АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-1419/20

28 июля 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   22 июля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            28 июля 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), ФИО2 ( после перерыва), 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Созидатель»  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к администрации Целинского района  

о признании отказа незаконным,   

при участии: 

от заявителя – представитель ФИО3 по доверенности от 10.02.2020,  диплому,                

от администрации – представитель ФИО4 по доверенности от 12.08.2019, диплому,

от КУИ – ( до перерыва) председатель ФИО5 (паспорт), 

от Росреестра – представитель не явился.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Созидатель» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным содержащийся в письме №101/3085 от 25.11.2019 администрации Целинского района Ростовской области (далее – администрация) отказ в предоставлении обществу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 234240 кв. м, с кадастровым номером 61:40:0600015:2874, имеющего местоположение: Ростовская область, Целинский район Среднеегорлыкское сельское поселение, с. Средний Егорлык, участок №1. Просил суд обязать администрацию Целинского района Ростовской области в месячный срок с даты вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес ООО «Созидатель» подписанный проект договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 234240 кв. м, с кадастровым номером 61:40:0600015:2874, имеющего местоположение: ростовская область, Целинский район Среднеегорлыкское сельское поселение, с. средний Егорлык, участок № l,  определив цену выкупа в размере 7% кадастровой стоимости земельного участка ( с четом уточнения заявления).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Целинского района (далее- комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ( далее – Управление Росреестра).

В возражениях на заявление администрация, комитет указали на нецелевое использование обществом земельного участка, ненадлежащее исполнение условий договора аренды, что является основанием для отказа в предоставление в собственность земельного участка на льготных условиях.  

В отзыве на заявление Управление Росреестра указало, что государственным инспектором Целинского района по использованию и охране земель, главным специалистом-экспертом Целинского отдела Управления на основании задания на проведение административного обследования объекта земельных отношений от 10.02.2020 № 58 и материалов администрации Целинского района Ростовской области проведено административное обследование земельного участка с кадастровым номером 61:40:0600015:2874, в результате которого было установлено, что  земельный участок расположен вдоль грунтовой дороги, часть земельного участка ориентировочной площадью 80 000 кв.м. распахана и на ней посеяна и произрастает «озимка». Вместе с тем, спорный участок является пастбищем. При этом, проект по коренному улучшению пастбищ на земельный участок с кадастровым номером 61:40:0600015:2874 отсутствует, что подтверждается ответом от 14.02.2020 № 101/342 администрации Целинского района Ростовской области. В действиях представителя ООО «Созидатель» были выявлены признаки нарушения требований земельного законодательства, предусмотренные ст. 42 ЗК РФ, за которое ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность. Однако в связи с положениями Федерального закона от 01.04.2020 № 98 - ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и изданием постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 438 «Об особенностях осуществления в 2020 году государственного контроля (надзора), муниципального контроля и о внесении изменения в п. 7 Правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»» в 2020 году проводить проверки в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей не представляется возможным.

В судебном заседании, проведенном с перерывом в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представители администрации и КУИ возражали.

Управление Росреестра явку представителя не обеспечило, уведомлено в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства. 

На основании проекта перераспределения земель СЗ «Московский» земельный участок с кадастровым номером 61:40:0600015:2874 расположен на землях поселения и предназначен для использования пастбища, сенокошения. 

26.11.2010 между обществом и администрацией Целинского района Ростовской области заключен договор аренды № 29. 

В соответствии с п. 1.1 договора арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:40:0600015:2874, имеющий местоположение: Ростовская область, Целинский район, Среднеегорлыкское сельское поселение, с. Средний Егорлык, участок №1, площадью 234240 кв. м, вид разрешённого использования: для ведения сельского хозяйства, вид угодий – пастбища. 

Срок аренды согласно п. 2.1 договора был установлен с 26.11.2010 по 26.11.2015.

По истечении срока действия договора аренды от 26.11.2010 №29 в отсутствие возражений со стороны арендодателя заявитель продолжил использовать арендованный им земельный участок, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

21 октября 2019 года ООО «Созидатель» обратилось в администрацию Целинского района Ростовской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов арендуемого по договору аренды №29 от 26.11.2010 земельного участка в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 10 ФЗ ОТ 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Письмом №101/3085 от 25.11.2019 Администрация Целинского района отказала в выкупе земельного участка, ссылаясь на то, что земельный участок отнесён к виду разрешённого использования - пастбища, а данный вид использования земель (пастбища и сенокошение) в соответствии с Земельным кодексом РФ и ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предоставляются только в аренду и их выкуп в собственность не допускается.

Заявитель, указывая, что решение Администрации Целинского района Ростовской области об отказе в предоставлении в собственность земельного участка нарушает его права и законные интересы, является незаконным и не соответствующим нормативным правовым актам, обратился в суд с настоящим заявлением. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства: 

- нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности; 

- несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту. 

При этом, отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.

Отказ администрации в предоставлении земельного участка в собственность общества в письме №101/3085 от 25.11.2019 обусловлен тем, что земельный участок отнесён к виду разрешённого использования - пастбища, а данный вид использования земель (пастбища и сенокошение) в соответствии с Земельным кодексом РФ и ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предоставляются только в аренду.

Между тем, в соответствии с пунктом 5 статьи 10 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и дальнего востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов севера, Сибири и дальнего востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном земельным кодексом Российской Федерации, при этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Таким образом, пунктом 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не установлен запрет на приобретение юридическими лицами земельных участков, предназначенных для сенокошения и выпаса скота, в собственность. Такой запрет установлен только для граждан (физических лиц). Земельный участок также не относится  к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения, занятым оленьими пастбищами в районах Крайнего севера, отгонными пастбищами. 

 Между тем, при рассмотрении дела суд должен установить факт наличия либо отсутствия всех оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ.

В процессе рассмотрения дела администрация и комитет указали на наличие такого основания для отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка как его нецелевое использование, что является нарушением действующего законодательства и условий договора аренды.  

Исследовав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил, что на основании постановления администрации от 26.11.2010 № 533 (о предоставлении ООО «Созидатель» земельного участка с кадастровым номером 61:40:0600015:2874 ( вид угодий – пастбища),  между администрацией и обществом заключен договор аренды указанного земельного участка.  

 В соответствии с п. 1.1 договора арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:40:0600015:2874, вид разрешённого использования: для ведения сельского хозяйства, вид угодий – пастбища. 

Согласно выписке их ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:40:0600015:2874 - «для ведения сельского хозяйства». 

В соответствии со ст. 77, 78 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. 

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научноисследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

 В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья. 

Статьей 79 ЗК РФ установлены особенности использования сельскохозяйственных угодий. Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат защите.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере земельных отношений. 

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков"( далее – классификатор).

Классификатором установлен вид разрешенного использования- «Сельскохозяйственное использование», включающее в себя «Сенокошение» ( кошение трав, сбор и заготовка сена), «Выпас сельскохозяйственных животных». 

Между тем, согласно акту осмотра земельного участка от 23.10.2019  земельный участок с кадастровым номером 61:40:0600015:2874 распахан.

В адрес арендатора - ООО «Созидатель» 12.11.2019 № 8/216"было направлено предупреждение о необходимости устранить нарушения условий договора, привести арендуемый земельный участок в соответствие с установленным видом разрешенного использования.

10.12.2019 года уполномоченным лицом на осуществление муниципального земельного контроля в отношении спорного земельного участка проведен плановый(рейдовый) осмотр, в результате чего установлено, что ООО «Созидатель» использует земельный участок с нарушением условий заключенного договора, установлен факт использования земельного участка с нарушением основного вида разрешенного использования.

Управлением Росреестра выявлены признаки нарушения требований земельного законодательства, предусмотренные ст. 42 ЗК РФ, за которое ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.

Таким образом, довод заявителя о том, что он использует земельный участок по назначению -для сельского хозяйства - подлежит отклонению. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. 

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: 

арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; 

заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; 

у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Предусмотренный (специальный) механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи. Поэтому обстоятельства соответствия арендатора установленным требованиям входят в предмет доказывания по спору о приобретении им в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения, относящегося к публичной собственности, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (постановление АСКО от 16.08.2017 по делу №А63-2205/2016).

Между тем, материалами дела не подтверждено, что при подаче заявления о выкупе земельных участков сельскохозяйственного назначения общество в нарушение требований пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ представило в уполномоченный орган документы, подтверждающие использование участков по целевому назначению. 

Напротив, при проверки наличия либо отсутствия оснований для удовлетворения заявления уполномоченным органом выявлено, что земельный участок обществом используется не по назначению, предоставленному ему по договору аренды. 

В соответствии с п. 4.2 договора арендатор обязался использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. При подписании договора аренды заявителем подписан акт приема- передачи земельного участка.

Тогда как оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом принципа сохранения целевого использования таких земельных участков ( п. 3 ст. 1 закона № 101- ФЗ). Учету подлежит не только правовой режим земельных участков как объектов недвижимого имущества, но и особо охраняемые законом свойства земель сельскохозяйственного назначения как основы жизни и деятельности человека, важнейшего природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве, а также их целевое назначение.

Довод заявителя о том, что на момент обращения с заявлением уполномоченным органом  нарушений действующего земельного законодательства не было выявлено, а выявление управлением Росреестра нецелевого использовании после обращения с заявлением, судом отклонен. 

В пункте 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель федеральный законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Введенный в Закон об обороте сельскохозяйственных земель механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (пункт 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса) ( постановление АСКО от 16.08.2017 по делу А63-2205/2016). 

Поскольку одним из вышеуказанных критериев является исправность (добросовестность) арендатора,  не имеет значения дата выявления уполномоченным органом в рамках государственного земельного надзора нарушений законодательства Российской Федерации при использовании участка. 

Довод заявителя о том, что участок не использовался как пашня противоречит как материалам дела, так и позиции самого заявителя, указывавшего в дополнительных пояснениях к заявлению о переводе спорного земельного участка в пашню со ссылкой на постановление главы района от 04.08.2003 «О переводе земель из пастбищ в пашню», постановление администрации от 27.09.2017 № 676 о внесении изменении в первое постановление. Также заявлен довод о том, что земельный участок уже был передан обществу в распаханном состоянии. Между тем, доказательства этому не представлены. Акт приема- передачи участка подписан обществом без замечаний. 

Кроме того, отсутствует информация о конкретном участке в постановлении главы района от 04.08.2003 «О переводе земель из пастбищ в пашню», постановлении администрации от 27.09.2017 № 676 о внесении изменении в постановление. В проекте перераспределения 1992 года отсутствуют указания на контуры и секции земель. В связи с нельзя установить, что именно спорный земельный участок был переведен в пашню. 

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что основания для предоставления в собственность обществу земельного участка на льготных условиях  отсутствуют, а отказ администрации является правомерным. 

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по делу возлагаются на заявителя. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                        О.В. Золотарёва