﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

09 марта 2021 года

Дело №

А56-9511/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области Мосунова П.В. (доверенность от 21.09.2020); от общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Кенфорд» Гусарова Д.А. (доверенность от 29.06.2020), 

рассмотрев 02.03.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Кенфорд» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.08.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 по делу № А56-9511/2020, 

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188300, Ленинградская обл.,  г. Гатчина, пр. 25-го Октября, д. 21, ОГРН 1064705011084, ИНН 4705031478 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Кенфорд», адрес: 188309, Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 1, лит. А, ОГРН 1037811110710, ИНН 7805287616 (далее – Общество), о взыскании 7 149 387 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за 2016-2018 годы по договору от 11.02.2010 № 3811-10/16 аренды земельного участка площадью 9864 кв. м с кадастровым номером 47:25:0107008:27, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, уч. 1а.

Решением от 28.08.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.11.2020, заявленные требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Комитета взыскано          4 731 129 руб. 01 коп.  

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты изменить в части удовлетворения требований истца, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на своевременное и полное исполнение обязательств по договору аренды, в то время как требование об уплате задолженности в связи с перерасчетом предъявлено истцом уже после того, как Общество перестало быть стороной по договору. Заявитель также указывает, что арендная плата за 2019 год для нового арендатора рассчитана в меньшем размере в связи с использованием трех разных коэффициентов разрешенного использования (далее – Кри) для разных частей арендованного земельного участка, на основании чего считает расчет истцом задолженности за 2016-2018 годы с применением одного Кри необоснованным. Кроме того, податель жалобы считает, что в рассматриваемом случае расчет арендной платы должен производиться в размере земельного налога.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Комитета возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование «Гатчинский муниципальный район» Ленинградской области (арендодатель) в лице Комитета и общество с ограниченной ответственностью  «Сфера услуг» (арендатор) на основании постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация) от 25.12.2009 № 3875 «О предоставлении участка в аренду ООО «Сфера услуг» (в редакции постановления от 19.01.2010 № 84) 11.02.2010 заключили сроком до 24.12.2012 договор аренды земельного участка № 1а общей площадью 9864 кв. м с кадастровым номером 47:25:0107008:27, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, для строительства станции технического обслуживания автомобилей и крытого паркинга.

Пунктом 4.4.3 договора установлено, что арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендные платежи в размере и порядке, определяемых договором.

Как следует из пункта 3.5 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения методики расчета арендной платы, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, муниципальными правовыми актами и самим договором, а равно в случае оформления арендатором в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 3.6 договора).

В соответствии с договором переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 по договору аренды новым арендатором спорного участка с согласия арендодателя стало Общество.

Дополнительным соглашением от 23.04.2013 к договору аренды на основании постановления Администрации от 23.04.2013 № 1437 договор аренды пролонгирован на 7 лет – до 24.12.2019.

В октябре 2014 года Обществу выдано разрешение Администрации от 09.10.2014 № RU47506000-26 на ввод построенного им здания станции экспресс-обслуживания автомобилей площадью 83,5 кв. м с кадастровым номером 47:25:0107008:195 в эксплуатацию, а в ноябре того же года право собственности на указанный объект зарегистрировано за Обществом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время - единый государственный реестр недвижимости, далее – ЕГРН), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2014 серии 47-АВ № 168608, а также выпиской из ЕГРП от 11.12.2014 № 00/015/2014-41202.

В связи с завершением строительства названного объекта постановлением Администрации от 20.01.2015 № 218 вид разрешенного использования арендуемого Обществом участка под ним был изменен с «для строительства станции технического обслуживания автомобилей и крытого паркинга» на «станция технического обслуживания автомобилей».

В дальнейшем в декабре 2018 года право собственности на названное здание вместе с правами и обязанностями арендатора земельного участка под ним на основании договора от 05.12.2018 переуступки перешли к ООО «Аква», о чем свидетельствуют данные выписок из ЕГРН от 23.01.2020                              № 99/2020/308849763 и 99/2020/308758411.

Письмом, полученным Комитетом 05.12.2018, что подтверждается его входящим штампом, Общество уведомило арендодателя о состоявшейся переуступке и смене арендатора земельного участка.

Комитет письмом от 22.01.2019 № 1241 сообщил Обществу о том, что в направляемых в его адрес расчетах арендной платы по спорному договору за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 была допущена техническая ошибка в части неверного применения, так вместо Кри «автомойки» ошибочно использовался Кри «прочее строительство», в связи с чем бюджет недополучал арендную плату за участок.

Комитет, полагая, что Общество неосновательно обогатилось за счет арендодателя, начислил тому 7 149 387 руб. 25 коп. арендной платы, которые  просил в том же письме перечислить на счет Управления федерального казначейства по Ленинградской области, приложив к нему акт сверки расчетов.

Вместе с тем претензией от 06.09.2019 № 311/а, направленной в адрес Общества 11.09.2019, Комитет вновь потребовал от бывшего арендатора погасить возникшую у него задолженность по арендной плате, сославшись на то, что она относится к категории регулируемых цен.

Общество оставило претензию Комитета без удовлетворения, что послужило основанием для дальнейшего обращения последнего в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявления Общества о пропуске срока исковой давности и вместе с тем посчитал, что Комитет вправе был требовать от Общества арендной платы за период с февраля 2017 года по декабрь 2018 года включительно ввиду того, что по условиям договора у арендодателя имеется право изменить размер арендных платежей в случае оформления арендатором разрешения на ввод построенного им на территории арендуемого участка объекта в эксплуатацию ввиду изменения его разрешенного использования, что и имело место в данном случае еще в 2014 году.

С выводами суда первой инстанции апелляционный суд согласился.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются в том числе и договоры.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статьям 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -       ЗК РФ) пользование земельными участками является платным. Исходя из положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), и статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными нормативными актами уполномоченных органов исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Обстоятельства дела и представленные доказательства были предметом рассмотрения судов.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав приведенные правовые нормы и представленные в материалы дела документы, верно установили, что в 2014 году Обществом было достроено нежилое здание станции экспресс-обслуживания автомобилей, тогда как земельный участок изначально предоставлялся в аренду для строительства названного объекта, а не для строительства и обслуживания подобного рода станции. В связи с этим суды  правильно посчитали обоснованным применение Комитетом при расчете арендной платы Кри (3), соответствующего виду разрешенного использования «прочее строительство», только на период проведения строительных работ по возведению указанной станции, а по результатам их завершения – применение Кри (8), относящегося к обслуживанию автотранспорта. При этом доказательств, подтверждающих ведение Обществом строительства крытого паркинга как до 2014 года, так и после, в материалы дела не представлено.

Судами верно учтено, что Общество как добросовестный участник договорных отношений после получения в октябре 2014 года разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не могло не знать о том, что уплачиваемая им арендная плата вносится из расчета использования участка под строительство, между тем оно было завершено им еще 04.10.2014.

Суды обеих инстанций с учетом приведенных обстоятельств правомерно удовлетворили заявленные требования частично, взыскав с Общества неосновательное обогащение в размере свыше 4 500 000 руб., поскольку обязанность по уплате арендных платежей в спорный период ответчиком надлежащим образом не исполнена, задолженность по аренде не погашена, учитывая при этом сведения о виде разрешенного использования спорного участка, содержащиеся в ЕГРН.

Как правильно указано судами, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Обществом не представлено объективных и достоверных доказательств оплаты аренды в срок в спорный период в установленном размере, а также не доказано наличие каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности.

Доводы, приведенные Обществом в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для иной оценки доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела у суда кассационной инстанции не имеется в силу законодательно ограниченных пределов рассмотрения дела, предусмотренных в статье 286 АПК РФ.

Поскольку приведенные заявителем доводы не свидетельствуют о нарушениях судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, а разрешение вопросов факта и переоценка доказательств в силу статей 286, 288 АПК РФ выходят за пределы полномочий суда кассационной инстанции и не являются достаточным основанием для пересмотра решения и постановления в кассационном порядке, то в данном случае доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.08.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 по делу № А56-9511/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Кенфорд» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

 

М. В. Захарова

Т.И. Сапоткина