АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8692/2019

г. Чебоксары

11 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 08.06.2020.

Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску 

Министерства юстиции и имущественных отношений  Чувашской Республики, 428004, 

<

...> ОГРН 

<

***>,ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Завод электрических исполнительных механизмов и приводов "Примех", 428024, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

о взыскании 277 167 руб. 89 коп.,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "БИРС Недвижимость", оценщик ИП ФИО2, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

при участии:

от истца: ФИО3 по доверенности от 05.03.2020 №7,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 09.01.2020 №11,

установил:

Министерство юстиции и имущественных отношений  Чувашской Республики (далее – Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Завод электрических исполнительных механизмов и приводов "Примех" (далее – ООО "Примех", ответчик) о взыскании 706039 руб. 42 коп., в том числе: 331101 руб. 41 коп. долга за период с 05.12.2018 по 06.02.2019; 12605 руб. 27 коп. пени за период с 10.12.2018 по 06.02.2019; 356033 руб. 93 коп. неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 21:01:030306:97; 6298 руб. 81 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.02.2019 по 31.03.2019. (с учетом уточнения).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "БИРС Недвижимость", оценщик ИП ФИО2, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр".

Определением от 11.12.2019 производство по делу №А79-8692/2019 приостановлено до вступления в силу судебного акта по делу № А79-1533/2019.

Определением от 10.04.2020 производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика задолженность в размере 277167 руб. 89 коп., в том числе: 142442 руб. 08 коп. долга за период с 05.12.2018 по 06.02.2019; 5364 руб. 80 коп. пени за период с 10.12.2018 по 06.02.2019; 124361 руб. 57 коп. неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 21:01:030306:97; 2499 руб. 72 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.02.2019 по 31.03.2019.

Уточнение исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 21.05.2020 истец Министерство юстиции и имущественных отношений  Чувашской Республики заменен его правопреемником - Министерством экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены общество с ограниченной ответственностью "БИРС Недвижимость", оценщик ИП ФИО2, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр".

В судебном заседании представитель истца иск поддержал по приведенным в нем мотивам.

Представитель ответчика иск не признал, мотивы несогласия изложил в письменном отзыве, в том числе указал на уклонение Министерства от заключения договора аренды земельного участка, отсутствие неосновательного обогащения на стороне ответчика, необоснованность индексации рыночной величины арендной платы.

Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явились, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

По сведениям ЕГРН (т. 1, л.д. 13) с 05.12.2018 ООО "Примех" является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030306:97, приобретенного по договору купли-продажи у ООО "Бирс недвижимость".

06.03.2014 Министерством (арендодатель) и предыдущим собственником объекта недвижимости ООО "Бирс недвижимость" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, № 1068 (в редакции дополнительного соглашения от 23.03.2017 – т. 1, л.д. 28-31), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, являющийся государственной собственностью Чувашской Республики общей площадью 6279 кв. м с кадастровым номером 21:01:030306:97, расположенный по адресу: 

<

...>, для нужд уставной деятельности. 

Согласно пункту 1.4 договора на участке расположен объект незавершенного строительства - конструкторско-административный корпус общей площадью 2568,7 кв. м, являющийся собственностью арендатора. 

Договор заключен на срок с 10.02.2014 до 06.02.2019 (пункт 1.4 договора). 

Государственная регистрация договора произведена 29.03.2014. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 10.02.2014. 

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы за участок с 01.01.2017 устанавливается в сумме 602 107 руб. 56 коп., без учета НДС, и подлежит перечислению арендатором в Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике (Минюст Чувашии) ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10-го числа текущего месяца. 

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" арендная плата ежегодно, но не более одного раза в год, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год. 

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, не проводится. 

При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое является обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию. Данное уведомление может быть доведено до арендаторов путем опубликования информационного сообщения в средствах массовой информации. 

Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом к договору, произведенному с учетом указанных изменений, и считается согласованным сторонами с момента опубликования решения об изменении исходных данных для расчета арендной платы в средствах массовой информации. 

В решении Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.12.2019 и постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2020 по ранее рассмотренному делу № А79-1533/2019 по иску Министерства к ООО "Бирс недвижимость" о взыскании арендной платы за землю суды на основании заключения эксперта от 20.09.2019 № 129-06-19Ц и уведомления арендодателя об изменении порядка определения размера арендной платы  определили размер арендной платы  с 04.05.2018 исходя из рыночной стоимости права пользования по состоянию на 01.01.2018 в сумме 797 433 руб.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005  № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с переходом права собственности на объект недвижимости в силу прямого указания закона ответчик  приобрел право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, ООО "Бирс недвижимость",  и тем самым принял права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка.

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка между Министерством и ООО "Бирс недвижимость" не принимается судом во внимание, как не повлекшее соответствующих данной сделке правовых последствий, поскольку по состоянию на 05.12.2018 ООО "Бирс недвижимость" выбыло из договора аренды в связи с заменой арендатора. 

Так как по окончании срока аренды земельный участок арендодателю не возвращен, при этом с учетом нахождения на участке принадлежащего  ответчику объекта недвижимости продолжение пользования им земельным участком презюмируется, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:030306:97 находится в государственной собственности Чувашской Республики, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка должен производиться в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок).  

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 от 08.09.2017 внесены изменения в указанный Порядок, в связи с чем размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с 11.12.2017 устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.12.2019 по делу № А79-1533/2019 с 04.05.2018 годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  21:01:030306:97  определен в сумме 797 433 руб. по состоянию на 01.01.2018.

Пунктом 2.1 Порядка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Размер арендной платы на 2019 год подлежит индексации с применением наименьшего размера индекса потребительских цен "базового" – 103%,  предусмотренного Основными показателями прогноза социально-экономического развития Чувашской Республики на 2019-2021 годы,  которые утверждены распоряжением Кабинета Министров Чувашской Республики от 29.06.2018 № 429-р.

Необходимо отметить, что с учетом отнесения платы за землю к категории регулируемых цен плата за фактическое пользование земельным участком подлежит индексации в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие арендных обязательств между сторонами. Аналогичная позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.10.2019.

На основании изложенного, суд уточняет расчет истца в части суммы арендной платы за период с 05.12.2018 по 31.03.2019, поскольку истцом применен неверный индекс 104,8%. Сумма арендной платы за указанный период составит 263 217 руб. 19 коп.

В пункте 5.2 договора № 1068 от 06.03.2014  на сдачу в аренду земельного участка предусмотрено, что за каждый день просрочки в оплате арендной платы арендатор уплачивает пеню из расчета 0,1% суммы недоимки.

Ввиду нарушения сроков внесения арендных платежей истцом начислены 5364 руб. 80 коп.  пени за период с 10.12.2018 по 06.02.2019 и  2499 руб. 72 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.02.2019 по 31.03.2019.

В связи с уточнением суммы долга сумма пени за указанный истцом период составляет 5 331 руб. 31 коп.

На основании пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015  № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу части 1 статьи 168  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, к правоотношениям сторон в данном случае подлежат применению нормы пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке. Заявленная истцом за период с  07.02.2019 по 31.03.2019  сумма подлежит взысканию в качестве неустойки, цена иска в этой части  менее предусмотренного договором размера неустойки, что не противоречит закону, поскольку определение цены иска является право истца. На основании изложенного требование истца в этой части  суд удовлетворяет в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Завод электрических исполнительных механизмов и приводов "Примех" в республиканский бюджет Чувашской Республики в лице Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики 263 217 (Двести шестьдесят три тысячи двести семнадцать) руб. 19 коп. долга за период с 05.12.2018 по 31.03.2019, 7 799 (Семь тысяч семьсот девяносто девять) руб. 27 коп. пени за период с 10.12.2018 по 31.03.2019.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Завод электрических исполнительных механизмов и приводов "Примех" 8 420 (Восемь тысяч четыреста двадцать) руб. государственной пошлины в федеральный бюджет

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

С.А. Цветкова