4 февраля 2014 года по 13 августа 2015 года составил 160 455,18 рублей.

Размер задолженности по плате за использование земли за период с 4 февраля 2014 года по 13 августа 2015 года составил 22 681,32 рублей.

Надлежащим образом обоснованный контррасчет ответчиком не представлен.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы сторон и повторно проверив произведенный истцом расчет задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением, суд апелляционной инстанции признает такой расчет арифметически верным.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7), неустойка представляет собой меру гражданско-правовой ответственности.

Ранее уже отмечалось, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, земельного платежа (подпункт 2.3.3) пунктом 4.2 договора установлена неустойка в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

За ненадлежащее исполнение обязательств и несвоевременное внесение ответчиком арендной платы за пользование нежилым помещением в установленном договором порядке истец начислил ответчику неустойку в порядке, предусмотренном пунктом 4.2 договора аренды нежилого помещения от 4 февраля 2014 года № 9907, размер которой за период с 6 февраля 2014 года по 21 февраля 2017 года составил 60 709,31 рублей.

Расчет неустойки повторно проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным.

На основании изложенного следует признать, что суд первой инстанции, исходя из положений главы 34 Гражданского кодекса и условий договора аренды от 4 февраля 2014 года № 9907, пришел к правильному и обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением в размере 160 455,18 рублей, а также неустойки за просрочку внесения арендных платежей (в размере 60 709,31 рубль) за заявленные истцом периоды.

При этом требования истца о взыскании с ответчика задолженности по земельным платежам в размере 22 681,32 рубль и неустойки за просрочку их внесения в размере 5 940,62 рублей правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

В этой части выводы суда первой инстанции основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, соответствуют положениям Гражданского кодекса, Земельного кодекса и Жилищного кодекса, правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 марта 2012 года № 13966/11, и указаниям Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, содержащимся в постановлении от 12 сентября 2017 года по настоящему делу.

Ни Комитетом, которому отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности по земельным платежам и неустойки за просрочку их внесения, ни заявителем апелляционной жалобы такие выводы суда первой инстанции не оспариваются.

Суд апелляционной инстанции соглашается и с выводом суда первой инстанции о том, что подлежат удовлетворению требования Комитета о взыскании с Общества штрафные санкции за нарушение подпунктов 2.3.4 и 2.3.5 договора аренды в общем размере 30 230,88 рублей (14 384,43 рублей – штраф за нарушение подпункта 2.3.4 договора и 15 846,45 рублей – штраф за нарушение пункта 2.3.5 договора аренды).

Из материалов дела следует, что объект аренды не был застрахован арендодателем, поэтому арендатор должен был осуществить страхование объекта в срок не позднее 4 марта 2014 года.

Однако поскольку договор страхования № 817100771 был заключен арендатором с ОСАО «РЕСО-Гарантия» лишь 25 июня 2014 года (т. 1, л.д. 48-51), истец потребовал взыскания штрафа в размере, определенном пунктом 4.3 договора аренды от 4 февраля 2014 года № 9907.

Нарушен арендатором и подпункт 2.3.4 спорного договора, а именно: договоры на все виды коммунального обслуживания с соответствующими специализированными организациями города Иркутска в установленные сроки заключены не были.

Как следует из материалов дела, арендатор заключил договор холодного водоснабжения и водоотведения № 11072 только 8 июня 2015 года (т. 1, л.д. 38), договор на вывоз твердых бытовых отходов № С2015-282 – 1 марта 2015 года (т. 1, л.д. 39), договор энергоснабжения № 11370 – 22 сентября 2014 года (т. 1, л.д. 40).

В силу статьи 65 АПК Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае каких-либо доказательств, опровергающих названные доводы истца, ответчиком не представлено (обстоятельства, указанные Комитетом в обоснование названных требований, не опровергнуты надлежащими доказательствами).

Расчеты штрафов за нарушение подпунктов 2.3.4 и 2.3.5 договора аренды также проверены судом апелляционной инстанции и признаны верными, основания для снижения размера штрафных санкций (в том числе предусмотренные статьей 333 Гражданского кодекса) отсутствуют.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно взыскал предусмотренную договором неустойку за период после расторжения договора, основан на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

По общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 Гражданского кодекса).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения, сохраняют свое действие и после расторжения договора.

Аналогичные разъяснения применения положений пункта 4 статьи 329 Гражданского кодекса содержатся и в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Таким образом, расторжение спорного договора аренды не лишает истца возможности предъявить ответчику требование о взыскании неустойки.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределены судом первой инстанции с учетом требований статей 102 и 110 АПК Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (исходя из размера удовлетворенных исковых требований).

При этом каких-либо доводов относительно неправильного определения размера подлежащей взысканию в доход федерального бюджета государственной пошлины заявителем апелляционной жалобы не приведено, излишнего взыскания с Общества государственной пошлины судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что судом первой инстанции в полной мере выполнены указания Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, приведенные в постановлении от 12 сентября 2017 года по настоящему делу, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных процессуальным законом оснований для отмены или изменения правильного по существу спора решения.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 мая 2018 года по делу № А19-14367/2016, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 мая 2018 года по делу № А19-14367/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.

 

Председательствующий:                                                                Г.Г. Ячменёв

 

Судьи:                                                                                                          Д.В. Басаев

Е.О. Никифорюк