Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-22098/2019

г. Хабаровск

28 августа 2020 года

Резолютивная часть судебного акта оглашена 21.08.2020

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А. А. Паниной, 

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

к  Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)   

о понуждении произвести перерасчет арендной платы, внесении изменений в договор 

и по встречному иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3»

о взыскании 1 637 582 руб. 96 коп.

третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,  ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, общество с ограниченной ответственностью «Мебельная компания «Тема», ФИО32, ФИО33, ФИО34

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО35 по доверенности от 01.07.2020;

от ответчика – ФИО36 по доверенности № 08-27/2500 от 04.03.2020;

от третьих лиц – ФИО30 лично (до перерыва), остальные не явились

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3» (далее – ООО «Бизнес-центр 3» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент) о:

- понуждении  произвести перерасчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № 27:23:0040962:87 исходя из фактически используемой части земельного участка с 17.09.2018;

- обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 15.03.2016 № 125 в части размера арендной платы, исходя из фактически используемого земельного участка.

Определением от 11.02.2020 на основании статьи 132 АПК РФ  принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3» о взыскании задолженности в размере 1 475  000 руб. по договору аренды земельного участка № 125 от 15.03.2016, неустойки в размере 162 582 руб. 96 коп. за период с 11.04.2016 по 01.11.2019, всего 1 637 582 руб. 96 коп.

Определениями от 11.02.2020, 15.06.2020 к участию в деле на основании статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц привлечены лица, являющиеся собственниками помещений в здании, расположенном за спорном земельном участке.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об отказе о иска в части требований об обязании  внести изменения в договор, а также уточнил требования в части обязания произвести перерасчет. Согласно уточнениями просит обязать произвести перерасчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.10.2019 за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:23:0040962:87 на сумму 393 032 руб. 82 коп.

Частичный отказ от иска и уточнения приняты судом на основании статьи 49 АПК РФ.

Уточненные требования истец поддержал. Иск мотивирован тем, что с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости с кадастровым номером № 27:23:0040962:199, расположенном на спорном земельном участке, и регистрации права собственности на первое помещение в здании за собственником помещения, у собственников помещений возникло право долевой собственности на земельный участок  под этим объектом, на стороне арендатора  возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. При этом каждый переход права собственности на помещения третьим лицам сопровождается пропорциональным изменением доли истца в арендных отношениях. Перерасчет арендных платежей произведен истцом исходя из определенных им долей каждого собственника в арендных отношениях. 

Ответчик с иском не согласен по основаниям письменного отзыва. В возражениях указал, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 125 от 15.03.2016 определен по результатам аукциона и не может быть изменен. Полагает необоснованной ссылку  на применение в отношении нежилого объекта недвижимости, построенного с заключением договоров долевого участия в строительстве, норм ЖК РФ, так как к данным правоотношениям применяются нормы ЗК РФ. Дополнительно пояснил, что расчет доли собственников нежилого здания в действующих арендных отношениях исходя из площади земельного участка 710,3 кв. м невозможен, так как такого земельного участка не существует. 

Ответчиком заявлены уточнения по встречному иску, согласно которым размер долга составил 3 275 000 руб. за период с 01.01.2017 по 30.06.2020, неустойки – 277 983 руб. 38 коп. за период с 11.04.2016 по 30.06.2020.

В принятии уточнений судом отказано, поскольку заявленным ходатайством не уточнены ранее заявленные требования, а дополнены самостоятельными требованиями за последующий период, что противоречит смыслу статьи 49 АПК РФ.  

Требования по встречному иску Департамент поддержал. Встречный иск обоснован неисполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 125 от 15.03.2016, что послужило основанием для начисления неустойки.

Третьи лица с требованиями не согласны в соответствии с письменными пояснениями. В возражениях привели доводы относительно произведенного истцом расчета долей. Полагают, что на спорном земельном участке фактически построено одно здание, которое еще строительством не завершено.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Департаментом  (арендодатель)   и ООО «Бизнес-центр 3» (арендатор) 15.03.2016 заключен договор аренды земельного участка № 125. 

По условиям договора арендодатель предоставляет в аренду арендатору из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 3 000 кв. м с кадастровым номером 27:23:0040962:87, расположенный по ул. Пригородной в Железнодорожном районе г. Хабаровска, по адресу: примерно в 60 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Пригородная, 3, для строительства объекта бытового обслуживания.

Земельный участок передан арендатору 15.03.2016 по передаточному акту.

Срок действия договора установлен пунктом 1.2 - с 15.03.2016 по 14.03.2019. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 2.1 за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц в размере, установленном протоколом аукциона от 19.02.2016 № 9.

В соответствии с пунктом 2.2. договора размер годовой арендной платы, установленной на аукционе, составляет 2 700 000 руб. Внесенный задаток в размере 160 480 руб. засчитывается в счет годовой арендной платы.

Пункт 4.1 договора устанавливает, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Из материалов дела следует, что ООО «Бизнес-центр 3» в 2016 году получены разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040962:87 двух объектов недвижимости: № 27-23-325-2016 от 20.10.2016 «Объект бытового обслуживания по ул. Пригородная (ориентир дом № 3)» и № 27-263-389-2016 от 01.12.2016 «Объект бытового обслуживания – дом быта № 2 по ул. Пригородная (ориентир дом № 3)».

Разрешением от 25.06.2018 № 27-23-46-2018 «Объект бытового обслуживания по ул. Пригородная (ориентир дом № 3)» введен в эксплуатацию, 24.07.2018 данное здание поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 27:23:0040962:199.

Строительство объекта  осуществлялось на основании договоров долевого участия в строительстве. Представленными в материалы  дела выписками из ЕГРН подтверждается, что права на большую часть нежилых помещений в указанном здании  переданы собственникам и зарегистрированы в установленном порядке. Первая регистрация права собственности на помещение в спорном объекте произведена 17.09.2018.

Согласно справке № 1 от 23.01.2018 площадь застройки объекта бытового обслуживания по ул. Пригородной (ориентир дом № 3) составляет 717,1 кв. м.

Ссылаясь на то, что, являясь застройщиком, истец фактически перестал использовать часть земельного участка, расположенного под введенным в эксплуатацию объектом, права на помещения в котором зарегистрированы за собственниками, ООО «Бизнес – центр 3» обратился в Департамент с письмом от 20.08.2019 о внесении в договор аренды изменений и перерасчета арендной платы путем исключения из площади арендуемого земельного участка площади, занимаемой введенным в эксплуатацию объектом.

С учетом уточнений истец просит произвести перерасчет   арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.10.2019 в сумме 393 032 руб. 82 коп., которая рассчитана исходя из того, что после регистрации права собственности на каждое из помещений в здании происходит уменьшение доли застройщика в арендных отношениях.  

Ответчик, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей по договору, в связи с чем  образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 475 000 руб. за период с 01.01.2017 по 01.11.2019, а также начислена неустойка в сумме 162 582 руб. 96 коп. за период с 11.04.2016 по 01.11.2019, обратился со встречным иском о взыскании долга и неустойки.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Производство по делу в части  исковых требований ООО «Бизнес-центр 3» о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.03.2016 № 125 подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с принятием судом отказа от иска в этой части.

Согласно Положению о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки, расположенные на территории города Хабаровска, утвержденному Решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 415, полномочия арендодателя при сдаче земельных участков в аренду от имени муниципального образования город Хабаровск осуществляет Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить  плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается, что на предоставленном для строительства земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040962:87 площадью 3 000 кв. м истцом на основании разрешений на строительство от 20.10.2016 и от 01.12.2016 осуществлено строительство двух объектов недвижимости, один из которых «Объект бытового обслуживания по ул. Пригородной (ориентир дом № 3)» введен в эксплуатацию на основании разрешения от 25.06.2018.

Согласно правовой позиции, изложенной в   определении ВС РФ от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772, в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению следующий правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума № 73) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В силу положений пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ  в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из материалов дела следует, что в указанный в иске период после ввода здания в эксплуатацию большая часть помещений в нем переданы застройщиком в собственность третьих лиц. Следовательно, на стороне арендатора возникла множественность лиц.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Принимая во внимание целевое назначение здания (центр бытовых слуг), суд пришел к выводу, что все помещения в нем используются в предпринимательских целях. Доказательств иного суду не представлено.

Поскольку договором от 15.03.2016 № 125, не предусмотрено иное, обязательство по внесению арендной платы за земельный участок является в данном случае солидарным.

Согласно статье 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Следовательно, арендодатель вправе по своему выбору требовать взыскания с любого из арендаторов. Так как в рамках настоящего спора предъявлен встречный иск Департамента о взыскании долга по арендной плате по договору с ООО «Бизнес-центр 3», что в силу статьи 322 ГК РФ является его правом, оснований для проведения перерасчета по договору аренды в целом с целью уменьшения размера  платы не имеется. 

При этом судом также принято во внимание, что арендатор (арендаторы) имеют право требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. Данным правом ООО «Бизнес-центр-3» не воспользовался несмотря на то, что на момент рассмотрения спора второй объект недвижимости в соответствии с разрешением от 23.06.2020 введен в эксплуатацию. 

При таких обстоятельствах иск ООО «Бизнес-центр 3» об обязании провести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.03.2016 № 125 удовлетворению не подлежит.

Доказательств оплаты арендной платы по договору в полном объеме истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено, поэтому встречный иск Департамента о взыскании долга в сумме  1 475 000 руб. за период с 01.01.2017 по 01.11.2019 признан судом обоснованным.

Согласно статье 330 ГК неустойка (штраф, пени) - определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 4.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендодателю пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Поскольку судом установлен факт просрочки внесения арендной платы, встречные требования о взыскания пеней в сумме 162 582 руб. 96 коп. за период с 11.04.2016 по 01.11.2019 признаны судом подлежащими удовлетворению. Расчет судом проверен, признан арифметически верным.   

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по основному и встречному искам относятся на истца. При этом госпошлина по встречному иску подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку Департамент освобожден от её уплаты в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 150, 151, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3»  об обязании Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.03.2016 № 125 оставить без удовлетворения.

В отношении требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.03.2016 № 125 производство по делу прекратить.

 Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3» в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска 1 475 000 руб. долга, 162 582 руб. 96 коп. неустойки, всего  1 637 582 руб. 96 коп.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 3» в доход федерального бюджета 29 376 руб.  государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                       А. А. Панина