Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-32835/2020

16 сентября 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  14 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен  16 сентября 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» (адрес:  Россия 197101, Санкт-Петербург, Сытнинская улица дом 14 литер б, помещение 1-н, офис 1, ОГРН: 1177847248358),

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» (197198, 

<

...>, лит.А, пом.2-Н, офис 106, ОГРН: 

<

***>),

третьи лица: 1). ФИО2;

2). общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Лидер», 

3). общество с ограниченной ответственностью «Яхтенный клуб «Терийоки»,

об обязании,

при участии

- от истца: ФИО3 по доверенности №7 от 23.07.2020, ФИО4 по доверенности №5 от 23.07.2020,

- от ответчика: ФИО5 по доверенности №26 от 26.06.2020,

- от третьих лиц: 1). ФИО6 по доверенности от 17.06.2020,

2),3) не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» (далее - ООО «Юнион Апарт», Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Коломяжский-2»  (далее - Ответчик, ООО «Специализированный застройщик «Коломяжский-2», Застройщик), в котором просило:

1.Обязать Ответчика исполнить свои обязательства в натуре, предусмотренные п. 2.2.4. договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости №1 от 21.12.2018:

1.1.подписать договор долевого участия строительства Гостиничного комплекса.

1.2.подписать акт зачета встречных требований, вытекающих из заключаемого договора долевого участия строительства Гостиничного комплекса.

2.Взыскать с Ответчика в пользу Истца:

2.1.штраф в размере 74 000 000 рублей по п. 7.7 договора.

2.2.неустойку в размере 61 124 000 рублей по п. 7.3. договора.

2.3.неустойку в размере 0,1% в день от просроченной к оплате части Цены Договора, начиная с 17.04.2020г. по день фактической оплаты Цены Договора в полном объеме.

2.4.расходы по оплате госпошлины в размере 12 000 рублей за неимущественные требования.

2.5.расходы по оплате госпошлины в размере 200 000 рублей за имущественное требование.

Определением от 13.05.2020 назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ООО «Агентство недвижимости «Лидер», ООО «Яхтенный клуб «Терийоки».

Возражений в отношении предложенного порядка рассмотрения спора лицами, участвующими в деле, в установленный срок не направлено.

Определением от 21.07.2020 на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным иском судом принято встречное исковое заявление ООО «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» о признании п. 2.2.4 договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости №1 от 21.12.2018 незаключенным, в связи с несогласованностью существенных условий.

В судебном заседании 23.07.2020 суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание первой инстанции, в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению спора по существу.

Кроме того, в арбитражный суд поступило второе встречное исковое заявление, в котором ООО «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» просило взыскать с ООО «Юнион Апарт» 24 913 481,24 руб. убытков, в связи с недостоверностью сведений, предоставленных в проектной документации, исключительные права на которую ООО «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» приобрело и оплатило согласно п. 2.1.3 договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости №1 от 21.12.2018.

Определением от 28.07.2020 указанный встречный иск возвращен.

В судебном заседании 10.09.2020 судом отклонено ходатайство об уточнении второго встречного иска, в связи его возвращением определением от 28.07.2020.

ООО «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после неоднократных  уточнений волеизъявления, отраженных на аудиозаписи судебного заседания, сформулировал ходатайство об уточнении принятого судом к рассмотрению встречного иска в следующей редакции согласно тексту письменных объяснениях, поданных в судебном заседании 10.09.2020: признать пункт 2.2.4 Договора в части обязательства предоставления оплаты путем заключения договоров долевого участия недействительным, исключив из него все положения, относящиеся к передаче объектов по договору долевого участия.

Применительно к положениям статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 14.09.2020, после перерыва судебное заседание продолжено.

В связи с тем, что при уточнении иска ООО «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» одновременно изменило предмет и основание требований, и вместо требований о признании сделки в соответствующей части незаключенной в связи с несогласованием существенных условий, заявило требование о признании сделки в соответствующей части недействительной, как противоречащей федеральному закону, суд в соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонил ходатайство ООО «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» об уточнении принятого судом к рассмотрению встречного иска.

Представители сторон поддержали заявленные ими исковые требования, против удовлетворения иска противоположной стороны в споре возражали.

Представитель третьего лица ФИО2 на усмотрение суда.

Третьи лица общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Лидер»,  общество с ограниченной ответственностью «Яхтенный клуб «Терийоки» не явились, извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, доводы исков и возражений на них, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее. 

21.12.2018 между Истцом (Продавцом) и Ответчиком (Покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости №1 (далее - Договор). 

По Договору продавец передает в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004020:1195 по адресу: С-Пб, Коломяжский пр., д. 4, лит. А, три нежилых здания, расположенных на по адресу  С-Пб, Коломяжский пр., д. 4, лит. А, С, Т, проектную документацию, являющуюся основанием для получения разрешения на строительство, поименованного в п. 1.7., и указанную в приложении № 2 к Договору, а также имущественные права в виде прав по договорам присоединения к сетям снабжения коммунальными ресурсами.

В соответствии с пунктом 1.7 Договора земельный участок  приобретается покупателем в собственность для осуществления строительства на нем Гостиничного комплекса.  При подписании Договора стороны исходили из разрешения на строительство, выданного ГАСН 13.06.2018 № 78-015-0624-2018.

21.12.2018 между Истцом и поручителями - ФИО2, ООО “Агентство недвижимости “Лидер”, ООО “Яхтенный клуб “Терийоки” - заключены договоры поручительства, согласно которым они обязуются перед Истцом отвечать солидарно с Ответчиком за исполнение последним его обязательств по оплате Цены указанного Договора. 

Согласно п. 2.1. Договора общая цена Договора составляет 441 000 000 руб., из них 430 381 789 руб. стоимость земельного участка, 3 618 209 руб. стоимость объектов недвижимости, стоимость проектной документации 7 000 002 руб. 

Право собственности Ответчика на объекты недвижимости на основании Договора зарегистрировано 27.12.2018.

В соответствии с п. 2.2.4. Договора часть Цены Договора в размере 148 000 000 руб. оплачивается Ответчиком в натуре путем предоставления 1676,07 квадратных метра площадей в Объекте, планируемом к размещению на Земельном участке по цене, равной 88301,80 руб. за один квадратный метр. Расчет стоимости площади, передаваемой по настоящему пункту, приведен с округлением и условно Сторонами приравнен к части Цены Договора, указанной в настоящем пункте. При этом под предоставлением в настоящем пункте Стороны понимают заключение между ними договора долевого участия строительства Гостиничного комплекса, планируемого к размещению на Земельном участке, не позднее 1 (одного) месяца с момента получения Покупателем заключения о соответствии проектной декларации в отношении Гостиничного комплекса, размещаемого на Земельном участке, и регистрации первого договора долевого участия в отношении указанного Гостиничного комплекса. 

В целях осуществления исполнения обязательств по оплате указанной в настоящем пункте части Цены Договора Стороны осуществили выборку                    (далее - Квартирография), являющуюся Приложением № 3 к настоящему Договору, где определили объекты из номерного фонда в Гостиничном комплексе, планируемом к размещении на Земельном участке, которые должны быть переданы Продавцу в целях осуществления оплаты части Цены Договора, указанной в настоящем пункте Договора. 

Покупатель вправе по своему выбору оплатить часть Цены, указанную в настоящем пункте, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца с уплатой штрафа, предусмотренного пунктом 7.7. Договора.

Вместе с этим стороны определили, что акт зачета встречных требований, вытекающих из заключенного Сторонами договора долевого участия против оплаты части цены Договора по п.2.2.4., должен быть подписан, в любом случае, не позднее 01.03.2020.

Разрешение на строительство Гостиничного комплекса выдано 13.06.2018 со сроком окончания строительства 13.12.2020.

В соответствии с пунктом 2.5. Договора земельный участок приобретается покупателем в собственность для осуществления строительства Гостиничного комплекса в соответствии с параметрами, указанными в разрешении на строительство. В случае, если по независящим от воли покупателя обстоятельствам строительство Гостиничного комплекса в параметрах, предусмотренных разрешением на строительство, будет невозможно, цена Договора подлежит пересчету по указанной в Договоре формуле.

При этом Стороны при подписании настоящего Договора исходили из существенности площади Гостиничного комплекса, предусмотренного в Разрешении на строительство, и размера цены Договора.

Как указывает Истец, Ответчик, имея на руках разрешение на строительство от 13.06.2018 со сроком окончания строительства и сдачи готового объекта не позднее 13.12.2020, инициирован пересмотр проекта с целью увеличения предельной высотности разрешенного строительства, что подтверждается информацией, размещенной на официальном сайте Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, что привело к невозможности начала строительства в разумные сроки, подписания договора долевого участия с Истцом и акта зачета встречных требований до 01.03.2020 в соответствии с п. 2.2.4 Договора. 

По мнению Истца, действия Ответчика были произведены исключительно с целью получения собственной выгоды в ущерб своевременному исполнению обязательств по Договору, что свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку Ответчик недобросовестно содействовал ненаступлению обстоятельств, с которым Договор связывает оплату Цены договора посредством заключения договора долевого участия, в связи с чем такое обстоятельство должно считаться наступившим. 

Также Истец указал на то, что Ответчик продолжает недобросовестное поведение, пытаясь понудить Истца согласовать новый срок заключения договора долевого участия под угрозой дальнейшего затягивания начала, производства и окончания строительства.

При это Истец пояснил, что заключая Договор, Общество рассчитывало получить часть гостиничных номеров в Гостиничном проекте по фиксированной цене 88301,80 руб. за 1 кв.м, (что ниже рыночной стоимости) именно со сроком сдачи проекта до 13.12.2020. В случае, если Продавец при заключении Договора предполагал бы увеличение срока окончания строительства, цена за 1 кв.м, была бы установлена ниже, в соответствии с коммерческим интересом Продавца в зависимости от возможного увеличения срока строительства.

17.02.2020 Истец уведомил Ответчика о факте не заключения договора долевого участия и отсутствии акта зачета встречных требований, что является нарушением исполнения обязательств по Договору со стороны Ответчика, влекущем наложение штрафа по п. 7.7 Договора с уплатой цены Договора  в полном объеме (вх. № 47К2/20 от 17.02.2020).

Письмом от 26.02.2020 в ответ на уведомление от 17.02.2020 Ответчик сослался на отсутствие его вины в нарушении срока заключения договора долевого участия, нарушение продавцом встречных обязательств по предоставлению надлежащей проектной документации, предложил заключить дополнительное соглашение, предусматривающее новый срок для заключения договора долевого участия строительства Гостиничного комплекса, планируемого к размещению на Земельном участке, не позднее 31.03.2021.

03.03.2020, не согласившись с доводами и предложением Ответчика, Истец направил ответ на письмо Ответчика от 26.02.2020 и досудебную претензию с требованием об оплате штрафа по п. 7.7. Договора и неустойки по п. 7.3 Договора.

Ссылаясь на нарушение Ответчиком договорных условий, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями об исполнении обязательства в натуре, а также взыскании договорных санкций.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации   покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как было указано выше, пунктом 2.2.4 Договора было предусмотрено, что часть Цены Договора в размере 148 000 000 руб. оплачивается Ответчиком в натуре путем предоставления площадей в Объекте, планируемом к размещению на Земельном участке. При этом под предоставлением в настоящем пункте Стороны понимают заключение между ними договора долевого участия строительства Гостиничного комплекса, планируемого к размещению на Земельном участке, не позднее 1 (одного) месяца с момента получения Покупателем заключения о соответствии проектной декларации в отношении Гостиничного комплекса, размещаемого на Земельном участке, и регистрации первого договора долевого участия в отношении указанного Гостиничного комплекса. Покупатель вправе по своему выбору оплатить часть Цены, указанную в настоящем пункте, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца с уплатой штрафа, предусмотренного пунктом 7.7. Договора.

Вместе с этим стороны определили, что акт зачета встречных требований, вытекающих из заключенного Сторонами договора долевого участия против оплаты части цены Договора по п.2.2.4., должен быть подписан, в любом случае, не позднее 01.03.2020.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 7.7. Договора в случае неисполнения Покупателем обязательств, предусмотренных п. 2.2.4 Договора, в части, касающейся заключения договора долевого участия, покупатель обязан оплатить штраф в размере 74 000 000 руб. При этом покупатель обязан исполнить обязательства по оплате части цены Договора, предусмотренной п. 2.2.4 Договора в денежной форме.

Как указывает Истец, покупатель не оплатил полную цену по Договору              купли-продажи, нарушив п. 2.2.4 Договора. Договор долевого участия в разумный срок не был заключен, строительные работы на Объекте также не ведутся, в связи с чем, по мнению Общества,  законные интересы Продавца нарушены как в части неполучения своевременной полной цены по Договору, так и в части неисполнения указанного обязательства в натуре, посредством заключения договора долевого участия по заранее установленной цене.

Вместе с тем, из буквального содержания положений п. 7.7. Договора следует, что право на получение штрафа возникает у покупателя при изменении способа исполнения обязательства с заключения договора долевого участия на денежную компенсацию. Однако, из просительной части иска следует, что от требования о заключении договора долевого участия Истец не отказывался, и Ответчиком уплата денежных средств  в счет исполнения п. 2.2.4 Договора также не производилась, следовательно, требование о взыскании штрафа в размере 74 000 000 руб. по п. 7.4. Договора удовлетворению не подлежит, как заявленное преждевременно, что само по себе не лишает Истца возможности при изменении правоотношений сторон и наличии к тому оснований воспользоваться указанным способом защиты. 

Согласно п. 7.3 Договора в случае нарушения покупателем сроков оплаты в части или полностью продавец вправе потребовать, а покупатель в таком случае обязан уплатить неустойку в размере 0,1% годовых от просроченной к оплате части цены земельного участка и (или) Объекта недвижимости за каждый день просрочки.

Согласно расчету Истцу размер неустойки составил 61 124 000 рублей по состоянию на 16.04.2020.

Неустойка представляет собой средство упрощенной компенсации потерь кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником обязанностей. Неустойка имеет следующие свойства: заранее определенный размер ответственности за нарушение обязательства, о котором стороны знают уже на момент заключения договора; возможность взыскания неустойки за сам факт нарушения обязательства, когда отсутствует необходимость доказывать наличие убытков, причиненных таким нарушением; возможность для сторон по своему усмотрению формулировать условие договора о неустойке, в том числе в части ее размера, соотношения с убытками, порядка исчисления, тем самым приспосабливая ее к конкретным взаимоотношениям сторон и усиливая целенаправленное воздействие.

Денежная сумма, составляющая неустойку, может быть к исчислена: в виде процентов от суммы договора или его неисполненной части; в кратном отношении к сумме неисполненного или ненадлежаще исполненного обязательства; в твердой сумме, выраженной в денежных единицах. Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон и ее размер, порядок исчисления, условия применения определяются исключительно по усмотрению сторон. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает требования к форме соглашения сторон о неустойке (ст. 331): соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства, которое может возникнуть и из устной сделки. В противном случае несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В письменном соглашении сторон о неустойке должно быть заранее определенное условие о размере ответственности за нарушение обязательства. Соглашение не должно быть двусмысленным или неопределенным.

Между тем, содержание пункта 7.3 Договора не позволяет достоверно определить порядок исчисления неустойки. Во-первых, размер неустойки изначально указан как 0,1% годовых, в то время, как в  дальнейшем указано на начисление за каждый день просрочки. При этом в расчет истца произведен исходя из ставки за каждый день просрочки, а не из процентов годовых. Во- вторых, по условия п. 7.3. расчет производится от просроченной к оплате части цены земельного участка и (или) объекта недвижимости. При этом в п. 2.2.4 Договора установлена часть цены               Договора - 148 000 000 руб., а не часть цены земельного участка и (или) Объекта недвижимости. В тоже время цена земельного участка по пункту 2.1.1 Договора составляет 430 381 789 руб., цена объекта недвижимости 1 - 248 060 руб., объекта недвижимости 2 – 19 323 руб., объекта недвижимости 3 - 3 350 826 руб. Отдельной составляющей договора является цена проектной документации - 7 000 002 руб.

Начисление в расчете Истца неустойки на сумму 148 000 000 руб., то есть на просроченную  часть от цены Договора, не соответствует буквальному содержанию            п. 7.3. Договора. 

При этом, исходя из положений п. 2.2.4 Договора не представляется возможным достоверно определить срок, в течение которого подлежал заключению договор долевого участия: не позднее 1 (одного) месяца с момента получения Покупателем заключения о соответствии проектной декларации в отношении Гостиничного комплекса и регистрации первого договора долевого участия или не позднее 01.03.2020. Указание в п. 2.2.4 Договора на то, что акт зачета подлежит подписанию в любом случае не позднее 01.03.2020, по мнению суда, свидетельствует о том, что определенный указанием на названные выше события срок, вместе с тем ограничен датой 01.03.2020.

Однако, расчет Истца и отзыв на иск Ответчика свидетельствуют о том, что стороны при заключении договора не связывали срок заключения договора долевого участия с 01.03.2020. 

Таким образом, суд не может однозначно установить размер просроченной к оплате части цены земельного участка и (или) Объекта недвижимости, на которую подлежит начислению неустойка, порядок ее исчисления и период просрочки, в результате чего приходит к выводу о недостижении сторонами соглашения о неустойке, в связи с чем в удовлетворении требований о взыскании неустойки в размере 61 124 000 руб. по пункту 7.3. Договора, а также неустойки в размере 0,1%, начиная с 17.04.2020 по день фактической оплаты, следует отказать.

При оценке правомерности требований Истца о понуждении Ответчика  к подписанию договора долевого участия строительства Гостиничного комплекса, а также акта зачета встречных требований, вытекающих из заключаемого договора долевого участия строительства Гостиничного комплекса, суд исходит из того, что в силу положений п. 2.2.4 Договора покупатель вправе по своему выбору оплатить часть Цены, указанную в настоящем пункте, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца с уплатой штрафа, предусмотренного пунктом 7.7. Договора. 

Таким образом, на стороне покупателя имеется право выбора способа исполнения обязательства по оплате 148 000 000 руб. - в натуре путем соответствующего представления или посредством уплаты денежных средств и штрафа.

В свою очередь, положения пункта 7.7. Договора предусматривают конкретные правовые последствия неисполнения покупателем обязательства по заключению договора долевого  участия в виде уплаты штрафа и  исполнении денежного обязательства. Права на понуждение к заключению договора долевого участия условиями Договора не предусмотрено.

Учитывая изложенное, в удовлетворении первоначального иска следует отказать в полном объеме.

Заявляя встречные исковые требования о признании п. 2.2.4 Договора купли-продажи незаключенным в связи с несогласованностью существенных условий, ООО «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» сослалось на следующее. 

В соответствии разъяснениями пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случаях  когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле - продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Таким образом, пункт 2.2.4 Договора, по мнению Ответчика, должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При этом согласно ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

По мнению Ответчика, условия п. 2.2.4 Договора купли-продажи не позволяют однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче, не имеется характеристик помещений в соответствии с проектной документацией, в связи с чем Ответчик полагал п. 2.2.4 в указанной части незаключенным (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд не может признать указанные доводы обоснованными, поскольку сторонами заключен Договор купли-продажи земельного участка, объектов недвижимости и проектной документации, а п. 2.2.4 Договора регламентирует порядок оплаты части договорной цены. Указанное договорное условие не является само по себе договором долевого участия в строительстве,  в связи с чем применение к нему предложенных Ответчиком правовых норм и разъяснений  не представляется обоснованным.  

В данном случае пункт 2.2.4 устанавливает альтернативные способы исполнения обязательства покупателя по оплате земельного участка, объектов недвижимости и проектной документации и каких-либо неясностей в части предмета соглашения не содержит, а иных доводов, свидетельствующих о незаключенности пункта 2.2.4. Договора Ответчиком во встречном иске не заявлено. 

В данном случае приведенные  Ответчиком существенные условия сделки подлежат включению в текст самого договора, в случае, если он будет заключен в порядке пункта 2.2.4 Договора и обязательство по оплате 148 000 000 руб. договорной цены будет исполнено в натуре.

Суд также учитывает неопровергнутые Ответчиком утверждения Истца о том, что проект договора, в том числе п. 2.2.4 был предложен самим Ответчиком, по идентичному договору от 21.12.2018 по другому земельному участку, аналогичное условие п. 2.2.4 договора было исполнено Ответчиком в добровольном и бесспорном порядке с уплатой денежной суммы цены договора и штрафа в полном размере, в связи с чем доводы Ответчика, заявленные в рамках настоящего дела, свидетельствует о намерении Ответчика освободить себя от достигнутого сторонами соглашения об уплате штрафа при исполнении обязательства в денежной форме.

Изложенные в последнем судебном заседании доводы ответчика о том, что пункт 2.2.4 Договора в части обязательства предоставления оплаты путем заключения договоров долевого участия является недействительным, в связи с чем из него подлежат исключению все положения, относящиеся к передаче объектов по договору долевого участия,  а соответствующий пункт подлежит изложению в следующей редакции: «Часть Цены Договора в размере 148 000 000 руб. оплачивается Покупателем Продавцу не позднее 1 (одного) месяца с момента получения Покупателем заключения о соответствии проектной декларации в отношении Гостиничного комплекса, размещаемого на Земельном участке, и регистрации первого договора долевого участия в отношении указанного Гостиничного комплекса», и указанное основание иска – принятие Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", препятствующего, по мнению Ответчика, исполнению обязательства оговоренным сторонами способом, очевидно, представляют собой самостоятельное исковое требование, выходящее за рамки настоящего спора и имеющее свой предмет доказывания.

Как было указано выше, требование о признании пункта 2.2.4 Договора в соответствующей части недействительным не было принято к рассмотрению суда в связи с нарушением положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вместе  с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск. 

Применительно к обстоятельствам настоящего спора суд лишь отмечает, что Договор заключен сторонами 21.12.2018, в связи с чем принятие 27.06.2019 закона, предусматривающего иное правовое регулирование, само по себе  недействительности договорного условия по указанному основанию влечь не может.

На случай существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, и при доказанности соответствующих оснований, при отсутствии вывода о предпринимательских рисках, законодательством предусмотрены специальные способы защиты права.  

Учитывая изложенное, в удовлетворении встречного иска следует также отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и остаются на сторонах.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.