ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-18042/2021

г. Челябинск

02 февраля 2022 года

Дело № А76-10623/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Калиной И.В., 

судей Кожевниковой А.Г., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «Арамид» на определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2021 по делу №А76-10623/2016 о приобретении прав застройщика.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 05.06.2019, до перерыва), ФИО3 (паспорт, доверенность от 30.08.2021, после перерыва);

общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «Армид» - ФИО4 (паспорт, доверенность, до перерыва), ФИО5 (паспорт, доверенность от 25.01.2022, после перерыва).

 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Трест «Магнитострой» (далее – ООО «Трест «Магнитострой», заявитель по делу о банкротстве) возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - ООО «Гринфлайт», должник). 

Определением суда от 08.11.2016 (резолютивная часть от 31.10.2016) в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО6 (далее - временный управляющий ФИО6), к банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков. 

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 12.11.2016. 

Решением суда от 09.06.2020 (резолютивная часть от 02.06.2020) общество «Гринфлайт» признано банкротом, в отношении его имущества открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО6, член ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал». 

Информационное сообщение о введении процедуры конкурсного производства опубликовано в официальном издании газеты «Коммерсантъ» №103 от 11.06.2020.

Общество «Трест Магнитострой» в рамках дела о банкротстве обратилось в арбитражный суд с заявлением (вх. № 70097 от 05.07.2021), в котором со ссылкой на ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве просило передать ему объекты незавершенного строительства с правами на земельные участки, а также обязательства перед участниками строительства.

Заявитель просит суд передать ему расположенные соответственно в микрорайонах II и III жилого района в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина; в Калининском и Центральном районах г. Челябинска:

- незавершенный строительством объект – жилой дом № 29 (стр.) с кадастровым номером 74:36:0616001:11926 и правом аренды земельного участка под ним с кадастровым номером 74:36:0616001:12126,

- незавершенный строительством объект – жилой дом № 46 (стр.) с кадастровым номером 74:36:0616001:11925 и правом аренды земельного участка под ним с кадастровым номером 74:36:0616001:12139.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2021 (резолютивная часть от 17.11.2021) ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» о намерении приобрести права застройщика и исполнить обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений удовлетворено. Переданы обществу с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» жилой дом № 29 (стр.), с кадастровым номером 74:36:0616001:11926, расположенный в микрорайоне II жилого района в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина; в Калининском и Центральном районах г. Челябинска и правом аренды земельного участка под ним с кадастровым номером 74:36:0616001:12126, жилой дом № 46 (стр.), с кадастровым номером 74:36:0616001:11925, расположенный в микрорайоне III жилого района в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска и правом аренды земельного участка под ним с кадастровым номером 74:36:0616001:12139. Переданы обществу с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» обязательства общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» перед участниками строительства, включенными в реестр требований о передаче жилых помещений в переданных объектах. Выделено в отдельное производство рассмотрение вопроса о судьбе денежных средств в сумме 2 291 828 руб. 10 коп., внесенных заявителем на депозит суда в порядке подпункта 3 пункта 3 ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «Арамид» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда от 24.11.2021.

В обоснование доводов апелляционной жалобы залоговый кредитор указывает, что суд не учел законные права единственного залогового кредитора. Так, в залоге ООО ЧОО «Арамид» находится земельный участок с кадастровым номером 74:36:0616001:201, согласно данным Росреестра, опубликованных на официальном сайте (http://www.frs74.ru), стоимость участка составляет 141 688 443,12 руб. Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)). По мнению кредитора, ему принадлежит право на получение шестидесяти процентов от стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:201, что составляет 85 001 065, 87 рублей. Данной суммы достаточно для погашения требований ООО ЧО «Арамид», как залогового кредитора, не являющегося участником долевого строительства в размере 9 225 600 руб. ООО ЧОО «Арамид» считает, что ему как залоговому кредитору при передачи объектов незавершенного строительства ООО «Трест Магнитострой» подлежит выплате в полном объеме сумма задолженности в размере 9 225 600 руб.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 19.01.2022.

Судебной коллегией в соответствии со статьями 49, 260, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты к рассмотрению дополнения к апелляционной жалобе.

В дополнениях к жалобе кредитор указывает, что ООО «Трест Магнитострой» отказалось перечислять денежные средства в его пользу, ввиду чего нарушены права залогового кредитора на приоритетное удовлетворение его требований. 

Судом в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в приобщении к материалам дела пояснений по доводам апелляционной жалобы, поступивших от общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «Арамид», так как не представлено доказательств заблаговременного направления в адрес лиц, участвующих в деле (вх.№1593 от 17.01.2022).

До начала судебного заседания от подателя апелляционной жалобы поступило ходатайство об отложении судебного заседания по причине болезни представителя (вх.№1677 от 17.01.2022).

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 26.01.2022.

Судебной коллегией в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу, поступивший от ООО «Трест Магнитострой» (вх.№2674 от 20.01.2022), пояснения по доводам апелляционной жалобы.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «Армид» поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представители общества с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» просили оставить без изменения определение суда от 24.11.2021.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, их представителей. 

Судебный акт в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пересматривается в рамках доводов апелляционной жалобы в части определения порядка погашения требований залогового кредитора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из содержания заявления, объяснений конкурсного управляющего, материалов дела о банкротстве и размещенных в открытом доступе сведений о юридических лицах следует, что должник в качестве юридического лица зарегистрирован 20.10.2011.

Основным видом деятельности должника являлась деятельность застройщика многоквартирных домов, включающая в себя аренду и приобретение в собственность земельных участков для комплексного освоения территорий, строительство многоквартирных жилых домов и реализацию помещений в них, в том числе посредством заключения договоров участия в долевом строительстве.

В течение процедуры наблюдения в отношении должника, длившейся с октября 2016 года по июнь 2020 года для включения в реестр требований кредиторов заявлено свыше 4000 требований граждан-участников строительства, а также кредиторов по денежных обязательствам.

При этом большая часть многоквартирных домов была окончена строительством в процедуре наблюдения с передачей жилых помещений участникам строительства.

Строительство не было окончено в отношении объектов незавершенного строительства жилого дома № 29 (стр.) и жилого дома № 46 (стр.), расположенных в жилом районе в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска.

В отношении каждого из указанных объектов должник имеет неисполненные обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

Кроме этого, определением суда от 05.06.2017 (л.д. 61 т. 4) в четвертую очередь реестра требований кредиторов включено требование организации «Арамид» в размере 9 225 600 руб. основной задолженности в качестве обеспеченного залогом имущества должника (объекта незавершенного строительства дома № 29 (стр.) и прав застройщика на земельный участок, на котором расположен данный объект). Указанное требование основано на договоре участия в долевом строительстве объекта недвижимости №05-04/312-16 от 15.03.2016 в отношении нежилого помещения на первом этаже общей проектной площадью 153,76 кв.м. в жилом доме № 29 (стр.).

ООО «Трест «Магнитострой» обратилось в арбитражный суд с заявлением о намерении стать приобретателем имущества - незавершенного строительством объекта – жилой дом № 29 (стр.) с кадастровым номером 74:36:0616001:11926 и правом аренды земельного участка под ним с кадастровым номером 74:36:0616001:12126, - незавершенного строительством объекта – жилой дом № 46 (стр.) с кадастровым номером 74:36:0616001:11925 и правом аренды земельного участка под ним с кадастровым номером 74:36:0616001:12139 и обязательств ООО «Гринфлайт» перед участниками долевого строительства по указанным домам в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно отчетам об оценке от 05.07.2021 № 20/2021, № 21/2021 стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки составляет:

- в отношении дома № 29 (стр.) - 120 473 000 руб.;

- в отношении дома № 46 (стр.) – 259 837 000 руб. (представлены в электронном виде – л.д. 7 т. 1).

Совокупный размер требований участников строительства по спорным объектам составляет:

- в отношении дома № 29 (стр.) - 281 747 978 руб. 40 коп.;

- в отношении дома № 46 (стр.) – 338 901 351 руб. 69 коп.

Единственным требованием, обеспеченным залогом имущества должника в отношении спорного имущества (дома № 29 (стр.) и прав на соответствующий земельный участок), является требование организации «Арамид».

Единственным помещением (в доме № 46 (стр.)), в отношении которого имеются притязания двух участников строительства, является квартира № 95. При этом один из участников строительства в отношении данного помещения (сам заявитель общество «Трест Магнитострой») выразил отказ от требования о передаче помещения в порядке процедуры замены застройщика в порядке пункта 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве (л.д. 8-9 т. 3).

Исходя из представленных сведений о стоимости объекта незавершенного строительства дома № 29 (стр.) и прав на соответствующий земельный участок заявителем обществом «Трест Магнитострой» на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в сумме 2 291 828 руб. 10 коп. (л.д. 25 т. 4), на которую залоговый кредитор организация «Арамид» вправе была бы рассчитывать в случае продажи объекта незавершенного строительства на торгах (ст. 201.14).

Залоговый кредитор ссылается на пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), в соответствии с которым ООО ЧОО «Арамид» вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества и погашение его требований на сумму 9 225 600 руб. в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в указанной части суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 223 АПК РФ и статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

В соответствии со ст. 201.15-1 и 201.15-12 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ) в процедуре банкротства застройщика допускается урегулирование обязательств путем возмездной передачи его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся объекты незавершенного строительства и земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства (далее соответственно - имущество, объект незавершенного строительства, земельный участок).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве передача объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 6 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

Одним из таких условий, закрепленных в подпункте 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве является отсутствие в реестре требований кредиторов требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (далее – залоговый кредитор), либо получение согласия указанных кредиторов на передачу объекта незавершенного строительства, либо внесение на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

Пункт 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве в свою очередь предусматривает, что в случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Федерального закона и касающимся распределения денежных средств от продажи объекта незавершенного строительства на торгах.

При этом в силу пункта 11 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при применении данной процедуры урегулирования обязательств застройщика залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве (с учетом значения содержания понятия «участник строительства», закрепленного в статье 201.1 Закона о банкротстве) и в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Из этого следует, что передача прав и обязательств застройщика в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве влечет прекращение залога объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок в пользу кредиторов, чьи требования основаны на договорах участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений.

Таким образом, в качестве гарантии защиты имущественных интересов залогового кредитора при передачи объекта незавершенного строительства новому застройщику закреплено правило либо о получении его согласия на такую передачу (фактически – на утрату залогового обеспечения) либо о внесении заинтересованным лицом на депозит суда денежных средств в сумме, которая причиталась бы данному залоговому кредитору при продаже объекта строительства на торгах в общем порядке.

Норма пункта 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве оставлена без изменения Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ, вступившим в силу с 27.06.2019.

Указанный Федеральный закон, как следует из содержания пунктов 16 и 17 его статьи 14, применяется арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. При этом положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 27.06.2019 №151-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Таким образом, общие переходные положения Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ исключают применение вносимых им изменений к процедуре банкротства общества «Гринфлайт» (ввиду начала расчетов с кредиторами ранее вступления Федерального закона в силу).

Между тем в пункте 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ содержится специальная норма, согласно которой замена застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, в частности, если договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключен без использования счетов-эскроу и до 1 июля 2019 года.

Специальное правило состоит в том, что передача указанного в настоящей части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Таким образом, приведенное специальное правило, закрепленное в пункте 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ, фактически устранило ранее закрепленную гарантию прав залогового кредитора на получение причитающегося ему удовлетворения от стоимости предмета залога при использовании механизма замены застройщика (подпункт 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

В связи с изложенным для целей правильного толкования норм материального права, подлежащих применению к вопросу о правах залогового кредитора, в том числе переходных положений Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ, суд посчитал необходимым выделить в отдельное производство вопрос о судьбе денежных средств, внесенных заявителем в порядке подпункта 3 пункта 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, что позволит избежать затягивания в решении вопроса о замене застройщика, так как вне зависимости от результата рассмотрения выделенного вопроса условия для передачи заявителю объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика судом признаны выполненными.

При этом, выделяя в отдельное производство вопрос о правах залогового кредитора, суд первой инстанции принял во внимание, что условия, касающиеся прав единственного залогового кредитора фактически выполнены путем внесения денежных средств на депозитный счет суда.

Доводы общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «Арамид» о необходимости рассмотрения вопроса о правах залогового кредитора совместно с передачей прав и обязанностей застройщика оценены судом первой инстанции. 

Судом учтено наличие денежных средств на депозитном счете суда, а вопрос наличия (отсутствия) прав у залогового кредитора требует дополнительного исследования, выделение данного вопроса в отдельное производство не нарушает прав залогового кредитора, а, напротив, может нарушить права участников долевого строительства отсрочкой завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2021 по делу №А76-10623/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «Арамид» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.В. Калина

Судьи:А.Г. Кожевникова

А.А. Румянцев