АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-41772/2016

г. Краснодар

19 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие истца – администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОРГН 1022302934367), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр культурного и природного наследия» (ИНН 2319029544, ОГРН 1022302834784), третьих лиц – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Сушенцева Константина Николаевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попова А.А.) по делу № А32-41772/2016, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Научно-исследовательский центр культурного и природного наследия» (далее – общество) со следующими требованиями:

– взыскать с ответчика 185 366 рублей 37 копеек платы за пользование земельным участком площадью 1580 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304006:53, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 2, за период с 01.07.2010 по 30.09.2016 и 11 651 рубль 94 копейки неустойки;

– признать договор аренды от 15.03.2004 № 4900003037 недействительной (ничтожной) сделкой;

– погасить регистрационную запись от 26.03.2004 № 23-01/19-23/2004-181 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:53 договором от 15.03.2004 № 4900003073; 

– истребовать из незаконного владения земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:53 путем освобождения его от объектов недвижимого имущества и иных объектов; 

– возложить на общество обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:53 в первоначальном состоянии.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) и Сушенцев К.Н.

Решением от 31.08.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 16.11.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой природной территории федерального значения, на момент заключения договора аренды относился к федеральной собственности, поэтому администрация не обладала полномочиями по распоряжению им (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Вместе с тем, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска в данной части ввиду пропуска истцом срока исковой давности, о котором заявило общество. В настоящее время на спорном участке находится объект недвижимости, право общей долевой собственности на который зарегистрировано за обществом и Сушенцевым К.Н. на основании решения суда; истец не может быть признан лицом, интересы которого будут восстановлены корректировкой реестра. Отказывая в удовлетворении иска в части признания отсутствующим обременения в виде договора аренды, суды исходили из того, что данное требование может быть удовлетворено, если истец является владеющим собственником недвижимости, однако на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности. Требование о возврате земельного участка без решения судьбы находящегося на нем объекта недвижимости невозможно. Ничтожность договора аренды не освобождает общество от обязанности вносить плату за фактическое использование земельного участка. Однако основания для взыскания платы отсутствуют, поскольку у ответчика имеется переплата. Основанное на ничтожном договоре требование о взыскании пени удовлетворению не подлежит.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить иск. По мнению подателя жалобы, администрация в момент заключения договора аренды не обладала полномочиями по распоряжению спорным участком. Право муниципального образования на земельный участок может быть защищено только посредством иска о признании обременения в виде аренды отсутствующим. Общество пользовалось земельным участком в спорный период без внесения платы. Сумма пени подлежит взысканию ввиду несвоевременного внесения обществом платы за пользование земельным участком.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 15.03.2004 № 4900003073 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1580 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304006:0053, занимаемый летним кинотеатром с правом реконструкции под оздоровительный центр на 30 мест по ул. Шоссейной, 2 в Хостинском районе г. Сочи. Участок расположен в зоне санаторно-курортных учреждений и гостиниц по генеральному плану г. Сочи и второй зоне горно-санитарной охраны курорта. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации и действует до 01.09.2052 (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне Х х 1,580 х 1,3.

Согласно приложению № 1 сумма платежей на момент заключения договора (по ставкам 2004 года) составляет 105 067 рублей и подлежит индексации. В последующем, заключено дополнительное соглашение от 29.02.2008, согласно которому размер арендной платы составил 266 198 рублей 40 копеек.

Право муниципальной собственности на спорный земельный участок зарегистрировано 07.05.2009 № 23-23-19/031/2009-383.

Администрация, полагая, что общество уклоняется от внесения платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0304006:0053, а договор аренды земельного участка от 15.03.2004 № 4900003073 является недействительной (ничтожной) сделкой, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Статьей 608 Гражданского кодекса закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» указано следующее. При подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд обязан определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

При разрешении спора суды установили, что земельный участок в период заключения договора аренды от 15.03.2004 № 4900003073 входил в состав особо охраняемой природной территории, поэтому сделали вывод о недействительности (ничтожности) данного договора (заключенного администрацией как арендодателем в отношении федерального имущества в отсутствие законных полномочий).

При рассмотрении спора в суде первой инстанции общество заявило о пропуске администрацией срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании ее недействительной (т. 1, л. д. 72 – 74).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, составляет три года (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании договора аренды от 15.03.2004 № 4900003073 недействительной (ничтожной) сделкой и последствий недействиетлности. Действия по фактическому исполнению договора начались с даты государственной регистрации – 26.03.2004. Не установив оснований для взыскания неосновательного обогащения (у ответчика имеется переплата за пользование земельным участком), суды отказали в иске в указанной части. Ничтожность договора аренды исключает возможность удовлетворения требования о взыскании пени.

В абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено следующее. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0053 передан во владение общества на основании арендной сделки, стороной которой является администрация. В соответствии с пунктом 34 постановления № 10/22 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В данном случае требование о признании обременения отсутствующим заявлено стороной договора аренды и фактически представляет собой иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по этому требованию. Исчисляемый с момента начала исполнения договора срок исковой давности по этому требованию истек, что является основанием для отказа в удовлетворении данного требования (пункт 1 статьи 181 и статьи 199 Гражданского кодекса).

Требование о возврате земельного участка с одновременным решением вопроса о судьбе расположенных на нем объектов иных лиц, обеспечивающее не только устранение недостоверной записи из реестра, но и восстановление владения переданным по сделке имуществом (пункты 81 и 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») в рамках настоящего дела истец не предъявлял.

Доводы кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах и направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 31.08.2017 и апелляционного постановления от 16.11.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 по делу № А32-41772/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                   Я.Е. Волков

Судьи										           В.А. Анциферов

										           А.И. Мещерин