ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-15313/2019

г. Саратов

28 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена  26 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен  28 апреля 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,

судей Никольского С.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» 

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 01 февраля 2021 года  по делу  № А06-15313/2019 

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2                            (ИНН 

<

***>, ОРНИП 315774600241991) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Астраханской области, Управление «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области, акционерное общество «Тандер», Управление Федеральной антимонопольной службы по Астраханской области, публичное акционерное общество Сбербанк России, общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», ИП ФИО3, публичное акционерное общество Банк «ФК Открытие», Прокуратура Астраханской области,

о признании договора аренды земельного участка недействительным, признании самовольной постройкой здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163, об обязании ответчика за свой счет снести данную самовольную постройку и привести земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние,

при участии в судебном заседании представителя ИП ФИО2 - ФИО4, действующей на основании доверенности от 23.08.2019 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «Город Ахтубинск» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд  Астраханской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о признании договора аренды земельного участка  № 48-16-а от 11.08.2016 недействительным;   об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3423, площадью 1091 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): 

<

...>«а»; о признании самовольной постройкой здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163, площадью 564,5 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): 

<

...>«б»; обязании ответчика за свой счет снести данную самовольную постройку и привести земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3423, на котором она возведена, в пригодное для дальнейшего использования состояние в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. 

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01.02.2021 в удовлетворении иска отказано. 

Администрация, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой            просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объёме. В обоснование доводов жалобы указывает, что истцом не был пропущен срок исковой давности, поскольку администрация МО «Город Ахтубинск» не является стороной сделки, договор аренды земельного участка №48-16-а от 11.08.2016 заключен между муниципальным учреждением «Отдел имущественных отношений и землепользования администрации муниципального образования» «Город Ахтубинск» и ФИО2, таким образом, факт выдачи администрацией МО «Город Ахтубинск» разрешения на строительство задания не может свидетельствовать о том, что истец узнал о нарушении своих прав в момент выдачи разрешения. Нарушения, допущенные при заключении договора аренды земельного участка №48-16-а от 11.08.2016, установлены истцом в августе 2019 года, после вынесения решения Астраханского УФАСЧ от 01.08.2019.

ИП ФИО2, ПАО Банк «ФК Открытие»  в материалы дела в порядке статьи 262 АПК РФ представлены письменные отзывы на апелляционную жалобу, с просьбой решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, дал аналогичные пояснения. 

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 АПК РФ.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 31.03.2021.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в УФАС России по Астраханской области поступило заявление ИП ФИО5 о предоставлении Администрацией в лице главы ФИО2 членам своей семьи земельных участков без проведения торгов (вх. № 131 от 10.01.2019, вх. № 11824 от 24.12.2018).

По результатам рассмотрения указанного заявления приказом Управления от 22.03.2019 возбуждено дело № 030/01/16-201/2019 по признакам нарушения Администрацией муниципального образования «Город Ахтубинск», Отделом имущественных отношений администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» и ИП ФИО2 статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции).

27.05.2019 Комиссией принято заключение об обстоятельствах дела, в котором Комиссия указала на нарушение ответчиками статьи 16 Закона о защите конкуренции (исх. № 05/5364 от 30.05.2019).

Решением УФАС России по Астраханской области от 01.08.2019 по делу № 030/01/16-201/2019 Администрация муниципального образования «Город Ахтубинск», Отдел имущественных отношений администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» и ИП ФИО2 признаны нарушившими статью 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

09.08.2019 УФАС России по Астраханской области вынес предписания в отношении Администрации муниципального образования «Город Ахтубинск», Отделу имущественных отношений администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» и ИП ФИО2 о прекращении соглашения, нарушающего антимонопольное законодательство, и о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, путем возврата в муниципальную казну земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4 417 кв.м, переданного в аренду ФИО2 по договору аренды земельного участка №48-16-а от 11.08.2016, и принятия мер, направленных на признание отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО2 на здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163, площадью 564,5 кв.м, по адресу: 

<

...> «б», в срок до 20.12.2019.

Установлено, что 09.10.2015 зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект недвижимости двухэтажное здание магазин № 8 с кадастровым номером 30:01:150235:506: площадью 2703,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Постановлением Администрации от 04.04.2016 № 315 основании заявления ФИО2 от 30.03.2016 утверждена схема раздела и образования земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 30:01:000000:2, с сохранением исходного в измененных границах, расположенного по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район, г. Ахтубинск. 

Образованному земельному участку площадью 4417 кв.м. присвоен адрес: 

<

...> и установлен вид разрешенного использования: эксплуатация здания магазина № 8. 

ФИО2 надлежало обеспечить выполнение кадастровых работ и обеспечить осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

10.08.2016 в Администрацию поступило заявление ФИО6, действующей в интересах ФИО2, о предоставлении на основании ст. 39.17 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4 417 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в целях эксплуатации здания магазина № 8 д.

11.08.2016 подписан договор аренды земельного участка №48-16-а между ФИО2 и Отделом имущественных и землепользования администрации МО «Город Ахтубинск».

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка №48-16-а от 1.1.08.2016 Отдел предоставляет, а ФИО2 принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): 

<

...> для эксплуатации здания магазина № 8».

Срок аренды, на основании п. 2.1 договора аренды земельного участка №48-16-а от 11.08.2016, установлен с 17.08.2016 по 16.08.2065.

28.12.2016 в Администрацию поступило заявление ФИО2 об изменении вида разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4 417 кв.м., находящегося по адресу (имеющий адресный ориентир): 

<

...>, «для эксплуатации здания магазина № 8» на «под магазины (размещение, реконструкция, строительство, эксплуатация зданий магазинов».

Постановлением Администрации № 1464 от 29.12.2016 земельному участку из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м., находящемуся по адресу (имеющий адресный ориентир): 

<

...>, изменен вид разрешенного использования земельного участка с - «для эксплуатации здания магазина № 8» на «под магазины (размещение, реконструкция, строительство, эксплуатация зданий магазинов».

03.03.2017 между Отделом и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №48-16-а от 11.08.2016, в соответствии с которым предмет договора изложен в новой редакции, а именно изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для эксплуатации здания магазина № 8» на «под магазины (размещение, реконструкция, строительство, эксплуатация зданий магазинов)».

07.11.2018 в Администрацию поступило заявление ответчика о разделе земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м., находящегося по адресу (имеющего адресный ориентир): 

<

...>, на два самостоятельных земельных участка, и присвоении им почтовых адресов с последующим перезаключением договора аренды земельного участка.

Постановлением Администрации № 1301 от 08.11.2018 по результатам рассмотрения, указанного заявления ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3139 разделен с сохранением исходного в измененных границах. Образован земельный участок площадью 1091 кв.м. из состава указанного земельного участка, установлен вид разрешенного использования - «магазины», земельному участку присвоен адрес: 

<

...> А.

22.11.2018 между Администрацией и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 года, которым изменен предмет договора аренды.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения от 22.11.2018 Администрация предоставляет, а ФИО2 принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 3 326 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, под магазины (размещение, реконструкция, строительство, эксплуатация зданий магазинов) (Участок 1) и земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3423 площадью 1091 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): 

<

...>, под магазины (Участок 2). 

23.11.2018 в Администрацию поступило письмо ФИО2, которым он уведомил о продаже двухэтажного здания магазина № 8 с кадастровым номером 30:01:150235:506 площадью 2703,4 кв.м., расположенного по адресу, 

<

...>, ФИО3 и просил переуступить право аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 3326 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): 

<

...> ФИО3, а земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3423 площадью 1091 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир): 

<

...>, оставить на праве аренды у ФИО2, так как на указанном земельном участке расположено принадлежащее ему на праве собственности здание с кадастровым номером 30:01:150101:3163.

Как следует из выписки из ЕГРП об объекте недвижимости, одноэтажное здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163 площадью 564,5 кв.м., расположенное по адресу: Астраханская область, Ахтубинский район г. Ахтубинск, ул. Добролюбова, 5Б, построено в 2017 году. 

14.03.2017 зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанное здание. 

Как следует из выписки из ЕГРП об объекте недвижимости, основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163 явилось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 30-RU 30501112-08-2017 от 02.03.2017 и договор аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016.

28.11.2018 между ФИО3 и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 2703,4 кв.м., кадастровый номер 30:01:150235:506, расположенное по адресу: 

<

...>, наименование магазин № 8, а также уступил права и обязанности по договору аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016.

05.12.2018 зарегистрирован переход права собственности на указанное здание. 

29.11.2018 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор о передаче нрав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016.

12.12.2018 в Администрацию поступило заявление ФИО2 о заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150101:3423 площадью 1091 кв.м., находящегося по адресу (имеющий адресный ориентир): 

<

...>, для эксплуатации здания магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163 и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016 о прекращении права на вышеуказанный земельный участок.

Письмом исх. № 13643 от 25.12.2018 Администрация сообщила ФИО2 об отсутствии возражений в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48-16-а от 11.08.2016.

Полагая, что указанный договор не соответствует требованиям закона и в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является недействительным, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статья 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ГК РФ).

Введенной в действие с 01.03.2015 статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без торгов.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка публичной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, исключения составляют случаи, предусмотренные пунктом 2 данной статьи.

Статьей 39.12 ЗК РФ установлен порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливая порядок подготовки и организации аукционов по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает обязательность размещения сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства и об условиях технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь (п. 1); минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений (п. 2); предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений (п. 3); максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (п. 4).

Данная информация является существенной и подлежит указанию в информационном сообщении о проводимом аукционе.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление от 23.06.2015 № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления от 23.06.2015 № 25).

Поскольку общество не является застройщиком объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, или их собственником, факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, не является основанием для приобретения обществом права аренды на спорный земельный участок без проведения торгов.

Как было выше указано, без проведения торгов по договору № 48-16-а от 11.08.2016 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м. для эксплуатации здания магазина № 8 с кадастровым номером 30:01:150235:506 площадью 2703,4 кв.м. Площадь предоставленного земельного участка превышает площадь здания магазина № 8 в 1,6 раза. При этом здание состоит из двух этажей.

Администрация в нарушение положений действующего законодательства, предоставила  ФИО2 право пользования вышеуказанным земельным участком с измененным видом разрешенного использования без проведения конкурентных процедур, путем заключения дополнительного соглашения в нарушение статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть 1 статьи 15 Закона № 135-ФЗ запрещает органам местного самоуправления принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

В тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность, в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409).

По общим правилам пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ допускается реализация исключительного права в отношении существующих зданий (сооружений), тогда как при определении испрашиваемой площади исходя из планируемого размещения иных объектов  на свободной от застроенной строительством объектов является незаконными действиями  ФИО2  и органов местного самоуправления.

Действия сторон договора направлены на обход установленного Земельным кодексом Российской Федерации общего принципа представления земельных участков на торгах и, соответственно, имеют признаки злоупотребления правом в виде действий в обход закона (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что договор № 48-16-а от 11.08.2016 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3139 площадью 4417 кв.м. для эксплуатации здания магазина № 8 с кадастровым номером 30:01:150235:506 площадью 2703,4 кв.м. является недействительной сделкой в силу ничтожности.

Кроме того, судом первой инстанции учтено, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, определении Верховного Суда РФ от 26.11.2018 № 306-ЭС18-19063, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 24.07.2018 № Ф06-34989/2018 по делу № А57-30386/2017.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1633/13 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу статей 41 - 46 Градостроительного кодекса градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.

Следует из части 1 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ, вступившей в силу с 1 января 2017 года (статья 10 названного Закона № 373-ФЗ), что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство.

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Основания отказа в выдаче разрешения на строительство закреплены в части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса, такой отказ может быть оспорен застройщиком в судебном порядке в силу прямого указания на это в части 14 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ с учетом конкретных обстоятельств дела, пришел к выводу о ничтожности соглашения о внесении изменений в  спорный договор аренды земельного участка, в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды, арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Доказательства соблюдения сторонами установленного законом порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка в материалы дела не представлены, равно как и доказательства допустимости использования земельного участка для строительства  магазина.

Из материалов дела следует, что предприниматель не относится к перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок под строительство  мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка может быть заключен только на торгах и фактически заключен с предпринимателем в нарушение действующего законодательства. 

С учетом изложенных обстоятельств,  коллегия судей соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что дальнейшие действия Администрации не порождают процессуальных последствий в силу ничтожности данной сделки. Следовательно, разрешение на строительство на здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163  и  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 30-RU 30501112-08-2017 от 02.03.2017 года являются недействительными в силу их незаконности.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985 и от 29.04.2019 № 307-КГ18-21642.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что основании изложенного выше, здание магазина с кадастровым номером 30:01:150101:3163 является самовольной постройкой.

Перечень способов защиты гражданских прав определен ст. 12 ГК РФ.

В силу ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Из п. 1 комментируемой статьи следует, что собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.

Данное право является исключительным, никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду. 

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1489/11, № 3771/11 и № 4275/11).

С учетом того, что на истребуемых истцом земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие и ответчику (самовольный объект), и  иному лицу (законный объект), суд  указал  истцу  на невозможность разрешения данных требований без решения вопроса о юридической судьбе таких объектов. 

Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Суд первой инстанции, принимая доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, правомерно исходил из следующего.

 В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ). Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки, предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

В силу положений ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

Виндикационный иск может быть заявлен собственником имущества к лицу, в незаконном владении которого находится данное имущество.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Истцом заявлены требования о сносе  спорного объекта как самовольно возведенного.

В силу п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

С учетом правовой позиции, изложенной в п. 6 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд  считает, что требование о сносе построек, созданных без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании земельных участков, на которых они расположены из чужого незаконного владения ответчика.

В силу положений ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Таким образом, срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.

В силу ст. 2 АПК РФ целью и задачей арбитражного судопроизводства является защита и восстановление нарушенного права истца (заявителя). Заявленные требования не подлежат удовлетворению в случае, если соответствующий судебный акт не будет направлен на восстановление ранее нарушенного действиями (бездействием) ответчика (ответчиков) субъективного материального права истца.

Из положений ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, действующей с 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 101 названного Постановления, для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон, приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

 Оспаривая заявленный срок исковой давности, истец, указывал, что  узнал о ничтожности  договора аренды земельного участка из решения УФАС России по Астраханской области от 09.08.2019.

 В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено, что о нарушении своего права истец должен был узнать  ранее 26.08.2016 – в момент подачи  ФИО2 заявления о выдаче разрешения на  строительство объекта капитального строительства, размещенного на земельном участке с кадастровым номером 30:01:150101:3139, поскольку, обращаясь с данным заявлением, общество представило правоустанавливающие документы на землю. 

Разрешение на строительство выдано ответчику 26.08.2016.

На основании вышеуказанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что истцу было известно о  незаконности действий ответчика и отдела  имущественных отношений в указанный момент.

Кроме того, в адрес администрации 15.12.2016 направлено представление прокурора об устранении нарушений земельного законодательства

В пункте 15 постановления Пленума № 43, применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 199 ГК РФ разъяснено, что установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что положение пункта 1 статьи 181 ГК РФ является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок. В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки (определения от 08.04.2010 № 456-О-О, от 19.10.2010 № 1272-О-О, от 21.04.2011 № 588-О-О, от 17.07.2014 № 1787-О).

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

 Статус и разрешенный  вид использования земельного участка, предоставляемого под строительство  органами, осуществляющими публичные полномочия, не мог быть неизвестным администрации, во владении и в сфере распоряжения которых такие участки находились, вне зависимости от информации, предоставленной лицом, заинтересованным в их приобретении, в том числе с учетом последующего совершения во исполнение заключенных фактических действий по передаче земельных участков  ответчику.

В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Из данного положения следует, что условием предъявления требования о сносе постройки, на которое не распространяется исковая давность, выступает фактическое владение земельным участком, на котором находится самовольная постройка.

В том случае, если нарушение прав собственника (иного владельца) участка связано с лишением владения, требование о ее сносе может быть заявлено только в пределах срока исковой давности, причем вопрос о правомерности возведения спорной постройки может быть разрешен, либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска.

Поскольку земельным участком владеют ответчики, у суда не имеется оснований полагать, что заявленное истцом по настоящему иску требование следует рассматривать как негаторный иск владеющего собственника об устранении препятствий в пользовании имуществом (статья 304 ГК РФ), на которое в соответствии с положениями статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется.

В данном случае требование истцов об освобождении земельного участка от самовольной постройки, заявленное в отсутствие фактического владения со стороны истца земельным участком, занятым спорной постройкой, не может быть квалифицировано в качестве негаторного, в связи с чем, к такому требованию подлежат применению общие правила об исковой давности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 года № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 года № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поскольку срок исковой давности по заявленным истцом требованиям истек, данное обстоятельство является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

При наличии заявления стороны спора о пропуске срока исковой давности, своевременно сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока давности погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения им.

В этом случае какие-либо другие доводы в обоснование заявленного искового требования не влияют на правильность принятых по делу судебных актов, поскольку сам факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», служит самостоятельным основанием для отказа в иске.

В этом случае принудительная (судебная) защита прав независимо от того, имело ли место в действительности такое нарушение, невозможна, в связи с чем исследование иных обстоятельств дела не может повлиять на характер вынесенного судебного решения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19.06.2007 № 452-О-О).

 Кроме того, отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

С учетом того, что  истцу отказано в удовлетворении требований о сносе объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, требования истца о признании договоров аренды недействительными и исключении из ЕГРН сведений об обременении спорных земельных участков, не направлены на восстановление прав истца, поскольку удовлетворение таких требований не повлечет изменений в его материально-правовой сфере.

Отказ в удовлетворении требований о сносе объектов недвижимости и виндикации спорных земельных участков свидетельствует об утрате истцом каких-либо прав в отношении указанных участков.

На основании изложенного, имущественные права либо охраняемые законом интересы истца в отношении спорного земельного участка не будут непосредственно восстановлены в результате признания оспариваемых сделок недействительными, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, правовых оснований для их переоценки не имеется.

При распределении судебных расходов судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права. Доказательств обратного не установлено, а апеллянтом не представлено.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.

Доводы администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Оценивая доводы жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда  первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Астраханской области от 01 февраля 2021 года  по делу  №А06-15313/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                               А.Ф. Котлярова

Судьи                                                                                                        С.В. Никольский

 

                                                                                                                   М.Г. Цуцкова