АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9283/18 

Екатеринбург

30 января 2019 г.

Дело № А47-13609/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2019 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Тороповой М. В., Полуяктова А.С.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЦветКомплексМеталл» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.07.2018 по делу № А47-13609/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие  представители: 

общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЦветКомплексМеталл» – Кемпель Н.А. (доверенность от 14.11.2017 № ДЮ-67); 

закрытого акционерного общества «Производственная фирма «Универсал-46» – Байраков В.Ю. (доверенность от 16.08.2016).

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЦветКомплексМеталл» (далее – общество «ТД «ЦветКомплексМеталл») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к закрытому акционерному обществу «Производственная фирма «Универсал-46» (далее – общество «ПФ «Универсал-46») о государственной регистрации перехода права собственности к истцу (покупателю) - обществу «ТД «ЦветКомплексМеталл» от ответчика (продавца) – общества «ПФ «Универсал-46» на объекты в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 25.11.2015 № М-225-15-КП, договором купли-продажи недвижимости от 27.11.2015 № М-226-15-КП по факту прекращения действия ограничений (обременении), запрета на совершение регистрационных и прочих действий, установленных по данным Единого государственного реестра недвижимости на момент вынесения судом решения по настоящему делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество Банк ВТБ, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Общество «ПФ «Универсал-46»  обратилось в суд со  встречным исковым заявлением к обществу «ТД «ЦветКомплексМеталл» о признании договора купли-продажи недвижимости от 27.11.2015 № М-226-15-КП расторгнутым, договора купли-продажи недвижимости от 25.11.2015 № М-225-15-КП незаключенным.

Решением суда первой инстанции от 16.07.2018 (судья Лебедянцева А.А.) в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.09.2018 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ТД «ЦветКомплексМеталл» просит обжалуемые судебные акты отменить в части, касающейся иска общества «ТД «ЦветКомплексМеталл» к обществу «ПФ «Универсал-46» о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в соответствии с договорами купли-продажи недвижимости 25.11.2015 № М-225-15-КП и от 27.11.2015 № М-226-15-КП, по факту прекращения действия ограничений (обременении), запрета на совершение регистрационных и прочих действий, установленных по данным Единого государственного реестра недвижимости на момент вынесения судом решения по настоящему делу, направить дело в указанной части на новое рассмотрение, ссылаясь на  несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права. Заявитель указывает на противоречивый, по его мнению, вывод о непризнании покупателем наличия заключенного договора купли-продажи, как не соответствующий положениям пункта 1 статьи 432, статьи 554, статьи 555, статьи 550, пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что оба договора купли-продажи признаны судом заключенными и действующими по настоящее время.

Далее заявитель полагает, что  перечисление денежных средств по договорам купли-продажи с задержкой обусловленного срока оплаты не является основанием для отказа продавца от своего обязательства государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. По мнению заявителя, судами необоснованно не применены положения пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащего специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. 

Кроме того, заявитель ссылается на ошибочный, по его  мнению, вывод судов о том, что в период действия договора купли-продажи недвижимости арендная плата за такое имущество покупателем не вносится, сделанный без учета правовой позиции, изложенной  в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Также заявитель поясняет, что стороны договоров впоследствии своими конклюдентными действиями подтвердили достигнутое соглашение по внесению арендной платы за переданное покупателю (арендатору) имущество путем возобновления договора аренды от 01.06.2015 № А-137  после заключения договора от 27.11.2015 № М-226-15-КП.

Помимо изложенного заявитель полагает, что судами не дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, а именно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, послужившей основанием для обращения истца с заявлением от 13.04.2018 об уточнении предмета исковых требований. Заявитель поясняет, что в Единый государственный реестр недвижимости 12.09.2017 и  28.05.2018 внесены записи об ограничении (обременении) в отношении спорных объектов недвижимого имущества.

Также, по мнению заявителя, судами не исследованы такие обстоятельства, как согласие собственника недвижимости – общества  «ПФ «Универсал-46» на проведение ремонтных работ. По мнению заявителя жалобы, возобновив договор аренды после заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества, стороны фактически согласовали условия того, что до государственной регистрации перехода прав риски повреждения распределяются между сторонами и ремонт до перехода права собственности осуществляется согласно договору аренды нежилого помещения от 01.06.2015 № А-137, судами не дана оценка тому обстоятельству, что по месту нахождения объектов недвижимости, переданных обществу «ТД «ЦветКомплексМеталл», функционируют производственные цеха покупателя, создано и поставлено на налоговый учет в г. Оренбурге обособленное подразделение общества  «ТД «ЦветКомплексМеталл».

Общество «ПФ «Универсал-46»  представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе  из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между обществом «ПФ «Универсал-46» (продавец) и обществом «ТД «ЦветКомплексМеталл» (покупатель) заключен договор от 25.11.2015 № М-225-15-КП, согласно которому продавец передает в собственность покупателя объект недвижимости – встроенное помещение № 1, расположенное на первом этаже одно-двухэтажного строения – корпус № 5 литер В4В5В6В8Б4Б5Б6Б7Б8, номера на поэтажном плане 1-5, 10-16, отм. +2,6 поз. 1, площадью 524,7 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Оренбург,  улица Ногина, дом 6, кадастровый (условный) номер: 56-56- 01/056/2006-086, назначение помещения: нежилое, инвентарный номер: П-41-25/В4В5В6В7Б4Б5Б6Б7Б8/п.2 (далее – помещение 1). 

Продавец обязался передать покупателю помещение 1 не позднее одного дня с момента заключения сторонами договора по передаточному акту. 

Цена помещения 1 составила 475 000 руб. Уплата цены производится единовременно или частями в течении семи банковских дней после подписания сторонами договора.

Между сторонами договора от 25.11.2015 подписан акт приема-передачи помещения. 

Платежным поручением от 01.09.2017 № 268 покупатель оплатил 475 000 руб. продавцу по договору, предварительно уведомив его письмом от 29.08.2017 № 00-78.

Между обществом «ПФ «Универсал-46» (продавец) и обществом «ТД «ЦветКомплексМеталл» (покупатель) заключен договор от 27.11.2015 № М-226-15-КП, согласно которому продавец передает в собственность покупателя объект недвижимости – встроенное помещение № 2, расположенное на первом и втором этажах четырехэтажного строения с подвалом литер В18В19В20Е5Е6Б14, номера на поэтажном плане на первом этаже: 2-14, 29-31, 69, на втором этаже: 7-17, площадью 1299,1 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, улица Ногина, дом 6, кадастровый (условный) номер: 56-56-01/104/2006-239, назначение помещения: нежилое, инвентарный номер: П-41- 25/В18В19В20Е5Е6Б14/п.2 (далее - помещение 2), а также встроенное помещение № 4, расположенное на первом и втором этажах одно- двухэтажного строения корпуса № 3, цеха № 6, 8, конторских помещений литер В8В9В27В28, номера на поэтажном плане на первом этаже: 3-6, 11-13, 15-22, на втором этаже: 3-8, 8б, 9-11, 5а, 6а, 7а, 8а, общая площадь: помещения 1803 кв. м, адрес: Оренбургская область, город Оренбург, улица Ногина, дом 6, кадастровый условный номер: 56-56- 01/030/2006-285, назначение помещения: 

нежилое, инвентарный номер: П-41-25/В8В9В27В28/п.4 (далее – помещение 4). 

Продавец обязался передать покупателю помещения 2, 4 не позднее одного календарного дня с момента заключения сторонами договора по передаточному акту. 

Цена помещений составила 5 485 000 руб. Уплата цены производится единовременно или частями в течении семи банковских дней после подписания сторонами договора. 

Между сторонами подписан акт приема-передачи помещений 2, 4. 

Стороны в договоре согласовали, что покупателю известно на момент заключения договора о нахождении помещений 2 и 4 в залоге у залогодержателя – Банка ВТБ 24 по договору ипотеки от 18.08.2014 № 721/1061-000425-з01 в обеспечение обязательств заемщика – общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская промышленная лаборатория». 

Платежными поручениями от 01.09.2017 № 267 и от 07.09.2017 № 275 покупатель оплатил 5 485 000 руб. продавцу по договору, предварительно уведомив его об этом письмом от 29.08.2017 № 00-78. 

Между обществом «ПФ «Универсал-46» (арендодатель) и обществом «ТД «ЦветКомплексМеталл» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2015 № А-137, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект нежилого назначения: встроенное помещение № 4, расположенное на первом и втором этажах одно-двухэтажного строения корпуса № 3, цеха № 6, 8, конторских помещений литер В8В9В27В28, номера на поэтажном плане на первом этаже: 3-6, 11-13, 15-22, на втором этаже: 3-8, 8б, 9- 11, 5а, 6а, 7а, 8а, общей площадью 1803 кв. м, кадастровый (условный) номер: 56-56-01/030/2006-285, расположенное по адресу: Оренбургская область, город Оренбург, ул. Ногина, дом 6. 

Срок аренды – 11 месяцев со дня подписания акта приема-передачи помещения, однако пунктом 5.1.3 предусмотрена возможность возобновления договора на неопределенный срок в случае, если арендатор после истечения одиннадцатимесячного срока продолжает пользоваться помещением без направления уведомления о намерении возобновить договор аренды на новый срок, а со стороны арендодателя отсутствуют какие-либо возражения. 

Стоимость аренды – 80 000 руб. в месяц. 

Встроенное помещение по договору аренды передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2015. 

Дополнительным соглашением от 29.08.2016 № 1 договор аренды нежилого помещения от 01.06.2015 № А-137 продлен на новый срок с 01.05.2016 по 31.08.2016. 

Дополнительным соглашением от 01.09.2016 № 2 договор аренды от 01.06.2015 № А-137 возобновлен на новый срок с 01.09.2016 на 11 месяцев, общая стоимость аренды повышена до 100 000 руб. в месяц, а так же пунктом 4.4 установлено, что общая стоимость аренды помещения может быть пересмотрена в сторону её увеличения по требованию арендодателя в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого помещения, но не ранее чем по истечении 11 месяцев срока аренды и не более чем на 10 %, при это арендодатель должен письменно предупредить об этом арендатора не позднее чем за 30 дней. 

В материалы дела представлены доказательства уплаты арендных платежей за период с 05.06.2015 по 25.07.2017.

Письмами от 24.06.2017 № 00-66, от 01.08.2017 № 00-71 общество «ТД «ЦветКомплексМеталл» сообщило обществу «ПФ «Универсал-46» о намерении продлить арендные отношения и выразило намерение выкупа арендуемых помещений с просьбой ускорить рассмотрение данного предложения. 

Арендодатель направил арендатору письмо от 14.07.2017 № 16 с уведомлением о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с 01.08.2017 и требованием об освобождении арендуемого помещения и погашении имеющейся задолженности. 

Однако арендатор помещение не освободил, в связи с чем арендодатель уведомил его письмом от 14.09.2017 № 27-1 о намерении обратиться за принудительным выселением в арбитражный суд, а так же повторно просил освободить в добровольном порядке арендуемое помещение. 

Суды установили, что в производстве Арбитражного суда Оренбургской области рассматривается дело № А47-9547/2017, предметом которого является взыскание с общества «ТД «ЦветКомплексМеталл»  обществом «ПФ «Универсал-46» задолженности по оплате за фактическое пользование недвижимым имуществом за период с 01.09.2017 по 16.10.2017 в сумме: 536 666 руб. 67 коп., истребование принадлежащего истцу недвижимого имущества: встроенного помещения № 4, расположенного на первом и втором этажах одно-двухэтажного строения корпуса № 3, цеха № 6, 8, конторских помещений литер В8В9В27В28; номера на поэтажном плане на 1 этаже: 3-6, 8, 11-13, 15-22; на 2 этаже: 3-8, 86, 9-11, 5а, 6а, 7а, 8а; общей площадью 1803 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Ногина, д. 6, из чужого незаконного владения ответчика, а также выселение ответчика из встроенного помещения № 4, расположенного на первом и втором этажах одно-двухэтажного строения корпуса № 3, цеха № 6, 8, конторских помещений литер В8В9В27В28; номера на поэтажном плане на 1 этаже: 3-6, 8, 11-13, 15-22; на 2 этаже: 3-8, 86, 9-11, 5а, 6а, 7а, 8а; общей площадью 1803 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Ногина, д. 6. 

Производство по делу приостановлено до разрешения настоящего дела. 

При рассмотрении настоящего спора общество «ПФ «Универсал-46» указывало на то, что часть денежных средств, поступивших от истца, принята как оплата задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2015 № А-137. Часть - в размере 790 357 руб., возвращена истцу платежным поручением от 15.09.2017 № 386601, как ошибочно перечисленные. 

Покупатель повторно платежным поручением от 18.09.2017 № 1241 перечислил продавцу 790 357 руб. с пометкой как ошибочно перечисленные, а так же направил  письмо  от  03.10.2017  №  00-90  с  требованием  произвести 

регистрацию перехода права собственности по договорам купли-продажи. 

В ответном письме от 18.10.2017 № 29 общество «ПФ «Универсал-46» указало на отзыв подписи генерального директора по договору от 27.11.2015№ М-226-15-КП, согласно письму от 30.11.2015 № 47 и имевшую место пролонгацию договора аренды от 01.06.2015 № А-137. 

Письмо от 30.11.2015 № 47 получено представителем общества «ТД «ЦветКомплексМеталл», о чем свидетельствует соответствующая отметка о получении. 

Указав, что продавец незаконно уклоняется от государственной регистрации договоров купли-продажи от 25.11.2015 и 27.11.2015, истец по первоначальному иску обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды выявили, что денежные средства по договорам перечислены продавцу в сентябре 2017 г., то есть спустя почти два года, а не в течение 7 дней, как установлено условиями договоров, при этом в отношении помещения № 4 в период заключения договора купли-продажи продолжал действовать договор аренды, который продлевался в дальнейшем.

В письме от 24.06.2017 № 00-66 истец впервые заявил о наличии своего предложения о выкупе помещений. В письме от 01.08.2017 № 00-71  истец указал на то, что ожидает коммерческих предложений по продаже ему спорных помещений.

При этом обязательство внесения оплаты по заключенным ранее договорам купли-продажи истцом исполнено не было. 

Также суды выявили, что в письме от 29.08.2017 № 00-78 общество «ТД «ЦветКомплексМеталл» указало на выявленные дефекты и повреждения, препятствующие пользованию значительной частью имущества, арендуемого по договору от 01.06.2015 № А-137. Указанное письмо также содержит просьбу покупателя, адресованную продавцу, согласовать день и время для совместной подачи документов в регистрирующий орган. 

Исследовав и оценив в совокупности указанные обстоятельства и представленные доказательства, суды первой и апелляционной инстанций  пришли к верным выводам о том, что  после заключения договоров купли-продажи от 25.11.2015, от 27.11.2015 воля сторон не была направлена на исполнение договоров в установленные сроки, а также об отсутствии признания наличия заключенных договоров купли-продажи самим покупателем, также учитывая, что доказательств фактического владения истцом спорными помещениями не представлено. 

Также, выявив, что одно из спорных помещений уже находилось у истца в пользовании по договору аренды, а в отношении помещения 2 акт был составлен на два дня ранее даты возникновения правоотношений, суды критически оценили акты приема – передачи помещений по договорам купли-продажи. 

Судами также обоснованно учтено, что действия по исполнению договоров купли – продажи, в том числе направление соответствующего обращения ответчику были совершены истцом только после подачи продавцом иска о выселении (04.08.2017) в рамках дела № А47-9547/2017, а стороны спора не ссылались в переписке на наличие между ними каких-либо договоров, помимо договора аренды, а также более двух лет не требовали друг от друга встречного исполнения по этим договорам. 

Пи таких обстоятельствах, принимая во внимание обстоятельство недоказанности уклонения арендодателя от государственной регистрации договоров купли-продажи от 25.11.2015 и 27.11.2015, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных обществом «ТД «ЦветКомплексМеталл» требований. 

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объёме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы общества «ТД «ЦветКомплексМеталл», изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.07.2018 по делу № А47-13609/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЦветКомплексМеталл»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

 

Судьи					           М.В. Торопова 

 

А.С. Полуяктов