АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5730/2020

г. Чебоксары

26 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.05.2021. 

Полный текст решения изготовлен 26.05.2021.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе судьи Ильмент Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом заседании суда дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (Чувашская Республика, г. Чебоксары, ОГРНИП 317213000017876, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "МТВ 21" (428903, 

<

...>, каб. 402, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 86 809 рублей 4 копеек, признании договора расторгнутым

и по встречному иску 

общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21" 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о взыскании 685 638 рублей 28 копеек

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 08.06.2020, 

от ответчика – ФИО4 по доверенность от 29.03.2021 № 11

и установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "МТВ 21" (далее – ответчик, ООО "МТВ 21") о признании договора аренды от 24.04.2018 № 558-3-18 расторгнутым с 28.04.2020, взыскании с ответчика 86 809 рублей 4 копеек.

Исковые требования основаны на Федеральном законе от 01.04.2020                      № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 24.04.2018 № 558-3-18.

Определением суда от 02.03.2021 к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ответчика к истцу о взыскании 685 638 рублей 28 копеек, в том числе: 394 388 рублей 51 копейки долга по арендной плате за период с марта по сентябрь 2020 года, 291 249 рублей 77 копеек пеней за период с 23.04.2020 по 24.02.2021 и далее по день фактической оплаты долга.

Встречный иск основан на статьях 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 24.04.2018                      № 558-3-18.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика исковые требования не признал, встречное исковое заявление поддержал в полном объеме.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 18.05.2021 до 08 часов 40 минут 19.05.2021.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

24.04.2018 между ООО "МТВ 21" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 558-3-18 с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 15.08.2018 № 1, 15.11.2018 № 2, 15.12.2018         № 3, 15.10.2019 № 4 (далее – договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть здания Торгово-Развлекательного Центра "МТВ Центр" (далее – ТРЦ), расположенного по адресу: 

<

...>, а именно нежилое помещение № 3-024 общей площадью 56 кв.м., в том числе площадь торгово-развлекательного зала 45,6 кв.м., конструктивно изолированная подсобная площадь для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже 10,4 кв.м., расположенное на 3-м этаже, являющееся частью помещения 23-Н, кадастровый номер 21:01:020901:6038.

В силу пункта 2.1 договора арендатор имеет право использовать арендуемый объект для размещения магазина розничной торговли с торговым залом, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и их подготовке к продаже. 

Из содержания пункта 4.1 договора следует, что арендная плата по договору состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.

Согласно пункту 4.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2018 № 2 постоянная часть арендной платы определяется следующим образом: 

с 01.12.2018 по 31.12.2018 за пользование объектом арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы из расчета 1 144 рубля 7 копеек плюс налог на добавленную стоимость (далее – НДС) по ставке, установленной Налоговым кодексом Российской Федерации, за 1 кв.м. общей площади объекта в месяц;

с 01.01.2019 по 31.10.2019 за пользование объектом арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы из расчета 1 144 рубля 17 копеек плюс НДС по ставке, установленной Налоговым кодексом Российской Федерации, за 1 кв.м. общей площади объекта в месяц.

В размер постоянной части арендной платы помимо платы за пользование объектом также входят расходы арендодателя, связанные с эксплуатацией здания, его наружных и внутренних систем и коммуникаций, не входящих в состав объекта, содержанием мест общего пользования, подъездных путей и автопарковок, по ремонту и техническому обслуживанию подъемного оборудования, общеобменной вентиляции и кондиционирования, систем отопления, систем и средств противопожарной защиты, по уборке и вывозу мусора и снега, по внешней охране здания, по оплате за землепользование.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.12.2018 № 3 переменная часть арендной платы представляет собой сумму на покрытие эксплуатационных затрат арендодателя, состоящую из затрат на оплату потребленной арендатором электрической энергии, водоснабжения (горячего, холодного), услуг по водоотведению и отоплению. 

Затраты на электроэнергию, связанные с потреблением ресурсов в процессе деятельности арендатора на объекте, которые рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту, а также произведенные арендодателем для обеспечения деятельности систем общеобменной вентиляции и кондиционирования в ТРЦ с применением коэффициента 0,00109, рассчитанный исходя из отношения площади объекта к арендопригодной площади ТРЦ в размере 51 500 кв.м., далее именуемое "коэффициент".

Затраты на водоснабжение и канализацию рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту. В случае отсутствия приборов учета либо их неисправности расчет потребления будет производиться по среднемесячному потреблению за три предыдущих месяца, либо по нормативам потребления.

Затраты на энергопотребление ресурсов по отоплению объекта с применением установленного сторонами коэффициента к общей сумме затрат по отоплению ТРЦ.

Стоимость расходов, входящих в переменную часть арендной платы определяется арендодателем в соответствии с действующими тарифами снабжающих организаций.

Согласно пункту 4.5 договора арендатор обязан производить оплату постоянной части арендной платы по настоящему договору так, чтобы обеспечить ее поступление на расчетный счет арендодателя в срок до 23-го числа каждого месяца, предыдущего оплачиваемому месяцу (предоплатой). Арендатор обязан производить оплату переменной части арендной платы по настоящему договору так, чтобы обеспечить ее поступление на расчетный счет арендодателя в срок до последнего числа каждого месяца, следующего за расчетным.

В силу пункта 1.2 договора договор вступает в силу с даты его подписания и действует до 30.11.2018.

Стороны возобновили действие договора на срок с 01.12.2018 по 31.10.2019 (пункт 1 дополнительного соглашения от 15.11.2018 № 2).

Дополнительным соглашением от 15.10.2019 № 4 стороны возобновили действие договора на срок с 01.11.2019 по 30.09.2020.

В пункте 6.2 договора стороны предусмотрели, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения арендодателем существенных условий договора, а именно: арендодатель не предоставил объект в пользование арендатору в соответствии с условиями договора либо создает препятствия пользованию объектом, не предусмотренные условиями договора; переданный объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра или же объект не соответствует условиям, оговоренным в договоре.

Пунктом 6.5 договора установлено, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив арендодателя за 60 дней до расторжения договора.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что если форс-мажорные обстоятельства имеют место и препятствуют сторонам своевременно выполнить обязательства, то сторона, находящаяся в таких экстремальных условиях, освобождается от исполнения обязанностей до прекращения действия указанных форс-мажорных обстоятельств при условии, что сторона, подвергшаяся действию форс-мажорных обстоятельств, в течение 5 рабочих дней с момента наступления форс-мажорных обстоятельств письменно уведомит другую сторону о случившемся с подробным описанием создавшихся условий, иначе эта сторона теряет право ссылаться на такие обстоятельства как на основания, освобождающие от исполнения своих обязательств по договору и от ответственности.

Если вследствие форс-мажора объект становится полностью или частично непригодным для использования или применения на срок свыше 30 дней, арендатор при условии представления необходимых, подтверждающих указанные выше обстоятельства, документов компетентных государственных органов, имеет право отказаться от исполнения договор с высылкой письменного уведомления арендодателю и не несет каких-либо дальнейших обязательств или ответственности перед арендодателем (пункт 8.3 договора).

Платежными поручениями от 20.02.2020 № 5, 20.03.2020 № 9 предпринимателем произведена оплата арендной платы по договору за март, апрель 2020 года в размере 153 776 рублей.

Заявлением от 14.04.2020, полученным ООО "МТВ 21" 14.04.2020, предприниматель просил освободить его от обязанности по внесению арендной платы по договору на период с момента прекращения доступа в арендуемое помещение до момента возобновления доступа к помещению и снятия ограничительных мер, установленных государственными органами в отношении предприятий розничной торговли; зачесть оплаченную арендную плату за апрель 2020 года в счет арендной платы за период, следующий после возобновления доступа в арендуемое помещение; заключить дополнительное соглашение к договору, устанавливающее отмену арендной платы и период моратория на начисление и уплату арендной платы.

Уведомлением в соответствии с пунктом 8.1 договора от 14.04.2020 предприниматель вновь обратился к ответчику с аналогичными требованиями.

Заявлениями от 13.04.2020, 16.04.2020, 17.04.2020, 20.04.2020, 27.04.2020 предприниматель просил ООО "МТВ 21" предоставить доступ к арендованному помещению.

Уведомлением от 27.04.2020 истец заявил о расторжении договора, просил возвратить оплаченную арендную плату за апрель 2020 года. Указанное уведомление направлено ответчику 27.04.2020 и получено последним 28.04.2020. 

Претензией от 05.08.2020, полученной ООО "МТВ 21" 07.08.2020, предприниматель просил ответчика не препятствовать в вывозе принадлежащего предпринимателю имущества из арендованного помещения.

10.08.2020 истец обратился в УУП ОП-6 УМВД РФ по г. Чебоксары с заявлением о том, что ему создаются препятствия в вывозе принадлежащего ему имущества из арендованного помещения.

Заявлением от 12.08.2020, направленным ответчику 12.08.2020, предприниматель просил ООО "МТВ 21" принять по акту приема-передачи помещение по договору, возвратил арендодателю ключи от помещения. 

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в суд с иском о признании договора расторгнутым с 28.04.2020, взыскании оплаченной арендной платы за период с 28.03.2020 по 30.04.2020 в размере 86 809 рублей 4 копеек.

ООО "МТВ 21", в свою очередь, указывая на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по внесению арендных платежей в рамках договора, обратилось со встречным исковым заявлением.

По данным ответчика предпринимателем не внесены арендные платежи в общей сумме 394 388 рублей 51 копейки, в том числе: 384 440 рублей по постоянной части арендной платы за период с мая по сентябрь 2020 года, 9 948 рублей 51 копейки по переменной части арендной платы за период с марта по сентябрь 2020 года.

В подтверждение наличия задолженности по переменной части арендной платы ООО "МТВ 21" представило расшифровки начислений переменной арендной части, акты от 31.03.2020 № 2932, 30.04.2020 № 3640, 31.05.2020 № 4692, 30.06.2020 № 5486, 31.07.2020 № 6366, 31.08.2020 № 7250, на оплату которых выставило счета-фактуры от 31.03.2020 № 1/002932, 30.04.2020 № 1/003640, 31.05.2020 № 1/004692, 30.06.2020 № 1/005486, 31.07.2020 № 1/006366, 31.08.2020 № 1/007250 на общую сумму 9 948 рублей 51 копейку.

Оставление арендатором без удовлетворения требований претензионных писем от 10.06.2020 № 68А, 24.02.2021 № 21 послужило основанием для обращения ООО "МТВ 21" в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к предпринимателю.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

1. По первоначальному исковому заявлению.

Сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды, подлежат регулированию нормами главы 34, разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного договора. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из содержания статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Из содержания указанных норм права следует, что расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств в судебном порядке является исключительной мерой, которая применяется при доказанности истцом всей совокупности обстоятельств, предусмотренных в пунктах 1, 2, 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, руководствуясь пунктом 8.3 договора, уведомлением от 27.04.2020, полученным ответчиком 28.04.2020, заявил о расторжении договора.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", от 28.04.2020 № 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 06.05.2020 по 08.05.2020 года объявлены нерабочими.

Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 № 84 "О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" на территории Чувашской Республики с 28.03.2020 по 05.04.2020 до особого распоряжения приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляются заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к распоряжению Правительства Российской Федерации от 27.03.2020 № 762-р, а также товаров, необходимых для проведения весенне-полевых работ, в том числе сельскохозяйственной техники и оборудования, запасных частей и материалов для ремонта сельскохозяйственной техники и оборудования, удобрений, средств защиты растений, биологических препаратов и стимуляторов роста растений. В соответствии с законодательством Российской Федерации допускается продажа продовольственных и непродовольственных товаров дистанционным способом, за исключением товаров, свободная реализация которых запрещена или ограничена законодательством Российской Федерации.

Указом Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92 "О комплексе ограничительных и иных мероприятий по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики с 03.04.2020 до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, ветеринарных аптек и ветеринарных аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляются заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении № 1 к настоящему Указу, организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих продажу птицы и сельскохозяйственных животных. В соответствии с законодательством Российской Федерации допускается продажа товаров, указанных в настоящем абзаце, дистанционным способом, за исключением товаров, свободная реализация которых запрещена или ограничена законодательством Российской Федерации.

Указом Главы Чувашской Республики от 20.06.2020 № 166 "О мерах, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Чувашской Республики" постановлено сохранить на территории Чувашской Республики до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки приостановление работы торговых объектов, за исключением торговых объектов площадью свыше 800 кв. метров при соблюдении следующих условий:

нахождение на торговом объекте предельного количества лиц, которые могут одновременно находиться в торговом зале торгового объекта (из расчета один человек, включая работников, на 4 кв. метра); 

оформление деклараций соблюдения правил деятельности на торговых объектах в период действия режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики по форме согласно приложению № 2 к настоящему Указу на официальном сайте Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики на Портале органов власти Чувашской Республики в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". 

Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно разъяснениям, данным в ответе на вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее – Обзор № 1), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Применительно к нормам статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства. 

С учетом названных разъяснений суд рассматривает существо обязательственных правоотношений с учетом конкретного дела.

В ответе на вопрос 8 Обзора № 1 указано, что если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

При этом по пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время.

Вместе с тем, следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров.

Особенности регулирования взаимоотношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон  № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, установлены Законом          № 98-ФЗ. 

Из содержания частей 2, 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ следует, что арендатор по такому договору вправе требовать заключения дополнительного соглашения об отсрочке внесения арендной платы за 2020 год, изменять по соглашению с арендодателем размер арендной платы в любое время в течение 2020 года, требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием названных организационных решений.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Данной норме, введенной вступившим в силу 08.06.2020 Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, законодателем обратная сила не придана.

Таким образом, в период сложившейся эпидемиологической ситуации в стране действуют специальные нормы, установленные Законом № 98-ФЗ.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно сведениям из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее – Перечень пострадавших отраслей российской экономики).

Из выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей следует, что основным видом деятельности ответчика является - 47.71 "Торговля розничная одеждой в специализированных магазинах".

Согласно пункту 11 Перечня пострадавших отраслей российской экономики торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах (код ОКВЭД 2 – 47.7) включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Поскольку вид деятельности "Торговля розничная одеждой в специализированных магазинах" (код ОКВЭД 2 – 47.71) входит в подкласс "Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах" (код ОКВЭД 2 – 47.7), он также включен в Перечень пострадавших отраслей российской экономики.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспорено, что в спорном помещении арендатор фактически осуществлял деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Как следует из материалов дела, предприниматель 14.04.2020 обратился к арендодателю с заявлением об освобождении от обязанности по оплате арендной платы на период с момента прекращения доступа в арендуемое помещение до момента возобновления доступа к помещению и снятия ограничительных мер, установленных государственными органами в отношении предприятий розничной торговли.

Уведомлением от 27.04.2020 на основании пункта 8.3 договора предприниматель заявил о расторжении договора в связи с возникновением форс-мажорных обстоятельств.

В ответ на письмо истца от 14.04.2020 письмом от 18.05.2020 № 44 арендодатель сообщил арендатору о предусмотренном статьей 19 Закона № 98-ФЗ праве на отсрочку оплаты арендной платы.

Однако соглашение о предоставлении отсрочки оплаты арендной платы, об изменении (снижении) размера арендных платежей между сторонами фактически достигнуто не было.

В рамках настоящего спора истец просит признать договор аренды расторгнутым с 28.04.2020.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд считает, что само по себе введение противоэпидемиологических мероприятий не может безусловно признаваться обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором). 

Доказательств того, что указанные истцом обстоятельства привели к полной или частичной непригодности объекта для использования на срок свыше 30 дней, истцом не представлено.

Таким образом, введение ограничительных мероприятий в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции не является основанием для отказа от договора на основании пункта 8.3 договора.

Поскольку право отказаться от договора, установленное частью 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, могло возникнуть у предпринимателя только со дня вступления в силу Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 08.06.2020), оснований полагать, что направленное истцом уведомление от 27.04.2020 послужило основанием для прекращения действия договора с 28.04.2020 также не имеется.

В силу пункта 6.5 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив арендодателя за 60 дней до расторжения договора.

Материалами дела подтверждается, что уведомление о расторжении договора направлено ответчику 27.04.2020, получено ответчиком 28.04.2020, следовательно, в соответствии с пунктом 6.5 договора, пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается расторгнутым  28.06.2020.

При изложенных обстоятельствах требование истца о признании договора расторгнутым с 28.04.2020 удовлетворению не подлежит.

Предпринимателем также заявлено требование о взыскании с ООО "МТВ 21" оплаченной арендной платы за период с 28.03.2020 по 30.04.2020 в размере 86 809 рублей 4 копеек.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, в рамках договора аренды обязанности арендодателя по предоставлению объекта аренды в пользование арендатору корреспондирует обязанность арендатора по оплате аренды такого имущества.

Материалами дела подтверждается, что ООО "МТВ 21" свои обязательства по передаче объекта аренды предпринимателю исполнило надлежащим образом, в связи с чем, у него возникло право требования оплаты за аренду переданного помещения.

В ходе судебного разбирательства истец указывал на то, что в связи с невозможностью использования помещения в соответствии с пунктом 8.2 договора арендатор имеет право на освобождение от обязательств по оплате арендной платы начиная с 28.03.2020.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что само по себе введение противоэпидемиологических мероприятий не является обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором), оснований для освобождения арендатора от обязанности по оплате арендной платы на основании пункта 8.2 договора не имеется.

Доводы арендатора о необходимости полного освобождения от арендной платы со ссылками на пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняются, поскольку в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона № 98-ФЗ.

Более того, пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из содержания статьи 19 Закона № 98-ФЗ следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Из представленных в материалы дела фотографий и документов следует, что в период с 28.03.2020 по 30.04.2020 ТРЦ работал в ограниченном режиме, доступ арендаторов в ТРЦ был возможен по письменному заявлению, адресованному ООО "МТВ 21". Предварительное согласование возможности прохода к арендуемому помещению в условиях пандемии не может быть признано запретом доступа арендатору.

Кроме того, в объявлениях, размещенных на входах в ТРЦ, имеется информация о магазинах, продолжающих функционирование, что свидетельствует о том, что ТРЦ был открыт и покупатели и продавцы имели свободный доступ в помещения и осуществляли розничную торговлю. Ограждающие ленты не препятствовали доступу арендатора к арендованному помещению, то есть не являлись препятствием по смыслу закона по использованию арендованного помещения.

Более того, из самих фотографий, представленных арендатором усматривается, что он либо его представитель при фотографировании находились внутри ТРЦ, что также свидетельствует о наличии доступа в ТРЦ.

Таким образом, оснований для полного освобождения от уплаты арендных платежей в связи с ограничительными мерами, связанными с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, не имеется.

Поскольку обязанность предпринимателя как арендатора вносить арендную плату в установленных порядке и размере определена условиями договора, договор расторгнут с 27.06.2020, суд не находит оснований для освобождения предпринимателя от обязанности вносить арендные платежи за период с 28.03.2020 по 30.04.2020, в связи с чем, отказывает в удовлетворении заявленного требования.  

2. По встречному исковому заявлению.

ООО "МТВ 21" заявлены встречные исковые требования о взыскании с предпринимателя 394 388 рублей 51 копейки долга по арендной плате, в том числе: 384 440 рублей долга по постоянной части арендной платы за период с мая по сентябрь 2020 года, 9 948 рублей 51 копейки долга по переменной части арендной платы за период с марта по сентябрь 2020 года.

Суд пришел к выводу о том, что договор расторгнут с 28.06.2020.

Из содержания пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды  недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.2.19 договора установлено, что в день истечения срока действия договора или в день его досрочного расторжения арендатор обязан передать объект арендодателю.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Во втором абзаце пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление № 7) разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (второй абзац пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора").

Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от даты расторжения  договора, до момента возврата имущества.

Из материалов дела следует, что претензией от 05.08.2020 предприниматель просил ответчика не препятствовать в вывозе принадлежащего предпринимателю имущества из арендованного помещения.

10.08.2020 истец обратился в УУП ОП-6 УМВД РФ по г. Чебоксары с заявлением о том, что ему создаются препятствия в вывозе принадлежащего ему имущества из арендованного помещения.

Заявлением от 12.08.2020 предприниматель просил ООО "МТВ 21" принять по акту приема-передачи помещение по договору, возвратил арендодателю ключи от помещения. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что помещение было освобождено арендатором 12.08.2020.

Более того, данное обстоятельство также подтверждается представленными арендатором фотографиями, сделанными 12.08.2020.

Заявления от 13.04.2020, 16.04.2020, 17.04.2020, 20.04.2020, 27.04.2020 не свидетельствуют об освобождении помещения с 28.04.2020.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии у истца обязанности по оплате арендной платы до 12.08.2020.

Доказательств невозможности использования помещения в спорный период в материалы дела не представлено.

В силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования). 

Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (пункт 1 Требований).

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в ответе на вопрос 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор № 2), обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований).

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется. 

Режим повышенной готовности на территории Чувашской Республики введен распоряжением главы Чувашской Республики от 18.03.2020 № 113-рг. 

Как следует из пункта 2.1 договора помещение передается арендатору для организации магазина розничной торговли.

С учетом указанных обстоятельств, а также заключения сторонами договора до введения режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики, суд приходит выводу о наличии у предпринимателя права на отсрочку уплаты постоянной части арендной платы в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ  решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (пункт 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора № 2).

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021, заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда.

Из материалов дела следует, что соглашение по вопросу об уменьшении размера арендной платы сторонами не достигнуто.

Ответчиком в материалы дела представлены соглашения ООО "МТВ 21" с иными арендаторами об уменьшении размера арендной платы на период 2020 года с предоставлением скидки до 35 %. 

В соответствии с Указом Главы Чувашской Республики от 20.06.2020 № 166 (в редакции Указа Главы Чувашской Республики от 22.08.2020 № 213 "О внесении изменений в Указ Главы Чувашской Республики от 20 июня 2020 г. № 166") "О мерах, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Чувашской Республики" ООО "МТВ 21" 01.09.2020 подана декларация о соблюдении правил деятельности на торговых объектах в период действия режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики, что подтверждается сведениями, размещенными в сети "Интернет" по адресу: https://declaration.cap.ru/Declaration/Status. 

Таким образом, обстоятельства, вызвавшие невозможность использования арендованного помещения для осуществления розничной торговли, были устранены 01.09.2020.

Учитывая, что стороны не пришли к соглашению о проценте снижения арендной платы, суд считает, что начиная с 28.03.2020 постоянная часть арендной платы по договору подлежит уменьшению на 35 %.

Таким образом, размер постоянной части арендной платы с учетом уменьшения на 35 % составляет 49 977 рублей 20 копеек в месяц.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспорено, что предпринимателем внесена постоянная часть арендной платы за период с 28.03.2020 по 30.04.2020 в сумме 86 809 рублей 4 копеек.

С учетом уменьшения размера постоянной части арендной платы и произведенной предпринимателем оплаты за период с 28.03.2020 по 30.04.2020 долг арендатора по оплате постоянной части арендной платы составляет 138 894 рубля 45 копеек, в том числе: 19 594 рубля 4 копейки – за май 2020 года, 49 977 рублей 20 копеек – за июнь 2020 года, 49 977 рублей 20 копеек – за июль 2020 года, 19 346 рублей 1 копейка – за период с 01.08.2020 по 12.08.2020.

Долг  по оплате постоянной части арендной платы за период с 01.05.2020 по 12.08.2020 подлежит уплате на условиях отсрочки, предусмотренной подпунктом "а" пункта 3 Требований: не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды, в размере                    5 787 рублей 27 копеек ежемесячно исходя из следующего расчета:

138 894 рубля 45 копеек (долг по постоянной части арендной платы за период с 01.05.2020 по 12.08.2020) / 24 месяца (с 01.01.2021 по  31.12.2022) = 5 787 рублей 27 копеек.

На основании изложенного на момент вынесения решения у предпринимателя имеется обязанность по оплате постоянной части арендной платы в сумме 23 149 рублей 8 копеек, в том числе 5 787 рублей 27 копеек по сроку уплаты до 31.01.2021, 5 787 рублей 27 копеек по сроку уплаты до 28.02.2021, 5 787 рублей 27 копеек по сроку уплаты до 31.03.2021, 5 787 рублей 27 копеек по сроку уплаты до 30.04.2021.

Поскольку предпринимателю предоставлена отсрочка по уплате постоянной части арендной платы, срок уплаты задолженности по постоянной части арендной платы в размере 115 745 рублей 37 копеек на день вынесения решения не наступил.

Таким образом, требование ООО "МТВ 21" о взыскании с предпринимателя долга по постоянной части арендной платы в сумме 115 745 рублей 37 копеек заявлено преждевременно, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска в данной части у суда не имеется. 

При этом ООО "МТВ 21" не лишено возможности обратиться в последующем в суд за защитой нарушенного права в случае, если на дату наступления срока исполнения обязательства требование по уплате постоянной части арендной платы предпринимателем не будет исполнено.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Материалами дела подтверждается и предпринимателем не оспорено,  что в период с марта по сентябрь 2020 года ООО "МТВ 21" понесены расходы на содержание арендованного предпринимателем помещения на сумму 9 948 рублей 51 копейки.

Обязательство предпринимателя по оплате переменной части арендной платы, включающей в себя затраты ООО "МТВ 21" по электрической энергии, отоплению, вентиляции и кондиционированию, установлено пунктом 4.1.2 договора.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что арендатор обязан оплачивать плату за пользование помещением до 12.08.2020, арендатор обязан оплачивать переменную часть арендной платы до указанной даты.

Размер переменной части арендной платы за период с 01.08.2020 по 12.08.2020 составляет 553 рубля 21 копейку исходя из следующего расчета:

1 429 рублей 14 копеек (расходы ООО "МТВ 21" по содержанию помещения за август 2020 года) / 31 день (с 01.08.2020 по 31.08.2020) × 12 дней (с 01.08.2020 по 12.08.2020) = 553 рубля 21 копейка.

Проверив расчет долга по оплате переменной части арендной платы за период с марта по июль 2020 года, суд находит его верным и обоснованным.

Предприниматель доказательств уплаты долга вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворяет встречные требования ООО "МТВ 21" в части взыскания с предпринимателя долга частично в общей сумме 31 331 рубля 75 копеек, в том числе: 23 149 рублей 8 копеек долга по постоянной части арендной платы, 8 182 рублей 67 копеек долга по переменной части арендной платы за период с 01.03.2020 по 12.08.2020. 

ООО "МТВ 21" также просило взыскать с предпринимателя 291 249 рублей 77 копеек пеней за период с 23.04.2020 по 24.02.2021 и далее по день фактической оплаты долга.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора при неуплате или несвоевременной уплате арендатором предварительного платежа и (или) обеспечительного платежа и (или) арендных платежей в установленные договором сроки ему начисляются пени в размере 0,3 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Обязанность по оплате постоянной и переменной частей арендной платы в сроки, установленные договором, предпринимателем не исполнена.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование ООО "МТВ 21" о применении в отношении предпринимателя меры ответственности за несвоевременное исполнение обязательств по договору в виде договорной неустойки является обоснованным.

Вместе с тем, суд считает необходимым принять во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 9.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория.

Любое лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить об отказе от применения в отношении его моратория, внеся сведения об этом в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. После опубликования заявления об отказе лица от применения в отношении его моратория действие моратория не распространяется на такое лицо, в отношении его самого и его кредиторов ограничения прав и обязанностей, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, не применяются.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве. 

Абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве гласит, что в отношении должника не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В соответствии со статьей 9.1 Закона о банкротстве Правительством Российской Федерации принято Постановление от 03.04.2020 № 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" (далее – Постановление № 428). 

Согласно подпункту "а" пункта 1 Постановления № 428 мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов введен в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан  в Перечне пострадавших отраслей российской экономики.

Постановление № 428 вступило в силу со дня его официального опубликования (06.04.2020) и действует в течение 6 месяцев.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020                  № 1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" (далее – Постановление № 1587) продлен срок действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в Перечне пострадавших отраслей российской экономики. 

Постановление № 1587 вступило в силу 07.10.2020 и действует в течение 3 месяцев.

Судом установлено, что код основного вида деятельности предпринимателя включен в Перечень пострадавших отраслей российской экономики.

В соответствии с информацией, размещенной на официальном сайте Федеральной налоговой службы в сети Интернет (https://service.nalog.ru/covid), предпринимателю предоставлена мера поддержки в виде моратория на банкротство.

Согласно правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос 10 Обзора № 2, одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.

Таким образом, в период с 23.04.2020 по 07.01.2021 начисление неустойки в отношении предпринимателя невозможно.

При таких обстоятельствах оснований, для удовлетворения требования ООО "МТВ 21" о взыскании с предпринимателя пеней за период с 23.04.2020 по 07.01.2021 у суда не имеется.

Подпунктом "а" пункта 3 Требований предусмотрено, что задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Согласно статье 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку встречное требование о взыскании суммы долга удовлетворено частично, требование о взыскании пеней также подлежат частичному удовлетворению.

 С учетом подпункта "а" пункта 3 Требований, статей 191, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации размер пеней, начисленных за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы, за период с 02.02.2021 по 19.05.2021 составляет 4 409 рублей 89 копеек исходя из следующего расчета:

5 787 рублей 27 копеек (долг по постоянной часть арендной платы) × 107 дней (с 02.02.2021 по 19.05.2021) ×  0,3 % = 1 857 рублей 71 копейка;

5 787 рублей 27 копеек (долг по постоянной часть арендной платы) × 79 дней (с 02.03.2021 по 19.05.2021) ×  0,3 % = 1 371 рубль 58 копеек;

5 787 рублей 27 копеек (долг по постоянной часть арендной платы) × 49 дней (с 01.04.2021 по 19.05.2021) ×  0,3 % = 850 рублей 73 копеек;

5 787 рублей 27 копеек (долг по постоянной часть арендной платы) × 19 дней (с 01.05.2021 по 19.05.2021) ×  0,3 % = 329 рублей 87 копеек.

Размер пеней, начисленных за несвоевременную оплату переменной части арендной платы, за период с 08.01.2021 по 19.05.2021 составляет 3 240 рублей 33 копейки исходя из следующего расчета:

8 182 рубля 67 копеек (долг по переменной части арендной платы) × 132 дня (с 08.01.2021 по 19.05.2021) × 0,3 % = 3 242 рубля 33 копейки.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предприниматель доказательств уплаты пеней не представил.

При таких обстоятельствах, требования ООО "МТВ 21" о взыскании с предпринимателя пеней подлежат частичному удовлетворению в размере 7 650 рублей 22 копеек за период с 08.01.2021 по 19.05.2021.

Кроме того, учитывая положения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, с предпринимателя подлежат взысканию также пени, начисленные с 20.05.2021 по день фактической оплаты долга в размере 31 331 рубля 75 копеек исходя из 0,3 % от суммы долга за каждый день просрочки оплаты.

На основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 69 Постановления № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 71 Постановления № 7 следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Предпринимателем ходатайство об уменьшении размера неустойки не заявлено.

При этом истец, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.

В силу подпунктов 1, 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащей уплате за рассмотрение первоначального искового заявления, составляет 9 472 рубля, размер государственной пошлины, подлежащей уплате за рассмотрение встречного искового заявления, – 18 700 рублей.

Предпринимателем при обращении в суд с исковым заявлением уплачена государственная пошлина в сумме 9 472 рублей по чеку-ордеру 10.06.2020 (операция № 487).

ООО "МТВ 21" при обращении в суд со встречным иском платежным поручением от 24.02.2021 № 274 уплачена государственная пошлина в размере           16 713 рублей.

В связи с отказом в удовлетворении первоначального иска суд по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины относит на предпринимателя.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы ответчика по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного искового заявления в размере 929 рублей относятся на предпринимателя, в размере 15 784 рублей – на ООО "МТВ 21". Государственная пошлина в размере 1 058 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ООО "МТВ 21".

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21" удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21"        31 331 (тридцать одну тысячу триста тридцать один) рубль 75 копеек долга, 7 650 (семь тысяч шестьсот пятьдесят) рублей 22 копейки пеней за период с 08.01.2021 по 19.05.2021, пени, начисленные с 20.05.2021 по день фактической оплаты долга в размере 31 331 рубля 75 копеек  исходя из 0,3 % от суммы долга за каждый день просрочки, 929 (девятьсот двадцать девять рублей ноль копеек) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21" в доход федерального бюджета 1 058 (одну тысячу пятьдесят восемь) рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Н.И. Ильмент