АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-15540/2017

г. Новосибирск

20 декабря 2017 года

резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2017 года

решение изготовлено в полном объеме 20 декабря 2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315547600026166), г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-ФУД» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск о взыскании 883 117 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО3, доверенность от 23.11.2017, паспорт; ФИО4, доверенность от 01.09.2017, паспорт,

ответчика: ФИО5, доверенность от 01.07.2017, паспорт,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, Арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-ФУД» (далее - ответчик, Арендатор) стоимости убытков в виде  восстановительного ремонта помещения в размере 283 117 рублей, компенсации за досрочное расторжение Арендатором договора аренды нежилого помещения № 2/16- от 07.04.2016г. в сумме 600 000 рублей. Истцом заявлено о возмещении расходов по оплате юридических услуг в размере 15 000 рублей.

В судебном заседании представители истца доводы искового заявления и исковые требования поддержали. Поясняли, что истец, как собственник не давал Арендатору согласия на выполнение ремонтных работ в арендуемых помещениях.

Ответчик представил отзыв, в котором иск не признал, указал, что отказ от расторжения договора был правомерным, в соответствие с условиями договора, в связи с чем, компенсация взысканию не подлежит. Указал, что требование о возмещении убытков в сумме 283 117 рублей, в виде расходов на проведение ремонтных работ, заявлено арендодателем арендатору 05 мая 2017г., то есть через 1 месяц после освобождения нами помещения. Помещение по состоянию на 31 марта 2017 года было в том состоянии, в котором Арендатор принял его от Арендодателя. Арендодателем не представлено ни одного доказательства, что вследствие действий (бездействия) Арендатора помещение приведено в состояние, требующее ремонта. Указал, что доказательств о возведении ответчиком иных конструкций, демонтаж которых заявлен в отчете №6638 от 31.05.2017г. (кабель-канала, колонн из гипсокартона, электрических щитков) истцом не представлено. Указал, что из пояснений представителей истца в одном из заседаний следовало, что истец (собственник)  давал согласие Арендатору на выполнение ремонтных работ по монтажу систем водоснабжения и канализации. Указал, что Истцом не доказано, что указанные результаты работ (смонтированные системы водоснабжения и канализации, кабель-канал, колонны из гипсокартона) причиняют какой-либо вред помещению истца и, следовательно, ответчиком причинены истцу убытки (в объеме, доказанном истцом и установленном судом). Указал, что все заявленные истцом результаты работ являются улучшением нежилого помещения.

В судебном заседании представитель истца доводы отзывов поддержала. Заявила о возмещении расходов ответчика по оплате юридических услуг в размере 40 000 рублей.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзывов, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно  ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств, в соответствие с договором аренды №2/16-А  от 7 апреля 2016 года Арендодатель передал во временное владение и пользование Арендатора, сроком до 31.12.2020 года, часть нежилого 3-х этажного здания производственного назначения по адресу: 

<

...>, общей площадью 489 кв.м. с целью производства продукции (п. 1.2, договора).

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в соответствие со ст. 8.1 ГК РФ.

Письмом от 20.02.2017г. исх. № 9 Арендатор  уведомил Арендодателя о досрочном  отказе от исполнения договора с 31.03.2017г., мотивируя отказ имевшими место нарушениями договора аренды со стороны Арендодателя в соответствие с пунктами 6.4.- 6.4.3. договора аренды.

В соответствии с п. 6.6 договора аренды № 2/16-А, в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора по основаниям не указанным в п.п. 6.4., 6.4.1, 6.4.2.,6.4.3., 6.4.4. Арендатор выплачивает компенсацию Арендодателю в размере 600 000 рублей в течение 10 календарных дней с момента освобождения помещения.

В п. 6.4.1 и 6.4.2 договора аренды указано, что по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке в случаях, когда арендодатель создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением помещений (п. 6.4.1.); переданные арендатору помещения имеют препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений или проверки его исправности при заключении договора (6.4.2.).

То есть, пункты 6.4.-6.4.3. предусматривают случаи нарушения договора аренды со стороны Арендодателя, которые дают Арендатору основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

В иске истец указал, что, согласно договоренности сторон изложенной в п. 6.6. договора, если Арендатор отказывается от договора по любым основания, кроме определенных в названных пунктах 6.4.1.-6.4.4., т.е. не в связи с правонарушением Арендодателя, он обязан уплатить ему обозначенную компенсацию. Ссылаясь на расторжение договора Арендатором по основаниям не указанным в п.п. 6.4.1.-6.4.4. договора, истец просил взыскать с Арендатора компенсацию в размере 600 000 рублей.

Однако исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат, поскольку Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2017 по делу Дело № А45-13326/2017, принятому по спору между Арендатором и Арендодателем, установлен факт того, что односторонний отказ от исполнения договора аренды был обоснованным, соответствующим положениям п.п. 6.4.1. - 6.4.4. договора, поскольку Арендодатель неправомерно чинил Арендатору препятствия в использовании арендуемых помещений; на протяжении всего отопительного сезона 2016-2017г.г. в арендуемом помещении была недопустимо низкая температура.

Согласно п.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, оснований для взыскания с ответчика компенсации предусмотренной п. 6.6 договора аренды не имеется.

Требования о взыскании с ответчика убытков в виде восстановительного ремонта подлежат удовлетворению, учитывая следующее.

Из представленных доказательств следует, что 31 марта 2017 года ответчик освободил занимаемые помещения, направил Арендодателю акт приема-передачи (письмо от 03.04.2017 исх. 18), который не был истцом подписан по причине неустранения ответчиком недостатков помещения.

Ответным письмом (исх. №12 от 22.02.2017г.) арендодатель уведомил арендатора о том, что согласен с расторжением договора аренды 31 марта 2017 года.

Пункт 2 ст. 616 ГК РФ возлагает на арендатора обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствие с п.1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

 

В акте приема-передачи от 01.05.2016г., являющимся приложением №2 к договору аренды от 07.04.2016г., оформлявшим получение ответчиком в пользование помещения, отражено, что оно находится в хорошем состоянии, после произведенных реконструкции и ремонта (п.2 акта).

Как указывает истец, в момент осмотра помещений 31.03.2017г., после того, как ответчик их освободил, истец обнаружил, что для сдачи их в аренду новому арендатору потребуется выполнить значительные по объему ремонтные, клининговые и демонтажные работы, от которых ответчик уклонился и предлагал истцу подписать акт, в котором указано, что помещения находятся в хорошем состоянии после ремонта.

5 мая 2017 года истец направил ответчику телеграмму с приглашением прибыть 11.05.2017г. к 10ч. на осмотр помещения площадью 489 кв.м. по ул. Станционная, 38, для определения размера причиненного ему ущерба. На осмотр ответчик не приехал.

Следовательно, доводы ответчика о том, что данные осмотра, проведенные в его отсутствие  нельзя принимать во внимание судом отклоняются.

В означенное время специалистами ООО «Заря» был произведен осмотр помещения для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ по помещению. ООО «ЗАРЯ» был выполнен Отчет № 6638 от 31.05.2017 об определении рыночной стоимости работ и материалов для проведения ремонтно-восстановительных работ принадлежащего ему нежилого помещения. Согласно выводов отчета (стр. 24) рыночная стоимость работ и материалов для проведения ремонтно-восстановительных работ нежилого помещения по адресу т. Новосибирск, ул. Станционная, 38, по состоянию на 11.05.2017г. составляет 283 117 рублей.

Как указано в справке ООО «Заря» исх. № 5459 от 16.08.2017г., работы указанные в отчете № 6638 от 31.05.2017г., стоимость которых и составляет убытки истца относятся к работам по текущему ремонту помещения.

В соответствие со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Поскольку оценка проведена в пределах 6 месячного срока установленного упомянутым законом, то судом принимается в качестве доказательства размера ущерба выводы  отчета Отчет № 6638 выполненного ООО «ЗАРЯ».

Согласно ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Из отчета № 6638 видно, что в помещении истца необходимо выполнить демонтажные работы в отношении электрических сетей и труб канализации и водоснабжения, которые были смонтированы ответчиком для функционирования его оборудования, а также работы связанные с демонтажем (замена кафельной плитки, шпаклевание стен в месте установки сетей) и восстановлением пола и потолка.

Суд не принимает доводов ответчика о том, что нельзя принимать во внимание отчет ООО «ЗАРЯ» ввиду его составления  через месяц после освобождения помещений, поскольку доказательств того, что после освобождения помещения и до его осмотра специалистами ООО «ЗАРЯ», кто либо эксплуатировал это помещение, суду представлено не было.

Доводы ответчика о том, что им не выполнялись определенные виды работ, обозначенные в отчете (кабель-канала, колонн из гипсокартона, электрических щитков) судом не принимаются, поскольку в материалы дела представлены договоры подряда № 37 от 11.04.2016 на реконструкцию внутренних сетей канализации, 38 от 12.04.2016 на монтаж системы водоснабжения, №39 от 14.04.2016 по установке приборов учета, №43 от 17.05.2016 на ремонт канализации,  заключенные между Арендатором и ООО «МЕГАВАТТ Сибирь». Факт выполнения работ ответчиком подтвержден показаниями свидетеля ФИО6 (директор ООО «МЕГАВАТТ Сибирь»), предупрежденного об уголовной ответственности в соответствие со ст.ст. 307, 308 УК РФ.

В соответствие со ст. 71 АПК РФ, как доказательство, предусмотренное ст.ст. 64,86 АПК РФ, отчет составлен в соответствие с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартами оценки, содержит последовательные и непротиворечивые выводы, каких либо оснований подвергать сомнению такие выводы у суда, не обладающими специальными познаниями не имеется. Указанный отчет выполнен в соответствие с требованиями АПК РФ. Из ответа видно, что оценщик обладает необходимыми и достаточными навыками, познаниями и квалификацией  для выполнения отчета.

Следовательно, сумма ущерба  283 117 рублей определенная отчетом ООО «ЗАРЯ» является для истца убытками (ст. 15 ГК РФ), поскольку относится к расходам, которые лицо, чье право нарушено, должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Судом не могут быть приняты доводы ответчика о том, что работы, которые необходимо выполнить для приведения помещение в его исходное состояние, являются неотделимыми улучшениями, и в связи с этим не требуют возмещения ответчиком их стоимости.

В судебном заседании представитель истца (в последних своих пояснениях) указал, что истец не давал согласия на выполнение ремонтных работ. Соответствующих доказательств ответчиком представлено не было. Следовательно, исходя из ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Стоимость работ для приведения состояния помещения установлена отчетом ООО «ЗАРЯ».

Таким образом, исковые требования о взыскании убытков подлежат удовлетворению.

Согласно п.2 ст. 168 АПК РФ суд, при принятии решения  распределяет судебные расходы. В соответствие со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказавших юридическую помощь и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истцом заявлено о возмещении судебных расходов в размере 15 000 рублей понесенных им по договору оказания юридических услуг от 11.04.2017 с представителем ФИО7  Факт оплаты установлен квитанцией к приходному кассовому ордеру от 11.04.2017 года. Факт представительства ФИО7 в нескольких судебных заседаниях установлен  материалами дела, протоколами судебных заседаний.

Ответчиком заявлено о возмещении судебных расходов в сумме 40 000 рублей (с учетом дополнительного заявления) понесенных по договору оказания юридических услуг №35 от 14.07.2017 и дополнительному соглашению от 27.11.2017 с ООО «АБК». В соответствие с этим договором представитель ФИО5 (директор ООО «АБК») составила отзыв, дополнение на отзыв, приняла участие более чем в 4-х судебных заседаниях. Факт оплаты установлен платежными поручениями от 28.08.2017 и 04.12.2017 года.

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

По мнению суда, судебные  расходы предъявленные истцом и ответчиком  к возмещению не отвечают признаком чрезмерности, поскольку не превышают расценок  установленных в «Методических рекомендациях по размерам оплаты юридической помощи, оказываемой адвокатами физическим и юридическим лицам», утвержденных решением Совета Адвокатской палаты Новосибирской области от 21 июля 2015 г., в связи с чем, учитывая принцип возмещения судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 4809 рублей, а с истца в пользу ответчика сумма 27 166 рублей.

Как указано в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 суд, по своей инициативе  вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, в связи с чем окончательно, с истца в пользу ответчика подлежит возмещению сумма 22 367 руб. (27166-4809).

Расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат возмещению пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-ФУД» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 сумму убытков в размере 283 117 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 624 рублей.

В остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-ФУД» расходы оплате услуг представителя в размере 22 367 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Б.Б. Остроумов