АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-14512/2020

г. Владимир

28 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.12.2021. 

Полный текст решения изготовлен 28.12.2021.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600025, 

<

...>, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" (601144, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к  администрации города Петушки Петушинского района Владимирской области (601143, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и муниципальному унитарному предприятию "Бытовое обслуживание населения" города Петушки (601144, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о снижении размера арендной платы; третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО2 (Владимирская область, г.Петушки); при участии: от истца не явились, от первого ответчика не явились, от второго ответчика ФИО3- директор (распоряжение от 11.12.2018 № 49р-л/с), от третьего лица не явились (в судебном заседании 20.12.2021 на основании статья 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13 час.20 мин. 22.12.2021), установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Перспектива" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Петушки Петушинского района Владимирской области и муниципальному унитарному предприятию "Бытовое обслуживание населения" города Петушки, в котором просило снизить размер арендной платы путем освобождения ООО "Перспектива" от обязанности по уплате арендных платежей МУП "БОН" на период с 28.03.2020 по 09.06.2020 при наличии обстоятельств, исключающих возможность использования арендованного имущества.

В обоснование своих требований истец сослался на статьи 10, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 4.1 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", Указ Губернатора Владимирской области от 17.03.2020 № 38 "О введении режима повышенной готовности", Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, и пояснил, что в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом в спорный период в связи с обстоятельствами чрезвычайного характера, непреодолимой силы, наступление которых объективно от арендатора не зависело, он должен быть освобожден от исполнения обязанности по оплате арендной платы. 

Также указал, что поскольку Указом Губернатора Владимирской области от 17.03.2020 № 38 на территории Владимирской области был введен режим повышенной готовности и в отношении арендодателя были введены ограничительные меры в виде запрета деятельности, которые продолжали действовать с 28.03.2020 до 09.06.2020, здание дома быта было в данный период времени закрыто, истец не имел возможности пользоваться арендованным имуществом по изначально согласованному назначению. 

Администрация г.Петушки Владимирской области в отзыве на исковое заявление указала, что при аренде муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, арендатор может получить отсрочку по уплате арендной платы, предусмотренной в 2020 году, по договору, заключенному до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации; для предоставления отсрочки арендатор должен был обратиться в МУП "БОН" для составления дополнительного соглашения, но такого обращения от истца не поступало; договор аренды от 01.06.2019 прекратил свое действие 30.04.2020, МУП "БОН" и ООО "Перспектива" заключен договор аренды от 30.04.2020 сроком действия до 31.03.2021.

Возражая против доводов данного ответчика, истец пояснил, что в период до июля 2020 года между сторонами действовал договор аренды от 01.06.2019  № 10, поскольку фактически договор аренды от 30.04.2020 № 10 не мог быть заключен сторонами в период пандемии и действия на территории Петушинского района карантина; в период с 28.03.2020 по 08.06.2020 арендаторы фактически были лишены возможности пользоваться арендованными помещениями в связи с приостановлением деятельности МУП "БОН".

МУП "БОН" города Петушки в отзыве на исковое заявление с требованиями истца не согласилось, пояснив, что директор ООО "Перспектива" регулярно приходил и препятствия в допуске к арендованному имуществу ему не чинились; само здание Дома быта было закрыто с центрального входа для посетителей в связи с ограничительными мерами, но с двух запасных входов было доступно арендаторам.

Возражая против доводов МУП «БОН», истец пояснил, что реальная возможность пользоваться арендованным помещением как офисом в виде беспрепятственного, свободного доступа сотрудников, клиентов арендатора, иных лиц отсутствовала. Истец пояснил, что доступ к арендованному помещению в спорный период был организован следующим образом: директору общества иногда, по мере необходимости, нужно было попасть в помещение, предварительно созванивалась, стучала в дверь, так как она постоянно была закрыта, открывали и тут же закрывали, то есть условия пользования помещением значительно ухудшились.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2, которая в отзыве на исковое заявление и в дополнениях к нему поддержала доводы истца.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между МУП "Бытовое обслуживание населения" города Петушки (арендодатель) и ООО "Перспектива" (арендатор) по согласованию с администрацией г.Петушки 01.06.2019 был заключен договор № 10 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное пользование (аренду) арендатору нежилое помещение, а арендатор обязуется принять помещение и выплачивать за него арендную плату, предусмотренную договором; помещение сдается в аренду для размещения офиса арендатора; общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 30,1 кв.м; здание расположено по адресу: 

<

...> (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 договора).

Срок действия договора установлен с 01.06.2019 по 30.04.2020.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, которая в месяц составляет 9 180 руб.50 коп. исходя из рыночной оценочной стоимости аренды 1  кв.м объекта за месяц (305 руб.) в соответствии с отчетом независимого оценщика, без НДС.

Помещение передано по акту приема-передачи от 01.06.2019.

По окончании срока действия договора аренды от 01.06.2019 № 10 стороны заключили договора аренды от 30.04.2020 № 10, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное пользование (аренду) арендатору нежилое помещение, а арендатор обязуется принять помещение и выплачивать за него арендную плату, предусмотренную договором; помещение сдается в аренду для размещения офиса арендатора; общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 26,6 кв.м; здание расположено по адресу: 

<

...> (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 договора).

Срок действия договора установлен с 01.05.2020 по 31.03.2021.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, которая в месяц составляет 8 778 руб. исходя из рыночной оценочной стоимости аренды 1  кв.м объекта за месяц (305 руб.) в соответствии с отчетом независимого оценщика, без НДС.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 01.05.2020.

Дополнительным соглашением от 11.03.2020 стороны изменили общую площадь арендуемых помещений на 26,6 кв.м и общий размер арендной платы – 8 778 руб. в месяц.

29.06.2020 истец направил в адрес МУП "БОН" и администрации г.Петушки письмо о снижении размера арендной платы, в котором просил освободить ООО "Перспектива" от арендных платежей на период с 28.03.2020 по 09.06.2020, предусмотреть уменьшение размера арендной платы при заключении договора на новый срок на период 2020 года.

МУП "БОН" письмом от 02.07.2020 № 55 в ответ на обращение истца от 29.06.2020 сообщило, что полномочия по изменению и отмене арендных платежей имеются у администрации г.Петушки, предложило подписать дополнительное соглашение с перерасчетом арендной платы в связи с технической ошибкой в договоре, напомнило о неполучении заявления о намерении заключить договор на новый срок, сообщило о наличии у арендодателя права отказать в заключении договора на новый срок при просрочке по оплате арендных платежей.

Администрация г.Петушки письмом от 15.07.2020 № 2598 предложила истцу обратиться в МУП "БОН" для заключения дополнительного соглашения к договору аренды об отсрочке уплаты арендной платы с 01.04.2020.

Письмом от 13.07.2020 № 60 МУП "БОН" повторно сообщило истцу, что условия договора аренды не могут быть изменены, направило для подписания договор аренды от 30.04.2020 и предложило заключить договор на новый срок на прежних условиях либо освободить помещение.

Как пояснил истец, в период с 28.03.2020 по 09.06.2020 он не мог пользоваться арендованным помещением в связи с введением на территории Владимирской области режима повышенной готовности, приостановлением деятельности МУП "БОН" и объявлением на территории Петушинского района карантина.

Полагая, что у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы за период с 28.03.2020 по 09.06.2020 и арендная плата подлежит уменьшению путем ее снижения в виде освобождения арендатора от внесения арендных платежей за спорный период, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В связи с распространением новой коронавирусной инфекции в Российской Федерации были приняты специальные нормативные правовые акты, затрагивающие регулирование арендных отношений.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994      № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020    № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.03.2020          № 670-р "О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" Росимуществу предписано по договорам аренды федерального имущества, которые заключены до 01.04.2020, и арендаторами по которым являются субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, обеспечить освобождение арендаторов, осуществляющих деятельность в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", от уплаты арендных платежей с 1 апреля 2020 года по 1 июля 2020 года. Дополнительные соглашения к договорам аренды, предусматривающие такое освобождение, подлежат заключению в течение 7 рабочих дней со дня поступления соответствующего обращения арендаторов. Арендатор определяется по основному или дополнительным видам экономической деятельности, информация о которых содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 апреля 2020 года (подпункт "б" пункта 1 Распоряжения № 670-р).

В соответствии с пунктом 4 того же Распоряжения № 670-р органам местного самоуправления рекомендовано руководствоваться положениями, указанными в том числе в пункте 1 настоящего распоряжения.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434. На территории г.Петушки режим повышенной готовности был введен в соответствии с Указом Губернатора Владимирской области от 17.03.2020 № 38 «О введении режима повышенной готовности». 

Таким образом, претендовать на освобождение от арендной платы по договорам аренды муниципального имущества вправе арендаторы-субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие деятельность в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом критерием, определяющим такую деятельность, является код вида экономической деятельности, установленный Общероссийским классификатором видов экономической деятельности.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основной вид деятельности истца – торговля оптовая писчебумажными и канцелярскими товарами (ОКВЭД 46.49.33). Как пояснил истец при рассмотрении дела, фактически им осуществлялась деятельность, включенная в его перечень дополнительных видов деятельности – деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учета (ОКВЭД 69.20.2).

Поскольку доказательств осуществления истцом деятельности в отраслях российской экономики согласно перечню, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для освобождения истца от арендной платы за спорный период по указанному выше основанию.

В обоснование своего требования истец также ссылается на то, что арендодателем не был обеспечен доступ в арендуемое помещение по причине того, что в спорный период здание дома быта было закрыто для посетителей, арендаторы могли проходить в арендованные помещения с запасного входа, что препятствовало истцу в полной мере пользоваться арендованным помещением в соответствии с его назначением.

Так, уведомлением от 27.03.2020 № 22 МУП "БОН" сообщило арендаторам помещений, что в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" с 30.03.2020 по 03.04.2020 здание Дома быта будет закрыто.

28.03.2020 МУП "БОН" направило арендаторам помещений письмо № 23, в котором в дополнение к уведомлению от 27.03.2020 № 22 сообщило, что в соответствии с указанием главы администрации г.Петушки информирует о том, что здание Дома быта будет закрыто с 28.03.2020 по 05.04.2020.

Как пояснил истец и не отрицается ответчиками, здание Дома быта возобновило работу 10.06.2020.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020     № 98-ФЗ введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации не является основанием освобождения от уплаты арендных платежей в полном размере. Согласно вышеуказанной норме последствием введения режима чрезвычайной ситуации является возможность получения арендатором отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера. Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и их последствия урегулировано специальными нормами. При этом право арендатора требовать уменьшения арендной платы на основании названных положений закона обусловлено именно невозможностью использования имуществом, а не самим фактом введения режима повышенной готовности. Таким образом, применительно к указанной ситуации, носящей исключительный характер, законодатель установил конкретные последствия, связанные с невозможностью использования имущества по договору аренды. 

Кроме того, как следует из материалов дела, введение ограничений по использованию объекта аренды не являлось инициативой арендодателя и следствием его недобросовестного поведения. 

Таким образом оснований для применения пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

В силу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Одним из таких обстоятельств является прекращение обязательства в результате издания акта государственного органа (пункт 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации по вопросу о том, возможно ли признать эпидемиологическую обстановку, ограничительные меры или режим самоизоляции, в частности, основанием прекращения обязательства из-за невозможности его исполнить (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) в том числе в связи с актом государственного органа (статья 417 Гражданского кодекса Российской Федерации), разъяснил следующее. Если обстоятельства, за которые ни одна из сторон обязательства не отвечает, и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привело к имеющей постоянный (неустранимый) характер невозможности полностью или частично исполнить обязательства, то они прекращаются полностью или в соответствующей части на основании статей 416, 417 Гражданского кодекса Российской Федерации (вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020).

В Обзоре № 2 содержатся разъяснения, согласно которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 7 вопроса 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Обстоятельства, послужившие основанием для направления ответчиком писем от 27.03.2020 № 22 и от 28.03.2020 № 23 о том, что здание Дома быта будет закрыто в период с 30.03.2020 по 05.04.2020 и последующее продление данного режима до 10.06.2020, не привели к имеющей постоянный (неустранимый) характер невозможности полностью или частично исполнить обязательства. Напротив, МУП БОН" указывает, что в спорный период истец имел возможность пользоваться и фактически пользовался арендованным помещением, имея доступ к нему с запасного входа, в подтверждение чего представил пояснения кладовщика, администратора, иных арендаторов помещений. Данное обстоятельство также подтверждается и истцом, который пояснил, что директор общества по мере необходимости приходил в помещение и его пропускали через запасной вход. Кроме того, МУП "БОН" представлены сведения о расходовании истцом коммунальных ресурсов в спорный период (счета за март-июнь 2020 года).

Истец не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о не допуске арендатора либо его клиентов (при наличии таковых, а также необходимости посещения ими офиса истца) в арендуемые помещения и препятствовании ему в пользовании объектом аренды, а также об освобождении объекта аренды до 10.06.2020.

Из материалов дела не следует, что введение ограничений по использованию объекта аренды явилось инициативой арендодателя и следствием его недобросовестного поведения. Доказательств, что арендодатель прекратил доступ арендатора в спорное помещение, а также чинения арендодателем препятствий его использовании в качестве офиса, истец в ходе судебного разбирательства не представил. Из имеющихся в деле доказательств не следует, что запрет на осуществление деятельности арендодателя означал выбытие арендованного имущества из владения и пользования арендатора.

Таким образом, довод истца о невозможности осуществления деятельности в арендуемом помещении и пользования им в спорный период отклоняется судом как не доказанный.

Доводы ответчиков, касающиеся действия в период с 30.04.2020 договора аренды от 30.04.2020 № 10 и прекращения действия договора аренды от 01.06.2019 № 10, судом отклоняются, поскольку, как пояснил истец, следует из переписки сторон и МУП "БОН" не опровергнуто, договор аренды от 30.04.2020 № 10 фактически подписан сторонами в июле 2020 года. Данное обстоятельство следует из писем МУП "БОН" от 02.07.2020 № 55 и от 13.07.2020 № 60.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                      Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                В.В.Романова