ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-5283/19

25 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Мытищи Московской области: не явились, извещены;от АО УК «Центр Эссет Менеджмент»: не явились, извещены;от ПАО «Мосэнерго»: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 21 мая 2019 года по делу № А41-5283/19, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по исковому заявлению Администрации городского округа Мытищи Московской области к АО УК «Центр Эссет Менеджмент», третье лицо: ПАО «Мосэнерго», о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу УК "Центр Эссет Менеджмент (далее - ответчик) о взыскании по договору аренды от 07.05.2018 N 948 задолженности по оплате арендной платы за период с 07.05.2018 по 31.12.2018 в сумме 479642,14 руб., и пени за период с 16.06.2018 по 15.12.2018 в размере 18564,38 руб., расторжении договора аренды от 07.05.2018 N 948, обязании передать земельный участок.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует публичное акционерное общество "Мосэнерго".

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 мая 2019 года по делу  №А41-5283/19 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей. 

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 30.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, правопреемником которой является Администрация городского округа Мытищи, (арендодатель) и ОАО "Мытищинская теплосеть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №9660.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 30.12.2014 N 9660 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 52544 кв. м, с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Пунктом 2.1 договора аренды от 30.12.2014 №9660 предусмотрено, что договор аренды заключен на срок с 01.01.2015 на 49 лет.

Размер арендной платы вносится ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора аренды от 30.12.2014 N 9660). В случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды от 30.12.2014 №9660).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП была внесена соответствующая регистрационная запись.

На основании договора уступки прав аренды на земельный участок от 31.03.2015, права и обязанности арендатора были переданы ООО "Гефест".

В соответствии с договором об уступке прав аренды земельного участка от 15.12.2015 права и обязанности арендатора были переданы ООО "Инжтех", которое в свою очередь в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей арендатора на земельном участке от 28.02.2017, права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.12.2014 N 9660 передало АО УК "Центр Эссет Менеджмент".

Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102308:139, являющийся предметом договора аренды от 07.05.2018 N 948, был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53728.

Как следует из расчетов, представленных истцом, у ответчика за период с 07.05.2018 по 31.12.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 479 642,14 руб., на которую истцом были начислены пени за период с 16.06.2018 по 15.12.2018 в размере 18 564,38 руб.

Поскольку в добровольном порядке указанная задолженность ответчиком не оплачена, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что ответчик в спорный период был лишен возможности пользоваться спорным земельным участком, так как на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие третьему лицу.

Обжалуя решение суда, истец указывает, что ответчик не представил надлежащих доказательств невозможности использования земельного участка.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 14.12.2018 по делу №А41-57496/18 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 располагаются объекты недвижимого имущества, а именно производственная база, инвентарный номер 440/0690-(301Б-304Б; 301В; 301Д), состоящая из следующих объектов:

- здания мастерских электромонтажных установок с административно-бытовыми помещениями, общей площадью 551,8 кв. м, лит. Б;

- здания стоянки на три автомобиля, общей площадью 193,9 кв. м, лит. Б;

- здания склада готовой продукции, общая площадь 124,6 кв. м, лит. Б;

- здания ремонтной мастерской, общей площадью 106,1 кв. м, лит. Б;

- ограждения территории базы, протяженностью 146,5 м, лит. В;

- бетонной площадки и подъездной дороги.

Указанная производственная база принадлежит на праве собственности АО "Мосэнерго", о чем 29.04.2002 в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Поскольку ПАО "Мосэнерго" является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, который относится к государственной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), именно ПАО "Мосэнерго" принадлежит исключительное право на приобретение этого участка в аренду.

В связи с изложенным, в рамках дела №А41-57496/18 судами был сделан вывод о том, что договор аренды земельного участка от 31.12.2014 N 9660 в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 был разделен на 4 земельных участка с кадастровыми номерами: 50:12:0102308:137, 50:12:0102308:138, 50:12:0102308:139, 50:12:0000000:57008.

Между Администрацией городского округа Мытищи Московской области (арендодатель) и АО УК «Центр Эссет Менеджмент» (арендатор) без проведения торгов заключен договор от 07.05.2018 N 948 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102308:139, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Как установлено судебными актами по делу №А41-57496/18, указанный земельный участок огорожен забором, используется ПАО "Мосэнерго", доступ на него невозможен не иначе, чем с согласия третьего лица, через КПП.

Статьей 65 Земельного кодекса установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок не мог быть передан арендатору свободным от прав третьих лиц для указанных в договоре целей.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 21 мая 2019 года по делу           №А41-5283/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

 

Судьи

С.В. Боровикова

 В.Н. Семушкина