АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

29 апреля 2019 года

 

Дело № А33-818/2019

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 апреля 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 29 апреля 2019 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по

заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Ачинск)

к управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Красноярск)

при участии в деле заинтересованного лица:

- общества с ограниченной ответственностью «Кван» (

<

...>)

о признании действий незаконными,

в присутствии в предварительном судебном заседании:

от заявителя:  ФИО2, представителя по доверенности от 29.10.2018, личность удостоверена паспортом, ФИО3, представителя по доверенности от 22.10.2018, личность удостоверена паспортом

от органа, чей акт оспаривается: ФИО4, представителя по доверенности от 27.12.2018, личность удостоверена паспортом

от заинтересованного лица:  ФИО5, директора по приказу от 12.05.2016 №05, ФИО6, представителя по доверенности от 04.12.2018, личность удостоверена паспортом

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО7, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю  (далее – ответчик) о:

- признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, выразившихся в прекращении в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации сделки аренды (запись №24-24/002-241002/001/2016-3015/1) по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2016 г., заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Кван»;

- Обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации сделки аренды (запись № 24-24/002-241002/001/2016-3015/1) по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2016 г., заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Кван».

Определением от 18.01.2019 заявление оставлено судом без движения.

Заявление принято к производству суда. Определением от 24.01.2019 возбуждено производство по делу. Назначены предварительное и судебное заседания на 20.02.2019.

Определением от 20.02.2019 рассмотрение дела в предварительном судебном заседании  отложено судом на 08.04.2019 в целях представления дополнительных доказательств и с учетом отпуска судьи.

Возражений относительно возможности завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению спора в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции от лиц, участвующих в деле, не поступили. На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле, судом 08.04.2019 вынесено протокольное определение о завершении предварительного судебного заседания, окончании подготовки дела к судебному разбирательству и об открытии судебного заседания арбитражного суда первой инстанции.

Суд заслушал объяснения лиц, участвующих в деле, присутствующих в судебном заседании. Суд исследовал письменные материалы дела. Судом вынесено протокольное определение об отложении судебного разбирательства на  22 апреля 2019 года, с целью ознакомления судом с материалами дела А33-29987/2018.

В судебном заседании 22.04.2019  судом рассмотрено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Кван» о приобщении к материалам дела копии технического заключения о несоответствии требованиям пожарной безопасности, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Елена».

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Кван» ответил на вопросы суда по заявленному ходатайству.

Представитель заявителя возражал против приобщения технического заключения, поскольку данный документ не имеет отношения к существу спора по настоящему делу.

Представитель органа, чей акт оспаривается, оставил ходатайство на усмотрение суда.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Кван» о приобщении к материалам дела копии вышеуказанного технического заключения о несоответствии требованиям пожарной безопасности, поскольку данный документ не имеет отношения к существу рассматриваемого спора об оспаривании действий Управления Росреестра по Красноярскому краю.

Судом в судебном заседании исследованы материалы дела А33-29987/2018 оглашены доказательства представленные в указанное дело в подлиннике на предмет направления обществом с ограниченной ответственностью «Кван» заявителю уведомления об отказе от договора аренды, а также другие документы.

Представитель заявителя требования поддержал, просит суд удовлетворить заявление в полном объеме.

Орган, чей акт оспаривается, возражал против удовлетворения заявления, просит суд в удовлетворении заявления отказать, представил отзыв на иск, в котором указывает следующее:

- 12.12.2018 в КГБУ Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг обратилось ООО «Кван» с заявлением о внесении изменений в записи ЕГРН в связи с прекращением ограничения - аренды. В ходе проведения правовой экспертизы установлено, что ООО «Кван», являясь собственником нежилого здания по адресу: 

<

...>, передало в аренду ФИО1 нежилое помещение общей площадью 1311,4 кв.м. на срок по 28.02.2026 на основании договора аренды от 01.03.2016. На государственную регистрацию представлены предупреждение о выселении от 09.10.2018 (далее - Предупреждение), уведомление ООО «Кван» от 09.10.2018 об отказе от договора (далее - Уведомление).

Гражданский Кодекс РФ, закрепляя общее правило о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств, предусматривает из него исключение.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2)  в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Основания досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2). Таким образом, помимо предусмотренных статьей 619 ГК РФ оснований досрочного расторжения договором аренды, могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора  статья 450.1 ГК РФ).

Допустимость отказа от исполнения договора аренды во внесудебном порядке в предусмотренных соглашением сторон случаях не противоречит существу арендного обязательства, что подтверждается разъяснениями высших судебных инстанций, изложенных в Определении Верховного Суда РФ от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08, 16.02.2010 № 13057/09, в п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В пункте 7.7 договора сторонами согласовано условие о возможности отказа любой стороны договора от его исполнения досрочно.    В Уведомлении арендодатель ссылается на возможность одностороннего отказа от исполнения договора при отсутствии каких-либо оснований для отказа при наличии такого условия договора, указывая на пункт 7.7 договора, а также наст. 450.1 ГКРФ.

Таким образом, является несостоятельным довод Заявителя о возможности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в судебном порядке или по соглашению сторон.

Учитывая изложенное, 26.12.2018 в ЕГРН внесена запись о прекращении обременения в виде аренды на основании в отношении нежилого здания по адресу: 

<

...>, на основании Уведомления.

При этом, восстановление в ЕГРН записи об ограничении в виде аренды как способ устранения допущенного Управлением нарушения, противоречит положениям постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), а также ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

В силу пункта 56 Постановления № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не может быть оспорено путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не должен разрешаться спор о наличии или отсутствии права на недвижимое имущество.

Доводы Заявителя о незаконности действий Управления по существу, сводятся к спору между сторонами договора аренды о наличии или отсутствии договорных отношений.

Односторонний отказ от исполнения договора не оспорен, соответственно, спор о праве аренды не разрешен. Следовательно, отсутствуют основания для применения такой восстановительной меры как восстановление в ЕГРН спорной записи.

Учитывая изложенное, Управление полагает, что в рамках настоящего дела Заявитель избрал ненадлежащий способ защиты своих правВ соответствии с п. 3 ст. 201 АПК РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемые решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. Учитывая изложенное, просим суд в удовлетворении заявления Заявителя отказать.

Заинтересованным лицом обществом с ограниченной ответственностью «Кван» представлен суду отзыв на заявление, в котором данный участник процесса просит отказывать в удовлетворении требований заявителя на основании следующего:

- 1 марта 2016 года между ООО « Кван» и ИП ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 1311,4 кв. м, кадастровый номер 24:43:0127014:0033:04:403:002:000644040, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - Объект). Передача указанного нежилого помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 1 марта 2016 года.

Согласно п. 3.1 договора аренды от 1 марта 2016 года (далее - договора аренды) арендатор производит расчеты с арендодателем по арендным платежам ежемесячно в виде авансовых платежей, не позднее 1 (первого числа) текущего месяца в размере 10 000 рублей в месяц.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды ежемесячная арендная плата за временное пользование Объектом производится путем внесения наличных денежных средств в кассу Арендодателя или путем перечисления на его расчетный счет. Как следует из пп. 3 п. 3.3. договора аренды арендная плата подлежит изменению в случае роста рыночной стоимости Объекта, на основании заключения оценщика.

В силу требований п. 3.4 договора аренды арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.

Пунктами 4.2, 4.2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется в пятидневный срок с даты письменного обращения арендодателя в связи с изменением порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы, заключить дополнительное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы или величины арендной платы.

В случае несогласия с изменением порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы предоставить арендодателю уведомление об отказе от исполнения настоящего договора.

В связи с существенным увеличением размера рыночной стоимости арендной платы и рыночной стоимости Объекта, директор ООО « Кван» обратился в ООО «Бюро технической инвентаризации недвижимости и землеустройства» для определения размера рыночной стоимости арендной платы и рыночной стоимости Объекта.

Согласно Отчета № 17-2825 от 08.06.2017 г. ООО «Бюро технической инвентаризации недвижимости и землеустройства» рыночная стоимость Объекта на дату оценки 8 июня 2017 года составила 42 300 000 руб.

Как следует из Отчета № 18-3062 от 16 августа 2018 года ООО «Бюро технической инвентаризации недвижимости и землеустройства» размер рыночной стоимости арендной платы Объекта по состоянию на 18 августа 2018 года составляет 550 руб. за 1 кв.м.

С учетом этого, принимая во внимание общую площадь Объекта, размер ежемесячной рыночной стоимости арендной платы всего Объекта округленно составляет 720 000 руб. из расчета: 1 311,4 кв.м (общая площадь Объекта) х 550 руб. (рыночная стоимость арендной платы 1 кв.м Объекта).  ООО « Кван» было подготовлено дополнительное соглашение № 1 от 23 августа 2018 года к договору аренды, которым внесены изменения в п. 3.1 договора аренды.

Согласно этого дополнительного соглашения размер ежемесячной арендной платы Объекта был увеличен до 720 000 руб.

Затем ООО «Кван» 23 августа 2018 года было направлено ответчику уведомление об увеличении арендной платы. Вместе с уведомлением ИП ФИО1 было направлено для подписания дополнительное соглашение № 1 от 23 августа 2018 года к договору аренды (3 экз.) и копия выписки из Отчета № 18-3062 от 16 августа 2018 года ООО «Бюро технической инвентаризации недвижимости и землеустройства».

Согласно уведомления, в случае несогласия с изменениями величины арендной платы, ООО « Кван» попросило предоставить ИП ФИО1 уведомление об отказе от исполнения договора аренды.

Уведомление с указанными документами было направлено посредством ФГУП «Почта России» на два адреса ИП ФИО1: юридический адрес - 662150 

<

...>, и адрес Объекта - 

<

...>.

Однако ИП ФИО1 предпочла не получать данную корреспонденцию.

25 августа 2018 года уведомление прибыло в место вручения на адрес ответчика: 

<

...>. В тот же день имело место неудачная попытка вручения.

Соответственно, пятидневный срок, установленный п.п. 42,4.2.3 договора аренды для подписания дополнительного соглашения об изменении величины арендной платы следует исчислять с 26 августа 2018 года и заканчивается он 30 августа 2018 года. Уведомление об отказе от исполнения настоящего договора в связи с увеличением арендной платы от ИП ФИО1 также не поступало.

В силу требований п. 3.4 договора аренды условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.

В данном случае уведомление прибыло в место вручения на адрес ИП ФИО1 25 августа 2018 года, с этой даты у ИП ФИО1 возникла обязанность по оплате арендной платы в размере 720 000 руб. ежемесячно.

Однако И.П.ФИО1 аренду оплачивает не регулярно и не в полном размере. Так за период с января 2017 года по октябрь 2018 года он оплатил только 95 000 руб. Это оплата только 9 (девяти) месяцев аренды. Более того, с сентября 2018 года арендная плата в месяц составляет 720 000 руб.

Соответственно ИП ФИО1 не вносила арендную плату более двух раз подряд, что является основанием для расторжения договора аренды.

Требование (предупреждение о выселении из нежилого помещения) ООО « Кван» от 9 октября 2018 года об освобождении в срок до 10 октября 2018 года занимаемого помещения ИП ФИО1 добровольно не удовлетворила, оставив его без ответа.

Данное требование было направлено ООО « Кван» ИП ФИО1 посредством ФГУП «ПочтаРоссии» 9 октября 2018 года, прибыло в место вручения ответчику 11 октября 2018 года на его адрес: 

<

...>. 12 октября 2018 года имело место неудачная попытка вручения.

Согласно действующего законодательства ООО « Кван» само может выбирать способ защиты нарушенных своих прав. В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В данном случае, срок, установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ, истек 25 сентября 2018 года - в тридцатидневный со дня неудачной попытки вручения уведомления об увеличении арендной платы (25 сентября 2018 года).

Уведомлением от 09.10.2018 ООО «Кван» сообщало ИП ФИО1, что на основании части 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.7 договора, договор прекращается через 10 дней с момента получения   уведомления.

Согласно пункту 7.7. договора от 01.03.2016 каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 10 дней до предполагаемой даты расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статья 619 Кодекса, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Ни статья 310, ни пункт 1 статьи 450.1 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 1 статьи 450.1 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность   одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 1 статьи 450.1 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Поэтому требования ИП ФИО1 являются незаконными и не подлежат удовлетворению, так как согласно договора ООО « Кван» могло отказаться от договора в одностороннем порядке.

Основания для одностороннего расторжения договора оговорены в ГК Российской Федерации. Первое основание заключается в следующем: если законом или соглашением предусмотрен вариант одностороннего расторжения договора, такой договор считается расторгнутым.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст. 165.1 ГК РФ).

К сведению административного истца, что с 1 сентября 2014 г. вступила в действие новая редакция ст. 54 ГК РФ, в соответствии с которой юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по этому адресу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

01.03.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «Кван» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения.

В соответствии с п.1.1. договора аренды, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, находящееся в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 24:43:0127014:0033:04:403:002:000644040) литера Б, общей площадью 1311,4 кв.м. Общая площадь передающаяся в аренду арендатору составляет 1311,4 кв.м., находится на первом этаже здания и имеет отдельный вход. Согласно п.1.2 договора, объект аренды предоставляет арендатору в целях размещения объекта общественного питания – бара – ресторана – кафе.

Пунктом 2.1. договора, стороны определили срок действия договора с 01.03.2016 по 28.02.2026г. Согласно п.2.2. данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Разделом 7 договора определен порядок изменения, досрочного прекращения договора и его заключения на новый срок.

Так, согласно пунктов договора:

7.1. договора, изменение условий настоящего договора и его досрочное  прекращение допускаются соглашению сторон.

7.2. настоящий договор подлежит досрочному расторжения по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим договором или законодательством Российской Федерации.

7.3. настоящий договор подлежит досрочному расторжению путем отказа от его исполнения со стороны арендодателя в следующих случаях:

7.3.1. Арендатор пользуется  объектом с существенным нарушением условий настоящего договора или неоднократными нарушениями, в том числе, если Арендатор осуществляет эксплуатацию объекта с нарушением требований норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующих видов имущества.

7.3.2. Арендатор ухудшает состояние объекта.

7.3.3. Арендатор на срок более одного месяца допустил просрочку платежа по арендной плате.

7.3.4. Если Арендатор незамедлительно не известил Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином . нанесшем (или грозящем нанести) недвижимому имуществу ущерб, и своевременно не принял все возможные  меры  по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения объекта.

7.4. Уведомление об отказе от договора вручается любому представителю (в том числе работнику), либо направляется Арендатору по почте. Договор является прекратившим свое действие на следующий  день после получения Арендатором (либо его представителем) уведомления об отказе Арендодателя  от его исполнения. Арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения договора,  уведомив об этом Арендодателя за десять дней до даты предполагаемого прекращения договора.

7.5. Арендатор, надлежащим образом выполнивший обязательства, предусмотренные настоящим договором, по истечении срока его действия, при-прочих равных условиях, имеет преимущественно другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

7.6. Неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором условий настоящего Договора является  для отказа Арендатору в заключение договора аренды на новый срок.

7.7. Каждая из Сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую Сторону не позднее, чем за десять дней до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора.

Согласно п.8.3. договора аренды, при изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из сторон, она обязана письменно в двухнедельный срок после произошедших изменений сообщить другой  стороне о данных изменениях, кроме случаев, когда изменение наименования и реорганизация происходят в соответствии с нормативно- правовыми актами Российской Федерации.

12.04.2016 произведена государственная регистрация договора аренды (номер записи о государственной регистрации 24-24/002-24/002/001/2016-3015/1).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2016 объект передан арендатору в арендное пользование.

26.10.2018 общество с ограниченной ответственностью «Кван» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО8 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016.

Определением от 31.10.2018 иск был принят, возбуждено производство по делу А33-29987/2018. Как следует из определения суда от 25.12.2018 по делу А33-29987/2018, судом выяснялся вопрос о наличии оснований оставления данного иска без рассмотрения, в связи, с несоблюдением досудебного порядка расторжения договора.

Как указал суд: «уведомлением от 09.10.2018 истец сообщал ответчику, что на основании части 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.7 договора, договор прекращается через 10 дней с момента получения ответчиком уведомления. Согласно пункту 7.7. договора от 01.03.2016 каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 10 дней до предполагаемой даты расторжения договора. Таким образом, истцом представлены доказательства соблюдения им претензионного порядка урегулирования настоящего спора, в связи с чем, ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО1 об оставлении искового заявления без рассмотрения подлежит отклонению».

В судебном заседании 23.01.2019 по делу А33-29987/2018 общество с ограниченной ответственностью «Кван» представило отказ от исковых требований, который был принят судом, в связи с чем, определением суда от 25.01.2018 производство по делу А33-29987/2018 было прекращено.

12.12.2018 арендодатель (общество с ограниченной ответственностью «Кван») в лице директора ФИО9 обратилось в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о внесении  изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, о прекращении ограничения обременения – аренды на объект зарегистрированного 12.04.2018  за №24-24/002-24/002/001/2016-3015/2 в связи с отказом от договора аренды.

Как следует из описей документов от 12.12.2018, 24.12.2018 и 26.12.2018 предоставленных на государственную регистрацию заявителем в Управление Росрееестра по Красноярскому краю вместе с заявлением были представлены следующие документы:

- приказ от 12.05.2016 №05 (о назначении директора);

- уведомление об отказе от договора от 09.10.2018;

- договор аренды нежилого помещения;

- кассовый чек от 09.10.2018 об оплате почтовых услуг по отправке уведомления в адрес ФИО1;

- Заявление об исключении из Росреестра от 11.12.2018;

- предупреждение о выселении из нежилого помещения от 09.10.2018;

- отчеты отслеживания отправления с почтовым идентификатором 66215928001305 от 16.10.2018 и от 25.12.2018г.

Уведомлением о приостановлении «Внесения изменений  в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН» №КУВД-001/2018-7793927/1 государственная регистрация была приостановлена регистрационным органом на основании следующего:

- В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно статье 452 ГК РФ, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку из содержимого статей 609, 651 ГК РФ следует, что договор аренды заключенный на срок более года, должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, следовательно, соглашение об изменении договора аренды также совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Однако, соглашение о расторжении Договора аренды недвижимого имущества от 14.07.2014г., на государственную регистрацию не представлено.

Согласно п. 7.1 Договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 г., изменение условий договора и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон.

На государственную регистрацию представлено уведомление об отказе от договора от 09.10.2018 г., согласно которому Общество с ограниченной ответственностью «Кван» уведомляет Индивидуального предпринимателя ФИО1 об отказе от договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 г.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Однако, решение суда о расторжении Договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 г., а также соглашение о расторжении Договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 г. в Управление не представлено. Указанные обстоятельства препятствуют государственной регистрации прекращения договора аренды в отношении здания с кадастровым номером 24:43:0000000:2706, расположенного по адресу: 

<

...> А.

С учетом дополнительно представленных заявителем 24.12.2018 и 26.12.2018 документов, Управлением Росреестра по Красноярскому краю 26.12.2018 в ЕГРН внесена запись о прекращении обременения в виде аренды в отношении нежилого здания по адресу: 

<

...>, на основании Уведомления от 09.10.2018.

Заявитель, считая, что представленное обществом с ограниченной ответственностью «Кван» уведомление от 09.10.2018 не может являться основанием для прекращения записи о государственной регистрации договора аренды, обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании действий Управления Росреестра по Красноярскому краю, которые по его мнению противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона №218-ФЗ.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно статье 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства,  возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законны интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.4 ст.198 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации,  заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Заявителями оспариваются действия Управления Федеральной службы  государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю  от 26.12.2018 произведенные по прекращению записи о государственной регистрации договора аренды. Как поясняет заявитель о произведенных и оспариваемых по настоящему заявлению действиях ему стало известно из письма ПАО «Красноярскэнергосбыт» от 29.12.2018 №177059.

Заявление в суд об оспаривании действий Управления Росреестра по Красноярскому краю подано в суд 15.01.2019.

С учетом данных обстоятельств, суд считает, что заявителем соблюдены сроки, определенные в ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.8 Конституции Российской Федерации, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно ст.15 Основного закона органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (ст.18 Конституции Российской Федерации).

Каждому гарантируется   судебная защита его прав и свобод.  Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (ст.46 Основного закона).

Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию  прекращения обременения в виде аренды нежилого помещения от 01.03.2016, общество с ограниченной ответственностью «Кван» были представлены:

- приказ от 12.05.2016 №05 (о назначении директора);

- уведомление об отказе от договора от 09.10.2018;

- договор аренды нежилого помещения;

- кассовый чек от 09.10.2018 об оплате почтовых услуг по отправке уведомления в адрес ФИО1;

- Заявление об исключении из Росреестра от 11.12.2018;

- предупреждение о выселении из нежилого помещения от 09.10.2018;

- отчеты отслеживания отправления с почтовым идентификатором 66215928001305 от 16.10.2018 и от 25.12.2018г.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Согласно ст.13 вышеуказанного Закона, внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в т.ч.  в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

Как следует из положений ст.17 Федерального закона №218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основанием для государственной регистрации являются в т.ч. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, - при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения (ст.15 Федерального закона №218-ФЗ).

Как следует из представленных собственником объекта недвижимого имущества (арендодателем по договору аренды от 01.03.2016г.) документов, основанием для производства действий по внесению записей в реестр прав на недвижимость является уведомление об отказе от договора от 09.10.2018, направленного в адрес арендатора (662150 Красноярский край, г.Ачинск, мкр-н. 3 дом №6, кв.№7). почтовым отправлением за номером почтового идентификатора 66215928001305. Почтовое отправление возвращено отправителю по причине истечения срока хранения.  Судом по настоящему делу при ознакомлении с материалами дела А33-29987/2018 установлен факт наличия в указанном деле подлинников данных документов (уведомления об отказе от договора от 07.10.2018, почтового конверта со штампами органа почтовой связи).

В качестве оснований отказа от договора общество с ограниченной ответственностью «Кван» указало в уведомлении следующее:

- 23 августа 2018 г. Арендодателем по двум адресам Арендатора были направлены Уведомления об увеличении арендной платы, в соответствии с положениями п.п. 3 п. 3 Договора аренды.  В силу п. 4.2.3. договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 г. Арендатор обязуется в пятидневный срок с даты письменного обращения Арендодателя в связи с изменением порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы, заключить дополнительное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы или величины арендной платы. Указанным пунктом также предусмотрено, что в случае несогласия с изменением порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы, представить Арендодателю уведомление об отказе от исполнения настоящего договора.

Пятидневный срок, предусмотренный п. 4.2.3. Договора аренды истек, однако, до настоящего времени в адрес Арендодателя не поступило подписанного дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 01.03.2016 г. об изменении величины арендной платы.

- пункт 7.7. Договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 г. предусматривает: «Каждая из Сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую Сторону не позднее, чем за десять дней до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора» В соответствии с ч. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.7. Договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 г., настоящим уведомляем Вас об отказе от Договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 ., заключенного между ООО «Кван» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1. На основании части 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.7. Договора, вышеуказанный договор прекращается через десять дней с момента получения Вами данного уведомления.»

Данный отказ с учетом положений п.3  ст. 23 и ст.54 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается полученным ответчиком  12.10.2018 (дата неудачной попытки вручения).

Согласно ст.29 Федерального закона №218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя установленные законом: этапы, одним из которых является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, орган государственной регистрации при осуществлении государственной регистрации обязан проверить сделку, являющуюся основанием для регистрации прав, на ее соответствие законодательству, действовавшему в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Вместе с тем, оценка сделки на предмет ее соответствия Закону и признание ее недействительной не входит в компетенцию государственного регистратора.

Установив факт направления уведомления об отказе от договора аренды от 01.03.2016 от арендодателя в адрес арендатора, а также установив наличие возможности одностороннего отказа любой из сторон по договору аренды, определенной в п.7.7. договора и наличие указаний в уведомлении на данный пункт, государственный регистратор, по мнению суда, совершил правомерные действия  по осуществлению прекращения записи о государственной регистрации обременения объекта недвижимого имущества в виде договора аренды от 01.03.2016г.

В соответствии со ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Направляя в адрес заявителя уведомление об отказе от договора аренды, арендодатель (общество с ограниченной ответственностью «Кван») фактически совершил одностороннею оспоримую сделку направленную на прекращение правоотношений по договору.

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Регистрирующему органу на момент совершения действий о прекращении записи, ни суду, рассматривающему настоящее дело, не представлено доказательств оспаривания данной сделки, а также решения суда о признании ее недействительной.

При оценке действий государственного регистратора по государственной регистрации, совершенных на основании оспоримой сделки,  на предмет соответствия их действующему законодательству, суд не вправе давать оценку законности данной сделки, при отсутствии доказательств ее оспаривания в установленном порядке.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении заявления следует отказать.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Действия Управления Росреестра по Красноярскому краю о прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним записи о государственной регистрации сделки аренды (№ 24-24/002-241002/001/2016-3015/1) на основании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016, проверены судом на соответствие положениям Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что решение  в окончательной форме будет изготовлено в течение 5 рабочих дней, подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

 

 

Судья

Р.В. Лесков