АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7168/2017

г.

Тюмень

06 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола секретарём судебного  заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску Общества с ограниченной ответственностью "Евразия" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Катран" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 06.04.2017, личность удостоверена паспортом гражданина РФ,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2017, личность удостоверена паспортом гражданина РФ,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Евразия" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области в порядке статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Катран" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды, расходов по содержанию арендуемого помещения, неустойки за несвоевременное внесение арендной платы, о расторжении договора аренды.

Заявленное требование со ссылками на статьи 359, 609, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обосновано невнесением ответчиком арендной платы и платежей за содержание арендуемого имущества.

Ответчик в отзыве возражал против взыскания расходов, связанных с содержанием арендованного помещения, в связи с тем, что часть заявленных расходов является расходами по содержанию общего имущества в многоквартирном доме; что касается расходов, непосредственно связанных с арендуемым помещением, истец, по мнению ответчика, не является получателем таких платежей, поскольку, по условиям договора аренды, ответчик обязан уплачивать соответствующие платежи непосредственно эксплуатирующим организациям. Ответчик также указал на неточности в расчете пени. Заявленное требование о расторжении договора аренды ответчик просил оставить без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал согласно доводам отзыва.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом-арендодателем и ответчиком-арендатором был заключен договор аренды недвижимости от 30.12.2011 № 257-А/11 (т. 1 л.д. 14-20), согласно которому истец передал в аренду ответчику нежилое помещение площадью 435,3 кв.м. по адресу: 

<

...> сроком на пять лет.

По истечении срока аренды ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением, однако, ввиду наличия задолженности по арендной плате, 28.02.2017 истцом был прекращен доступ ответчика в арендуемое помещение.

В соответствии с п. 2.1.1, 2.2 договора аренды, арендная плата в размере 174 120,00 руб. в месяц вносится не позднее 15 числа текущего месяца.

Согласно п. 2.4 договора, арендатор обязан самостоятельно и за свой счет оплачивать коммунальные услуги.

С учетом доводов отзыва на исковое заявление и пояснений представителей сторон в судебном заседании судом установлено, что задолженность по арендной плате образовалась за ноябрь 2016 года частично, декабрь 2016 – февраль 2017 года, всего в сумме 596 480,00 руб. Наличие и размер указанной задолженности ответчиком не оспорен. 

Задолженность в размере 211 737,34 руб. предъявляется истцом за коммунальные расходы за декабрь 2016 года частично (с учетом частичной оплаты) в сумме 84 070,91 руб., за январь 2017 года в сумме 127 576,43 руб., а также 3 432,75 руб. взнос на капитальный ремонт за ноябрь 2017 года. В судебном заседании представители сторон подтвердили, что именно указанные суммы являются предметом спора по настоящему делу. 

При этом задолженность за декабрь подтверждается счетом, выставленным управляющей компанией «Микрорайон «Тюменский», осуществляющей обслуживание многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение, с учетом частичной оплаты.

Задолженность за январь 2017 года подтверждается аналогичным счетом управляющей компании, а также счетом истца от 31.01.2017 № 18, выставленным ответчику, в который, помимо суммы из счета управляющей компании, включена сумма взноса за капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 2.4. Договора установлена обязанность арендатора самостоятельно и за свой счет оплачивать услуги за предоставление электрической энергии на основании показаний счетчика, оплата коммунальных услуг (теплоснабжение, водоснабжение, канализация, благоустройство и т.д.) осуществляется арендатором самостоятельно и за свой счет.

Из положений п. 2 ст. 616 ГК РФ, ч. 1 ст. 39, ч. 2 ст. 154 ЖК РФ следует, что на арендатора возлагается бремя содержания только арендуемого помещения. В случае, если арендуемое помещение расположено в многоквартирном доме, обязанность нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме остается на собственнике помещения и не переносится на арендатора, если договором не предусмотрено иное.

В этой связи следующие виды расходов: уборка входной группы, вывоз ТБО, содержание, холодная вода на общедомовые нужды (также холодное водоснабжение в целях содержания общего имущества), освещение мест общего пользования (также электроснабжение в целях содержания общего имущества), обслуживание и ремонт автоматической системы дымоудаления и пожаротушения, взносы на капитальный ремонт – заявлены ко взысканию без правового на то основания.

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

С учетом этого, при неисполнении арендатором возложенной на него обязанности по несению расходов на содержание арендуемого имущества, бремя таких расходов ложится на собственника, к которому могут быть предъявлены имущественные требования со стороны управляющей компании и поставщиком коммунальных услуг.

На этом основании отклоняется довод ответчика о том, что истец не является получателем платежей, связанных с содержанием арендуемого помещения.

С учетом изложенного, заявленное требование о взыскании арендной платы является обоснованным в размере 569 480,00 руб., о взыскании расходов на содержание арендованного помещения в размере 153 009,86 руб. (в части коммунальных услуг в отношении арендованного помещения, исходя предъявленных управляющей организацией сумм, рассчитанных по показаниям индивидуальных приборов учета и нормативов среднемесячного потребления). 

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в связи с невнесением ответчиком арендной платы за период с 16.03.2017 по 04.05.2017.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 5.2 договора аренды установлена неустойка за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,01 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Суд находит правильным довод ответчика о необоснованности выполненного истцом расчета пени (т. 1 л.д. 8). Так, истцом не обоснована база для начисления пени.

Вместе с тем, согласно приведенному ответчиком контррасчету, неточности в расчете истца не привели к необоснованному завышению размера неустойки.

Основания для уменьшения неустойки не установлены, соответствующего заявления ответчиком не сделано.

Таким образом, заявленное требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Суд находит обоснованным довод ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок по требования о расторжении договора. В представленных претензиях от 19.01.2017 № 01 и от 03.03.2017 № 5 (т. 1 л.д. 93-94) предложение расторгнуть договор по соглашению сторон отсутствует.

Между тем, согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, заявленное требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.

Истцом при обращении в суд была уплачена государственная пошлина в размере 25 208,00 руб. платежными поручениями от 15.05.2017 №№ 68, 69 (т. 1 л.д. 11-12).

Ввиду оставления искового заявления без рассмотрения в части государственная пошлина в соответствующей части подлежит возвращению истцу из федерального бюджета в соответствии с абзацем 1 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика на основании абз. 2 ч. 1 ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, 

Р Е Ш И Л :

исковые требования в части расторжения договора аренды недвижимости от 30.12.2011 № 257-А/11 оставить без рассмотрения.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Катран" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Евразия" задолженность по арендной плате в размере 596 480,00 руб., задолженность по оплате расходов на содержание арендованного помещения в размере 153 009,86 руб., неустойку в размере 2 191,55 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 823,00 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Евразия" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 руб. Выдать справку на возврат.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья       М.В. Голощапов