АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9704/22 

Екатеринбург

27 января 2023 г.

 

Дело № А50-23455/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Лазарева С.В., Тороповой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, истец) на решение Арбитражного суда Пермского края от 23.06.2022 по делу № А50-23455/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022 по тому же делу

Судебное заседание проведено путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном посредством использования систем онлайн-заседания в режиме веб-конференции, приняли участие представители:

предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 10.03.2021);

Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Березники (далее – Управление, ответчик) – ФИО4 (доверенность от 12.12.2022 № 18-01-15/53).

Предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09.07.2021 № 133/21, изложив пункт 1.4 договора в редакции истца, а именно: «Цена Объекта согласно экспертного заключения № 70/2021 от 15.12.2021г. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:040009.7:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома 2 по адресу: 

<

...>: по состоянию на 23 апреля 2021 года составляет 9 314 000 (девять миллионов триста четырнадцать тысяч) рублей»; приложение № 1 к договору скорректировать исходя из установленной рыночной стоимости объекта. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины и экспертизе (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.06.2022 возникшие у сторон в ходе заключения договор разногласия урегулированы, пункт 1.4 договора изложен в следующей редакции:

«Цена объекта согласно заключению эксперта от 11.05.2022 № 22/34 по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723, общей площадью 349,9 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 23.04.2021 составляет 16 484 000 (Шестнадцать миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 коп. (без учета НДС)».

Приложение № 1 к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21-159 от 09.07.2021 скорректировано исходя из установленной рыночной стоимости объекта.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО2, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы полагает, что при рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанции допустили грубое нарушение требований действующего арбитражного процессуального законодательства в отношении сроков рассмотрения дела и изготовления судебных актов и оценки представленных в материалы дела доказательств. В обоснование данного довода предприниматель ФИО2 указывает на то, что в нарушение статьи 152 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее дело рассматривалось судом первой инстанции на протяжении 9 месяцев (в том числе в связи с нарушением экспертом ФИО5 сроков предоставления экспертного заключения), в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не дали правовой оценки представленным в материалы дела отчету ФИО6, экспертному заключению ФИО7, представленному по результатам проведения первоначальной экспертизы, а также справке о кадастровой стоимости спорного объекта, положив в основу обжалуемых судебных актов заключение ФИО5, выполненное по результатам повторной экспертизы. Предприниматель ФИО2 настаивает на отсутствии оснований для проведения повторной экспертизы по настоящему делу и приводит подробные доводы о допущенных экспертом ФИО5 нарушениях арифметического, технического и нормативного характера при производстве экспертизы. В частности, заявитель жалобы обращает внимание суда округа на допущенные экспертом ФИО5 нарушения федеральных стандартов оценки в части выбора объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости, не сопоставимых с объектом исследования по назначению, площади, году постройки, местоположению. Кроме того, заявитель жалобы считает, что экспертом при применении метода корректировок некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов с объектом оценки по ценообразующим факторам. По утверждению предпринимателя ФИО2, стоимость спорного объекта, указанная в заключении повторной судебной экспертизы является завышенной, определенной без учета стоимости неотделимых улучшений, которая составляет 35,6% от общей площади объекта. Заявитель жалобы настаивает на том, что документы, приложенные к заключению повторной экспертизы, не содержат доказательств, подтверждающих наличие у эксперта действующего квалификационного аттестата эксперта СРО. Предприниматель ФИО2 также отмечает, что суды первой и апелляционной инстанций, определяя выкупную стоимость спорного объекта, не выясняли у эксперта, входит ли НДС в стоимость или нет, что является существенным для рассмотрения настоящего дела в силу специального правового регулирования, установленного положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и нормами подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем ФИО2 (арендатор) и Управлением (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Березники» от 12.10.2018 № нп/2018/88, по условиям которого во временное пользование арендатора передано нежилое помещение, общей площадью 349,9 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер: 59:03:0400097:1723, расположенное по адресу: 

<

...>.

Предприниматель ФИО2 23.04.2021 направила в адрес Управления письмо, в котором просила реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 349,9 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер: 59:03:0400097:1723, расположенное по адресу: 

<

...>, в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

В ответ Управление направило письмо от 09.07.2021 № 18-01-9/702, договор купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21 - 159 от 09.07.2021 в отношении вышеуказанного арендуемого имущества, в соответствии с пунктом 1.4 которого выкупная стоимость объекта недвижимости составила 29 287 680 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Посчитав, что рыночная стоимость спорных объектов является необоснованно завышенной, предприниматель ФИО2 обратилась к индивидуальному предпринимателю ФИО8 с целью провести независимую оценку рыночной стоимости вышеуказанного объекта. В соответствии с отчетом от 03.08.2021 № 077/07.21 рыночная стоимость объекта оценки составила 8 400 000 руб., что значительно меньше цены, указанной Управлением в проекте договора купли-продажи.

Предприниматель ФИО2 05.08.2021 направила в адрес Управления отчет ИП ФИО8 и протокол разногласий по пункту 1.4 договора, предложив выкупить объект недвижимости по цене 8 400 000 руб.

Письмом от 17.08.2021 № СЭД-142-18-01-11-2137 Управление направило протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, в котором настаивало на заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по цене 29 287 680 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования и определяя размер выкупной цены, суд первой инстанции исходил из выводов, содержащихся в заключении эксперта ООО «ОценкаКонсалтинг» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 23.04.2021 составляет 16 484 000 руб.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению. 

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Исходя из положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.08.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). 

В целях надлежащей реализации субъектами малого и среднего предпринимательства положений, изложенных в статье 3 Закона № 159-ФЗ, частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Из материалов дела следует, что основанием для обращения в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности явилось несогласие истца с определенной Управлением выкупной стоимостью объекта недвижимости, которая в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости составила 29 287 680 руб. без НДС.

В обоснование исковых требований истцом в материалы дела представлен отчет от 03.08.2021 № 077/07.21, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО8, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 8 400 000 руб.

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику ФИО7  По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 17.12.2021 № 70/2021, согласно которому рыночная стоимость помещения по состоянию на 23.04.2021 составила 9 314 000 руб.

С учетом возражений Управления относительно выводов, изложенных в указанном экспертном заключении, суд первой инстанции назначил повторную судебную экспертизу по настоящему делу, производство которой было поручено эксперту ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО5 По результатам повторной экспертизы в материалы дела представлено заключение от 11.05.2022 № 22/34, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на 23.04.2021 составила 16 484 000 руб. 

Признав заключение от 11.05.2022 № 22/34, выполненное по результатам повторной экспертизы, надлежащим доказательством по настоящему делу, суд первой инстанции положил его в основу обжалуемого решения и определил выкупную стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 23.04.2021 в сумме 16 484 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, согласился с результатами произведенной судом первой инстанции оценки и исследования представленных в материалы дела доказательств. 

Вместе с тем судами не учтено, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Кроме того, положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

При наличии в деле заключения эксперта и заключения, полученного по результатам проведения внесудебной экспертизы, суду необходимо оценить как экспертное заключение, так и внесудебное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По результатам оценки суду необходимо привести мотивы по существу данных заключений, по которым он принимает или отвергает каждое из этих доказательств.

Для того чтобы суд мог положить экспертное заключение в основу судебного решения, необходимо признать его относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносимым с другими имеющимися в деле доказательствами.

Указанный подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2017 № 305-КГ16-15981.

При этом при исследовании таких доказательств как отчет об оценке и заключение эксперта, выполненное по результатам судебной оценочной экспертизы, следует учитывать специальные нормы Закона об оценочной деятельности, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 которого требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. 

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации. 

С учетом изложенного при наличии в материалах дела отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленного Управлением, отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.08.2021 № 077/07.21, представленного истцом, заключения эксперта ФИО7 от 17.12.2021 № 70/2021, заключения эксперта ФИО5 от 11.05.2022 № 22/34, имеющих одинаковое доказательственное значение, судам первой и апелляционной инстанций необходимо было исследовать и оценить их в соответствии с требованиями, изложенными в статьях 68, 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе рассмотреть вопрос о соответствии указанных доказательств федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем, несмотря на то обстоятельство, что оценка достоверности результатов, изложенных в указанных отчетах и заключениях экспертов, входит в предмет доказывания по настоящему делу, из содержания обжалуемых судебных актов следует, что вопрос об их соответствии федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки судами не исследовался, перед экспертом в рамках проведения повторной судебной экспертизы по настоящему делу так же не ставился. 

При этом суд округа полагает необходимым отметить, что несогласие лиц, участвующих в деле, с определенной специалистами-оценщиками выкупной стоимостью спорного объекта недвижимости само по себе не может определять выводы судов об ее достоверности.

Из содержания обжалуемых судебных актов следует, что, отклоняя возражения предпринимателя ФИО2 относительно результатов повторной судебной экспертизы со ссылкой на несоответствие экспертного заключения требованиям федеральных стандартов оценки при применении сравнительного подхода к оценке спорного объекта недвижимости в части применения корректировок, выбора объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости, не сопоставимых с объектом исследования по назначению, площади, году постройки, местоположению, суды первой и апелляционной инстанций без указания обоснованных мотивов их отклонения со ссылкой на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта, не опровергая по существу достоверность отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленного Управлением, отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.08.2021 № 077/07.21, представленного истцом, заключения эксперта ФИО7 от 17.12.2021 № 70/2021, положили в основу обжалуемых судебных актов заключение от 11.05.2022 № 22/34, которое также не получило надлежащей правовой оценки в соответствии со статьями 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с вышеуказанными доказательствами.

В частности, судами не дана оценка доводам истца о том, что в нарушение требований действовавших на момент проведения повторной экспертизы федеральных стандартов оценки в заключении повторной экспертизы от 11.05.2022 № 22/34 эксперт использует в качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта исследования объекты недвижимости, несхожие с объектом исследования по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта исследования, а именно: 

- объект исследования отнесен экспертом к объектам неопределенного назначения, в то время как расчеты в заключении ведутся по объектам торгово-офисного назначения, объекты-аналоги не подходят по функциональному назначению; 

- экспертом неверно рассчитан процент соотношения площадей, площадь объектов-аналогов не находится в диапазоне объекта исследования;

- экспертом неверно указан процент износа здания исходя из года его постройки;

- объекты-аналоги не соответствуют объекту исследования по году постройки;

- объекты-аналоги не соответствуют дате исследования, предложения 2021 года не были использованы экспертом в расчетах;

- экспертом изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки;

- объекты-аналоги выбраны экспертом по стоимости за 1 кв.м. выше среднего значения – по верхней границе диапазона;

- в расчете рыночной стоимости объекта оценки при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов с объектом оценки по ценообразующим факторам;

- анализ проведен экспертом по рынку г. Перми, в то время как объект исследования расположен в г. Березники в значительной удаленности от вышеуказанного населенного пункта. 

Указанные возражения, позволяющие с разумной степенью усомниться в достоверности заключения повторной экспертизы от 11.05.2022 № 22/34, судами не исследовались.  

Кроме того, суд кассационной инстанции признает обоснованными доводы предпринимателя ФИО2 о том, что определяя выкупную стоимость спорного объекта, суды первой и апелляционной инстанций не выясняли у эксперта ФИО5, входит ли НДС в указанную стоимость или нет, что является существенным для рассмотрения настоящего дела в силу специального правового регулирования.

Так, согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письме от 27.10.2011 № Д05-3241, с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС.

Положениями Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки, при этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость не включает в себя НДС и является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки являются плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2017 № 309-ЭС16-17994). 

Таким образом, если рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета НДС, это должно быть прямо указано в отчете.

Возражения истца относительно неопределенности в понимании того, включает ли в себя НДС определенная экспертом ФИО5 выкупная стоимость имущества в сумме 16 484 000 руб., не получили надлежащей правовой оценки со стороны судов со ссылкой на выводы, изложенные в заключении от 11.05.2022 № 22/34, или пояснения эксперта. 

Более того, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии надлежащей правовой оценки со стороны судов доводов истца о необходимости уменьшения стоимости выкупной цены спорного объекта на стоимость неотделимых улучшений.

Так, согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Принимая во внимание специфику сложившихся отношений, в которых арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит уменьшению на стоимость таких улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2015 № 309-ЭС15-16645). 

С учетом изложенного при условии наличия в материалах дела доказательств произведения истцом неотделимых улучшений в спорном объекте недвижимости, судам первой и апелляционной инстанций необходимо было рассмотреть вопрос о применении к спорным правоотношениям сторон императивной нормы части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и возможности зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества с учетом вышеизложенных обстоятельств, входящих в предмет доказывания по данному требованию, что судами надлежащим образом сделано не было.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отклоняя возражения истца относительно результатов повторной судебной экспертизы, в отсутствие надлежащей правовой оценки иных представленных в материалы дела доказательств, суды первой и апелляционной инстанций, не установив надлежащим образом достоверность произведенной экспертом ФИО5 оценки и положив указанное доказательство в основу обжалуемых судебных актов, по существу требования истца не рассмотрели, сделав выводы об определении выкупной стоимости имущества в сумме 16 484 000 руб. без учета всех обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

Принимая во внимание положения пункта 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, суд округа приходит к выводу о том, что при указанном подходе истец в дальнейшем будет лишен возможности восстановить права, которые он полагает нарушенными, что прямо противоречит задачам и принципам судопроизводства.

На основании изложенного, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции основаны на ненадлежащей оценке представленных в материалы дела доказательств и неполном выяснении фактических обстоятельств, имеющих правовое значение для разрешения настоящего спора, в связи с чем на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в полном объеме. 

Принимая во внимание, что указанные ошибки не могут быть устранены судом округа и требуют нового рассмотрения спора по существу, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, исследовать и оценить все представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 68, 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный Управлением, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.08.2021 № 077/07.21, представленный истцом, заключение эксперта ФИО7 от 17.12.2021 № 70/2021, заключение эксперта ФИО5 от 11.05.2022 № 22/34, дать оценку достоверности изложенных в них выводов относительно выкупной стоимости объекта недвижимости путем исследования вопроса о соответствии указанных доказательств федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, по результатам чего определить выкупную стоимость спорного объекта с учетом специальных требований налогового законодательства и Закона № 159-ФЗ относительно включения в указанную стоимость НДС, рассмотреть вопрос о применении к спорным правоотношениям сторон специальной нормы части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и возможности уменьшения выкупной стоимости имущества на сумму неотделимых улучшений, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики. 

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 23.06.2022 по делу № А50- 23455/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022 по тому же делу отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          С.В. Лазарев 

 

                                                                                      М.В. Торопова