Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Мурманск                                                                         Дело № А42-11356/2023

19.02.2024

 

Резолютивная часть решения оглашена 07 февраля 2024 года

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2024  года

 

Судья Арбитражного суда Мурманской области Стародубцева М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красновой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску  Администрации Кольского района (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; 184381 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания – Кольский дом» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; 184381 Мурманская область, г.Кола, Кольский район, ул. Победы, 10 офис 9-11), 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; ул. Полярные Зори, д. 22, 

<

...>);  Управление муниципальным имуществом администрации Кольского района (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; Мурманская область, г. Кола, Кольский район, пр. Советский, д.50)  

о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи  

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1, доверенность от 19.01.2024 № 02-04/05-14 паспорт, диплом.

от ответчика, третьих лиц –  не явились, извещены,

                                                          установил:

Администрация Кольского района (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания – Кольский дом» (далее – ООО «УК-Кольский дом») о признании соглашения от 29.09.2023 о расторжении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 30.11.2021 № 11 недействительной сделкой; применении последствий недействительности сделки в следующем виде: возвратить объект недвижимости с кадастровым номером 51:01:0109006:1562 ООО «УК-Кольский дом» по акту приема-передачи, признать объект недвижимости с кадастровым номером 51:01:0109006:1562 обремененным залогом в пользу муниципального образования городское поселение город Кола Кольского муниципального района Мурманской области на условиях договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 30.11.2021 № 11.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области и Управление муниципальным имуществом администрации Кольского района (далее - Управление).

Истец в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области поступил отзыв, в котором оно представило актуальные сведения о кадастровом учете, а также записи о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества - помещение, назначение помещения: нежилое, площадь 75.7 кв.м, адрес: Мурманская область, муниципальный район Кольский, городское поселение Кола, 

<

...>, кадастровый номер: 51:01:0109006:1562, дата постановки на учет: 07.07.2021. Ссылаясь на нормы действующего законодательства указало, что в рассматриваемом деле следует учитывать наличие в ЕГРН актуальной  записи о государственной регистрации права собственности ООО «УК-Кольский дом», внесенной на основании договора купли-продажи недвижимого имущества. Оставило разрешение требования на усмотрение суда. Просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. 

ООО «УК-Кольский дом» и Управление заявлений, ходатайств, отзывов не представили.

На основании части 1 статьи 136 АПК РФ предварительное судебное заседание проведено при данной явке участников процесса. 

Суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ и с учетом мнения истца, счел возможным завершить предварительное судебное заседание, открыть судебное заседание в первой инстанции и рассмотреть дело по существу заявленных требований в настоящем судебном заседании в отсутствие ответчика и третьих лиц. 

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ходатайствовал об отложении, ходатайство мотивировал возможным признанием иска ООО «УК-Кольский дом». В удовлетворении ходатайства отказано, поскольку основание носит предположительный характер, ООО «УК-Кольский дом» не было лишено возможности представить свою позицию к настоящему судебному заседанию, а также ввиду предмета спора о признании сделки ничтожной (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из искового заявления, между Управлением (продавец) и ООО «УК-Кольский дом» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 30.11.2021 № 11 (далее – Договор), в соответствии с которым покупателю передан в собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 51:01:0109006:1562, общей площадью 75.7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – помещение).

В соответствии с условиями Договора передаваемое покупателю имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты (пункт 1.6 Договора).

В Едином государственном реестре недвижимости 03.12.2021 зарегистрировано право собственности ответчика на объект недвижимости, а также внесены сведения об ограничении прав (ипотека в силу закона сроком действия с 03.12.2021 по 01.11.2026), что подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРН от 06.12.2021.

В связи с обращением ООО «УК-Кольский дом» в Управление с уведомлением о расторжении Договора ввиду тяжелого финансового положения и невозможностью исполнить принятые на себя обязательства в части оплаты приобретенного имущества 29.09.2023 между сторонами Договора заключено соглашение о его расторжении (далее – Соглашение о расторжении), имущество принято Управлением по акту приема-передачи.

В целях регистрации перехода права собственности истец обратился с заявлением от 04.10.2023 № КУВД-001/2023-45326073 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 51:01:0109006:1562 на основании Соглашения о расторжении 

Управление Росреестра 09.10.2023 уведомило о приостановлении государственной регистрации перехода права.

Из содержания вышеуказанного уведомления следует, что согласно сведениям ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 51:01:0109006:1562 зарегистрированы ограничения:

-   запрет, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП МСОСП по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по МО № 82588800/5121 от 01.09.2022 (53287/22/51021-ИП) внесена запись о запрещении регистрации № 51:01:0109006:1562-51/031/2022-11 от 05.09.2022.

-   запрет, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Кольского района Управления Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области № 263017927/5106 от 05.09.2022 (98350/22/51006-ИП) внесена запись о запрещении регистрации № 51:01:0109006:1562-51/034/2022-12 от 07.09.2022.

Одновременно с приостановлением регистрации перехода прав регистрирующим органом погашена запись о залоге недвижимого имущества.

Ссылаясь на то, что Соглашение о расторжении противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а именно части 5 статьи 5, в соответствии с которой арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты, а условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании Соглашения о расторжении ничтожной сделкой в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ.  

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела следует, что между Управлением и ООО «УК-Кольский дом» заключен Договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества. Договор заключен на основе решения Совета депутатов городского поселения Кола от 21.10.2021 № 25/127 «Об условиях приватизации муниципального имущества муниципального образования городское поселение Кола Кольского района на 2021 год», Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Закона № 159-ФЗ.

Разделом 3 Договора стороны согласовали рассрочку по оплате стоимости приобретаемого недвижимого имущества на 60 месяцев. 

Частью 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ закреплено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.       

В целях реализации указанных положений стороны Договора в пункте 6.2 закрепили, что приобретаемое имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. В ЕГРН внесены соответствующие сведения об ограничении прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Разделом 7 Договора сторонами предусмотрена возможность его расторжения.

Пунктом 7.2 Договора закреплено, что в случае расторжения Договора недвижимое имущество подлежит возврату в муниципальную собственность в соответствии с действующим законодательством. Сумма денежных средств, уплаченная покупателем по Договору до его расторжения, возврату не подлежит. 

Закон № 159-ФЗ также не содержит запрета на расторжение заключенных на его основании договоров. Напротив, подпунктом 3 пункт пункта 9 статьи 4 названного закона установлено последствие расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в виде утраты преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Спорным соглашением стороны расторгли Договор, а также указали, что предмет договора подлежит возврату в муниципальную собственность, а сумма  денежных средств, уплаченная покупателем по Договору до его расторжения, возврату не подлежит.

Положений о неприменении правил о нахождении имущества в залоге у продавца до полной его оплаты, являющихся в соответствии с частью 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ условием договора купли-продажи арендуемого имущества, спорное соглашение не содержит, соответствующие условия Договора не изменяет.

Довод истца, озвученный в ходе судебного заседания, что о нарушении части 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ свидетельствует правовой анализ последствий Соглашения о расторжении, не основан на нормах действующего законодательства. 

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При этом в случае заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости после внесения соответствующей записи право собственности возникает на стороне продавца – залогодержателя по Договору.

В связи с изложенным, истцом не представлено доказательств причинения вреда имущественным интересам муниципальному образованию городское поселение город Кола Кольского района заключением Соглашения о расторжении Договора купли-продажи муниципального имущества, равно как нарушения им положений части 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела документы, исходя из системного анализа норм действующего законодательства, суд считает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Истец при подаче иска освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований государственная пошлина распределению между сторонами не подлежит.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный апелляционный суд                         в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                             М.В. Стародубцева