АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-13283/2018

г. Чебоксары

27 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.02.2019.

Арбитражный суд в составе судьи Коркиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304212806100029,

к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер", г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса д. 58, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,

о взыскании 327 756 руб. 17 коп. упущенной выгоды,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3,

при участии:

от истца – ФИО4 по доверенности от 13.03.2017,

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 22.11.2018 №2,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" о взыскании 327 756 руб. 17 коп. упущенной выгоды в связи с неполучением платы от сдачи объекта долевого строительства в аренду за период с 01.03.2018 по 23.07.2018 ввиду просрочки его передачи застройщиком.

Определением суда от 27.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, ФИО3.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве от 22.02.2019. Суду пояснил, что  нежилое помещение не могло быть сдано в аренду под магазин ввиду отсутствия в нем какой-либо беловой отделки и несоответствия его обязательным санитарным требованиям.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили.

ФИО2 заявлением от 13.12.2018 оставила разрешение спора на усмотрение суда, просила рассмотреть дело без ее участия.

ФИО3 заявлением от 11.12.2018 пояснил, что намеревался арендовать помещение по предварительному договору аренды от 01.02.2018, предварительный договор расторгнут по соглашению сторон, также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

28.11.2017 между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 393-16/17, по условиям которого  застройщик привлекает денежные средства участника для строительства  многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, поз. 16, поз. 17 в микрорайоне "Кувшинка" по строительному адресу: 

<

...> (далее - МКД); по окончании строительства  застройщик передает участнику торговое помещение №6, расположенное на первом этаже МКД в пятом подъезде ориентировочной проектной площадью 94,85 кв.м. (далее – объект, помещение, магазин).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.01.2018.

Стоимость объекта определена сторонами в пункте 2.1 договора в размере 5216750 руб., стоимость 1 кв.м. – 55000 руб.

Срок передачи  объекта установлен пунктом 1.7 договора – не позднее 30.11.2017.

Однако в указанный срок магазин истцу не передан.

Кассовыми чеками от 15.01.2018 и от 05.07.2018 подтверждается оплата истцом стоимости объекта в общей сумме 5 481 135 руб.

В период действия договора истцом и третьим лицом – индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 01.02.2018, согласно которому стороны решили в  будущем заключить договор аренды помещения.

Целевое назначение арендуемого объекта определено "под магазин" (пункт 1.3 предварительного договора), а  срок заключения договора аренды – не позднее 01.03.2018 (пункт 3 предварительного договора).

Сторонами предварительного договора в его пункте 3 также сделана оговорка об осведомленности его участников относительно ориентировочных сроков окончания строительства МКД и сдачи его в эксплуатацию не позднее 01.03.2018.

Размер арендной платы согласован сторонами в сумме 750 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с заключенным договором уступки права требования от 12.07.2018 истцом права и обязанности по договору долевого участия переданы ФИО2.

Договор уступки согласован с ответчиком (застройщиком), зарегистрирован 23.07.2018.

В тот же день, 23.07.2018 предварительный договор аренды расторгнут соглашением истца и третьего лица ФИО3

21.08.2018 помещение передано новому участнику – ФИО2 по акту приема-передачи, 26.09.2018 за указанным лицом зарегистрировано право собственности на помещение.

  Полагая, что ввиду просрочки передачи помещения истцу он упустил возможность сдать помещение в аренду предпринимателю ФИО3 и получить соответствующий доход, истец претензией от 10.07.2018, полученной ответчиком 12.07.2018, потребовал выплаты неустойки за просрочку передачи помещения.

Ответчик на претензию истца не отреагировал, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании упущенной выгоды.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям. 

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса (пункт 2).

Лицо, право которого нарушено, в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Под убытками согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25), по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце третьем пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Таким образом, для взыскания упущенной выгоды необходимо установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

Судом установлено, что, заключая договор долевого участия 28.11.2017 с указанием на срок передачи объекта не позднее 30.11.2017, то есть, через два дня после его заключения,  в отсутствие являющихся общедоступными сведений о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец, очевидно, осознавал, что в срок, установленный договором (30.11.2017), помещение ему передано не будет.

Кроме того, в предварительном договоре истец и третье лицо указывают на свою осведомленность об ориентировочных сроках сдачи объекта в эксплуатацию – не позднее 01.03.2018.

Из акта приема-передачи от 21.08.2018 (пункт 1.2) и сведений с официального сайта Управления архитектуры  градостроительства Администрации города Чебоксары видно, что разрешение на ввод МКД в эксплуатацию выдано застройщику лишь 29.06.2018.

Таким образом, и становясь участником долевого строительства, и заключая предварительный договор аренды, истец знал о  наличии просрочки застройщика не только  в передаче объекта, но и в окончании его строительства: на момент заключения предварительного договора (01.02.2018) объект еще не был достроен и введен в эксплуатацию.

Кроме того, истец не представил доказательств, что в случае надлежащего исполнения обязательств застройщиком он объективно имел возможность передать  объект третьему лицу для целей осуществления деятельности магазина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата подлежит внесению арендатором именно за пользование арендованным имуществом, которое должно находиться в состоянии, пригодном для этого.

В соответствии с пунктом 12 описания объекта (приложение № 1 к договору) в помещении выполняется внутренняя черновая штукатурка кирпичных стен и устройство стяжки полов.

В этой связи заслуживают внимания доводы ответчика о невозможности открытия магазина в только что переданном застройщиком помещении, поскольку для открытия магазина в соответствии с действующим законодательством требуется приведение помещения в соответствие с установленными обязательными требованиями в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, пожарной безопасности и т.п.

Так, пунктами 12, 13 Основных правил работы магазина, утвержденных  Приказом Минторга СССР от 18.05.1973 № 102, предусмотрено, что помещение магазина должно отвечать техническим, санитарным, противопожарным и другим требованиям, установленным для торгового предприятия соответствующего типа.

В магазине должна рационально использоваться площадь торгового зала, складских и подсобных помещений, обеспечиваться наиболее эффективное размещение и использование оборудования. Помещение предприятия, оборудование и инвентарь должны содержаться в образцовом санитарно-техническом состоянии.

Пунктами 2.1, 2.2, 2.5, 5.9, 6.1, 9.4  действующих Санитарных Правил "СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5. Предприятия торговли. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Санитарно-эпидемиологические правила" установлено, что при проектировании и строительстве новых, реконструкции существующих организаций торговли необходимо руководствоваться действующими санитарными правилами, строительными нормами, нормами технологического проектирования.

Организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения помещениях, а также размещаться на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников этих организаций. 

Размещение организаций торговли в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиПами "Общественные здания и сооружения", "Жилые здания".

При размещении в организациях торговли организаций общественного питания, цехов по производству полуфабрикатов и кулинарных изделий и других пищевых продуктов, а также иных организаций, не связанных с реализацией пищевых продуктов, должны соблюдаться требования действующих санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов для этих организаций.

Организации торговли должны быть оснащены торговым оборудованием, инвентарем, посудой, тарой, упаковочными материалами, изготовленными из материалов, разрешенных органами и учреждениями госсанэпидслужбы в установленном порядке.

Для отделки, облицовки и окраски помещений организаций торговли используются материалы, устойчивые к воздействию влаги, температуры, моющих и дезинфицирующих средств, разрешенные для этих целей органами и учреждениями госсанэпидслужбы в установленном порядке.

Согласно сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом предпринимательской деятельности потенциального арендатора ФИО3 является торговля розничная скобяными изделиями, лакокрасочными материалами и стеклом в специализированных магазинах, что также влечет необходимость соответствия открываемого магазина установленным требованиям по пожарной и механической безопасности покупателей.

Таким образом, даже если предположить, что 01.03.2018 помещение в черновой отделке было бы передано истцу, для фактического ведения в этом помещении предпринимательской деятельности арендатором в виде открытия магазина розничной торговли, требовалась как минимум его беловая и финишная отделка, ремонт, обустройство соответствующих помещений общественного и хозяйственного назначения, доступности для маломобильных групп граждан, то есть, приведение помещения в состояние, пригодное для размещения в нем магазина и соответствующее санитарным, противопожарным и другим обязательным требованиям.

Указанные мероприятия  в силу технологических, климатических, материальных особенностей  и затрат, по мнению ответчика, с которым согласен суд,  требовали значительного дополнительного времени и не могли быть реализованы арендатором одномоментно.

Доказательств наличия фактической возможности приступить к осуществлению торговой деятельности непосредственно с 01.03.2018 истцом суду не представлено.

Следовательно, прямая причинно-следственная связь между невозможностью использования объекта аренды по назначению, утратой истцом возможности получить выгоду и просрочкой застройщика в передаче такого объекта отсутствует.

К тому же расчет упущенной выгоды, представленный истцом, по убеждению суда, не является экономически обоснованным.

Все затраты, возникающие в процессе непосредственной эксплуатации магазина, в том числе и по расчетам с ресурсоснабжающими организациями, истцом не учтены.

За основу этих затрат истцом принята квитанция собственника помещения ФИО2 за август 2018 года, из которой усматривается, что в помещении нет потребления ресурсов.

Кроме того, август месяц не относится  к отопительному сезону, в отличие от заявленного истцом весеннего периода.

При этом суд учитывает, что исходя из сведений портала ЖКХ Чувашской Республики МКД оборудован крышными газовыми котельными, а спорное помещение должно быть оборудовано тепловым счетчиком, что позволяло истцу рассчитать стоимость энергоресурса, необходимого для обогрева такого помещения.

Также не обоснована истцом и примененная в предварительном договоре ставка арендной платы в размере 750 руб. за 1 кв.м. с учетом нахождения помещения  в значительной удаленности от центра города, в только застраивающемся микрорайоне, при наличии вблизи нескольких торговых центров с предлагаемыми ими  в аренду торговыми площадями (ТЦ "Мадагаскар", ТРК "МТВ-Центр", ТЦ "Шупашкар").

Помимо указанного, суд принимает во внимание и то обстоятельство, что расчет упущенной выгоды произведен истцом вплоть до 23.07.2018 (дата расторжения предварительного договора), тогда как уже 12.07.2018 им заключен договор уступки прав по договору долевого участия с ФИО2

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о недоказанности истцом наличия реальной возможности получения дохода от использования спорного помещения и сдачи его в аренду, размера упущенной выгоды и, как следствие, об отсутствии оснований для взыскания ее с ответчика.

Расходы истца по уплате государственной пошлины суд относит на него самого по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в связи с уменьшением размера исковых требований подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

Возвратить   индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 9 590 (Девять тысяч пятьсот девяносто) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением №86 от 19.11.2018.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина