АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10700/2024

Дело № А72-1593/2024

г. Казань

05 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2025 года. 

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хлебникова А.Д., Нафиковой Р.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска 

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 31.07.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024

по делу № А72-1593/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Гудвилл Плюс», общество с ограниченной ответственностью «АктивияПро»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (далее – Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества площадью 1 156 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж № 1, 2, кадастровый номер 73:24:030101:8372, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж № 1, пом. №№ 1-40, этаж № 2, пом. 4-39, в котором просит изложить пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 15 467 000 (пятнадцать миллионов четыреста девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен)».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Гудвилл Плюс» (далее – ООО «Гудвилл Плюс») и общество с ограниченной ответственностью «Активия-Про» (далее – ООО «Активия-Про»).

Определением от  25.04.2024 Арбитражный суд Ульяновской области приостановил производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта продажи по состоянию на 18.10.2023.

Определением от 31.05.2024 Арбитражный суд Ульяновской области в порядке статьи  146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) возобновил производство по делу.

Истец до принятия решения уточнил исковые требования, и просил принять пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 14 867 344 руб. 00 коп. (НДС не предусмотрен).».

Указанное ходатайство принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Арбитражный суд Ульяновской области решением от 31.07.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024, урегулировал преддоговорный спор при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и возникшие между сторонами разногласия, с принятием спорного пункта 2.1 договора в редакции истца, т.е. с указанием стоимости имущества в размере 14 867 344 руб.

Управление обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушения судами норм права, просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования оставить без удовлетворения.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу возражал на доводы жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в суд не направили. Кассационная жалоба рассмотрена без их участия.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Исковые требования мотивированы тем, что 29.12.2023 Управлением в адрес истца, имеющего преимущественное право выкупа арендованного имущества как субъект малого и среднего предпринимательства, был направлен проект договора купли-продажи арендованного истцом недвижимого имущества, нежилое помещение, общая площадь объекта составляет 1 156 кв.м. (1-й этаж, помещения №№ 1-40, 2-й этаж, помещения №№ 1, 4-39), кадастровый номер 73:24:030101:837. Истец не согласен со стоимостью имущества в размере 23 265 664 руб. 22 коп., указанного в пункте  2.1 проекта договора, направленного ему Управлением, считает ее завышенной, а достоверной считает цену в размере 15 467 000 руб. (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований 14 867 344 руб.).

Судами на основании отчета от 26.08.2021 № 09-10/23, подготовленного ООО «Гудвилл Плюс» по заказу ответчика, установлено, что стоимость спорного имущества по состоянию на 18.10.2023 составляет 23 265 664,22 руб. 

Согласно представленному Предпринимателем заключению от 18.01.2024 № 001/204, подготовленному ООО «Актавиа-Про», рыночная стоимость арендуемых помещений составляет 15 467 000 руб.

При рассмотрении спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по поводу величины его рыночной стоимости, Арбитражный суд Ульяновской области по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «Финэкс» ФИО2

В соответствии с экспертным заключением от 24.05.2024 № 1031/05-2024, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 1 156 кв.м, кадастровый номер 73:24:030101:8372, расположенных по адресу: 

<

...> этаж 1, пом. №№ 1-40, этаж № 2 №№ 1, 4-39 составляет: 14 867 344 руб.

Удовлетворяя исковые требования об урегулировании разногласий по цене договора купли-продажи, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи  71 АПК РФ, руководствуясь статьями  11, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и  о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), статьей 13 Закона Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), учитывая заключение проведенной по делу экспертизы, определившей рыночную стоимость нежилых помещений по состоянию на 18.10.2023, которая составляет 14 867 344 руб., признав его надлежащим доказательством, и уточнение исковых требований истцом, определил условия договора купли-продажи в редакции, предложенной истцом, с учетом результатов экспертного заключения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Управление в кассационной жалобе указывает, что наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, а, кроме того, в решении суда первой инстанции отсутствует выводы о признании оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта, подготовленной ООО «Гудвилл Плюс», недостоверной. Данный довод был предметом рассмотрения судов предыдущих инстанций и правомерно отклонен ввиду следующего.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации,

Действующее законодательство не запрещает рассматривать преддоговорный спор об условиях приватизации муниципального имуществе как разногласия относительно условий договора. Право оспорить отчет об оценке путем предъявления самостоятельного иска не исключает возможность рассмотреть вопрос об определении цены имущества при разрешении судом разногласий, возникших при заключении договора. Сложившаяся судебная практика также исходит из того, что в случае несогласия субъекта малого и среднего предпринимательства с ценой предлагаемого для приватизации имущества спор может быть разрешен в порядке статей 445, 446 ГК РФ.

В пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92 Президиум ВАС РФ разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Обязательный характер рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, не распространяется на арбитражный суд в случае представления доказательств, вызывающих сомнения в достоверности отчета, поскольку обязательная сила отчёта для сторон сделки не тождественна достоверности отчета как доказательства в арбитражном судопроизводстве.

Поскольку истец представил заключение об оценке рыночной стоимости, в котором указана рыночная стоимость существенно ниже определенной в отчете об оценке от 31.10.2023 № 09-10/23, а также рецензию на отчет, возникшие сомнения в достоверности отчета были устранены посредством назначения судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости помещений.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ, доказательств нарушения экспертом требований законодательства Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, недостоверности использованных данных и обоснований применения тех или иных методик, ответчиком в материалы дела не представлено.

Ответчиком экспертное заключение не оспорено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Оснований для переоценки изложенных выводов нижестоящих судов у суда кассационной инстанции не имеется. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, а также подлежащим применению при рассмотрении настоящего дела нормам материального права. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 АПК РФ).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 31.07.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 по делу № А72-1593/2024 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи А.Д. Хлебников

 Р.А. Нафикова