/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-14861/2018-ГК

г. Пермь

22 ноября 2018 года

Дело № А71-5038/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2018 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мальцевой Н.А.,

при участии:

от истца Администрации муниципального образования «город Ижевск» в лице функционального органа администрации города Управления земельных ресурсов и землеустройства администрации города Ижевска: Мунтяну П.В., паспорт, доверенность от 19.11.2018;

от ответчика индивидуального предпринимателя Силаева Валерия Александровича: Жещук С.Ю., паспорт, доверенность от 05.05.2018;

от ответчика, индивидуального предпринимателя Мамедова Камила: Мамедов К. (лично), паспорт; Мамедов Э. (по устному ходатайству), Шемякина И.М., паспорт, доверенность от 27.04.2018, паспорт; Зорин А.Н., паспорт, доверенность от 20.11.2018; 

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков, индивидуального предпринимателя Силаева Валерия Александровича и индивидуального предпринимателя Мамедова Камила, 

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14 августа 2018 года по делу № А71-5038/2018,

принятое судьей Мельниковым А.Ю.

по иску Администрации муниципального образования «город Ижевск» в лице функционального органа администрации города Управления земельных ресурсов и землеустройства администрации города Ижевска

к индивидуальному предпринимателю Силаеву Валерию Александровичу (ОГРНИП 318774600101902, ИНН 773706893115), индивидуальному предпринимателю Мамедову Камилу (ОГРНИП 306183229300022, ИНН 183212272767)

о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке оплаты, применении последствий недействительности (ничтожности) договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке оплаты – признании отсутствующим права собственности, исключении сведений об указанных объектах из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

Администрация муниципального образования «город Ижевск» в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Силаеву Валерию Александровичу (далее – предприниматель Силаев В.А., ответчик 1) и индивидуальному предпринимателю Мамедову Камилу (далее – предприниматель Мамедов К., ответчик 2) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке оплаты от 25.10.2017 и применении последствий недействительности (ничтожности) указанного договора; признании отсутствующим права собственности ответчика 2 на объекты недвижимости, непригодные к эксплуатации с кадастровыми номерами 18:26:019004:46, 18:26:019004:47, исключении сведений об указанных объектах из Единого государственного реестра недвижимости, возвращении Администрации г. Ижевска и ответчика 1 в отношения, вытекающие из договора аренды № 875 от 13.11.1996 на земельный участок с кадастровым номером 18:26:019004:22 площадью 3441 кв. м с адресом: г. Ижевск, ул. Милиционная, 7а.

Решением суда от 14.08.2018 исковые требования удовлетворены частично. Право собственности Мамедова Камила в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 18:26:019004:46, 18:26:019004:47, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Милиционная, 7А, признано отсутствующим. Решение суда также содержит указание на необходимость исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 18:26:019004:46, 18:26:019004:47, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Милиционная, 7А. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом в части признания отсутствующим  права собственности Мамедова К. в отношении спорных объектов недвижимости, ответчик предприниматель Силаев В.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части  удовлетворения иска и принять по делу новый судебный акт. По мнению ответчика, в действиях истца, обратившегося в суд с иском со ссылками на положения пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», имеются признаки злоупотребления правом, которое в силу статьи 10 ГК РФ не подлежит защите.  Выводы суда о том, что «восстановление прежних объектов недвижимости целью использования земельного участка фактически не является», «строительство нового объекта недвижимости не может проводиться на земельном участке, предоставленном для использования (в том числе восстановления), но не для строительства другого объекта недвижимости», «строительство нового объекта недвижимости на земельном участке, не предоставленном для этих целей посредством процедуры торгов, следует рассматривать как попытку обхода закона», по мнению ответчика, не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель жалобы отмечает, что администрация не обосновала необходимость аннулирования и исключения сведений из ЕГРН об объектах недвижимости до истечения срока действия договора аренды земли от 13.11.1996 № 875. Действия администрации, полагает ответчик, нарушают законные права и интересы предпринимателей на завершение начатой процедуры по строительству и реконструкции объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном для этих целей в аренду, что является недобросовестным поведением и злоупотреблением права. Факт государственной регистрации права собственности предпринимателя Мамедова К. на объекты недвижимости и сохранение записи в ЕГРН не нарушает права собственника земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку право аренды земельного участка возникло в результате заключения договора от 12.11.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от 13.11.1996 № 875, срок действия которого установлен до 03.09.2021. Ответчик полагает, что доказательств гибели или полного уничтожения объекта недвижимости вместе с его подземной частью ниже отметки 0.000, влекущих его исчезновение либо необратимую утрату всех его потребительских свойств, в материалах дела не имеется. Ответчик также отмечает, что реконструкция зданий не означает уничтожение спорного объекта в целом, а свидетельствует об улучшении показателей несущих конструкций или их восстановлении, внесение сведений в документы кадастрового учета и ЕГРН об разрушенных зданиях, не означает невозможности восстановления спорного объекта в прежнем виде. Признание отсутствующим права собственности ИП Мамедова К. на спорные объекты означает прекращение его права собственности в отсутствие на то законных оснований, что, полагает ответчик, нарушает положения статьи 235 ГК РФ, а также законные права собственника данного имущества. Заявитель жалобы обращает внимание на то, что избранный истцом способ защиты является исключительным и не может использоваться для преодоления установленных законом процедур изъятия имущества у собственника.

Предприниматель Мамедов К. также не согласен с решением суда первой инстанции, в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части удовлетворения иска и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Данная сторона также полагает, что истец злоупотребляет правом, обращаясь в суд с требованием о признании права на спорные объекты отсутствующим, поскольку истцом земельный участок предоставлен ответчику-2 на срок до 03.09.2021 с целью восстановления этих объектов. По мнению предпринимателя Мамедова К., выводы суда о том, что «представленная в материалы дела проектная документация также указывает на то, что восстановление прежних объектов недвижимости целью использования земельного участка фактически не является. Согласно проекту на земельном участке предполагается строительство административно-делового центра. Между тем, строительство нового объекта недвижимости не может проводиться на земельном участке, предоставленном для использования (в том числе восстановления), но не для строительства, другого объекта недвижимости. По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе для целей строительства, заключается на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Учитывая изложенное, строительство нового объекта недвижимости на земельном участке, не предоставленном для этих целей посредством процедуры торгов, следует рассматривать как попытку обхода закона.» противоречат материалам дела и подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого судебного акта. Поскольку договор аренды земельного участка с разрешенным использованием «для восстановления объектов недвижимости» заключен на срок до 03.09.2021, ответчик полагает, что основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют. Выводы суда о том, что «совершения действий по восстановлению спорных объектов недвижимости не установлено», по мнению ответчика, противоречат фото и видеоматериалам выездного заседания от 02.08.2018. Заявитель жалобы считает, что физическое отсутствие спорных объектов недвижимости и невозможность их восстановления не доказаны истцом и судом не установлены. Заявитель жалобы полагает, что исходя из установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание пояснения привлеченного судом к участию в деле специалиста, спорные объекты являются недвижимым имуществом - фундаментом спорных объектов, в связи с чем требование истца о признании права отсутствующим на спорные объекты удовлетворению не подлежит. Судом, по мнению ответчика, необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика 2 от 07.08.2018 о приобщении к материалам дела фотографий фундамента и подземного этажа спорного здания - фото №2 и фотографии кирпичной стены - фото №5, а также не дана надлежащая правая оценка совокупности доказательств, подтверждающих физическое существование спорных объектов на уровне фундаментов. По мнению предпринимателя Мамедова К., истец не представил доказательств прекращения фактического существования спорных объектов в связи с их гибелью или уничтожением и невозможности использования фундаментов при реконструкции объектов, в связи с чем иск о признании права отсутствующим не может быть удовлетворен. Заявитель жалобы указывает, что судом не дана оценка доводам ответчиков о злоупотреблении истцом правом, поскольку ранее администрацией г. Ижевска в лице Управления городского строительства были разрушены спорные здания до уровня фундаментов, а в настоящее время администрация г. Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства препятствует восстановлению спорных объектов путем обращения в суд с требованием о признании права на эти объекты отсутствующим. В апелляционной жалобе предприниматель Мамедов К. также ссылается на то, что суд отказал в удовлетворении основного требования, удовлетворив производное, тогда как истец не уточнял исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Ответчик также считает, что с него в нарушение статей 101-103, 110 АПК РФ взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб., при этом судом удовлетворено одно требование из двух. Поскольку судом удовлетворено второе требование из двух, расходы по оплате госпошлины подлежали взысканию пропорционально заявленным требованиям, то есть в размере 3 000 руб., а не 6 000 руб. Апелляционная жалоба Мамедова К. также содержит указание на непривлечение судом к участию в деле в качестве третьего лица Управления Росреестра по Удмуртской Республике.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором администрация просит  оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 20.11.2018 представителем предпринимателя Мамедова К. заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве специалиста Зорина А.Н.

От представителей ответчиков также поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии протокола совещания Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Удмуртской республике от 20.09.2018 с приложением на 33 листах.

Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 20.11.2018 на основании части 2 статьи 268 АПК РФ ответчикам отказано в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела копии протокола совещания Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Удмуртской Республике от 20.09.2018 с приложением на 33 листах.

Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. 

Принимая во внимание, что представленный ответчиками протокол от 20.09.2018 не является доказательством по делу и не имеет отношения к обстоятельствам, подлежащим выяснению при разрешении настоящего дела, а также учитывая, что указанный документ предметом исследования суда первой инстанции не являлся, предусмотренные законом основания для приобщения дополнительных доказательств к материалам дела в суде апелляционной инстанции отсутствуют, а часть представленных документов в материалах дела имеется, апелляционный суд считает необходимым отказать в приобщении к материалам дела документов.

Также протокольным определением суда апелляционной инстанции от 20.11.2018 отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле специалиста с учетом положений части 2 статьи 268 АПК РФ.

Кроме того протокольным определением суда апелляционной инстанции от 20.11.2018 к материалам дела приобщены письменные пояснения ответчиков, а также по ходатайству представителя ответчика предпринимателя Силаева В.А. к материалам дела приобщена копия разрешения на строительство от 23.12.2015.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе; представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления первого заместителя главы администрации города Ижевска от 03.09.1996 № 317/13 администрация города Ижевска (арендодатель) и товарищество с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение «Союз-1» (арендатор) 13.11.1996 заключили договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды № 875 (далее – договор аренды), в соответствии с условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4 338 кв. м, для существующего административного здания по ул. Милиционной, 7а в Октябрьском районе (пункты 1.1, 1.4 договора).

Срок действия договора определен сторонами до 03.09.2021 (пункт 2.1 договора).

Из материалов дела следует и то, что по договору от 25.06.2002 ЗАО «НПО Союз-1» с согласия Управления земельных ресурсов и землеустройства администрации г. Ижевска уступило Лобанову Владимиру Валентиновичу все права и перевело на последнего все обязанности по договору аренды от 13.11.1996.

В дальнейшем по договору от 02.09.2003 Лобанов Владимир Валентинович с согласия Управления земельных ресурсов и землеустройства администрации г. Ижевска уступил обществу с ограниченной ответственностью «Неосити» все права и перевел на последнего все обязанности по договору аренды от 13.11.1996.

По договору уступки права от 27.04.2006 общество «Неосити» передало Силаеву Валерию Александровичу право аренды на земельный участок общей площадью 4 338 кв.м с адресом: г. Ижевск, ул. Милиционная, 7а в Октябрьском районе и выбыло из указанных правоотношений.

Постановлением администрации города Ижевска от 28.06.2010 № 636/3 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории для восстановления объектов, непригодных к эксплуатации по улице Милиционной, 7а в Октябрьском районе – площадью 641 кв. м  и площадью 3 441 кв.м, расположенных в кадастровом квартале 18:26:019004.

Соглашением от 15.11.2010 № 875/3 к договору аренды в его пункт 1.1 внесены изменения, согласно которым арендодатель (администрация г. Ижевска) сдает, а арендатор (Силаев Валерий Александрович) принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:019004:22, площадью 3 441 кв.м, в том числе 2 кв.м за красной линией и 188 кв.м в водоохранной зоне Ижевского пруда, с адресом г. Ижевск, ул. Милиционная, 7а в Октябрьском районе.

Согласно пункту 1.3 договора аренды в редакции соглашения от 15.11.2010 № 875/3 на участке имеются объекты недвижимости, указанные в постановлении администрации города Ижевска от 28.06.2010 № 636/3.

Пунктом 1.5 договора аренды в редакции соглашения от 15.11.2010 № 875/3 предусмотрено, что участок предоставляется для восстановления объектов, непригодных к эксплуатации.

09.12.2013 объекты недвижимости, непригодные к эксплуатации, расположенные по адресу: г. Ижевск, ул. Милиционная, 7а, поставлены на кадастровый учет: объекту с условным номером 18:26:019004:002:37086/А, не имеющем площади, присвоен кадастровый номер 18:26:019004:47, объекту с условным номером 18:26:019004:002:37086/В площадью 0,1 кв.м присвоен кадастровый номер 18:26:019004:46.

25.10.2017 Логинов Владимир Вячеславович, действующий от имени и в интересах Силаева В.А. (продавец) и Мамедов К. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке оплаты (далее - договор купли-продажи), в соответствии с которым покупатель приобретает в собственность следующее недвижимое имущество: объект недвижимости, непригодный к эксплуатации, назначение: нежилое, инв. № 37086, литер А, кадастровый номер 18:26:019004:002:37086/А, расположенный по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Милиционная, 7А; объект недвижимости, непригодный к эксплуатации, назначение: нежилое, инв. № 37086, литер В, кадастровый номер 18:26:019004:002:37086/В, расположенный по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Милиционная, 7А.

Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике 01.11.2017.

12.11.2017 Силаев В.А. (арендатор) и Мамедов К. (новый арендатор) заключили договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земли, согласно которому арендатор передал новому арендатору права и обязанности по договору о предоставлении участков в пользование на условиях аренды № 875 от 13.11.1996, заключенного арендатором с администрацией города Ижевска. По указанному договору арендатор передал новому арендатору право аренды земельного участка площадью 3441 кв.м с кадастровым номером 18:26:019004:22, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Милиционная, 7а.

Отделом муниципального земельного контроля Управления муниципальной милиции администрации города Ижевска при проведении 07.11.2017 планового (рейдового) осмотра, обследования земельного участка с адресным ориентиром: г. Ижевск, ул. Милиционная, 7а, оформлен акт № 652, из которого следует, что северная часть участка № 22 перегорожена и используется арендатором участка № 21 под строительство кафе (в частности для подъездных путей техники на земельный участок № 21). В центральной и южной части земельного участка отсутствуют какие-либо объекты недвижимости указанные в плане, приложенном к договору аренды № 875. Участок свободен от построек и представляет собой склон набережной, а также асфальтированную дорогу, ведущую к заднему двору Ижевского индустриального техникума.

Полагая, что предметом договора купли-продажи не могли выступать непригодные к эксплуатации объекты недвижимости, которые прекратили физическое существование, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями о признании заключенного ответчиками договора купли-продажи ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности в форме признания отсутствующим права собственности ответчика 2 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 18:26:019004:46, 18:26:019004:47, исключения сведений об указанных объектах из Единого государственного реестра недвижимости, возвращении истца и ответчика 1 в отношения, вытекающие из договора аренды № 875 от 13.11.1996.

Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительной сделки купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что истец не имеет самостоятельного охраняемого законом интереса в признании указанной сделки недействительной, а оспариваемый договор не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворяя требование истца о признании отсутствующим права собственности ответчика 2 на объекты недвижимости, суд первой инстанции признал, что спорные объекты, права на которые зарегистрированы в ЕГРН как на недвижимость, не обладают признаками  недвижимой вещи.

В порядке апелляционного производства судебный акт в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительной сделки купли-продажи не обжалуется, в связи с чем арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционных жалоб, письменных пояснений, отзыва на апелляционные жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции оснований для отмены (изменения) решения суда в обжалуемой части не установил.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом (ст. 12 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей до 01.01.2017, и согласно частям 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующей с 01.07.2017, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии ГК РФ.

Статьей 8.1 ГК РФ введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в реестре, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

Государственная регистрация является единственным подтверждением прав на недвижимое имущество и сделок с ним до тех пор, пока не будут внесены иные сведения в закрепленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Согласно п. 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 п. 52 названного постановления).

Материалами дела подтверждается регистрация на основании  договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке оплаты от 25.10.2017 права собственности  Мамедова К. (покупателя) на  следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Милиционная, 7А: объект недвижимости, непригодный к эксплуатации, назначение: нежилое, инв. № 37086, литер А, кадастровый номер 18:26:019004:002:37086/А,; объект недвижимости, непригодный к эксплуатации, назначение: нежилое, инв. № 37086, литер В, кадастровый номер 18:26:019004:002:37086/В, которые поставлены на кадастровый учет 09.12.2013. 

Указанные объекты с кадастровым номером 18:26:019004:47 (площади не имеет), с кадастровым номером 18:26:019004:46, площадью 0,1 кв.м, расположены на земельном участке с кадастровым номером 18:26:019004:22, площадью 3441 кв.м, предоставленном ранее администрацией города Ижевска по договору о предоставлении участков в пользование на условиях аренды № 875 от 13.11.1996, права и обязанности  по которому перешли к Мамедову К. (новый арендатор) на основании  договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 12.11.2017.

Земельный участок с кадастровым номером 18:26:019004:22 находится в публичной собственности, полномочия собственника в отношении указанного  земельного  участка в пределах  установленной ст.  39.2 Земельного  кодекса РФ реализует Управление земельных ресурсов и землеустройства администрации города Ижевска. 

По результатам планового (рейдового) осмотра, оформленного  актом  обследования № 652 от 07.11.2017, составленного отделом муниципального земельного контроля Управления муниципальной милиции Администрации города Ижевска, установлено, что спорные объекты утратили свойства недвижимого имущества.   На земельном участке с кадастровым номером 18:26:019004:22 отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, указанные в плане, приложенном к договору аренды № 875 от 13.11.1996. Также в акте указано, что земельный участок свободен от построек.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам Указанная правовая позиции приведена, в частности,  в определении Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520. 

В соответствии с данными Единого  государственного  реестра недвижимости сооружения с кадастровыми номерами 18:26:019004:46, 18:26:019004:47 являются объектами непригодными к эксплуатации, отсутствуют  данные о назначении  объекта, дате ввода  в эксплуатацию, виде разрешенного  использования (т.1 л.д.34-35).  

Опровергая доводы истца о том, что объекты с кадастровыми номерами 18:26:019004:46 и 18:26:019004:47 прекратили свое существование, ответчики представили технические планы сооружений с кадастровыми номерами 18:26:019004:46, 18:26:019004:47 с заключениями кадастрового инженера, согласно которым указанные объекты имеет площадь застройки 111,5 кв.м и 909,1 кв.м и представляют из себя непригодные к эксплуатации объекты в виде фундаментов. Ответчиком 2 в материалы дела также представлен градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Милиционная, 7а, согласно которому в границах земельного участка расположено 4 объекта незавершенного строительства – фундаменты.

Судом  в целях  установления факта  наличия на арендуемом земельном участке объектов, право  собственности  на которые зарегистрировано в установленном законом порядке,  определением от  13.06.2018 назначено  проведение выездного  осмотра с участием лиц, участвующих в деле. При проведении  выездного судебного  заседания, оформленного  протоколом от  02.08.2018,  удовлетворено ходатайство представителя  истца 1 о  привлечении  специалиста Зорина А.Н., главного  архитектора проекта «Кафе на 200 человек», члена Союза архитекторов России.

По результатам проведенного 02 августа 2018 года осмотра земельного участка с кадастровым номером 18:26:019004:22, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Милиционная, 7а, пригодных к использованию по назначению объектов с кадастровыми номерами 18:26:019004:46, 18:26:019004:47 не установлено.

Оценив представленные доказательства по  правилам ст.  71 АПК РФ, а именно  данные технических паспортов  о том, что существовавшие ранее на земельном участке объекты были возведены в 1927 году, распечатку  топографической съемки земельного участка с кадастровым номером 18:26:019004:22, согласно которой          имеющиеся фундаменты отмечены как разрушенные и засыпанные грунтом, заключение кадастрового инженера (т. 1 л.д. 64) в соответствии с которым   объекты с кадастровыми номерами 18:26:019004:46, 18:26:019004:47 поименованы как непригодные к эксплуатации, учитывая пояснений лиц, участвовавших в осмотре земельного участка, и видеозаписи, о том, что  часть фундамента объекта с кадастровым номером 18:26:019004:46 была демонтирована при строительстве здания кафе для возведения подпорной стены в целях предотвращения обсыпания грунта с холмистой части земельного участка на вновь возводимый объект недвижимости, суд  первой инстанции верно  указал, что  имеющиеся на земельном участке объекты фактически представляют собой непригодные к эксплуатации, частично разрушенные фундаменты, которые в настоящее время не могут использоваться по назначению для строительства и восстановления ранее существовавших объектов недвижимости. 

Таким образом, ответчиками не подтверждена возможность  использования спорных объектов по их  назначению. Доказательств ведения строительных работ по восстановлению разрушенных объектов ответчиками  в материалы дела не представлено  (ст. 65 АПК РФ). 

Установив указанные обстоятельства,  свидетельствующие об утрате спорными объектами  присущих  объекту недвижимости свойств, исключающих возможность их использования в соответствии с первоначальным назначением, при этом с момента внесения в договор аренды изменений касательно  разрешенного использования земельного  участка прошло более 7 лет, между тем, в результате осмотра земельного участка совершения действий по восстановлению спорных объектов недвижимости не установлено, согласно проектной документации   восстановление прежних объектов не предусмотрено, на земельном участке предполагается строительство административно-делового центра,  руководствуясь положениями ст.ст.  8.1, 131, 235 ГК РФ,  суд   первой инстанции  пришел к правильным выводам о наличии материально-правовых оснований для удовлетворения заявленного  иска, поскольку спорное недвижимое имущество перестало существовать в качестве объекта права, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков  касательно  наличия в действиях Администрации  признаков злоупотребления правом,  недоказанности  факта отсутствия спорных  объектов на земельном участке в целях  удовлетворения заявленного  иска отклоняются как не  обоснованные.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается нахождение земельного участка с кадастровым номером 18:26:019004:22  в публичной собственности  и  осуществление истцом  полномочий собственника в отношении этого земельного  участка, в том числе путем его  передачи  во временное владение и  пользование на условиях аренду ответчику 2, обусловленного  наличием у последнего  объектов недвижимости, расположенных  на земельном участке. 

Как указано  выше,  фактическое отсутствие спорных  объектов  на земельном участке с кадастровым номером 18:26:019004:22 подтверждается совокупностью  доказательств.    Нахождение спорных объектов по состоянию на 2001 в состоянии, препятствующем их использованию по  назначению, следует из технических паспортов на здание административное  (т.1 л.д.72-74, 103-105), так как из описания объектов усматривается наличие фрагментов конструкций фундамента и стен. Отсутствие объектов усматривается из  исполнительной съемки благоустройства на  земельном участке с кадастровым номером 18:26:019004:22  (т.1 л.д.139-140), косвенно  подтверждается соглашением от  04.08.2009, заключенным с предыдущим собственником объектов (т.2 л.д.19),  соглашением от  15.11.2010 к договору аренды земельного  участка, в соответствии с которым участок  предоставлен  для восстановления объектов (т.1 л.д.23-25), постановлением Администрации г. Ижевска от  28.06.2010 № 636/3 (т.1 л.д.26).

Необходимо отметить, что  на момент разрешения настоящего  спора судом ответчиком 2 на земельном участке с кадастровым номером 18:26:019004:22  осуществляется новое строительство, ответчику 2 выдано  разрешение на строительство объекта капитального  строительства -  «трехэтажного здания  кафе на 200 человек», общей площадью 1314,9 кв.м. 

В соответствии с терминологией Градостроительного кодекса Российской Федерации  строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); под  реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимают изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст.  1 Кодекса).

Ни проектная документация, ни пояснения ответчика не подтверждают  доводы о  возможности  восстановления объектов  1927 года постройки либо обстоятельства проведения указанных мероприятий, а напротив, еще раз  указывают на отсутствие интереса в сохранении  этих объектов в натуре в восстановленном состоянии (ст. 65 АПК РФ). 

В этой связи  выводы суда первой инстанции об утрате  возможности использования спорных объектов в соответствии с первоначальным назначением, что  в свою очередь  свидетельствует  об утрате свойств объекта недвижимости, права на которые подлежат  регистрации,  надлежит признать верными. 

Право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. На основании пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, данных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае гибели или уничтожения имущества, влекущих полную и безвозвратную утрату такого имущества,  право собственности на него прекращается.

В данном случае иск о признании зарегистрированного права собственности ответчика 2 отсутствующим заявлен Администрацией с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления следует считать разновидностью негаторного иска (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), аналогичному способу защиты права, указанному в пункте 52 Постановления N 10/22.

В этой связи  суд первой инстанций правомерно удовлетворили исковые требования, так как сохранение существующей записи о праве на отсутствующее в натуре имущество делает невозможным реализацию правомочия на распоряжение земельным участком и может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Оснований полагать, что  суд  первой инстанции вышел  за переделы исковых требований не имеется, так как в соответствии с разъяснениями п. 3 Постановления N 10/22, принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Исходя из правового обоснования иска,  указание апеллянтом на отсутствие правовых оснований для удовлетворения  иска в оспариваемой части в связи с отказом в удовлетворении требования о признании сделки недействительной, которое, по мнению ответчика 2,  является производным от первого  требования,  отклоняется. Требование о  признании  права отсутствующим (прекращенным) является самостоятельным способом защиты нарушенного  права и не обусловлено  необходимостью  предъявления иного  требования.

Достоверность государственного реестра означает также бесспорность принадлежности объекта, на который зарегистрированы вещные права, к недвижимому имуществу. Иное свидетельствует о недостоверности реестра.

Поскольку спорные объекты, права на которые в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимость, не обладают соответствующими признаками недвижимой вещи, факт государственной регистрации права собственности на такое имущество как на недвижимое нарушает права собственника земельного участка, ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. В ситуации, когда  запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности,  нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Доводы апелляционной жалобы предпринимателя Мамедова К. об ошибочном распределении судом первой инстанции государственной пошлины по иску отклонены судом апелляционной инстанции.

В рамках настоящего спора истцом заявлено требование о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке оплаты от 25.10.2017 и применении последствий недействительности (ничтожности) указанного договора: признании отсутствующим права собственности ответчика 2 на объекты недвижимости и исключении сведений об указанных объектах из ЕГРН, возвращении администрации г. Ижевска и ответчика 1 в отношения, вытекающие из договора аренды от 13.11.1996 № 875.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  при подаче искового заявления по  спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб.

Рассматривая заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно  пришел к выводу о том, что требование истца о признании отсутствующим права собственности  ответчика 2 на объекты недвижимости подлежит самостоятельному рассмотрению, поскольку истцом приведены ссылки на соответствующие таком требованию обстоятельства – фактическое отсутствие на земельном участке  объектов недвижимости.

Следовательно, поскольку требование о признании  отсутствующим права собственности Мамедова К.  признано обоснованным и удовлетворено, с указанного лица в доход федерального бюджета суд первой инстанции правомерно взыскал государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Вопреки доводам апелляционной жалобы оснований для перераспределения указанной суммы государственной пошлины не имеется.  

Поскольку в удовлетворении требования о признании сделки недействительной судом первой инстанции отказано и истец (администрация) от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина за рассмотрение судом данного требования взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Довод апелляционной жалобы Мамедова К.  о непривлечении судом к участию в деле в качестве третьего лица Управления Росреестра по Удмуртской Республике, отклоняются.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом предмета иска, его обоснования и приведенных ответчиком возражений привлечение к участию в деле Управления Росреестра по Удмуртской Республике обязательным не является, учитывая обязательность  судебных   актов для исполнения (ст.  16 АПК РФ).

Оснований для изменения мотивировочной части судебного  акта судом апелляционной инстанции  не  установлено, поскольку вопрос обоснованности осуществления ответчиком 2  строительства нового объекта недвижимости на земельном участке, спорным в рамках настоящего  дела не  является,  вопрос обоснованности предоставления земельного  участка в данном судебном акте также не разрешен и не налагает на стороны соответствующие таким спорам правовые последствия.

Изложенные в письменных  пояснениях ответчиков  доводы о пропуске истцом срока исковой давности представляются ошибочными.

В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса) исковая давность не распространяется.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Таким образом, исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется. 

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда в обжалуемой части отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей апелляционных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14 августа 2018 года по делу № А71-5038/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

В.Ю. Дюкин 

 

Ю.В. Скромова