ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-3268/2021

г. Воронеж

02 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена  26 мая 2022 года    

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июня 2022 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

при участии:                      

от ФИО8: ФИО5, представителя по доверенности от 27.02.2021, паспорт РФ,

от ФИО6: ФИО7, представителя по доверенности от 08.12.2021, паспорт РФ,

от общества с ограниченной ответственностью «Премьера»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО8 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.01.2022 по делу № А14–3268/2021, по исковому заявлению ФИО8 (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Премьера» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО6, 

об обязании передать имущество,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО8 (далее – ИП ФИО8, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Премьера» (далее – ООО «Премьера») об обязании передать в собственность ФИО8: нежилое помещение с кадастровым номером 36:34:0304013:3605, общей площадью 282,2 кв.м., этаж №1, цокольный, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое помещение с кадастровым номером 36:34:0304013:3606, общей площадью 71 кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: 

<

...>, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные нежилые помещения от Общества с ограниченной ответственностью «Премьера» к ФИО8 на основании договора купли-продажи от 09.12.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и ФИО6.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.01.2022 по делу № А14–3268/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом не установлен факт передачи помещений третьему лицу по договору купли-продажи, а именно ФИО6 Также истец полагает, что спорные помещения находятся во владении ООО «Премьера» в результате самовольного захвата, поскольку фактически между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи и осуществлена передача помещений.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 указанная жалоба принята к производству. Судебное разбирательство по делу откладывалось. 

В заседании арбитражного апелляционного суда представитель ФИО8 доводы жалобы поддержал, просил их удовлетворить.

 Представитель ФИО6 возражал против доводов апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица явку полномочных представителей не обеспечили. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в его отсутствие.

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО8 на основании договора купли-продажи от 09.12.2020 приобрел у ООО «Премьера» следующие объекты недвижимого имущества: нежилое помещение, кадастровый номер: 36:34:0304013:3605, общая площадь 282,2 кв.м, этаж №1, цокольный, адрес объекта: 

<

...>; нежилое помещение, кадастровый номер: 36:34:0304013:3606, общая площадь 71 кв.м, этаж цокольный, адрес объекта: 

<

...>. 

Общая стоимость объектов согласно договору купли-продажи составила 6 300 000 руб. Оплата была произведена полностью до подписания договора. Акт передачи помещения сторонами не составлялся.

Согласно условиям договора сумма в размере 2 858 954 руб.65 коп. была уплачена безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца, что подтверждается платежным поручением от 9.12.2020 № 81302472, а оставшаяся сумма в размере 3 441 045 руб.35 коп. внесена в кассу организации наличным расчетом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 0038 от 09.12.2020 и кассовым чеком. 

09.12.2020 ООО «Премьера» и ФИО8 сдан пакет необходимых документов в МФЦ «Мои Документы». 10.12.2020 ООО «Премьера» дополнительным пакетом внесло заявление о приостановке сделки купли - продажи от 09.12.2020.

17.11.2020г. между ООО «Премьера» (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) был заключен Предварительный договор купли-продажи в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 36:34:0304013:3605, общей площадью 282,2 кв.м., этаж №1, цокольный, расположенного по адресу: 

<

...>, нежилого помещения с кадастровым номером 36:34:0304013:3606, общей площадью 71 кв.м., этаж цокольный, расположенного по адресу: 

<

...>

Во исполнение условий предварительного договора, 25.12.2020г. между ООО «Премьера» и ФИО6 был заключен основной договор купли-продажи № 1/12. 

По Акту приема-передачи от 25.12.2020г. ФИО6 были переданы ключи и необходимая документация для переоформления договоров со снабжающими организациями вышеуказанных объектов недвижимости.

Обязательства ФИО6 по договору были полностью исполнены, ФИО6 путем безналичного расчета произведена оплата по договору в размере 6 000 000руб.

В период осуществления регистрационных действий перехода права собственности от Продавца к Покупателю на основании указанного Договора купли-продажи № 1/12 от 25.12.2020г., решением уполномоченного органа действия по регистрации были приостановлены в связи наличием в органах Росреестра заявления о регистрации перехода права собственности на эти же объекты (Договор купли-продажи от 09.12.2020г. между ООО «Премьера» и ФИО8).

25.01.2021 ООО «Премьера» обратилось в Росреестр с заявлением о прекращении сделки с ФИО9

Истец обратился в суд области с требованием об обязании зарегистрировать на него переход права собственности на спорное помещение, поскольку полагает, что является надлежащим владельцем недвижимого имущества. Считает, что ответчиком неправомерно приостановлена регистрация переход права собственности на него, в силу чего спорные объекты не зарегистрированы в ЕГРН. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (части 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации прав). 

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен доказать наличие оснований приобретения права, то есть наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определен следующий подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество. 

В пункте 61 указанного постановления указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию одной из сторон договора купли-продажи недвижимости к другой стороне, если последняя уклоняется от государственной регистрации перехода права. 

Пунктом 61 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

На основании пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. 

По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора. 

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. 

При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. 

Суд апелляционной инстанции исходит из вышеуказанных положений, в соответствии с которыми, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Из приведенных выше разъяснений следует, что определяющими факторами выбора способа защиты при заключении нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества являются фактическое обладание имуществом, в отношении которого заявляются требования, и регистрация прав на него.

В настоящее время имущество выбыло из владения ООО «Премьера», его титульным и фактическим владельцем является ФИО6, которому спорные объекты недвижимости переданы по договору купли-продажи, в силу чего судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания права собственности на объект за истцом. 

Обращаясь с апелляционной жалобой, заявитель считает, что судом не установлен факт передачи помещений третьему лицу по договору купли-продажи, а именно ФИО6, поскольку полагает, что спорные помещения находятся во владении третьего лица в результате самовольного захвата, так как фактически между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи и осуществлена передача помещений.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод, ввиду обоснованности выводов суда области, основанных на представленных доказательствах и соответствующих нормах материального и процессуального права.

Фактическое владение ФИО6 нежилыми помещениями подтверждается заключенным предварительным договором купли-продажи от 17.11.2020, договором купли-продажи № 1/12 от 25.12.2020, актом приема-передачи, а также договорами аренды от 26.08.2021, от 28.11.2021, оплатой ФИО6 за тепловую энергию за ООО «Премьера», оплаты смены личинки замка входной двери от 11.01.2021 , договором подряда от 5.07.2021 о проведении ремонтных работ и квитанциями к приходно-кассовым ордерам от 29.07.2021 и от 5.07.2021, оплатой в декабре 2021 ФИО6 задолженности ООО «Премьера» по исполнительным производствам, оплатой за водоснабжение и теплоснабжение спорного помещения в апреле 2021, в декабре 2021.

Суд первой инстанции правомерно оценил представленные по делу доказательства на основании части 2 статьи 71 АПК РФ их относимость, допустимость, достоверность.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

При этом материалы дела не содержат доказательств передачи спорных помещений истцу. Государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект в отношении истца не осуществлена. Действия регистрирующего органа в установленном законом порядке истцом не оспаривались.

Договор купли-продажи № 1/12 от 25.12.2020, заключенный ответчиком и ФИО6 не признан не заключенным или недействительным в установленном законном порядке.

Сам факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями не свидетельствует о ничтожности более поздней сделки. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом области, что в рассматриваемом случае права истца могут быть защищены путем возмещения понесенных убытков.

Довод истца об аффилированности ФИО10 и ответчика рассмотрен судом области, правомерно отклонен. 

Ссылка истца на отсутствие у ФИО6 права собственности применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не зарегистрирован переход права собственности в ЕГРН, судебной коллегией отклоняется, поскольку опровергается представленными в дело доказательствами. 

Применяя положения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 суд исходит из доказанности фактического владения помещениями третьим лицом.

Таким образом, исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства, установив необходимые для разрешения спора обстоятельства, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было. При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.01.2022 по делу № А14–3268/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО8 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

председательствующий судья

ФИО1

 

судьи

ФИО2

 

ФИО3