ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-41100/2019

г. Саратов

13 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2020 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Дубровиной О.А., 

судей Силаковой О.Н., Цуцковой М.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 июня 2020 года по делу № А12-41100/2019, по иску общества с ограниченной ответственностью «СК СтройСервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400066, 

<

...>), муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (400075, 

<

...>), общества с ограниченной ответственностью «Волгоградский Центр Оценки и Судебной Экспертизы» (400066, 

<

...>, пристройка 3, оф. 134), о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, без участия в судебном заседании представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СК СтройСервис» (далее по тексту – истец, ООО «СК СтройСервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту – АПК РФ) к администрации Волгограда (далее по тексту  – ответчик, администрация) о:

- признании недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 2 290 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050075:9, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения автопарков, автобаз, расположенного по адресу: 

<

...>, установленную в отчёте муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации оценки»  от 15.12.2016 г.  № 52_143зу; 

- обязании администрации Волгограда производить расчёт арендной платы по договору аренды от 19.05.2016 г. № 10977 земельного участка, площадью 2 290 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050075:9, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения автопарков, автобаз, расположенного по адресу: 

<

...>, исходя из рыночной стоимости названного земельного участка в размере 1 289 000 рублей с 13.06.2019 г.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29 июня 2020 года исковые требования удовлетворены в полном объёме.

 Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, - об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Стороны в судебное заседание не прибыли,  о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, - в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ.

Истец, в соответствии с требованиями статьи 262 АПК РФ и определения Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от  01 сентября 2020 года, представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому, просил оспариваемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них  доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  19.05.2016 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «СК Стройсервис» (арендатор), заключён договор аренды № 10977 на земельный участок площадью 2 290 кв.м., с кадастровым номером 34:34:050075:9, расположенный по адресу: 

<

...> (далее по тексту - договор).

В силу пункта 2.11 договора аренды размер арендной платы является определяемым и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы.

Размер арендной платы с 13.06.2019 года определяется арендодателем в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области № 89-п от 26.02.2018 «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», с учётом Федерального закона от 29.11.2018 N 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов», по формуле: 

А = С х Кмд х Кказ, где: 

А - величина арендной платы; 

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведённой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; 

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка = 0,0859 (установлен приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4н «Об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год»); 

Кказ – коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населённых пунктов, на котором расположены объекты недвижимости = 1 (установлен постановлением администрации Волгограда от 11.06.2019 № 652 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населённых пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград»). 

В соответствии с отчётом оценки от 15.12.2016 г. № 52_143зу «Об оценке земельного участка», выполненным МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации оценки», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:050075:9  по состоянию на 15.12.2016 г. составила       4 424 280 рублей.

Истец, полагая установленную рыночную стоимость земельного участка завышенной, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями. 

Арбитражный суд Волгоградской области, основываясь на материалах дела и руководствуясь положениями статей 307, 309, 424, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ),  статьями 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а также учитывая заключение судебного эксперта, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы, администрация указывает, что договор аренды от 19.05.2016 №10977 прямо предусматривает возможность изменения размера арендной платы в случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для его расчёта, а также изменения порядка (способа) её расчёта в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом её исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год. Удовлетворение искового требования истца путём констатации факта о необходимости применения к расчёту арендной платы по договору определённой методики и обязания ответчика произвести соответствующий перерасчёт недопустимо, поскольку в будущем подобный судебный акт может вступить в противоречие с нормами законодательства, которыми указанная методика может быть изменена, что противоречит принципу нормативного изменения порядка определения арендной платы. Кроме того, полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты предполагаемого нарушения права. 

Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, как основанные на ошибочном толковании и применении норм права, регулирующих спорные правоотношения сторон, направленные на пересмотр и переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов. 

Статьёй 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьёй 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путём: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий её недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчётом, что удовлетворение заявленных требований приведёт к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путём удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии со статьёй 36 Конституции Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Статьёй 1 Земельного Кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Учитывая, что в силу вышеприведённых норм Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма арендной платы подлежит определению по формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 № 306-ЭС15-3428 по делу № А12-11992/2013).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее по тексту - постановление Правительства № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос № 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учётом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населённом пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешённого использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, дифференцированной арендной платы, исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землёй публичного органа.

На территории Волгоградской области размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 г. № 469-П «Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее по тексту - Порядок).

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 г. № 89-п, с 17.03.2018 г. размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

А = С х Кмд х Кказ,

где А - арендная плата,

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведённой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности,

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка,

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населённых пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Из отчёта МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации оценки» от 15.12.2016 г. № 52_143зу «Об оценке земельного участка»,  следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:050075:9  по состоянию на 15.12.2016 г. составляет 4424280 рублей.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 г. по делу № За-1/2019, вступившим в законную силу, помимо прочего,  признан недействующим пункт 1.15 указанного Порядка (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018г. № 89-п) в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 Порядка формулу расчёта арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населённых пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории. 

Соответствующий коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населённых пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, утверждён постановлением администрации Волгограда от 11.06.2019 г. № 652 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населённых пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград», вступившим в законную силу 13.06.2019 г. - с даты его официального опубликования.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчёте арендной платы.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчётом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишён права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определённой оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. 

В рассматриваемом случае из характера исковых требований усматривается, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком. 

Таким образом, поскольку арендатор защищает своё право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной стоимости, суд обоснованно рассмотрел заявленное требование по существу. 

Вместе с тем, изменение в будущем методики расчёта арендной платы на основании решения органа местного самоуправления, увеличение либо уменьшение кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка, изменение применяемых коэффициентов,  не лишает арендодателя права производить расчёт арендной платы на основании вновь установленных показателей и метода.

Доводы администрации о несогласии с выводами судебной экспертизы, апелляционным судом  отклоняются по следующим основаниям.

Статьёй 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В соответствии с Законом № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

ООО «СК СтройСервис», не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определённой в отчёте МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации оценки» от 15.12.2016 г. № 52_143зу.

В подтверждение своих доводов истцом  представлен  составленный ООО «Волгоградский центр оценки» отчёт от 14.08.2028 № ОН-984,  согласно которому рыночная стоимость спорного участка составила 939 000 рублей. 

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определённой им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Учитывая отсутствие у суда специальных познаний оценки представленных доказательств, определением от 06.02.2020 года была назначена дополнительная судебная экспертиза с поручением  её проведения обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы «Медведица».

На разрешение экспертов был поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствует ли отчёт оценки от 15.12.2016г. № 52_143зу, выполненный МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135- ФЗ и Федеральным стандартам оценки?

2. Какова рыночная стоимость недвижимого имущества: земельного участка площадью 2 290 кв.м., с кадастровым номером 34:34:050075:9, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Автотранспортная, д. 23А по состоянию на "12" июня 2019г.?

Из заключения эксперта от 17.02.2020 г. г. № 017/02-20 общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы «Медведица»  следует, что отчёт оценки от 15.12.2016 г. № 52_143зу, выполненный муниципальным унитарным предприятием «Центральное  межрайонное бюро технической инвентаризации» не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка, площадью 2 290 кв.м., с кадастровым номером 34:34:050075:9, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 12.06.2019 г. составляет 1 289 000 рублей.

Апелляционным судом установлено, что данное экспертное заключение  соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отвечает требованиям действующего законодательства, его выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, заключение является мотивированным.

Исследованные судебной коллегией доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию с выводами экспертного заключения. Вместе с тем, само по себе несогласие с выводами эксперта не свидетельствует об их недостоверности и несоответствии действующему законодательству, равно, как не является основанием отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о признании недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 2 290 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050075:9 и обязал администрацию с 13.06.2019 производить расчёт арендной платы с учётом рыночной стоимости земельного участка равной 1 289 000 рублей.

В связи с изложенным, судебная коллегия пришла к выводу, что судебный акт постановлен при правильном применении норм права и основан на материалах дела.  Иных доводов, подлежащих оценке судом апелляционной инстанции, жалоба не содержит.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда – отмене. 

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской  области от 29 июня 2020 года по делу № А12-41100/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу  администрации Волгограда - без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.А. Дубровина

Судьи О.Н. Силакова 

 

 М.Г. Цуцкова