АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-216/2021

г. Чебоксары

10 сентября 2021 года

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Кузьминой О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя Шмидта Бориса Георгиевича, Россия 429220, пгт. Вурнары, Вурнарский район, Чувашская Республика, ул. Ленина д.64, кв.29 ,

к  Администрации Вурнарского района Чувашской Республики, Россия 429220, пгт. Вурнары, Вурнарский район, Чувашская Республика, ул. Советская д.20 

при участии третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Администрации Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики (429212, 

<

...>)

о взыскании 236136 руб. неотделимых улучшений

при участии:

от истца: индивидуального предпринимателя Шмидта Б.Г. (лично), ФИО3 по доверенности от 05.01.2021

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 22.01.2021

от третьего лица: не было

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (истец, арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Вурнарского района Чувашской Республики (ответчик, арендодатель) о взыскании 236136 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения.

Определением суда от 27.05.2021 привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора  на стороне ответчика - Администрация Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики.  

В судебном заседании истец уточнил иск, просит принять частичный отказ от иска на сумму 23400 руб., в указанной части производство по делу прекратить. Взыскать с Администрации Вурнарского района Чувашской Республики 212736 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в  арендованном у ответчика  нежилом помещении по договору аренды от 06.03.2009 № 44-П. 

Уточнения и частичный отказ от иска приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Представитель ответчика иск не признал по доводам, изложенным в отзывах. Пояснил, что в силу пункта 4.3.1 договора аренды от 06.03.2009 № 44-П, заключенного между ИП ФИО2 (арендатор) и Администрацией Вурнарского района Чувашской Республики (арендодатель) истец не должен производить перепланировок, переоборудования и других необходимых улучшений арендуемого объекта, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя, а также по истечении срока договора, при досрочном его прекращении должен передать арендодателю все произведенные в арендуемом объекте перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность объекта, неотделимые без для конструкции помещений безвозмездно арендодателю. Следовательно, неотделимые улучшения не должны оплачиваться арендатору арендодателем. Действительно ответчиком было дано согласие на проведение истцом ремонта в арендуемом помещении, но за счет арендатора, то есть безвозмездно.

Кроме того, по истечении срока действия договора аренды 06.03.2009 № 44-П в силу указаний решений Арбитражного суда Чувашской Республики по делам №№ А79-12922/2018, А79-9211/2019 между Администрацией Вурнарского района Чувашской Республики и ИП ФИО2 заключен договор аренды на новыйсрок (10 лет) № 1/2020 от 01.10.2020. Фактически нежилое помещение не было сдано предпринимателем по акту арендодателю в связи с истечением срока действия договора 06.03.2009 № 44-П, истец продолжает использовать арендуемое имущество по новому договору, в связи с чем не имеет право на возмещение стоимости произведенных в арендованном помещении улучшений. Просит в иске отказать.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики участие в судебном заседании не приняло, просило рассмотреть дело без участия представителя, ранее в судебном заседании представитель третьего лица представил пояснения, суду пояснил, что на основании пункта 21 статьи 7 Устава Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики от 06.06.2012 и статей 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, а также письма Администрации Вурнарского района Чувашской Республики от 30.04.2014 № 1517 и заявлений индивидуального предпринимателя Шмидта Б.Г. от 07.05.2014 и от 11.12.2014, Администрацией Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики было выдано ответчику Разрешение на строительство № RU-21504310-08/14 от 07.05.2014, Разрешение на ввод обьекта в эксплуатацию № RU-21504310-42/14 от 11.12.2014. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией Вурнарского района  (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) 06.03.2009 на основании протокола о состоявшихся открытых аукционных торгов по продаже права заключения договора аренды нежилого помещения на аукционе от 24.11.2008 года был заключен договор № 44-п на сдачу в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Вурнарского района, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает  в аренду нежилое одноэтажное здание, общей площадью 22,37 кв. м., инв. № Р09/3512/10, лит А, расположенное по адресу: 

<

...> находящееся в собственности муниципального образования «Вурнарский район Чувашской Республики».

Согласно п. 2.1 договора срок договора аренды с 25 ноября 2008 года по 25 ноября 2018 года.

В связи  с окончанием срока действия договора предприниматель неоднократно обращался в адрес Администрации с просьбой заключить договор  аренды на новый срок без проведения торгов и аукционов.

Администрацией отказано в заключении договора с предпринимателем на новый срок, со ссылкой, что после опубликования торгов на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...> предприниматель может подать заявку на участие в аукционе в общем порядке.

Отказ Администрации от заключения указанного договора аренды на новый срок  послужил основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Чувашской Республики в деле № А79-12922/2018 с иском о понуждении  Администрацию заключить договор аренды на новый срок без проведения конкурсов и аукционов на нежилое одноэтажное здание, общей площадью 22, 37 кв.м., инв. № Р09/3512/10, Лит. А, расположенное по адресу: 

<

...> дом. 11а.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.03.2019 по делу № А79-12922/2018  суд обязал Администрацию Вурнарского района Чувашской Республики заключить  с  индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды на нежилое одноэтажное здание, общей площадью 22,37 кв.м., инв. № Р09/3512/10, Лит. А, расположенное по адресу: 

<

...> дом. 11а на новый срок без проведения конкурсов и аукционов с учетом положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Постановлением Первого Арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 указанное решение оставлено в силе.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального Кодекса РФ по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При этом в решении Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.03.2019 по делу № А79-12922/2018, принятым по иску предпринимателя Шмидта Б.Г. к Администрации Вурнарского района Чувашской Республики о понуждении заключить договор, не указаны условия, на которых стороны договора – Администрация (арендодатель) и предприниматель ФИО2 (арендатор) обязаны заключить договор аренды муниципального имущества на новый срок.

После состоявшегося решения суда стороны не пришли к согласию между собой относительно условий заключения договора аренды.

Отсутствие согласованности по условиям договора послужило основанием для обращения арендодателя с иском в Арбитражный суд Чувашской Республики в деле № А79-9211/2019 к предпринимателю с требованием о понуждении заключить договор аренды муниципального имущества на новый срок в редакции арендодателя – Администрации Вурнарского района Чувашской Республики.

Учитывая, что в деле № А79-9211/2019 сторонами не достигнуто соглашение о сроке действия нового договора аренды и о размере арендной платы, то ее размер определен по ходатайству ответчика, оплатившего экспертизу, на основании  заключения судебной экспертизы – отчета № Э/20-008 ООО «Институт оценки и консалтинга», согласно которому рыночная стоимость  размера годовой арендной платы нежилого здания площадью 22,37 кв.м., кадастровый номер 21:09:000000:909, расположенного по адресу: 

<

...> составляет без учета неотделимых улучшений   24715 руб. в год. 

Заключение эксперта приобщено предпринимателем в рассматриваемое дело № А79-216/2021.

В данном заключении эксперта имеются выводы о стоимости арендуемого здания на дату проведения экспертизы и составляет: с учетом неотделимых улучшений – 447955 руб., без учета неотделимых улучшений – 211819 руб.

В соответствии с вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.06.2020 стороны заключили новый договор аренды № 1/2020 от 01.10.2020, в соответствии с которым Администрация (арендодатель) предоставляет, а предприниматель (арендатор) принимает в аренду нежилое одноэтажное здание, общей площадью 22,37 кв.м., инв. № Р09/3512/10, лит А, кадастровый номер 21:09:000000:909, расположенное по адресу: 

<

...>, находящееся в собственности муниципального образования «Вурнарский район Чувашской Республики».

Срок договора аренды установлен с 04 июня 2020 года по 04 июня 2030 года, размер годовой арендной платы за нежилые помещения устанавливается в сумме 24 715 руб. согласно заключения эксперта № Э/20-008 от 14.02.2020 общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и консалтинга».

Считая, что заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора, а также выполнение ремонтных работ в арендуемом на основании договора № 44-П от 06.03.2009 помещении, приведших к неотделимым улучшениям в помещении на общую сумму 248619 руб., о чем приложены в материалы дела документы, предприниматель указывает об обязанности ответчика как арендодателя возместить ему стоимость данных работ.

С учетом выводов судебной экспертизы ООО «Институт оценки и консалтинга», проведенной в рамках рассмотрения дела А79-9211/2019, с которой согласилась Администрация во время рассмотрения дела № А79-9211/2019, истец уменьшил иск до суммы 236136 руб., которая определена истцом из расчета стоимости здания на дату проведения экспертизы 14.02.2020 и составляет с учетом неотделимых улучшений - 447955 руб. минус стоимость здания без учета неотделимых улучшений - 211819 руб. 

С целью взыскания данной стоимости неотделимых улучшений истец обратился в суд, учитывая, что заявленная в требовании от 12.11.2014 стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором по договору № 44-П от 06.03.2009, ответчиком в добровольном порядке ИП Шмидту Б.Г. не возмещена.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил иск, просит принять частичный отказ от иска на сумму 23400 руб., в части взыскания денежных средств за установку им в арендуемом помещении металлической и ПВХ дверей, в указанной части производство по делу прекратить. 

Всего просит взыскать с Администрации Вурнарского района Чувашской Республики 212736 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в  арендованном у ответчика  нежилом помещении по договору аренды от 06.03.2009 № 44-П. 

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. 

Отказ от заявления по данному делу не противоречит закону, не нарушает права и интересы других лиц, в связи с чем арбитражный суд считает необходимым принять отказ заявителя от исковых требований. 

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ от иска является основанием для прекращения производства по делу. 

Частью 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, суд считает уточненный подлежащим удовлетворению в сумме 212736 руб.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского Кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

  Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: 

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; 

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы; 

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

  Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, из положений статьи 616 Гражданского кодекса РФ следует, что обязанностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, является проведение текущего ремонта арендуемого имущества, а обязанность по проведению капитального ремонта законом возлагается на арендодателя. При этом обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена договором на арендатора.

В пункте 4.3.4 договора аренды № 44-П от 06.03.2009 предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий ремонт арендуемого объекта.

При этом в тексте договора не содержится обязанность арендатора по проведению капитального ремонта. Следовательно, в силу указаний действующего законодательства, статьи 616 Гражданского Кодекса РФ, условий договора аренды № 44-П от 06.03.2009, обязанность по проведению капитального ремонта в арендуемом истцом помещении возложена на арендодателя – Администрацию Вурнарского района Чувашской Республики.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Названная норма допускает возможность согласования в договоре иных условий, связанных с компенсацией расходов по проведению капитального ремонта.

Частью 3 статьи 623 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

 В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Согласно пункту 4.3.2 договора аренды № 44-П от 06.03.2009 арендатор обязуется не производить перепланировок, переоборудования и других необходимых улучшений арендуемого объекта, вызываемых потребностью арендатора, без письменного разрешения арендодателя. 

По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать арендодателю все произведенные в объекте перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность объекта, не отделимые без вреда для конструкции помещений.

Как следует из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические лица свободны в заключении договора, при этом в силу пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 431 Гражданского Кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Изучив условия пункта 4.3.2 договора аренды, суд считает, что данном случае отсутствуют неясности условий договора о порядке произведения неотделимых улучшений арендуемого объекта, а именно стороны прямо предусмотрели право проведения арендатором таких работ только при наличии письменного разрешения арендодателя.

Также по условиям данного пункта после истечения срока действия договора арендатор должен передать арендодателю вместе с возвращаемым объектом аренды (помещением) и неотделимые улучшения данного объекта, что согласуется с положением статьи 623 Гражданского Кодекса РФ применительно к условиям данного договора, поскольку после прекращения договора при соблюдении условий и согласовании работ с арендодателем, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. Соответственно, имея право на возмещение стоимости, со своей стороны арендатор должен передать помещение с неотделимыми его улучшениями в сохранности и надлежащем виде, без уничтожения и повреждения неотделимых улучшений, о чем указано в абзаце втором пункта 4.3.2 договора аренды № 44-П от 06.03.2009.

При этом суд отклоняет доводы Администрации, согласно которым арендатор должен возвратить при истечении срока действия договора аренды  арендуемый объект с неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором, без возмещения Администрацией их стоимости предпринимателю, то есть безвозмездно.

Указанный довод ответчика противоречит пункту 4.3.2 договора аренды № 44-П от 06.03.2009. С учетом положений статьи 431 Гражданского Кодекса РФ в договоре не указано о безвозмездной передаче арендатором неотделимых улучшений в арендуемом помещении арендодателю, фраза о безвозмездном характере произведенных работ отсутствует как в данном пункте договора, так и в других его положениях. Отражена только обязанность истца по возврату (что подразумевает и сохранность) неотделимых улучшений ответчику. 

Данный довод Администрации также противоречит статье 623 Гражданского Кодекса РФ.

Таким образом, протолковав в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды № 44-П от 06.03.2009, суд приходит к выводу, что при его заключении стороны не согласовали невозможность компенсации стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, все расходы по проведению капитального ремонта и реконструкции не возложены договором на арендатора. Арендатор вправе претендовать на возмещение ему арендодателем стоимости неотделимых улучшений при письменном разрешении арендодателем необходимых работ, приведших к неотделимым улучшениям арендованного помещения.

Данные условия не противоречат положениям статьи 423 Гражданского кодекса РФ. Договор № 44-п от 06.03.2009 подписан его участниками без каких-либо возражений.

Из пункта 4.2.1 договора аренды № 44-П от 06.03.2009 следует, что арендодатель имеет право проверять в любое время состояние и условия эксплуатации сданного объекта в аренду. Требование данного пункта направлено на то, чтобы сданное в аренду помещение соответствовало требованием арендатора, в части соответствия торгового помещения по сохранности товара и обслуживания покупателей, безопасности их здоровья.

Торговая точка предпринимателя под наименованием «Автозапчасти» использовалась для реализации запасных частей и иных технических средств используемых в эксплуатации автомобилей, вышеуказанное здание 1986 года постройки, что не оспаривается ответчиком.

По пояснениям предпринимателя, весной 2014 года обнаружилось, что крыша арендованного помещения и деревянное покрытие пола пришли в негодность, деревянные полы сгнили и представляли покупателям материальных ценностей опасность для здоровья, вызывая систематические нарекания покупателей состоянием полов. Плоская крыша помещения, которая была покрыта плитами перекрытия и рубероидом, из-за длительного использования пришла ветхое состояние, появились щели, трещины, крыша прохудилась, атмосферные осадки стали протекать в помещение, заливая природными осадками дорогостоящие запасные части и иные технические средства, выводя их из разряда товара, так как покупатели залитые водой запасные части покупать отказывались, вынуждая арендатора покрывать товар полиэтиленовой пленкой. Сложившаяся ситуация требовала необходимость неотложного проведения капитального ремонта крыши помещения и пола. 

В связи с чем арендатором (истцом) с привлечением главы Администрации Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики (третье лицо без самостоятельных требования) составлен акт от 02.04.2014 о фактическом аварийном состояние помещения торговой точки «Автозапчасти», в котором отражены вышеописанные обстоятельства, и обосновали необходимость проведения капитального ремонта, который был вызван неотложной необходимостью.

Из пункта 4.3.4 договора аренды № 44-П от 06.03.2009 следует, что арендатор за свой счет проводит только текущий ремонт арендованного объекта. Строительство крыши, замена сгнивших полов по сумме финансовых затрат и по объему выполняемых работ является капитальным ремонтом, что также не оспаривается ответчиком. 

02.04.2014 ИП ФИО2 обратился в адрес Администрации Вурнарского района Чувашской Республики (ответчику) с заявлением о том, что из-за длительного пользования деревянные полы в арендуемом помещения сгнили, крыша здания протекает, просил согласия на проведение работ по ремонту здания и возведения двухскатной крыши.

Составленный акт от 02.04.2014 также был представлен истцом ответчику.

В рамках исполнения обязательств по договору аренды № 44-П от 06.03.2009, ознакомившись с содержанием акта от 02.04.2014, Администрации Вурнарского района ЧР, как собственник арендуемого нежилого помещения, предоставил истцу согласие в письменной форме от 11.04.2014 за № 1347 на проведение переоборудования помещения в части возведения двускатной крыши и ремонта полового покрытия за счет арендатора после получения разрешения на проведение реконструкции здания. 

При этом письмо Администрации в части проведения переоборудования помещения по возведению двускатной крыши и ремонта полового покрытия за счет арендатора противоречит пункту 4.3.2 договора аренды № 44-П от 06.03.2009 и  положениям статей 616, 623 Гражданского Кодекса РФ в части безвозмездного характера выполненных арендатором работ, в связи с чем не принимается судом в качестве основания для отсутствия возмещения ответчиком истцу стоимости произведенных им работ по устройству двускатной крыши и ремонта полового покрытия в арендуемом помещении.

Из указанных писем ответчика следует прямое согласие на проведение работ, отсылка предпринимателя к третьему лицу с целью их согласования, при этом ответчик указывая в письме о проведении работ за свет арендатора не был лишен возможности для изучения условий подписанного им договора аренды и действующего законодательства в части проведения капитального ремонта и выполнению работ, приведшим к неотделимым улучшениям арендованного нежилого помещения.

30.04.2014 Администрация Вурнарского района ЧР подтвердила письмом № 1517, что для получения разрешения на возведение двускатной крыши арендуемого помещения истцу необходимо обратиться в Администрацию Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики. 

07.05.2014 Администрация Калининского сельского поселения Вурнарского района ЧР выдала истцу разрешение № RU-21504310 на строительство (реконструкцию) объекта аренды, после чего истцом был заключен договор на составление проектно-сметной документации, локальная смета № 02-01 от 18.07.2014 впоследствии 20.07.2014 была согласована с Администрацией Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики. 

На основании указанных документов согласно договору подряда на строительные работы от 24.07.2014 подрядчиком были проведены соответствующие работы в части строительства (возведения) двускатной крыши и ремонт полового покрытия с полной заменой прогнивших досок пола.

Акт приема выполненных работ от 14.11.2014 был подписан со стороны заказчика истцом и утвержден лицом, выдавшим Разрешение - главой Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики.

11.12.2014 Администрация Калининского сельского поселения Вурнарского района ЧР выдала разрешение № RU-21504310-42/14 истцу на ввод реконструированного объекта аренды в эксплуатацию.

Согласно заявления арендатора арендодателю, 12.11.2014 истец представил ответчику документы, связанные с возведением двухскатной крыши и замену полового покрытия.

Таким образом, на основании пункта 21 статьи 7 Устава Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики от 06.06.2012 (с изменениями от с 03.06.2013 № 31-1, от 23.12.2013 № 38-1, от 19.03.2014 № 40-1, от 11.04.2014 № 32-1, от 03.07.2014 № 44-1) и статей 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, а также письма Администрации Вурнарского района Чувашской Республики от 30.04.2014 № 1517 и заявлений ИП Шмидта Б.Г. от 07.05.2014, 11 декабря 2014 года Администрацией Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики было выдано: Разрешение на строительство № RU-21504310-08/14 от 07.05.2014, Разрешение на ввод обьекта в эксплуатацию № RU-21504310-42/14 от 11.12.2014. (том 1 л.д.23, 53-54, том 2 л.д.107-110)

Указанные обстоятельства подтверждаются третьим лицом в ходе судебного разбирательства, о чем в материалы дела представлены пояснения и озвучены названные обстоятельства в судебном заседании действующим главой Администрацией Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики.

Согласно абзаца первого пункта 1 статьи 49 Устава Вурнарского района Чувашской Республики, органы местного самоуправления от имени Вурнарского района Чувашской Республики самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Территориально объект аренды по договору аренды № 44-П от 06.03.2009 находится на землях Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 8 Градостроительного Кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Уполномоченным органом на выдачу разрешений на строительство на территории Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики является Администрация данного сельского поселения.

Согласно подпункту 21 пункта 1 статьи 7 Устава Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики к его полномочиям относятся, в том числе выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, иными федеральными законами), реконструкции объектов капитального строительства на расположенных на территории Калининского сельского поселения.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ определено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Разрешение на строительство в силу части 4 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 названной статьи и другими федеральными законами.

В силу части 7 стати 51 Градостроительного Кодекса РФ обязательность по получению разрешения на строительство (реконструкцию) лежит на застройщике.

Понятие застройщика дано в пункте 16 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ, это - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Поскольку спорное помещение находилось в аренде, соответственно, арендатору ИП Шмидту Б.Г. принадлежит и право пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое помещение в силу статьи 652 Гражданского Кодекса РФ, что подтверждается дополнительным соглашением от 18.03.2021 к договору аренды земельного участка от 19.03.2009 № 51-з.

Исходя из буквального толкования содержания письменных ответов истцу Администрацией Вурнарского района ЧР от 11.04.2014 № 1347, от 30.04.2014 № 1517, во взаимосвязи с пунктом 4.3.2 договора аренды № 44-П от 06.03.2009, однозначно усматривается согласие ответчика на осуществление реконструкции объекта аренды с условием получения соответствующего разрешения от органа местного самоуправления - Администрации Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики. 

Кроме того, согласно буквального толкования указанных документов, ответчик дал согласие на осуществление строительства (реконструкции) за счет арендатора, что не лишает арендатору права в последующем обратиться к арендодателю с заявлением о возмещении расходов на неотделимые улучшения, а также и не исключает возможности возмещения арендодателем произведенных арендатором расходов на неотделимые улучшения арендованного имущества.

12.11.2014 истец направил в адрес ответчика требование, в котором предложил ответчику оплатить стоимость неотделимых улучшений имущества, являвшегося предметом аренды по договору № 44-П от 06.03.2009, подтвержденном приложенными к требованию документами о выполнении работ и оказании услуг и об оплате таких работ и услуг на общую сумму 248619 руб.

Из анализа материалов заключения эксперта № Э/20-008 от 14.02.2020 ООО «Институт оценки и консалтинга» в отношении объекта исследования следует, что действительная стоимость здания на дату проведения экспертизы составляет: с учетом неотделимых улучшений - 447955 руб., без учета неотделимых улучшений 211819 руб. 

Арендодатель (Администрация Вурнарского района ЧР) с указанной суммой согласился, что нашло подтверждение в решении Арбитражного суда Чувашской Республики по делу А79-9211/2019 от 11.06.2020. 

С учетом выводов судебной экспертизы истец уменьшил требования по возмещению стоимости неотделимых улучшений до 236136 руб. (447955 руб. - 211819 руб.).

В последствие истец уточнил иск, отказавшись от иска на сумму 23400 руб., составляющих установку им в арендуемом помещении металлической и ПВХ дверей, поскольку фактически не обращался к ответчику с заявлением об их установке и Администрацией согласие на данные работы дано не было, в связи с чем сумма иска касается только стоимости товаров, работ, услуг по устройству двускатной крыши и замены полового покрытия в арендуемом помещении, всего на сумму иска  212736 руб. (236136 руб. - 23400 руб.). 

 В основу указанного заключения эксперта № Э/20-008 от 14.02.2020 положены данные локального сметного расчета, подписанного должностным лицом  - главой Администрации Калининского сельского поселения Вурнарского района Чувашской Республики, заключение эксперта основано на представленных первичных документах (сметах, накладных и других), хозяйственном договоре строительного подряда, в материалах дела имеются платежные документы (товарные чеки, накладные) по оплате предпринимателем приобретенных строительных материалов и работ (том 1, л.д.24-56, том 2 л.д.70-82).

Администрация Вурнарского района Чувашской Республики не выразила несогласие с экспертной стоимостью выполненных работ при рассмотрении дела № А79-9211/2019, при рассмотрении настоящего дела № А79-216/2021, не опровергала документы, на основании которых истцом заявлена стоимость неотделимых улучшений, в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ходатайством о проведении экспертизы стоимости проделанных истцом работ капитального характера в настоящем деле не заявляла.

В силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ « О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. 

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечению срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. 

В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок(пункт 4.2 указанного Постановления).

Из изложенного следует, что арендатор на основании решения Арбитражного суда Чувашской Республики по делу № А79-12922/2018 от 12.03.2019 был вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом, в этом случае в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ договор аренды считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Договор аренды муниципального имущества на новый срок в соответствии с решениями Арбитражного суда Чувашской Республики по делу № А79-12922/2018 от 12.03.2019 и по делу А79-9211/2019 от 11.06.2020 был заключен 01 октября 2020 года № 1/2020. 

01.10.2020 сторонами договора на новый срок подписан акт приема-передачи муниципального имущества Вурнарского района Чувашской Республики на арендуемое нежилое одноэтажное здание.

Согласно пункту 2.1 договора аренды № 1/2020 от 01.10.2020, заключенного между сторонами спора на основании указанных решений Арбитражного суда Чувашской Республики, срок аренды устанавливается с 04.06.2020 по 04.06.2030, то есть определен при заключении нового договора и новый срок его действия. 

Соответственно, при этом предыдущий договор аренды № 44-П от 06.03.2009 считается прекращенным в связи с истечением срока его действия (с 25.11.2008 по 25.11.2018).  

Согласно акта приема-передачи муниципального имущества Вурнарского района Чувашской Республики от 01.10.2020 (приложение к договору аренды № 1/2020 от 01.10.2020) ответчик передал, а истец принял в аренду нежилое одноэтажное здание, общей площадью 22,37 кв. м., инв. № Р09/3512/10, лит А, расположенное по адресу: 

<

...> находящееся в собственности муниципального образования «Вурнарский район Чувашской Республики».

Пунктом 31 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что по смыслу статьи 621 Гражданского Кодекса РФ заключение (продление) договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

При изложенных обстоятельствах довод ответчика о том, что объект аренды по истечению договора аренды № 44-П от 06.03.2009 не перешел обратно во владение арендодателя, вследствие чего истец лишается права на возмещение неотделимых улучшений арендуемого имущества, признается несостоятельным. Актом приема-передачи от 01.10.2020 подтверждается получение истцом арендуемого помещения по иному договору № 1/2020 от 01.10.2020, отличному от договора № 44-П от 06.03.2009, и заключенному сторонами на новый срок.

  Учитывая удовлетворение иска, понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлине при его подаче, подлежат возмещению истцу ответчиком в силу статьи 110 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

руководствуясь статьями 49, 110, 150 пункт 4 части 1, 151, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

принять частичный отказ от иска на сумму 23400 руб.

Прекратить производство по делу № А79-216/2021 в части взыскания 23400 руб. неотделимых улучшений. 

В остальной части иск удовлетворить.

Взыскать с Администрации Вурнарского района Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 212 736 (Двести двенадцать тысяч семьсот тридцать шесть) руб. долга в размере неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, возмещение расходов по оплате государственной пошлине в сумме 6 958 (Шесть тысяч девятьсот пятьдесят восемь) руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 536 (Пятьсот тридцать шесть) руб., уплаченную по чеку-ордеру от 21.12.2020 (операция 4019).  

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.С. Кузьмина