АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 мая 2023 года

Дело №

А21-190/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2023 года

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Мирошниченко В.В., судей Колесниковой С.Г.,           Яковца А.В.,

при участии от ФИО1 представителей ФИО2 и ФИО3 (доверенность от 12.11.2020), от ЖСК «Ганза 4» представителя ФИО4 (доверенность от 12.12.2018), от фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» представителя ФИО5 (доверенность от 01.11.2022),

рассмотрев 02.05.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 (Калининград) на решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022 по делу № А21-190/2021, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в Ленинградский районный суд г. Калининграда с исковым заявлением, в котором просила признать за ней статус члена жилищно-строительного кооператива «Ганза 4» (далее - Кооператив) на тех же условиях, на которых данный статус был приобретен иными участниками долевого строительства жилого дома по адресу:  

<

...>, с зачетом в качестве паевого взноса денежных средств, уплаченных по договорам долевого участия в строительстве от 16.03.2010 № Г4-2/4-20, № Г4-2/4-17, от 09.02.2010 № Г4-2/6-3, № Г4-2/3-5, № Г4-2/4-14.

 Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10.12.2020 исковое заявление ФИО1 передано в Арбитражный суд Калининградской области для рассмотрения по подсудности. 

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 21.01.2021 заявление ФИО1 принято к рассмотрению Арбитражным судом Калининградской области.

К рассмотрению заявления в качестве заинтересованных лиц привлечены члены Кооператива.

 Решением от 04.05.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022, в удовлетворении иска отказано. 

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение от 04.05.2022 и постановление от 06.10.2022 отменить, заявленные требования удовлетворить. 

Податель жалобы полагает, что у Кооператива возникла безусловная обязанность принять в его члены всех участников строительства, заключивших ранее с обществом с ограниченной ответственностью «ГАНЗА-сервис», адрес: адрес: Калининград, Ганзейский пер., д. 39, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  (далее - Общество), договор долевого участия в строительстве, а выводы судов о пропуске ею срока исковой давности являются ошибочными. 

В отзывах на кассационную жалобу Кооператив и арбитражный управляющий ФИО6 просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представители ФИО1 поддержали доводы жалобы, а представители Кооператива и фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» (далее - Фонд) возражали против ее удовлетворения.

Остальные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы. 

Законность обжалуемых  судебных актов  проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом (застройщик) и ФИО1 были заключены  договоры долевого участия в строительстве от 16.03.2010 № Г4-2/4-20, Г4-2/4-17 и от  09.02.2010  № Г4-2/6-3,  Г4-2/3-5,  Г4-2/4-14, предусматривающие передачу дольщику объектов долевого строительства (квартир), расположенных в доме по адресу: 

<

...>. 

 Договоры долевого участия в строительстве были зарегистрированы   в установленном порядке.

Определением от 14.08.2014 в отношении Общества введено наблюдение, применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Решением от 23.12.2014 Общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В целях защиты прав пострадавших участников долевого строительства для организации строительства и его инвестирования Правительством Калининградской области учрежден Фонд как технический заказчик и инвестор строительства.

Фондом по согласованию с Правительством Калининградской области утверждена «Социально ориентированная программа по защите прав пострадавших участников долевого строительства проблемных объектов», по условиям которой  до начала строительных работ Фонду Кооперативом передаются права на все свободные от прав третьих лиц жилые и нежилые помещения в проблемном объекте в целях снижения (компенсации) финансовых затрат Фонда на завершение строительства и ввод в эксплуатацию проблемного объекта путем реализации указанных жилых и нежилых  помещений или прав на них.

В счет компенсации вкладываемых денежных средств Фонду переданы права на помещения, в отношении которых Арбитражным судом Калининградской области по делу № А21-5739/2014 не было принято решения о включении их правообладателей в реестр требований о предоставлении жилых помещений, а именно права на 169 жилых и нежилых помещений общей площадью 12 747 кв.м, свободных от прав третьих лиц, на сумму  500 000 000 руб. при общем объеме затрат на строительство - 900 000 000 руб.

Недостающие денежные средства  покрываются за счет бюджетных средств, выделяемых Правительством Калининградской области.

Определением от 26.09.2018 удовлетворено ходатайство о погашении требований участников строительства Общества путем передачи прав застройщика. Права застройщика на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу:  

<

...>, и права аренды на земельный участок с кадастровым номером 39:15613-10-07:0054, расположенный по тому же адресу, переданы созданному Кооперативу. После погашения требований участников строительства путем передачи незавершенного строительством объекта в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве Общество утратило права застройщика и права на земельный участок эти права перешли к Кооперативу.

Определением от 07.12.2019 конкурсное производство в отношении Общества завершено, должник исключен из Единого государственного реестра юридических лиц 12.12.2019.

ФИО1 обратилась в суд  с исковым заявлением, в котором просила признать за ней статус члена Кооператива на тех же условиях, на которых данный статус был приобретен иными участниками долевого строительства, с зачетом в качестве паевого взноса денежных средств, уплаченных по договорам долевого участия.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004    № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается  жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Законом о банкротстве.

Кооператив является правопреемником предыдущего застройщика – Общества, права и обязанности перешли к Кооперативу в рамках дела о банкротстве Общества в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве.

   Пунктом 2 части 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

В силу пункта 3 части 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

 Кооператив создан за счет его членов – граждан, участников долевого строительства предыдущего застройщика - Общества.

Для завершения строительства многоквартирного жилого дома Кооперативу были переданы земельный участок, а также сам объект незавершенного строительства.

Судами установлено, что ФИО1 с соответствующим требованием к Обществу не обращалась, в реестр требований кредиторов  включена не была.

Суды пришли к выводу о невозможности  включения дольщиков в число членов Кооператива без участия в процедуре  конкурсного производства Общества, поскольку указанное не позволяет определить точный объем обязательств перед кредиторами (дольщиками), подлежащий удовлетворению; установить правомерность заявленных требований кредиторов;  определить вид требований (денежные, либо по передаче жилых помещений), а также  контролировать количество дольщиков-пайщиков относительно количества жилых помещений.

Кроме того, согласно выводам судов свободные жилые помещения для передачи их ФИО1 у Кооператива отсутствуют, поскольку средства, вырученные от реализации жилых помещений, права на которые не установлены Арбитражным судом Калининградской области по делу № А21-5739/2014, другим лицам, подлежат направлению Фонду в качестве компенсации предоставленных для завершения строительства средств.   

Вместе с тем согласно пункту 3 Обзора судебной практики дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, на жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность  принятия их в члены кооператива.

Таким образом, у Кооператива возникла обязанность принять в свои члены участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, за которыми было признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного объекта.

Возражения Кооператива, опирающиеся только на формальное отсутствие реестра о передаче жилых помещений в связи с ликвидацией Общества и необращение ФИО1 в рамках дела о банкротстве Общества с требованием о включении ее в реестр передачи жилых помещений, не обусловлены его законными интересами, а фактически направлены на получение собственной выгоды за счет другого участника, вложившего наряду с иными лицами денежные средства в строительство жилого дома. Подобные возражения по существу направлены на безосновательное устранение ФИО1 из числа претендентов на получение квартир, что не согласуется с основными началами гражданского законодательства.

Вопреки выводам судов,  вопросы о правомерности заявленных требований и  соответствии количества дольщиков-пайщиков количеству жилых помещений могут и должны быть рассмотрены в рамках настоящего дела.

В силу общего правила части 1 статьи 112 Жилищного кодекса Российской Федерации и  подпункта четвертого пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве количество членов жилищно-строительного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся кооперативом многоквартирном доме.

В данном случае суды, ссылаясь на отсутствие у Кооператива свободных квартир, не учли, что договоры участия в долевом строительстве, заключенные Обществом с ФИО1, прошли государственную регистрацию, что не оспаривалось конкурсным управляющим Обществом, и расторгнуты не были, в связи с этим квартиры не могли быть переданы Кооперативом иным лицам, в том числе Фонду.

Довод Кооператива о том, что он обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлениями о погашении всех записей в отношении всех договоров долевого участия, которые были удовлетворены, не имеет в данном случае правового значения для рассмотрения спора, поскольку с названными заявлениями Кооператив обратился после вынесения обжалуемых судебных актов.

Кроме того, суды пришли к выводу о пропуске ФИО1 срока исковой давности, о применении которого было заявлено Кооперативом.

Как установили суды,  конкурсным управляющим Обществом в адрес ФИО1 08.08.2016 направлено уведомление о необходимости предъявления требования в рамках дела о банкротстве Общества.

При этом суды обоснованно отклонили доводы ФИО1 о смене ею адреса и, соответственно,  ее неосведомленности о ведении в отношении Общества конкурсного производства, поскольку она не проинформировала застройщика о смене своего адреса.

Суды пришли к выводу, что срок для защиты нарушенного права ФИО1  начал течь с 08.08.2016 и истек 08.08.2019, а  с рассматриваемым иском ФИО1 обратилась в суд 27.10.2020.

Вместе с тем, судами не учтено, что фактический  материальный интерес заявительницы - участницы строительства заключается в установлении объема обязательств, связывающих ее и застройщика, которым в настоящее время является Кооператив, и предоставления жилого помещения, в строительство которого ею были вложены денежные средства. 

В пункте 15 Обзора указано, что, по смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства.

Поскольку по условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать квартиру дольщику, значимым обстоятельством для определения начала течения срока исковой давности  является момент сдачи застройщиком дома в эксплуатацию, после наступления которого у участника долевого строительства возникает право требовать исполнения застройщиком своих обязательств по передаче квартиры в построенном и введенном в эксплуатацию доме. 

Ввиду того, что участнику долевого строительства ранее даты сдачи дома в эксплуатацию фактически не может быть передана соответствующая квартира и до сдачи дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует как таковое обязательство по передаче участнику долевого строительства квартиры, поскольку объекта строительства как объекта гражданского оборота до такой сдачи еще не существует,  течение срока исковой давности по требованию участника долевого строительства начинается не ранее фактического окончания строительства.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что срок исковой давности по заявленным ФИО1 требованиям не пропущен.

При указанных обстоятельствах решение от 04.05.2022 и постановление от 06.10.2022 подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении необходимо учесть правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 22.08.2022 № 305-ЭС22-7163, согласно которой  граждане, вступившие в отношения с застройщиком и заключившие договор долевого участия в строительстве, преследуют цель удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем, а в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1, пункт 3 статьи 201.4, подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Приобретение гражданином  значительного количества квартир в инвестиционных целях указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (пункты 1 и 2 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации), и расчеты с которым в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве осуществляются в четвертую очередь. Само по себе приобретение гражданином более одной квартиры не свидетельствует об инвестиционном характере его требования, суду необходимо установить цель заключения договоров в отношении нескольких квартир, и, если  часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.

Таким образом требования ФИО1 в отношении квартир, предназначавшихся для ее потребительских нужд, подлежали бы включению в реестр о передаче жилых помещений и, соответственно, должны  учитываться при рассмотрении настоящего спора. Требования ФИО1, обусловленные ее инвестиционными интересами, подлежали бы удовлетворению в режиме четвертой очереди в рамках дела о банкротстве Общества и, соответственно, в данной части у Кооператива не могли возникнуть обязательства перед                   ФИО1

С учетом изложенного, при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить допущенные нарушения, повторно проверить все доводы и возражения лиц, участвующих в деле, по  существу спора,  установить все имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего обособленного спора обстоятельства, в том числе проверить факт осуществления истцом оплаты по договорам долевого участия в строительстве, установить цели приобретения всех квартир, наличие свободных квартир в спорном доме и по результатам рассмотрения вынести обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286, 288, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022 по делу № А21-190/2021 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

 

Председательствующий

В.В. Мирошниченко

Судьи

С.Г. Колесникова

А.В. Яковец