АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Элиста

20 апреля 2020 года                                                                               Дело № А22–3167/2019

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе судьи Цадыковой Э.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Мир» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в размере 872 162 руб. 42 коп. и признании договора уступки недействительным,

в отсутствие в судебном заседании надлежащим образом извещенных представителей сторон,

установил:

Администрация Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест+» и обществу с ограниченной ответственностью «Мир» (далее – ответчики) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в размере 872 162 руб. 42 и признании договора уступки недействительным.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы не представили.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся сторон.

Исследовав материалы дела и, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

На основании протокола заседания Комиссии по организации и проведению аукционов по продаже земельных участков, или аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков от 22.09.2017 №2 между истцом (арендодатель) и ООО «Юг-Инвест+» (арендатор) был заключен договор аренды №814 от 18.12.2017, по условиям которого арендатору был предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 08:08:300101:77, общей площадью 884 га, расположенный в границах Салынтугтунского СМО, Сарпинского района, Республики Калмыкия, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сроком на 10 лет по 17.12.2027.

Согласно выписке из ЕГРН 04.04.2018 была проведена государственная регистрация договора уступки права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Сарпинского РМО РК, № 814 от 18.12.2017 в пользу ООО «Мир».

Истец посчитал, что данный договор уступки нарушает предусмотренный законом запрет на уступку прав и обязанностей по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем обратился с исковым заявлением по данному делу. 

Суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Согласно пункту 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

Спорный договор аренды заключен в рамках процедуры проведения торгов. Доводов о возможности предоставления спорных земельных участков без проведения торгов ответчиками не заявлено и не доказано. 

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Спорный договор аренды заключен 18.12.2017, то есть после вступления в силу ограничений, введенных Законом N 42-ФЗ 01.06.2015.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2018 по делу N А53-21595/2017, от 29.05.2018 по делу N А32-29134/2017, от 28.08.2018 по делу N А53- 36429/2017, вывод о приоритете положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса является ошибочным. Правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору.

В соответствии с п. 4.3.3 договора аренды при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать земельный участок в субаренду, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Однако это условие договора аренды ничтожно как противоречащее той же норме пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация Сарпинского РМО РК является арендодателем спорного земельного участка и имеет право оспаривать действия арендатора по уступке прав по договору, совершенных с нарушением закона. Приняв во внимание изложенное, суд находит необходимым признать договор цессии недействительной сделкой по основаниям ее ничтожности.

В соответствии с п. 3.2 договора ответчик обязался ежеквартально вносить арендную плату на расчетный счет получателя: за 1-3 кварталы до 20 числа месяца, следующего за  истекшим кварталом, за 4 квартал до 25 декабря текущего года.

Размер годовой арендной платы составляет 336 777 руб. 48 коп.

Требования мотивированы тем, что ООО «Юг-Инвест+» принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, в связи с чем у него перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 1 квартала 2018 по 2 квартал 2019 в общем размере 497 795 руб. 91 коп.  

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, оговоренные договором аренды.

Арендатор обязан в сроки и в порядке, установленные договором, вносить плату за пользование недвижимым имуществом.

На момент вынесения решения основной долг ответчиком не погашен, в связи с чем истец просил также взыскать с ООО «Юг-Инвест+» пени по договору за просрочку оплаты арендной платы в размере 374 366 руб. 51 коп. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. При этом в силу п. 2 данной статьи размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

В соответствии с п. 5.3 договора аренды при неуплате арендных платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3 % от суммы долга, за каждый день просрочки платежа.

В силу требований ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им правами.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон (статьи 8, 9 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «Юг-Инвест+» каких-либо возражений по существу предъявленного иска не заявил, доказательств внесения арендной платы суду не представил.

Согласно п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку ООО «Юг-Инвест+» в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства внесения арендных платежей в полном объеме, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании задолженности в размере 497 795 руб. 91 коп. и пени в размере 374 366 руб. 51 коп. заявлены законно, обоснованно, подтверждены материалами дела, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом или договором. 

Согласно пункту 3 статьи 619 данного Кодекса досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.

В п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ООО «Юг-Инвест+» в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства своевременного внесения арендных платежей в полном объеме, на предложение расторгнуть договор аренды ООО «Юг-Инвест+» не отреагировал, то суд приходит к выводу, что требования истца заявлены правомерно и подлежат удовлетворению судом.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия удовлетворить. 

Признать недействительной сделкой договор уступки прав аренды земельного участка от 01.03.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в сумме 497 795 руб. 91 коп. и пени в размере 374 366 руб. 51 коп.

Расторгнуть заключенный между Администрацией Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Сарпинского РМО РК, № 814 от 18.12.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юг-Инвест+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 29 443 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мир» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

После вступления решения в законную силу выдать исполнительные листы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) через Арбитражный суд Республики Калмыкия в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

                 Судья                                                                                  Э.А. Цадыкова