Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-1953/2024

г. Хабаровск

29 октября 2024 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 16 октября 2024 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Никитиной О.П.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочергиной М.О.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 107174, г. Москва, м.о. Басманный, ул. Новая Басманная, д. 2/1, стр. 1)

к обществу с ограниченной ответственностью «Институт Оценки Эксперт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 123154, г. Москва, м.о. Хорошево-Мневники, б-р Генерала Карбышева, д. 14, кв. 229)

о взыскании 5 217 789 руб. 65 коп. при участии:

от истца – ФИО1, по доверенности от 14.07.2023 г., диплом;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 27.02.2024 г., диплом;

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Институт Оценки Эксперт» (далее – ООО «Институт Оценки Эксперт», ответчик) о взыскании убытков в виде неполученных доходов от аренды недвижимого имущества за 10 месяцев (период с 30.11.2022 по 30.09.2023) в размере 5 165 270 руб., расходов на экспертизу отчёта об оценке от 19.05.2022 №22-190522/2 (экспертное заключение от 13.07.2023 №22507) в размере 34 127 руб. 50 коп., а так же расходов на проведение повторной оценки с экспертизой нового отчёта об оценке (отчёт об оценке от 25.07.2023 № 5930/17-23 и экспертное заключение на него от 04.08.2023 № 580/18-23) в размере 18 392 руб. 15 коп.

Определением от 27.06.2024 по делу № А73-1953/2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр развития инвестиций», эксперту-оценщику ФИО3.

12.09.2024 г. в арбитражный суд возвращены материалы дела с заключением эксперта ООО «Центр развития инвестиций» №45.

Истец дал пояснения, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал против иска по доводам отзыва и дополнений к нему.

Дело рассмотрено по имеющимся в материалах дела документам.

Из материалов дела следует, что между ОАО «РЖД» (заказчик) и ООО «Институт Оценки Эксперт» (исполнитель) был заключен договор оказания услуг по проведению оценки от 20.04.2022 № 4814110 (далее - Договор).

Согласно условиям договора исполнитель обязался оказать заказчику услуги по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе спорного - здание пункта перестановки вагонов в г. Холмск, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 8 900,4 кв.м.

Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта и (или) величины арендной платы объекта оценки.

Результатом оказания услуг является представление исполнителем заказчику отчета об оценке и положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчеты.

Исполнитель подготовил отчет об оценке № 22-190522/2 от 19.05.2022, согласно которому ставка постоянной части арендной платы по спорному объекту составила 209 745 руб. в месяц с учётом НДС.

ОАО «РЖД» приняло результат оказанных ему услуг в виде подготовленных ответчиком заключений об оценке. Стороны подписали акт приема-передачи, заказчик оплатил услуги в полном объеме.

На основании проведенной оценки, ОАО «РЖД» заключило с ООО «Госкапстрой» договор аренды № ЦРИ/04/А/5384/22/003888 от 30.11.2022 на спорный объект. Арендная плата в месяц составила 209 745 руб. в месяц с учётом НДС.

В ходе внеплановой проверки исполнения условий договора аренды № ЦРИ/04/А/5384/22/003888 от 30.11.2022 выявлено, что в отчёте об оценке № 22-190522/2 от 19.05.2022 допущена ошибка, повлекшая за собой искажение конечного результата расчёта рыночной стоимости права аренды объекта недвижимого имущества.

В соответствии с п. 4.3.4 договора заказчик вправе направить отчет на экспертизу третьим лицам.

ОАО «РЖД» проведена независимая экспертиза указанного отчёта об оценке, по результатам которой получено отрицательное экспертное заключение от 13.07.2023 №22507 (договор № 526640 от 11.05.2023 между ОАО «РЖД» и НП СРО «Деловой Союз Оценщиков»).

Согласно отрицательному экспертному заключению от 13.07.2023 № 22507, в числе прочих нарушений действующих на дату составления отчета Федеральных стандартов, при подготовке отчета № 22-190522/2 от 19.05.2022 оценщиком допущены нарушения, приведшие к искажению итогового результата оценки, в частности:

- при определении величины арендной платы за объект оценки не учтена стоимость земельного участка, на котором расположено здание;

- не представлены данные об объеме объекта;

- при расчете допущено искажение объема здания (оценщик использует объем 8 009,4 куб. м., в то время как указанная величина объема не соответствует площади здания -8 900,4 кв.м.);

- оценщик не сделал попытку провести расчеты стоимости с использованием сравнительного подхода. Анализ рынка и фактических цен сделок (предложений) отсутствует без приведения обоснований.

По причине отраженных в отчёте № 22-190522/2 от 19.05.2022 об оценке нарушений требований Закона и Федеральных стандартов оценки, а также во исполнение требований нормативных документов ОАО «РЖД», для изменения условий договора аренды от 30.11.2022 № ЦРИ/04/А/5384/22/003888 ОАО «РЖД» проведена новая оценка рыночной стоимости права аренды спорного объекта.

Оценка проводилась с привлечением независимого оценщика ООО «Сибирский оценщик» (договор от 14.03.2023 № 2341/ОКЭ-ДВОСТ/22/1/1).

По результатам оценки представлен отчёт об оценке от 25.07.2023 № 5930/17-23 и положительное экспертное заключение на него от 04.08.2023 № 580/18-23, выданное СРО оценщиков Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Рыночная стоимость права аренды, определённая в отчёте об оценке от 25.07.2023 № 5930/17-23, составила 68 руб. за 1 кв.м в месяц без учёта НДС или 726 272 руб. в месяц с учётом НДС за весь объект оценки.

Истец пояснил, что письмом от 18.10.2023 № ГКС-1810-1/2023 с ООО «Госкапстрой» (арендатор) согласовано увеличение размера арендной платы с учетом отчёта об оценке от 25.07.2023 № 5930/17-23, что явно свидетельствует о возможности установления арендной платы в корректном размере изначально.

Согласно доводам истца в результате нарушений, допущенных ответчиком в отчёте об оценке от 19.05.2022 №22-190522/2, убытки ОАО «РЖД» составили 5 217 789 руб. 65 коп., в том числе: недополученная прибыль от аренды недвижимого имущества за 10 месяцев (период с 30.11.2022 по 30.09.2023) - 5 165 270 руб. с учётом НДС; оплата за экспертизу отчёта об оценке от 19.05.2022 №22-190522/2 (экспертное заключение от 13.07.2023 г. № 22507) - 34 127 руб. 50 коп.; оплата повторной оценки с экспертизой нового отчёта об оценке (отчёт об оценке от 25.07.2023 № 5930/17-23 и экспертное заключение на него от 04.08.2023 № 580/18-23) - 18 392 руб. 15 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 18.08.2023. Оставление претензии без удовлетворения послужило основаниями для обращения в суд с заявленными требованиями.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик - оплатить эти услуги.

Согласно статье 783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702 - 729 ГК РФ) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Основанием для возникновения у заказчика обязательства по оплате выполненных работ в порядке, установленном договором подряда, является передача подрядчиком и принятие заказчиком результатов работы в установленном законом и договором порядке (статья 711 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками, по смыслу положений статьи 15 ГК РФ, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Бремя доказывания наличия этих условий лежит на истце.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктом 4.2.1. договоров предусмотрено, что исполнитель обязался оказать услуги в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), Федеральных стандартов оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. № 297, № 298, № 299, а также требованиями договора.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом N 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно п. 6.2. договора исполнитель гарантирует заказчику высокий профессиональный уровень услуг и обоснованность полученных в результате оказания услуг выводов.

Пунктом 6.3. договора согласовано, что если заказчик понесет какие-либо убытки, связанные с неквалифицированным рказанием услуг исполнителем, за исключением случаев, когда убытки понесены в результате умышленного или неосторожного невыполнения заказчиком рекомендаций исполнителя, последний гарантирует компенсацию понесенный заказчиком убытков в соответствии с законодательством РФ.

Согласно п. 6.7. договора убытки, причиненные заказчику и (или) третьим лицам вследствие использования результата оказания услуг, подлежат возмещению в полном объеме.

Статьей 24.6 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Из материалов дела усматривается, что положения заключенного сторонами договора свидетельствуют о намерении ОАО «РЖД» использовать полученные отчеты об оценке в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

В отношении отчета № 22-190522/2 от 19.05.2022 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, осуществлена экспертиза в соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности, что подтверждается экспертным заключением от 13.07.2023 N 22507, составленным НП СРО «Деловой Союз Оценщиков».

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца проведена судебная экспертиза, эксперт ООО «Центр развития инвестиций» ФИО3 в экспертном заключении № 45 ответила на поставленные судом вопросы, подтвердила, что оценщиком при составлении отчета допущены:

-  нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к раскрытию источников информации, использованных в отчете;

-  нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета;

-  нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к использованию подходов оценки; стоимость прав на земельный участок под объектом оценки в рамках применённого оценщиком подхода к оценке должна быть учтена;

-  в отчете не раскрыт источник информации о технических характеристиках Объекта оценки, необходимых для оценки в рамках примененного подхода оценки;

-  арифметические, математические и иные ошибки.

Эксперт сделал однозначный вывод, что допущенная оценщиком ошибка повлияла на размер рыночной стоимости арендной платы объекта оценки следующим образом: оценщиком была существенно искажена рыночная стоимость объекта оценки, что повлияло впоследствии на расчет стоимости арендной платы;

Эксперт резюмировал, что выводы оценщика о величине рыночной стоимости и (или) величине арендной платы объекта: здание пункта перестановки вагонов ст. Холмск, площадь 8 900,4 кв. м, адрес местоположения: 

<

...>, сделанные в отчёте об оценке от 19.05.2022 № 22-190522/2 не являются корректными предмету договора оказания услуг по проведению оценки от 20.04.2022 № 4814110 и обоснованными.

С учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что отсутствие возможности использовать результат работ ответчика для объективного определения рыночной стоимости арендной платы свидетельствует о том, что работы им по договору выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем он обязан возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договору.

Поскольку ОАО «РЖД» не является профессионалом в данной области, о некачественном выполнении работ оно узнало только после внеплановой проверки исполнения условий заключенного договора аренды и проведения независимой экспертизы.

Кроме того, в случае выполнения надлежащим образом ответчиком своих обязательств по договору с истцом, у последнего не возникло бы сомнений в достоверности величины рыночной стоимости арендной платы и не потребовалось бы проведения независимых экспертиз в отношении выполненного ответчиком отчета, подтвердивших его несоответствие Закону N 135-ФЗ, а также невозможность применения указанного отчета для целей, ради которых он выполнен.

Поскольку оказанные ответчиком услуги по договорам оплачены истцом, но полученный результат (отчет) не соответствует законодательству об оценочной деятельности и не может служить целям, ради которых он был заключен, истец вправе в силу статей 15, 309, 393 ГК РФ, положений Закона N 135-ФЗ требовать возмещения причиненных ему убытков в заявленном размере.

Такая позиция согласуется с пунктом 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Доводы ответчика о том, что отчет об оценке от 19.05.2022 № 22-190522/2 имел рекомендательный характер и мог не использоваться ОАО «РЖД» при заключении договора аренды; что расчет убытков истцом произведен предположительно, а фактические убытки ОАО «РЖД» не понесло; о несопоставимости отчетов об оценке, проведенных в 2022 и 2023 годах; что стоимость прав на земельный участок не подлежала включению в расчет при определении величины арендной платы судом отклонены, как не обоснованные и противоречащие материалам дела.

Расчет проверен судом, признан обоснованным в полном объеме.

Возражения ответчика относительно расчета истца не подтверждены документально, контррасчет не представлен.

Доводы истца подтверждены документально, требование истца является законным и обоснованным.

Иск подлежит удовлетворению в сумме 5 165 270 руб.

ОАО «РЖД» понесло расходы на оплату судебной экспертизы в размере 120 000 руб. (платежное поручение № 2579694 от 05.07.2024).

С учетом изложенного, расходы на государственную пошлину, уплаченную истцом при предъявлении иска и расходы на судебную экспертизу, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Институт Оценки Эксперт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) убытки в размере 5 217 789 руб. 65 коп., расходы на оплату экспертизы в размере 120 000 руб. и расходы на уплату государственной пошлины в размере 49 089 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                 Никитина О.П.