ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-83755/2024

Дело № А40-116560/24

г. Москва

13 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Савенкова О.В., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу 

Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 декабря 2024 года 

по делу № А40-116560/24, 

по иску ООО «Мечта» 

к Департаменту городского имущества города Москвы 

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 15.02.2023 г.,

диплом ВСГ 2512503 от 25.06.2009 г.,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 06.12.2024 г.,

диплом 107705 0103284 от 06.07.2023 г.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Мечта» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:02:0021003:2626, площадью 103,3 кв.м., 

<

...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:02:0021003:2624, площадью 101,8 кв.м. (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Решением суда от 10.12.2024 иск был удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи по цене и на условиях департамента.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:02:0021003:2626, площадью 103,3 кв.м. (далее – Объект 1), 

<

...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:02:0021003:2624, площадью 101,8 кв.м. (далее – Объект 2), на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00356/05 от 29.04.2005.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 26.01.2024 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемых помещений, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 39393 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Центр оценки Аверс" N М195-780-П/2024 от 29.03.2024.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом с сопроводительным письмом направлен ответчику протокол разногласий, согласно которому истец предлагал изменить редакцию пунктов 3.1, 3.3, 3.4, 3, исключить пункты 3.7,4.5,5.1,5.2,5.5,5.10,5.11,7.4,7.5,7.10.

Департамент отклонил протокол разногласий и отказал истцу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, а также условия договора купли-продажи, что и было сделано ответчиком

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 01.08.2024 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ООО "Инвестиционная оценка".

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:02:0021003:2626, площадью 103,3 кв.м. по состоянию на 26.01.2024 составляет 13 120 000 руб.

Рыночная стоимости объекта недвижимости по адресу: 

<

...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:02:0021003:2624, площадью 101,8 кв.м. по состоянию на 26.01.2024 составляет 12 930 000 руб.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, проведенных в нежилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. 3П, с кадастровым номером 77:02:0021003:2626, площадью 103,3 кв.м. по состоянию на 26.01.2024 составляет 1 220 000 руб.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, проведенных в нежилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:02:0021003:2624, площадью 101,8 кв.м. по состоянию на 26.01.2024 составляет 1 202 000 руб.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.

Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи было предложено исключить п. 3.7,4.5,5.1,5.2,5.5,5.10,5.11,7.4,7.5,7.10.

При исключении п. 3.7 суд указал, что положения спорного пункта (в редакции Департамента) являются прямым нарушением п. 1102 ГК РФ согласно которому лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Переплата по Договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату. Внесение в Договор противоречащих закону положений недопустимо.

Таким образом, переплата по Договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату.

При исключении п. 5.1 и п. 5.2 суд разъяснил, что Покупатель не дает согласия на установление договорной неустойки. Законом N 159-ФЗ неустойка не предусмотрена.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Таким образом, неустойка, если она не установлена законом, может быть включена в договор только по взаимному согласию сторон.

При исключении п. 5.3 суд разъяснил, что для соблюдения баланса интересов сторон Договора, необходимо установить обоюдную ответственность за уклонение от регистрации перехода права собственности на Объект.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 г. N 32 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства", принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора запрещено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 ГК РФ.

При исключении п. 5.10 суд разъяснил, что в соответствии с законодательством Российской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным. Департамент не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

Кроме того, установленные санкции в п. 5.10 Договора купли-продажи могут привести к негативным последствиям для Покупателя, как стороны по Договору, неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых Ответчиком в представленном проекте Договора.

Суд первой инстанции исключил п. 7.3 и разъяснил, что действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, равно как и контролирующими функциями в отношении условий расторжения договора, поскольку договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Более того, нормами Закона N 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 ГК РФ, право на односторонний отказ продавца от договора (расторжение во внесудебном порядке) не предусмотрено.

При исключении п. 7.5 суд разъяснил, что нормами Закона N 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 ГК РФ, право на односторонний отказ продавца от договора не предусмотрено.

При исключении п. 7.8 суд разъяснил, что предоставление продавцу права преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося покупателю возмещения не предусмотрено действующим законодательством.

Суд разъяснил, что последствия расторжения Договора установлены ст. 453 ГК РФ, а при расторжении договора в судебном порядке - могут быть установлены судом.

При исключении п. 7.10 суд разъяснил, что в силу ст. 421 ГК РФ, условие, на которое сторона не согласилась и которое не предусмотрено законом для обязательного включения в договор не может быть включено в договор. Порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован специальным законом.

В силу статьи 421 ГК РФ условие, на которое сторона не согласилось и которое не предусмотрено законом в качестве обязательного для включения в договор купли-продажи, не может быть включено в договор.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

 Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 декабря 2024 года по делу   №А40-116560/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья                                                                  Бондарев А.В.

Судьи:                                                                                                                      Савенков О.В.

Алексеева Е.Б.