ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

11.11.2022

 

Дело № А40-250980/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена   03.11.2022

Полный текст постановления изготовлен  11.11.2022

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Федуловой Л. В.,

судей Красновой С.В., Лазаревой И.В.,

при участии в судебном заседании:

индивидуальный предприниматель ФИО1, представитель ФИО2 (доверенность от 19.09.2022);

от открытого акционерного общества "МОСКВИЧКА" - ФИО3 (доверенность от 26.10.2022);

от публичного акционерного общества Национальный банк "Траст"- не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 по делу                          №А40-250980/2021

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

к открытому акционерному обществу "МОСКВИЧКА",

третье лицо: публичное акционерное общество Национальный банк "Траст",

о взыскании 4 840 000 руб. убытков,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Москвичка" (далее - ответчик, ОАО "Москвичка", Общество) о взыскании убытков в размере 4.840.000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество Национальный банк "Траст" (далее - ПАО НБ "ТРАСТ", Банк).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от Общества, Банка поступили отзывы на кассационную жалобу, которые приобщены к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ИП ФИО1 поступили дополнения к кассационной жалобе, уточненная кассационная жалоба, которые с учетом  пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" приняты судом округа.

Приложения к дополнениям к кассационной жалобе возвращены в соответствии с п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции".

До рассмотрения кассационной жалобы от ИП ФИО1  поступили дополнения от 26.10.2022 и письменные пояснения на отзыв ответчика от 01.11.2022, которые возвращены заявителю, поскольку поданы с нарушением норм действующего процессуального законодательства (дополнения не направлены заблаговременно участвующим в деле лицам, пояснения на отзыв не предусмотрены положениями АПК РФ).

В судебном заседании, назначенном на 27.10.2022, в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 03.11.2022.

После перерыва в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, уточнениях и дополнениях к ней, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к следующему выводу.

 Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.06.2020 по итогам торгов (код торгов № РАД 217637 по лоту № 13, проведенных на электронной площадке АО "Российский аукционный дом") между истцом и ответчиком заключен Договор купли-продажи (далее - Договор), предметом которого являлись: 

- земельный участок, вид разрешенного использования под 4-этажное административное здание (торгово-развлекательный центр) (лит. А), расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул. Попова, 16, кадастровый номер 59:01:4410091:7 общей площадью 2625,301 кв. м общая долевая собственность, доля в праве 1801/10000; 

- нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410091:76 общей площадью 1752,80 кв. м, расположенное по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул. Попова, 16 (далее - Помещение).

Общая стоимость имущества составила 84.297.375 руб. 

Оплата произведена истцом в полном объеме в соответствии с условиями Договора.

Согласно п. 5.9 Договора ответчик гарантировал, что принадлежащее ему имущество не заложено, не находится под запретом, не является предметом судебных разбирательств или предметом притязании иных лиц.

04.06.2020 истец произвел оплату задатка для участия в торгах.

16.07.2020 истец произвел полную оплату выкупной стоимости имущества.

14.07.2020, до момента государственной регистрации перехода права собственности, ИП ФИО4 подала исковое заявление о признании права общедолевой собственности на часть помещения.

Определением Арбитражного суда г. Перми по делу №А50-16629/2020 приняты обеспечительные меры в виде запрета на государственную регистрацию прекращения права и перехода права собственности на помещения с кадастровым номером 59:01:4410091:143 и кадастровым номером 59:01:4410091:76, расположенные в цокольном этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>.

27.08.2020 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении Договора по причинам несоответствия помещения технической документации и наличия правопритязаний третьих лиц на часть помещения.

В сентябре 2020 года ответчик отказал в расторжении Договора.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 30.06.2021 по делу №А50-16629/20 на часть купленных истцом помещений признано право общей долевой собственности.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском о взыскании убытков в размере рыночной стоимости изъятых помещений со ссылкой на статью 461 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении требований, руководствуясь статьями 460, 461 ГК РФ, разъяснениями, данными в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), учитывая, что признание долевой собственностью части проданных ответчиком помещений не является изъятием товара в смысле статьи 461 ГК РФ, так как к покупателю перешло право общей долевой собственности на эту часть помещений и соответственно право владения и пользования такими помещениями в предусмотренном законом порядке наряду с иными собственниками, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Как установили суды, определением Арбитражного суда г. Перми от 12.04.2021 по делу №А50-16629/2020  произведена замена первоначального ответчика ОАО "Москвичка" на ИП ФИО1 и признано право общей долевой собственности на помещения цокольного этажа: № 3 площадью 26 кв. м, № 4 площадью 3,9 кв. м, № 5 площадью 11,9 кв. м, № 8 площадью 8,7 кв. м, № 9 площадью 25,5 кв. м, № 10 площадью 20,1 кв. м, № 11 площадью 27,3 кв. м, № 12 площадью 30,3 кв. м, № 13 площадью 23,8 кв. м, № 14 площадью 41 кв. м, № 15 площадью 12,9 кв. м, расположенные в нежилом здании по адресу: 

<

...>, в размере пропорционально принадлежащей на праве собственности ИП ФИО5 площади помещений от площади всех помещений нежилого здания - 1998,2/9500,3.

При этом судом установлено, что из представленного в материалы дела технического паспорта на здание следует, что помещения цокольного этажа: № 3 площадью 26 кв. м - лестница, № 4 площадью 3,9 кв. м - вентиляционная, № 5 площадью 11,9 кв. м - вентиляционная, № 8 площадью 8,7 кв. м - вентиляционная, № 9 площадью 25,5 кв. м - теплоузел, № 10 площадью 20,1 кв. м - электрощитовая, № 11 площадью 27,3 кв. м - лестница, № 12 площадью                30,3 кв. м - насосная пожарного тушения, № 13 площадью 23,8 кв. м - лестница, № 14 площадью 41 кв. м - лифтовой холл, № 15 площадью 12,9 кв. м - лестница.

Спорные Помещения изначально носили вспомогательный характер, которые по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относятся к имуществу, необходимому для обслуживания более одного помещения в здании, вне зависимости от наличия или отсутствия судебного акта, которым установленные данные обстоятельства.

Таким образом, истец при заключении Договора имел возможность ознакомиться с технической документацией на здание и по назначению помещений мог, по крайней мере, усомниться в возможности приобретения части помещений в индивидуальную собственность.

Суды также отметили, что ИП ФИО1 был осведомлен о функциональном назначении части помещений, с учетом рассмотрения дела №А50-16629/2020, однако 26.10.2020 подписал акт приема-передачи по Договору.

Таким образом, истец согласился принять от продавца имущество, зная о наличии правопритязаний третьих лиц, более того, активно содействовал в регистрации перехода права собственности на помещения.

Кроме того, на дату заключения договора купли-продажи спорные помещения не являлись предметом судебных разбирательств или предметом притязаний иных лиц - исковое заявление о признании доли в общем имуществе подано ИП ФИО5 14.07.2020, тогда как договор заключен 19.06.2020. 

Суды также отметили, что в отношении спорного имущества требования иного собственника предъявлены и рассмотрены в рамках дела                                  №А50-16629/2020 как аналогичные статье 304 ГК РФ требования, не соединенные с лишением владения, в связи с чем оснований для применения статей 460, 461 ГК РФ к спорным правоотношениям суды не усмотрели.

Суды также приняли во внимание заключение, подготовленное в рамках дела №А40-67866/2021, которое содержит выводы о корректировке стоимости на тип площади. 

Между тем судами не учтено следующее.

Обращаясь в суд с требованием о взыскании убытков, ИП ФИО1 ссылался на то, что по условиям заключенного с Обществом договора купли-продажи предпринимателем приобретено нежилое Помещение общей площадью 1 752,80 кв.м, однако право собственности за истцом зарегистрировано на  площадь 1 541,5 кв.м, поскольку вступившим в законную силу решением суда по делу №А50-16629/2020 на часть Помещения признано право общей долевой собственности в размере пропорционально принадлежащей на праве собственности ИП ФИО5 площади помещений от площади всех помещений нежилого здания (1998,2/9500,3), соответственно, площадь                       211,3 кв.м выбыла из индивидуальной собственности ИП ФИО1

Поскольку цена договора (84.297.375 руб.) определена согласно отчету об оценке №2019-341 исходя из арендо-пригодной площади Помещения  -                     1752,80 кв. м, однако право на площадь 211,3 кв.м за истцом не зарегистрировано, поскольку указанная площадь относится к местам общего пользования, истец счел, что уменьшение площади объекта привело к возникновению у истца убытков.

Истец также указывал, что 27.08.2020 в адрес ответчика направлено предложение о расторжении Договора по причинам несоответствия помещения технической документации и наличия правопритязаний третьих лиц на часть помещения, в ответ на которое Общество отказало, указав, что в случае признания части помещений местами общего пользования рассмотрит предложение о снижении выкупной стоимости либо компенсации возникших убытков.   

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. 

Из разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 ГК РФ не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 ГК РФ. По смыслу пункта 1 статьи 461 ГК РФ исковая давность по этому требованию исчисляется с момента вступления в законную силу решения суда по иску третьего лица об изъятии товара у покупателя.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018, сформирована правовая позиция, согласно которой покупатель, который лишился приобретенной им вещи на основании решения суда, вынесенного по иску третьего лица, вправе требовать от продавца возмещения убытков исходя из реально уплаченной им за товар денежной суммы.

 В рассматриваемом случае решением Арбитражного суда Пермского края от 30.06.2021 по делу №А50-16629/2020 за ИП ФИО4 признано право общей долевой собственности на помещения цокольного этажа: № 3 площадью 26 кв.м, № 4 площадью 3,9 кв.м, № 5 площадью 11,9 кв.м, № 8 площадью 8,7кв.м, № 9 площадью 25,5 кв.м, № 10 площадью 20,1 кв.м, № 11 площадью27,3 кв.м, № 12 площадью 30,3 кв.м, № 13 площадью 23,8 кв.м, № 14площадью 41 кв.м, № 15 площадью 12,9 кв.м, расположенные в нежиломздании по адресу: 

<

...>, в размере пропорциональнопринадлежащей на праве собственности ИП ФИО5 площадипомещений от площади всех помещений нежилого здания - 1998,2/9500,3.

При рассмотрении указанного дела установлено, что спорные помещения (3,4,5,8-15), расположенные в цокольном этаже торгового центра «Айсберг» по адресу: 

<

...>, входят в состав общего имущества собственников здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Следовательно, спорная по делу №А50-16629/2020 площадь, оплаченная истцом при заключении договора купли-продажи как единоличная собственность, не является таковой.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

При таких обстоятельствах, поскольку спорные помещения не могли являться самостоятельным объектом гражданских прав, способным к участию в обороте, поскольку представляют собой общее имущество собственников помещений в здании, в целях установления наличия/отсутствия убытков судам следовало исследовать вопрос  о том, привело ли включение общего имущества в предмет договора к увеличению цены договора; какая площадь учитывалась при составлении отчета об оценке при определении арендо-пригодной площади объекта места общего пользования перед продажей объекта. 

Из содержания пункта 1 статьи 461 ГК РФ следует, что убытки, возникшие в связи с изъятием имущества третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, не подлежат возмещению в случае, если сторона, у которой было изъято имущество, знала или должна была знать о наличии этих оснований.

Суд округа не может согласиться с выводами судов нижестоящих инстанций о том, что истец согласился принять от продавца имущество, зная о наличии правопритязаний третьих лиц.

Согласно ответу на предложение о расторжении договора купли-продажи от 19.06.2020 в случае признания части помещения местами общего пользования конкурсный управляющий ОАО «Москвичка» готов рассмотреть предложение о снижении выкупной  стоимости либо компенсации  возникших убытков (т.1 л.д.103).

Преждевременным также является вывод судов об отсутствии убытков в связи с рассмотрением дела №А40-67866/2021.

Как установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу №А40-67866/2021, в соответствии с выводами, изложенными в экспертном заключении, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 59:01:4410091:76 общей площадью 1752,80 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул. Попова, д. 16, по состоянию на 19.06.2020 с учетом того, что помещение не имеет технологического присоединения к электрическим сетям, отсутствует электрическая энергия, с учетом прав на земельный участок, составляет 81 850 000 рублей, в том числе - рыночная стоимость земельного участка, разрешенного использования под 4-этажное административное здание (торгово-развлекательный центр) (лит. А), расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, р-н Ленинский, ул. Попова, 

<

...> с кадастровым номером 59:01:4410091:7 общей площадью 2625,301 кв. м, общая долевая собственность, доля в праве 1801/10000, по состоянию на 19.06.2020 составляет 14 551 000 рублей.

Приняв во внимание выводы эксперта, учитывая, что имущество приобреталось ниже рыночной стоимости при проведении конкурентных процедур, коэффициент необходимо применять к выкупной цене помещения                   (84 297 375 x 0,9 = 75 867 637 рублей 50 копеек), суды при рассмотрении дела №А40-67866/2021 пришли к выводу о том, что недостатки помещения, образовавшиеся с момента подписания сторонами договора купли-продажи от 19.06.2020, до момента подписания сторонами акта приема-передачи от 23.10.2020, привели к снижению выкупной стоимости имущества на                                         8 429 737 рублей 50 копеек (84 297 375 - 75 867 637, 50).

Вместе с тем, в деле №А40-67866/2021 снижение выкупной стоимости было обусловлено отсутствием технологического присоединения и отсутствия электрической энергии, тогда как в настоящем деле заявлено требование о взыскании убытков с учетом признания права общей долевой собственности на часть Помещений.

Вывод судов по настоящему делу на восстановление прав Предпринимателя в рамках дела №А40-67866/2021 является необоснованным.            В данном деле основанием для взыскания убытков является признание права общей долевой собственности на часть площади Помещения, приобретенного как индивидуальная собственность.

Ссылка судов на то, что экспертом при рассмотрении дела                                №А40-67866/2021 учитывалось, что в составе объекта экспертизы находятся помещения мест общего пользования 211.3 кв.м в данном случае не может быть применима, поскольку в рамках дела №А50-16629/2020 право общей долевой собственности признано на площадь 221,40 кв.м.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать вопрос  о том, привело ли включение общего имущества в предмет договора к увеличению цены договора; учитывались ли при составлении отчета об оценке при определении арендо-пригодной площади объекта места общего пользования; исследовать раскрытие Обществом сведений о принадлежности части помещений к местам общего пользования  при проведении торгов; дать оценку доводам истца о неприменении при рассмотрении дела №А40-67866/2021 понижающего коэффициента в связи с наличием объектов долевой собственности (2%), установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 по делу                          №А40-250980/2021 отменить, направить дело №А40-250980/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий-судьяЛ.В. Федулова 

Судьи: С.В. Краснова

 

           И.В. Лазарева