ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-121304/2022

20 сентября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     11 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 сентября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): ФИО2 по доверенности от 12.07.2023 (онлайн)

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-19642/2023) Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2023 по делу № А56-121304/2022 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр информатики»  

о взыскании в федеральный бюджет задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Центр информатики» (далее – ответчик) с иском о взыскании в доход федерального бюджета сумму задолженности по договору аренды земельного участка с к.н. 51:01:2402004:5 в размере 4 484 341,91 руб., в том числе: 3 120 105,33 руб. – по арендной плате за период с 05.04.2019 по 31.12.2021: 1 364 236,58 руб. пени за просрочку платежа за период с 01.06.2019 по 31.12.2021.

Решением суда от 18.04.2023 в иске отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на необоснованность выводов суда первой инстанции о том, что условия заключенного договора в части определения размера арендной платы являются обязательными для истца как нового арендодателя, поскольку он обязан руководствоваться Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков  внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Считает, что арендная плата подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. Со ссылкой на п.23 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» указывает, что с момента государственной регистрации права собственности РФ на земельный участок Российская Федерации в лице МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия является получателем арендной платы за спорный земельный участок.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он доводы жалобы оспаривает и просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, возражений относительно рассмотрения дела в отсутствие истца не возражал.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы, представителя в заседание не направил, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  - АПК РФ) в его отсутствие.

Законность и обоснованности обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 04.11.2003 на основании постановления Администрации муниципального образования «Кольский район» Мурманской области от 14.10.2003 № 479 между отделом муниципальной собственности и земельных отношений Администрации МО «Кольский район Мурманской области» (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Центр информатики» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 64-03, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок, с кадастровым номером 51:01:2402004:0005 по адресу: Кольский район, Мурманская область, 72 км а/дороги Кола-Госграница для использования под производственное здание, общей площадью 21200 кв.м. сроком на 49 лет. 

05.04.2019 в ЕГРП зарегистрировано право собственности РФ на вышеуказанный земельный участок, с кадастровым номером 51:01:2402004:0005 по адресу: Кольский район, Мурманская область, 72 км а/дороги Кола-Госграница. 

В обоснование своих требований истец указал на то, что МТУ Росимущества по Мурманской области и Республики Карелия неоднократно направляло в адрес ответчика письма о необходимости предоставления в Управление документов, необходимых для подготовки соглашения о переводе прав и обязанностей арендодателя на МТУ Росимущество по договору, которые были оставлены без удовлетворения. 

Истец, требуя взыскания 3 120 105 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате и 1 364 236 руб. 58 коп. пени, в качестве обоснования размер долга, ссылается на дополнительное соглашение № 2 от 27.05.2022 (далее – дополнительное соглашение № 2) к договору аренды земельного участка № 64-03 от 04.11.2003 (далее – договор), содержащие новый размер арендной платы и сроки ее внесения, определенные на основании отчета об оценке от 20.03.2022 № 26.11/22, изготовленного ИП ФИО3, в соответствии с государственным контрактом от 13.01.2022 № 0149100004221000061 по заказу истца. 

Указывая на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования необоснованными, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Заслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.

Следовательно, условия договора, касающиеся определения размера арендной платы (п. 3.1., 3.2., 3.4. договора и приложение № 1 «Расчет арендной платы»), являются обязательными для истца, как нового арендодателя.

При этом, истец, требуя взыскания 3 120 105 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате и 1 364 236 руб. 58 коп. пени, в качестве обоснования ссылается на дополнительное соглашение № 2 от 27.05.2022 (далее – дополнительное соглашение № 2) к договору аренды земельного участка № 64-03 от 04.11.2003 (далее – договор).

Представленное истцом дополнительное соглашение № 2 содержит новые условия в части размера и сроков внесения арендной платы. В качестве обоснования нового размера арендной платы истец ссылается на отчет об оценке от 20.03.2022 № 26.11/22.

Между тем, дополнительное соглашение № 2 ответчиком не подписано, в силу чего условия представленного истцом дополнительного соглашения № 2 применению не подлежат и ссылки истца не такое соглашение являются необоснованными.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 3.1. договора расчет арендной платы определен в приложении № 1 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

Пунктом 7 дополнительного соглашения № 1 к договору установлено, что Приложение к Договору «Расчет арендной платы» изложить в редакции Приложения № 1 к настоящему Дополнительному соглашению.

Указанным приложением № 1 к договору установлен размер арендной платы, а также указано наименование получателя арендной платы – «УФК по Мурманской области (Управление муниципальным имуществом администрации Кольского района)».

Согласно п. 3.2. договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями до первого числа третьего месяца квартала путем перечисления на счет, указанный в приложении № 1 к Договору. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является зачисление средств на указанный счет.

Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральными законами, а также, основанием для пересмотра являются решения органов государственной власти, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления, устанавливающие оценочные зоны, (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы, с извещением Арендатора путем публикации в газете «Кольское слово»».

В спорный период ответчиком арендная плата вносилась в размере, установленном договором, что подтверждается подписанным между ответчиком и УФК по Мурманской области (получатель арендной платы согласно приложению № 1 к договору) актом сверки взаимных расчетов за период январь 2018 года - декабрь 2022 года, согласно которому задолженность по арендной плате отсутствует.

Следует обратить внимание на правоприменительную практику по вопросу изменения арендной платы новым собственником на основании отчета об оценке. 

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 07.04.2022 по делу № А65-17739/2021 указал, что суды первой и апелляционной инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска, сославшись на п. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом, относительно отчёта об оценке суд кассационной инстанции сделал вывод, что суды пришли к правомерному выводу о том, что поскольку в данном случае ответчик пользуется земельными участками на основании договоров аренды земельных участков от 01.10.2013 № 37/13, от 01.10.2014 № 30/14, стороной которых является истец, оплачивает пользование в размере, обусловленном договором аренды, основания для начисления неосновательного обогащения в соответствии с отчетом об оценке, отсутствуют.

Таким образом, учитывая изложенное, исковые требования правомерно признаны судом первой инстанции необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Истец в своем заявлении ссылается на дополнительное соглашение № 2 от 27.05.2022 к договору, не подписанное ответчиком.

В исковом заявлении указано, что одновременно с претензией в адрес ответчика МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия направило для подписания и государственной регистрации 3 экземпляра дополнительного соглашения от 27.05.2022 № 2 к Договору.

Согласно п. 5 дополнительного соглашения № 2 действие настоящего дополнительного соглашения распространяется на отношения Сторон, возникшие с 05.04.2019.

Вместе с тем п. 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, на дополнительное соглашение распространяются также требования о государственной регистрации. При этом дополнительное соглашение № 2 к договору, как видно из искового заявления, не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Следовательно, дополнительное соглашение № 2 считается незаключённым и правовых последствий не влечёт, что также свидетельствует о правомерном отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

В апелляционной жалобе истец ссылается на постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила). 

В частности, истец указывает, что п. 8 Правил закреплено, что при заключении договора аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

Между тем, договором аренды земельного участка № 64-03 от 04.11.2003 предусмотрены случаи и периодичность изменения, а именно: согласно п. 3.4. договора размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральными законами, а также, основанием для пересмотра являются решения органов государственной власти, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления, устанавливающие оценочные зоны, (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы, с извещением Арендатора путем публикации в газете «Кольское слово». 

Однако, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ, истцом не представлены ни решения органов государственной власти о повышении арендной платы, ни доказательства публикации в газете «Кольское слово».

Согласно п. 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В качестве обоснования нового, более высокого размера арендной платы истец сослался на отчет об оценке от 20.03.2022 № 26.11/22 рыночной стоимости аренды.

Между тем, договором аренды земельного участка № 64-03 от 04.11.2003 арендная плата рассчитана не по результатам оценки рыночной стоимости, а на основании кадастровой стоимости земельного участка, что прямо предусмотрено Расчетом арендной платы (приложение к дополнительному соглашению № 1 от 14.08.2018), в котором указано, что кадастровая стоимость составляет 6 132 100 руб.

Согласно п. 9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в п. 8 настоящих Правил, не проводится.

Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, рассчитанной исходя из оценки рыночной стоимости права аренды, противоречат Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, на которые ссылается сам истец.

Поскольку договором аренды арендная плата рассчитана не на основании рыночной оценки, а на основании кадастровой стоимости, постольку в силу п. 9 и 10 Правил увеличение арендной платы возможно не на основании отчета об оценки рыночной стоимости, а только в случае увеличения кадастровой стоимости. Правомерность указанного довода подтверждается правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 29.11.2019 № 305-ЭС19-21552 по делу № А40-206864/2018.

Исходя из представленной истцом выписки из ЕГРН по состоянию на 17.11.2022 кадастровая стоимость земельного участка осталась прежней, а именно -6 132 100 руб. Согласно официальному сайту Росреестра «Публичная кадастровая карта» pkk.rosreestr.ru по состоянию на 15.02.2023 кадастровая стоимость тоже не изменилась. Соответственно, правовые основания для увеличения арендной платы отсутствовали.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2016 года. Размер арендной платы за использование указанных земельных участков на год устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 определен подход к применению указанных выше положений, в соответствии с которым для установления льготного порядка определения размера арендной платы не имеет значения, заключался договор аренды земельного участка в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на него или нет. Достаточным основанием ограничения размера арендной платы 1,5% кадастровой стоимости является вид и принадлежность объектов, находящихся на земельном участке, передаваемом в аренду, отнесение последнего к землям, ограниченным в обороте.

Согласно представленной истцом выписке из ЕГРН арендуемый земельный участок относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

В соответствии с пп. 5 и 7 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

- предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Также согласно пп. 3 п. 5 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте.

Согласно представленной истцом выписке из ЕГРН арендуемый земельный участок имеет ограничения: водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы Нижне-Туломского водохранилища и Верхне-Туломского водохранилища; охранная зона стационарного пункта наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением - озерный гидрологический пост 2 разряда.

С учетом изложенного арендуемый ответчиком земельный участок является ограниченным в обороте и поэтому в силу п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» размер арендной платы за использование данного участка на год должен быть установлен в пределах: полутора процентов его кадастровой стоимости.

Исходя из представленной истцом выписки из ЕГРН по состоянию на 17.11.2022 кадастровая стоимость земельного участка составляет 6 132 100 руб., следовательно 1,5% от её стоимости равняется 91 981 руб. 50 коп. в год.

В Расчете арендной платы (приложение к дополнительному соглашению № 1 от 14.08.2018 к договору аренды земельного участка № 64-03 от 04.11.2003) указано, что кадастровая стоимость составляет 6 132 100 руб., процент определен 0,3%, годовая стоимость указана 18 874 руб. 60 коп. То есть в пределах 1,5%, как это и предусмотрено указанной нормой.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в большем размере, чем это предусмотрено п. 2 ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» верно признаны судом первой инстанции необоснованными.

В силу вышеуказанного апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции относительно отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска.

В удовлетворении апелляционной жалобы при таких обстоятельствах надлежит отказать.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 18.04.2023 по делу №  А56-121304/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.В. Масенкова

Судьи

 

В.А. Семиглазов

 В.Б. Слобожанина