АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-10898/2023

г. Кострома

23 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2024 года.

 

Судья арбитражного суда Костромской области Мосунов Денис Александрович, при ведении протокола секретарем Грошиковой Л.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>: к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы:  

- о признании недействительным распоряжения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:27:01 0104:201, находящегося по адресу: 

<

...> в районе дома 195 в собственность без проведения торгов;

- обязать подготовить и направить проект договора купли-продажи испрошенного земельного участка для подписания истцу в течение пятнадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда, 

при участии в судебном заседании:

от заявителя:  ФИО2, доверенность  от 01.08.2024 г.

от ответчика: ФИО3, доверенность от 29.12.2023 № 3, удостоверение,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился  в арбитражный суд  с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы:  

- о признании недействительным распоряжения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:27:01 0104:201, находящегося по адресу: 

<

...> в районе дома 195 в собственность без проведения торгов;

- обязать подготовить и направить проект договора купли-продажи испрошенного земельного участка для подписания истцу в течение пятнадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда. 

В судебном заседании объявлялся перерыв с 09.10.2024 г. до 17.10.2024 г.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

ФИО1, на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 12 689кв.м. с кадастровым номером 44:27:01 01 04:201, находящийся по адресу: 

<

...> в районе дома 195. Основаниями пользования земельным участком являются договор аренды земельного участка №Д.3789.4 от 02.05.2017г.-, соглашение об уступке прав по договору долгосрочной аренды земельного участка от 24.10.2017г., соглашение от 04.08.2020г.

Разрешенное использование земельного участка: обслуживание автотранспорта.

На земельном участке находится принадлежащий мне на праве собственности единый недвижимый комплекс, назначение - нежилое, наименование: производственный комплекс по обслуживанию автотранспорта, состоящий из:

здание для размещения персонала по обслуживанию автотранспорта площадью 239,1 кв.м., кадастровый номер 44:27:010104:331,

здание гаража площадью 307,5кв.м., кадастровый номер 44:27:010104:323,

здание  гаража площадью 57,3кв.м., кадастровый ' номер 44:27:010104:321,

здание; диспетчерской площадью 43,7кв.м., кадастровый номер 44:27:010104:322.

На земельном участке также находятся здание склада площадью 501кв.м., кадастровый номер 44:27:010104:342,

сооружение эстакады №1, кадастровый номер 44:27:010104:341,.

сооружение эстакады №2, кадастровый номер 44:27:0101,04:340.

Для выкупа земельного участка с целью эксплуатации находящихся на нем объектов он 22 июня 2023 года обратился с соответствующим заявлением в Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы.

Управлением вынесено распоряжение от 04.07.2023 года №2144-р об отказе в предоставлении ФИО1 в собственность земельного участка, и ему направлен ответ №02-58-638/23, содержащий причины отказа.

Посчитав распоряжение незаконным, ФИО1 обратился в арбитражный суд. 

Как указывает заявитель, в Земельном кодексе РФ нет ограничений по размеру выкупаемого участка и тем более нет норм, предусматривающих площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

На испрашиваемом земельном участке расположен единый недвижимый производственный комплекс по обслуживанию автотранспорта. Данный комплекс был построен на земельном участке, имеющем целевое назначение: обслуживание автотранспорта на основании разрешений на строительство от 28 февраля 2018 года и от 20 августа 2019 года.

Изначально, на стадии разработки и согласования проектной документации подразумевалось строительство просто не 4-х зданий, а целого производственного комплекса по обслуживанию автотранспорта. Размещение объектов до их строительства было определено проектной документацией и утверждено разрешениями на строительство.

Объекты недвижимого имущества в связи с их целевым использованием расположены не вплотную друг другу.

На земельном участке находится единый недвижимый комплекс, назначение - нежилое, наименование: производственный комплекс по обслуживанию автотранспорта.

Кроме объектов капитального строительства на земельном участке построены:

открытые стоянки для легкового транспорта 785,5кв.м., 96   кв.м., 1515 кв.м., стоянки для инвалидов 204,3 кв.м.,

открытые стоянки строительных машин, грузового и длинномерного автотранспорта площадью 864кв.м.,

сети ливневой    канализации    протяженностью    289,92    мп    (с санитарной защитной зоной 3 м) - общая площадь 1884,5 кв.м., 

сети водопровода общей протяженностью 266,9 мп ( с защитной зоной 2м)- площадь 1067,6 кв.м., S наружные внутриплощадочные сети  канализации общей протяженностью 130,4 мп ( с защитной зоной 2м)- площадь 521,6 кв.м., 

Наружные внутриплощадочные  газовые сети  общей протяженностью 216,1  мп ( с защитной зоной 2м)- общая площадь 972,5 кв.м., 

сети электроснабжения с санитарно-защитной зоной 0,5п.м., 

подземная кабельная линия 0,4 кВ общей протяженностью 250 мп (с защитной зоной 0,5 м) - площадь 375 м2 

участок, на котором расположен комплекс, огорожен забором из профлиста с полимерным покрытием на забетонированных стойках по всему периметру участка,

сети ливневой канализации (справка о приеме сетей в эксплуатацию в приложенных документах), сети газоснабжения.

Для реализации проекта по строительству были проведены следующие процедуры:

заключен договор на проектирование и прокладку внутриплощадочных сетей газоснабжения  ко   всем  зданиям,  расположенным  на  территории комплекса по обслуживанию автотранспорта; выполнены мероприятия по прокладке сетей, документы сданы в Ростехнадзор, тех. присоединение газовых сетей оплачено,

получены тех.условия на прокладку наружных сетей водопровода и канализации,

все техшероприятия по прокладке сетей выполнены, сети проложены, введены в соответствии с договором тех.присоединения,

электроснабжение комплекса выполнено от воздушных электросетей ЛЭП-0,4 кВ от ТП -469 и путем прокладки внутриплощадочных подземных кабельных сетей от ТП, которая находится в собственности ФИО1 (выписку из ЕГРП прилагаем),

сети связи - проложены по территории участка, в соответствии с техусловиями.

"Характеристики всего комплекса указаны в заключении, выполненном ООО «ГеоМетрия».

Таким образом, на земельном участке находится единый недвижимый комплекс, назначение - нежилое, наименование: производственный комплекс по обслуживанию автотранспорта.

Управление представило отзыв, требования не признает, полагает что заявителем не представлено  достаточных доказательств, подтверждающих на земельном участке находится единый недвижимый комплекс. 

Управление, проанализировав проектную документацию и разрешительные документы, пришло к обоснованному выводу о том, что земельный участок, площадью 12689 кв.м., не требуется для эксплуатации объектов недвижимости, общей площадью 647,6 кв.м.

Площадь спорного земельного участка превышает общую площадь объектов недвижимости, расположенных на нем,  более чем в 19,5 раз. 

Документального  мотивированного обоснования, объективно подтверждающего необходимость предоставления делимого земельного участка площадью 12689 кв.м., заявителем не было представлено.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ  обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Бремя доказывания наличия факта нарушенных оспариваемым ненормативным актом законных прав и интересов лежит на лице, оспаривающем акт, решение, действие (бездействие), бремя доказывания законности оспариваемого акта,  решения, действия (бездействия) лежит на лице, принявшем соответствующий, совершившим оспариваемое  действие (бездействие).

В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604 на 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется Управлением.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился в Управление с целью приобретения в собственность спорного земельного участка, право государственной собственности на который, не разграничено на территории города Костромы, в пределах которого расположены объекты недвижимости, преобразованные 27.10.2020 в единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 44:27:010104:333, а также объекты вспомогательного использования с кадастровыми номерами 44:27:010104:342 (склад), 44:27:010104:341 (эстакада № 1), 44:27:010104:340 (эстакада №2), принадлежащие предпринимателю на праве собственности.

Испрашиваемый земельный участок имеет площадь 12689 кв.м., вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, который находится у предпринимателя в аренде по договору аренды земельного участка от 02.05.2017 № Д.3789.4 (далее – Договор), предоставленного для целей строительства наземных стоянок (пункт 1.3 Договора).

Срок аренды земельного участка установлен на 10 лет (пункт 2.1 Договора).

Распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы от 27.12.2017 № 1843-р на основании заявления предпринимателя утвержден градостроительный план спорного земельного участка.

На основании градостроительного плана спорного земельного участка и проектной документации на строительство нежилых зданий «Автостоянка», разработанной обществом с ограниченной ответственностью «См.С. – Проект» предпринимателю было выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства «Автостоянка» от 28.02.2018 № 44-RU 44328000-33-2018, основные проектные характеристики которых были указаны следующие:

1)    Здание диспетчерской:

-  строительный объем здания – 187,4 куб.м.;

-  общая площадь здания – 43,7 кв.м.;

-  площадь застройки – 58,1 кв.м.;

-  количество этажей – 1.

2)    Здание гаража 1 автомашину:

-  строительный объем здания – 329,6 куб.м.;

-  общая площадь здания – 57,4 кв.м.;

-  площадь застройки – 69,9 кв.м.;

-  количество этажей – 1.

3)    Здание гаража:

-  строительный объем здания – 1525,8 куб.м.;

-  общая площадь здания – 280,6 кв.м.;

-  площадь застройки – 369,9 кв.м.;

-  количество этажей – 1. 

По результатам строительства указанных выше объектов капитального строительства предпринимателю было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.03.2019 № 44-RU 44328000-23-2019, из содержания которого следует, что проектируемые характеристики построенных объектов практически не отличаются от фактических характеристик.

Указанные выше объекты капитального строительства возведены в северной части испрашиваемого земельного участка и поставлены на государственный кадастровый учет с кадастровыми номерами 44:27:010104:321 (площадь 57,3 кв.м.), 44:27:010104:322 (площадь 43,7 кв.м.) и 44:27:010104:323 (площадь 307,5 кв.м.).

Впоследствии в южной части спорного земельного участка на основании разрешения на строительство от 20.08.2019 построено и на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.07.2020 № 44-RU 44328000-39-2020 введено в эксплуатацию двухэтажное здание для размещения персонала по обслуживанию автотранспорта, площадью 239,1 кв.м., которое было поставлено на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 44:27:010104:331.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 44:27:010104:321 (площадь 57,3 кв.м.), 44:27:010104:322 (площадь 43,7 кв.м.), 44:27:010104:323 (площадь 307,5 кв.м.) и 44:27:010104:331 (площадью 239,1 кв.м.), преобразованы 27.10.2020 в единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 44:27:010104:333.

Объекты вспомогательного использования с кадастровыми номерами 44:27:010104:342 (склад площадью 501 кв.м.), 44:27:010104:341 (эстакада № 1 площадью 243,8 кв.м.), 44:27:010104:340 (эстакада №2 площадью 185,5 кв.м.) построены в 2022 году. В состав единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 44:27:010104:333 не включены.

Вышеуказанные объекты вспомогательного использования для целей определения соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади объектов недвижимости, расположенных на нем, не подлежат учету в силу следующего.

По смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 и абзацев второго, седьмого статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), арендатор земельного участка вправе возводить здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с обязательным соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а также с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности.

Объекты вспомогательного использования, которые могут быть, в том числе, объектами капитального строительства, отнесены к объектам, выдача разрешения на строительство которых не требуется (пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Из части 3 статьи 36 ГрК РФ следует, что действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

В силу положений пунктов 3 и 4 статьи 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Градостроительные регламенты и карта градостроительного зонирования, отображающая границы территориальных зон в пределах конкретного муниципального образования, для каждой из которых установлен соответствующий градостроительный регламент, входят в состав документа градостроительного зонирования – правил землепользования и застройки (часть 2, 4, 6 статьи 30, часть 3 статьи 36 ГрК РФ).

В соответствии со статьями 37 и 38 ГрК РФ в градостроительном регламенте также указываются виды разрешенного использования и предельные параметры объектов капитального строительства. При этом каких-либо исключений в отношении видов разрешенного использования и параметров разрешенного строительства объектов вспомогательного использования ГрК РФ не предусматривает.

Таким образом, несмотря на то, что для строительства объектов вспомогательного использования не требуется разрешение на строительство, возведение таких объектов должно осуществляться с учетом требований градостроительного регламента.

По смыслу частей 1 – 2.1 статьи 37 ГрК РФ, вид объекта вспомогательного использования, разрешенного к возведению на земельном участке, необходимого для эксплуатации основного объекта капитального строительства, подлежит определению в соответствии с вспомогательными видами разрешенного использования земельного участка, установленными градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны.

Согласно Карте градостроительного зонирования, включенной в состав Правил землепользования и застройки города Костромы, утвержденных постановлением Администрации города Костромы от 28 июня 2021 года № 1130 (далее – ПЗЗ), испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне градостроительных преобразований в жилые зоны ГП-1.

Из положений подраздела 8.2, включая пункты 8.2.7, 8.2.10, 8.2.13 ПЗЗ следует, что в территориальной зоне ГП-1 вспомогательные виды разрешенного использования для вида разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» не предусмотрены.

Учитывая изложенное, объект вспомогательного использования (эстакада № 2) с кадастровым номером 44:27:010104:340, объект вспомогательного использования (эстакада № 1) с кадастровым номером 44:27:010104:341 и объект вспомогательного использования (склад) с кадастровым номером 44:27:010104:342 построены с нарушением норм градостроительного зонирования, градостроительные регламенты в соответствии с которым не предусматривают возможности строительства на испрашиваемом земельном участке таких объектов, как склад и вспомогательные  сооружения, в связи с чем, такие  объекты  недвижимости  имеют признаки  самовольной  постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая, что самовольная постройка не участвует в гражданском обороте, она не подлежит учету для целей предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором такая постройка расположена, а стало быть, для эксплуатации такого объекта недвижимости земельный участок в силу указанных выше норм федерального законодательства не может быть предоставлен в частную собственность.

Таким образом, основным объектами недвижимости, для целей эксплуатации которых и используется испрашиваемый земельный участок, является единый недвижимый комплекс по обслуживанию автомобилей с кадастровым номером 44:27:010104:333.

Суд считает что Управление, проанализировав проектную документацию и разрешительные документы, пришло к обоснованному выводу о том, что земельный участок, площадью 12689 кв.м., не требуется для эксплуатации объектов недвижимости, общей площадью 647,6 кв.м. в силу следующего.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них сооружения,

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанной выше нормы следует, что только объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, могут быть основанием для приватизации земельного участка, площадью необходимой для эксплуатации таких объектов.

Подпунктами 10 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлены принципы земельного законодательства, согласно которым гарантируется дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Из системного анализа пунктов 5 и 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 1 статьи 35 ЗК РФ следует, что исключительное право на приватизацию земельного участка распространяется только на ту его площадь, которая занята объектом недвижимости и необходима для его эксплуатации.

Испрашиваемый земельный участок согласно Карте градостроительного зонирования (Приложение № 1), включенной в состав Правил землепользования и застройки города Костромы, утвержденных решением Думы города Костромы от 16.12.2010 № 62 (далее – ПЗЗ), расположен в пределах территориальной зоны ГП-1 (зона градостроительных преобразований в жилые зоны).

Нормируемый размер участков в этой территориальной зоне ПЗЗ для такого вида разрешенного использования не установлен.

Вместе с тем, Управление, сославшись на СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», утвержденный приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр (далее – СП 42.13330.2016), указало, что предпринимателем для целей выкупа не представлено достаточных доказательств обоснования площади земельного участка, большей, чем это объективно необходимо для эксплуатации, расположенных на спорном земельном участке, зданий.

Учитывая вид разрешенного использования спорного земельного участка: «Обслуживание автотранспорта», под которым в силу кода 4.9 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (в редакции от 30.09.2015), следует понимать размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1, а также принимая во внимание цель использования испрашиваемого земельного участка, определенную пунктом 1.3 Договора – для строительства наземных стоянок, следует констатировать, что указанный земельный участок предоставлялся в аренду исключительно для строительства объектов недвижимости, предназначенных для хранения автотранспорта с возможностью его обслуживания. При этом виды автотранспорта Договором, равно как и проектной документацией определены не были.

Согласно пункту 4.15 СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99, утвержденного приказом Минстроя России от 07.11.2016 № 776/пр, размеры земельных участков для размещения стоянок автомобилей следует определять по СП 42.13330.

Нормируемые размеры земельных участков для эксплуатации гаражей-стоянок установлены в пунктах 11.37 и 11.39 СП 42.13330.2016. Пункт 11.37 СП 42.13330.2016 определяет размеры земельных участков для размещения гаражей-стоянок легковых автомобилей, тогда как пункт 11.39 СП 42.13330.2016 устанавливает нормируемые размеры участков для размещения гаражей ведомственных автомобилей, в том числе грузовых, которые необходимо принимать исходя из Приложения II к СП 42.13330.2016.

Из указанного приложения следует, что для гаражей грузовых автомобилей, вместимостью 100 автомобилей, следует принимать размер земельного участка, равный 2 га.

Учитывая, что на спорном земельном участке расположено два объекта недвижимости, предназначенные для хранения автомобилей, а остальные фактически являются вспомогательными для целей осуществления указанного вида предпринимательской деятельности, необходимо отметить, что предназначенные для хранения автомобилей объекты капитального строительства фактически могут вместить не более 8 автомобилей.

При таких обстоятельствах, нормируемый размер спорного земельного участка, необходимого для эксплуатации гаражей, составляет: 20 000 кв.м. / 100 авто * 8 авто = 1600 кв.м. Данные выводы Управления заявителем не опровергнуты. 

Указанные выше расчеты не являются окончательными для целей определения необходимой для эксплуатации объектов недвижимости площади земельного участка, поскольку подлежат учету и иные параметры использования участка.

Так, основными критериями соразмерности земельного участка площади объектам недвижимости являются: площадь и функциональное назначение объекта (-ов) недвижимости. При этом если будет установлено, что площадь, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости, меньше, чем земельный участок, на котором такие объекты расположены, следует также учитывать, делимым или неделимым является земельный участок. Иными словами, следует устанавливать, имеется ли возможность образования самостоятельного земельного участка (-ов) из той части участка, которая не является необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, с учетом прав или требований, предусмотренных статьями 11.3, 11.4, 11.9и11.10ЗКРФ.

Вывод заявителя о том, что площадь спорного земельного участка необходима также для парковки автотранспорта, постольку, поскольку это предусмотрено схемой планировочной организации земельного участка, сам по себе не подтверждает необходимость именно такой площади испрашиваемого земельного участка для эксплуатации гаражей и иных зданий.

По смыслу подпункта «б» пункта 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, схема планировочной организации земельного участка выполняется застройщиком земельного участка в соответствии с градостроительным планом земельного участка и является составной частью проектной документации на строительство объектов капитального строительства.

Таким образом, пределы того, как следует распланировать использование земельного участка, находящегося в государственной собственности, не могут являться обоснованием площади такого участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости. Само по себе наличие на арендуемом земельном участке каких-либо элементов благоустройства, асфальтового покрытия, замощений, различных эстакад, и прочих объектов движимого характера, а также инженерных сетей, не может обосновывать необходимость заявленной площади испрашиваемого земельного участка. Перечисленные объекты создаются по волеизъявлению арендатора участка, предоставленного для строительства, тогда как таких объектов может и не быть вовсе.

Кроме того, земельное законодательство не ставит в зависимость размер земельного участка от размещенных на нем объектов некапитального характера. Напротив, по смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, только для эксплуатации объекта недвижимости, которым не является объект некапитального характера, может быть предоставлен земельный участок из публичной собственности в собственность частную. В противном случае, площадь земельного участка напрямую бы зависела от количества объектов некапитального характера (которые фактически являются временными объектами), принадлежащих на каком-либо праве арендатору земельного участка, что недопустимо в силу положений земельного законодательства.

Анализируя месторасположение испрашиваемого земельного участка с учетом смежных участков и земель общего пользования, а также принимая во внимание градостроительный регламент территориальной зоны, в пределах которой данный участок находится, следует отметить, что имеется возможность образования самостоятельных земельных участков.

При этом возможность образования самостоятельных земельных участков, свободных от объектов недвижимости, предполагается даже при наличии единого недвижимого комплекса, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, хотя и не в полной мере определены площадь и границы функционального использования такого объекта. Вместе с тем, образование самостоятельных земельных участков (путем раздела спорного земельного участка) не ликвидирует технологическую связь составных частей (объектов недвижимости) единого недвижимого комплекса, поскольку все его части останутся на одном земельном участке, что согласуется с положениями статьи 133.1 ГК РФ.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.

Образование самостоятельных земельных участков позволит предоставить их посредством проведения аукциона для целей строительства объектов недвижимости в условиях справедливой конкуренции. При этом доступ к таким участкам может быть обеспечен как с земель общего пользования – проезда вдоль озера Святое, именуемое ранее озеро Некрасовское (с западной стороны), так и с земель, право государственной собственности на которые, не разграничено – в сторону проезда 2-й Береговой (с южной стороны).

Заявителем представлено обоснование необходимости заявленной площади земельного участка, разработанное ООО «Геометрия», приложенное к заявлению о выкупе спорного земельного участка том 1 листы дела 7-17).

Как указывает заявитель, компетенция данной организации на проведение соответствующих работ и выдачу обоснования подтверждает выписка из ЕГРЮЛ на ООО «Геометрия», содержащая записи о выполнении обществом работ по инженерно-техническому проектированию, управлению проектами строительства, выполнению строительного контроля и авторского надзора, предоставлению технических консультаций в этих областях, кадастровой деятельности.

Обоснование подготовлено специалистами имеющими соответствующее  образование и квалификацию - ФИО4: уведомление о включении сведений в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования от 12 февраля 2024 года, диплом о профессиональном образовании, документ о повышении квалификации, кадастровым инженером ФИО5, выписка из реестра «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» от 27 мая 2021 года, диплом о профессиональном образовании, свидетельство о заключении брака, документ о повышении квалификации

Вместе с тем из обоснования не усматривается, что именно данные лица составили данное обоснование. 

Как указывает Управление и что признается судом обоснованным, приложенная схема организации безопасности движения грузового автотранспорта на данном участке не подтверждает необходимость предоставления земельного участка площадью 12689 кв.м., поскольку на большей площади земельного участка расположены сооружения (эстакады и автостоянки для различного вида автомобилей), являющиеся элементами благоустройства земельного участка.

Довод о том, что испрашиваемый земельный участок передан ФИО1 в безвозмездное пользование ООО «КостромаБизнесСтрой», что является недопустимым исходя из условий  договора  аренды  земельного  участка  №  Д.  3789.4  от  02.05.2017  (в  редакции дополнительного соглашения от 04.08.2020), заключенного между Управлением имущественных земельных отношений Администрации города Костромы и ФИО1, земельный участок для целей: строительство наземных стоянок передан именно ФИО1

Кроме того, согласно п. 4.3.3. вышеуказанного договора передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № Д. 3789.4 от 02.05.2017 третьему лицу - ООО «КостромаБизнесСтрой» без согласия Управления невозможна.

Из правовой позиции, изложенной в постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 по делу № А41-42032/09, от 03.06.2014 № 1152/14 по делу № А10-78/2013 следует, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации такого объекта недвижимости в заявленных целях.

Из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, также следует, что бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Из правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О следует, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Как указывает Управление и что признается судом обоснованным, площадь спорного земельного участка превышает общую площадь объектов недвижимости, расположенных на нем,  более чем в 19,5 раз. 

Документального  мотивированного обоснования, объективно подтверждающего необходимость предоставления делимого земельного участка площадью 12689 кв.м., заявителем не было представлено.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объектов недвижимости, расположенных на нем, в соответствии с подпунктом 1статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка в заявленной площади без проведения торгов.

Заявитель в обоснование своих доводов также ссылается на заключение эксперта ФИО6 от 22.07.2024 г.

В соответствии с частями 1,2 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Согласно части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оценивается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Данное заключение суд признает доказательством, полученным с нарушением закона, исходя из следующего.

Определением суда от 14.06.2024 г. по делу была назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручено со стороны заявителя ФИО6, дипломом ДВС 0451341 от 14.07.2001 г., включена в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, идентификационный номер записи  П-049047. со стороны ответчика эксперту ООО «Иваново Геопроект» ФИО7, диплом инженера строителя ЭВ №324581 от 30.06.1995г., удостоверение о повышении квалификации №373102441553 от 22.04.2022г., действительный член Ассоциации судебных экспертов (номер в реестре 0048).

Согласно части 1 статьи 84 АПК РФ комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом.

В соответствии с частью 2 статьи 84 АПК РФ в случае, если по результатам проведенных исследований мнения экспертов по поставленным вопросам совпадают, экспертами составляется единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.

Вместе с тем, эксперт ООО «Иваново Геопроект» ФИО7  от  проведения экспертизы отказался, что подтверждается письмом  от 02.07.2024 г.

Соответственно у эксперта  ФИО6 не имелось  законных оснований для проведения самостоятельной экспертизы,  а составленное экспертом заключение является доказательством, полученным с нарушением  закона и не может быть признано доказательством, подтверждающим  необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости в заявленных целях.

Управлением было заявлено ходатайство о проведении повторной комиссионной экспертизы, которое судом было отклонено на основании  части 2 статьи 87 АПК РФ согласно которой в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В качестве  экспертов были заявлены те же лица что и в первоначальном случае.

Таким образом, что оспариваемый предпринимателем отказ является законным и обоснованным, в связи с чем, не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Предприниматель не лишен права в соответствии с нормами действующего законодательства:

- инициировать раздел арендуемого земельного участка с целью приобретения в собственность земельного участка, площадью, необходимой для эксплуатации принадлежащего ему единого недвижимого комплекса;

- построить в пределах земельного участка новые объекты капитального строительства с последующей регистрации на них права собственности, как на объекты недвижимости.

Доводы заявителя, которые опровергали бы указанные выше обстоятельства, в заявлении не приведены; доказательства (аргументы) несоответствия оспариваемого отказа какому-либо нормативному правовому акту, вопреки пункту 4 части 1 статьи 199 АПК РФ, предпринимателем не представлены.

При указанных обстоятельствах суд признает оспариваемое решение (действия) законным и обоснованным. 

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Сторонами были внесены денежные средства на депозит суда в счет оплаты  экспертизы.

ФИО1 внесены денежные средства в сумме 80000 рублей платежным поручением № 24 от 10.06.23024 г.

Управлением внесены денежные средства в сумме 80000 рублей платежным поручением № 431 от 10.06.2024 г.

Согласно статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам. 

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 23), по выполнении экспертом своих обязанностей денежные суммы в размере предварительного размера вознаграждения выплачиваются с депозитного счета суда.

По настоящему делу судом установлено, что  у ФИО8 не имелось законных оснований для проведения экспертизы, и экспертное заключение является доказательством, полученным с нарушением закона.

Соответственно, расходы на оплату экспертизы, проведенной с нарушением закона,  не могут быть   отнесены на лиц, участвующих в деле.

От проведения экспертизы эксперт заявленный Управлением отказался.

При указанных обстоятельствах денежные средства, внесенные сторонами на депозит суда, подлежат им возврату.  

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Возвратить ФИО1 (

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Костромской области денежные средства в сумме 80000 рублей, внесенные платежным поручением № 24 от 10.06.23024 г.

Возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы  (ИНН  

<

***> ОГРН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Костромской области внесены денежные средства в сумме 80000 рублей, внесенные платежным поручением № 431 от 10.06.2024 г.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                              Д.А. Мосунов