АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                          Дело № А65-21333/2023 

 

Дата принятия решения –  13 октября 2023 года.

Дата объявления резолютивной части –  06 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Исхаковой М.А., 

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Исаевой А.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Зарипова Сирина Кимматовича (ОГРНИП 314164428700017, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу "Тандер", г.Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 943 332 руб. 62 коп. задолженности, 1 101 225 руб. 32 коп. неустойки, расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018,

с привлечением Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 320121500006578, ИНН 

<

***>) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

с участием представителей:

от истца  – ФИО2 на основании доверенности от 22.04.2023, представлен диплом (до и после перерыва);

от ответчика  – ФИО3 на основании доверенности от 05.04.2023, представлен диплом (до и после перерыва);

от третьего лица – ФИО2 на основании доверенности от 13.09.2023, представлен диплом (до и после перерыва); 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец - Индивидуальный предприниматель ФИО4 Сирин Кимматович (ОГРНИП 314164428700017, ИНН 

<

***>) - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – Акционерному обществу "Тандер", г.Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) - о взыскании 789 958 руб. 61 коп. задолженности, 1 441 715 руб. 60 коп. неустойки за период с 18.03.2022 по 30.06.2023, о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018.

Определением суда Арбитражного суда Республика Татарстан от 01.08.2023 на основании ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 320121500006578, ИНН 

<

***>).

Определением суда Арбитражного суда Республика Татарстан от 12.09.2023 судом на основании ст.49 АПК РФ принято увеличение исковых требований в части взыскания долга до 943 332 руб. 62 коп. и уменьшение исковых требований до 1 101 225 руб. 32 коп. в части взыскания неустойки.

На основании ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 04.10.2023 был объявлен перерыв до 06.10.2023. Объявление о перерыве размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.  Пояснил, что ранее прежний собственник, арендодатель по спорному договору аренды, получал арендную плату без НДС на всю сумму, после  перехода права собственности на объект аренды на ИП ФИО4 ответчик в одностороннем порядке изменил условия договора, уменьшив размер арендной платы. В связи с чем, истец  образовалась задолженность, которую истец просит взыскать. Также ввиду несвоевременной оплаты в полном объеме арендных платежей ответчику была начислена неустойка. Полагает, что данные нарушения со стороны ответчика являются существенными, в связи с чем  возникли основания для расторжения договора аренды.  Считает, что ранее с прежним арендодателем было достигнуто устное соглашение об изменении размера арендной платы, изменение условия договора аренды в части цены подтверждаются конклюдентными действиями ответчика. 

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Полагает, что указание в назначении платежей «с НДС» или «без НДС» не влияет на изменение условий договора, не является конклюдентными действиями ответчика, подтверждающими изменение стоимости арендной платы. Считает, что назначение платежа не может изменять условия договора.  Размер арендной платы, которую должен получать истец, указан в договоре, из самих писем истца следует, что истец признавал размер арендной платы в 250 000 руб., в последующем истец перестал признавать указанный размер арендной платы. Отмечает, что истец не может требовать плату с учетом размера НДС,  поскольку не является его плательщиком. По мнению ответчика, истец злоупотребляет процессуальными правами, его обращение в суд имеет целью расторгнуть договор аренды досрочно без наличия оснований. 

Представитель третьего лица иск полагает обоснованным, по основаниями изложенным в пояснениях представленных в письменном виде.

Заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее: между обществом с ограниченной ответственностью «Сахарок» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Акация» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 (том 1, л.д.24-39), по условиям которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (объект) – нежилое помещение, общей площадью 702,7 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 16:49:011911:1794, расположенное по адресу: Республика Татарстан, 

<

...> (пункт 1.1 договора).

Договор заключается на 15 лет с даты подписания акта приема- передачи (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 4.3.1 договора, арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату согласно договору.

Согласно пункту 5.2.1 договора, постоянная часть арендной платы составляет 306 748 руб., в том числе НДС 46 792 руб. 07 коп. в месяц. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энергопринимающими устройствами и теплопотребляющими установками. В случае законодательного изменения ставки НДС сумма постоянной части арендной платы подлежит изменению в части суммы НДС, входящей в суму постоянной части арендной платы, в соответствии с изменением ставки НДС с даты введения в действие изменений в законодательстве. Если арендодатель по каким- либо причинам перестанет быть плательщиком НДС, то сумма постоянной части арендной платы подлежит уменьшению на сумму НДС, входящую в нее, с даты освобождения арендодателя от обязанности по уплате НДС.

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункт 5.2.2 договора). 

В соответствии с условиями пункта 5.2.3 договора, не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема- передачи, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства Российской Федерации или иным уполномоченным органом, не превышая такой уровень.

Счет- фактура на сумму постоянной части аренды выставляется арендодателем в срок не позднее 5 календарных дней после окончания отчетного месяца. Арендодатель до передачи арендатору счета- фактуры направляет его на адрес электронной почты арендатора, указанный в договоре.

Согласно пункту 4.3.5 договора, арендатор обязался не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя.

По условиям пункта 4.4.9 договора, арендатор имеет право сдавать объект в субаренду без согласия арендодателя, при условии, что площадь помещения сдаваемая в субаренду не превышает 20% от площади объекта, в иных случаях (более 20% от площади объекта) требуется получение письменного согласия арендодателя. Арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору третьим лицам только с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 7.2 договора, за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать выплаты арендатором неустойки в размере 1% от месячного размера постоянной части арендной платы за каждый день просрочки до фактического исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, в случае нарушения условий договора одной из сторон, другая сторона вправе досрочно расторгнуть договор в порядке, установленном действующем законодательством и договором.

Согласно договору №КзФ/54900/18 передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 15.10.2018, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Акация» (первоначальный арендатор) и ответчиком акционерным обществом "Тандер" (новый арендатор) (том 1, л.д.42-48) первоначальный арендатор передал, а новый арендатор принял права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимого имущества б/н от 27.09.2018, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Сахарок» и первоначальным арендатором, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, номер регистрации 16:49:011911:1794-16/016/2018-10, дата регистрации 09.10.2018г.

На основании договора №1 купли- продажи нежилого недвижимого имущества от 10.03.2022, заключенного между гражданином РФ ФИО1 (продавец) и гражданином РФ ФИО4 (истец, покупатель)  (том 1, л.д.57) истец приобрел в собственность нежилое помещение, площадью 702,7 кв.м., количество этажей – 1, расположенное по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>, кадастровый номер 16:49:011911:1794.  Государственная регистрация права собственности произведена 18.03.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.01.2023 по делу №А65-24338/2022, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023, исковое заявление Индивидуального предпринимателя Зарипова Сирина Кимматовича, г.Альметьевск (ОГРНИП 314164428700017, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу "Тандер", Краснодарский край, г.Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 оставлено без рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.05.2023 по делу №А65-6483/2023 исковое заявление Индивидуального предпринимателя Зарипова Сирина Кимматовича (ОГРНИП 314164428700017, ИНН 

<

***>) к Акционерному обществу "Тандер", Краснодарский край, г.Краснодар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 оставлено без рассмотрения.

В настоящем деле, в обоснование исковых требований истец указывает, что на момент приобретения объекта ИП ФИО1 не являлся плательщиком налога  на добавленную стоимость. Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №б/н от 27.09.2018г. о внесении изменений в п. 5.2.1 договора в письменном виде не заключалось. После смены собственника объекта аренды оплата постоянной части арендной платы согласована сторонами в размере 306 748 рублей, без НДС.  Также указывает, что ФИО1 17.05.2023 г. была предоставлена выписка из банка и платежные поручения, а также переписка сторон, из которых, как полагает истец, следует, что оплата по договору производилась в размере 306 748 рублей, без НДС (за период с 01.06.2020 г. по 10.09.2020 г.). Начиная с октября 2020 г. по апрель 2021 г. по соглашению сторон была установлена сниженная ставка постоянной части арендной платы 270 747 рублей без НДС. Истец указывает, что также как и  ИП ФИО1 не является плательщиком налога на добавленную стоимость.

 По мнению истца, фактические обстоятельства указывают на изменение условий договора относительно размера постоянной части арендной платы путем совершения сторонами оферты и акцепта который выражен в конклюдентных действиях ответчика.     Истец считает, что ответчик необоснованно уменьшил размер арендной платы в одностороннем порядке, оплачивая ее истцу за вычетом НДС.

По расчету истца с учетом уточнений исковых требований задолженность ответчика по постоянной части арендной платы составила 943 332 руб. 62 коп. за период с 18.03.2022 по 12.09.2023; неустойка составила 1 101 225 руб. 32 коп. за период с 18.03.2022 по 11.09.2023, исключая период действия моратория, введенного Постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022 г.

Истец указывает, что сумма имеющегося у ответчика долга превышает размер арендной платы по договору более чем за два срока оплаты. Истец обращает внимание на то, что нарушение сроков оплаты является систематическим, ранее ответчиком допускалась просрочка исполнения обязанности по внесению постоянной части арендной платы за полный расчетный месяц с марта по июнь 2022 г.

Также указывает, что арендатором были допущены и другие нарушения условий договора, а именно: задержка арендных платежей более трех месяцев подряд, несвоевременная оплата коммунальных платежей, продажа непродовольственных товаров, не согласованная и неузаконенная перепланировка нежилого помещения.

В адрес ответчика была направлена претензия б/н от 27.05.2023 (том 1, л.д.129) с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и начисленной договорной неустойки, также в претензии истец указал, что нарушения допущенные ответчиком являются существенными для арендодателя, в связи с чем, предложил расторгнуть договор в течении 10 рабочих дней с даты получения настоящей претензии, однако требование оставлено без ответа и удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Частью 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу  пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным   кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с условиями пункту 5.2.3 договора, не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема- передачи, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства Российской Федерации или иным уполномоченным органом, не превышая такой уровень.

Согласно пункту 6.1 договора, любые изменения и дополнения к договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон. 

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пунктов 1, 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ); несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность; договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что соглашение об изменении договора аренды или порядка внесения арендных платежей сторонами в письменной форме  не заключалось. 

Доводы истца о том, что ИП ФИО1 и ответчик своими конклюдентными действиями согласовали цену арендной платы в размере 306 748 руб. в месяц без учета НДС подлежат отклонению, поскольку размер постоянной части арендной платы определен в пункте 5.2.1 договора и составляет 306 748 руб., в том числе НДС 46 792 руб. 07 коп. в месяц. В случае законодательно изменения ставки НДС сумма постоянной части арендной платы подлежит изменению в части суммы НДС, входящей в сумму постоянной части арендной платы, в соответствии с изменением ставки НДС с даты введения в действие изменений в законодательстве. Если арендодатель по каким- либо причинам перестанет быть плательщиком НДС, то сумма постоянной части арендной платы подлежит уменьшению на сумму НДС, входящую в нее, с даты освобождения арендодателя от обязанности по уплате НДС; соглашений об изменении постоянной части арендной платы в материалы дела не представлено.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего порядок внесения изменений в договор, а также в силу пункта положений статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходя из конкретных условий договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 (пункт 6.1 договора), предписывающих обязательное заключение изменений и дополнений к договору в письменной форме, изменение или дополнение условий договора аренды возможно только в письменной форме, а не в ином порядке.

  Внесение арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором, не является  изменением  имеющегося между сторонами договора обязательства, в спорном случае сумма в размере 306 748 руб. в месяц без учета НДС не была согласованна сторонами, поскольку согласно пункту 6.1 договора, любые изменения и дополнения к договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, однако доказательства составления соглашений к спорному договору об увеличении размера арендной платы не представлены. Из пояснений ответчика так же следует, что оплата арендной платы в указанной размере была обусловлена тем, что ИП ФИО1 не известил ответчика о применяемой системе налогооблажения, в связи с чем арендная плата продолжала вносится новому арендодателю в прежнем размере с учетом НДС и указанные действия не являются согласием на изменение размера арендной платы. 

Суд  исследовав материалы дела и заслушав пояснения сторон приходит к выводу, что заявленные требования истца о взыскании задолженности по арендной плате на сумму налога на добавленную стоимость, начисленную за период с 18.03.2022 по 12.09.2023 (с момента перехода права собственности к истцу) необоснованны и не подлежат удовлетворению. 

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Начисление к сумме арендной платы налога на добавленную стоимость, когда арендодателем по договору являлось ООО «Сахарок» до перехода права собственности на помещение к ИП ФИО1 (до 02.04.2020), было обусловлено нормами действующего налогового законодательства РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации облагается налогом на добавленную стоимость (далее НДС). В целях налогообложения аренда недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, относится к услугам. При оказании данных услуг налоговая база определяется исходя из суммы арендной платы.

В пунктах 1 и 2 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога. Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля указанных цен (тарифов).

Таким образом, необходимость предъявления продавцом (услугодателем) дополнительно к подлежащей оплате покупателем цене реализуемого товара (работ, услуг) суммы налога на добавленную стоимость в период, когда истец применял общий режим налогообложения, вытекает из положений пункта 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Соответствующее условие о включении в цену договора НДС не может быть предметом соглашения сторон и является для них обязательным (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" следует, что по смыслу положений пунктов 1 и 4 статьи 168 НК РФ сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой. При этом бремя обеспечения выполнения этих требований лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть такую операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет налога по итогам соответствующего налогового периода. То есть, сумма НДС входит в цену, если на это указывается в условиях договора.

В договоре аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 (пункт 5.2.1 договора) постоянная часть арендной платы была установлена 306 748 руб., в том числе НДС 46 792 руб. 07 коп. в месяц. 

На основании пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом, перелагаемым на потребителей.

Таким образом, по общему правилу, НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2014 по делу № 306-ЭС14-146 арендодатель, не являющийся плательщиком налога на добавленную стоимость, не вправе требовать с арендатора оплаты налога на добавленную стоимость, входящего в стоимость арендной платы.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 по делу № 305-ЭС14-8805 сформулирована правовая позиция, согласно которой получение налога на добавленную стоимость сверх суммы, которую арендодатель обязан был предъявить арендатору с учетом требований Налогового кодекса Российской Федерации, приводит к получению неосновательного исполнения, которое подлежит возврату, а удержание указанной суммы свидетельствует не только о незаконном, но и о недобросовестном поведении участников гражданского оборота (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае истец не является плательщиком налога на добавленную стоимость, при этом в договоре аренды есть указание на то, что установленная в нем постоянная часть арендной платы включает в себя сумму налога на добавленную стоимость и что в случае законодательного изменения ставки НДС сумма постоянной части арендной платы подлежит изменению в части суммы НДС, входящей в сумму постоянной части арендной платы, в соответствии с изменением ставки НДС с даты введения в действие изменений в законодательстве.

Федеральным законом от 03.08.2018 № 303-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" (далее - Закон № 303- ФЗ) с 01.01.2019 ставка НДС повышена с 18 до 20 процентов. 

С учетом положений пункта 4 статьи 5 Закона № 303-ФЗ, разъяснений Министерства финансов Российской Федерации (Письма Минфина России от 06 августа 2018 года № 03-07-05/55290, от 07 сентября 2018 года № 03-07-11/64045, от 10 сентября 2018 года № 03-07-11/64576) ставка НДС в размере 20% применяется в отношении товаров (работ, услуг), отгружаемых (выполняемых, оказываемых) с 01 января 2019 года, в том числе на основании договоров, заключенных до указанной даты.

Таким образом, у истца как у арендодателя, отсутствуют основания для включения в состав арендной платы суммы НДС, так как в силу вышеприведенных норм действующего налогового законодательства учет в составе арендной платы размера НДС, определяется прямым указанием закона, а не волеизъявлением сторон.

Соответственно, ответчик с учетом условий договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 за период с 18.03.2022 по 12.09.2023 обязан был вносить ежемесячно арендную плату в размере 255 623 руб. 33 коп. без учета НДС (20%). Споры по расчетам по договору аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором), за исключением спора по уплате арендатором недоплаты арендной плате в размере разницы уплаченной арендной платы ИП ФИО1 с учетом НДС. 

Поскольку арендная плата по договору включает в себя сумму НДС, которая является налогом и в силу закона устанавливается сверх цены аренды, а истец налогоплательщиком налога на добавленную стоимость  не является, то арендодатель (истец) не вправе требовать от арендатора (ответчика) уплаты спорной суммы независимо от наличия соответствующего условия в договоре (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Таким образом, при отсутствии у истца оснований для включения в размер арендной платы суммы НДС, основания для уплаты ответчиком по договору аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 в спорный период суммы в размере 943 332 руб. 62 коп. отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 943 332 руб. 62 коп. следует отказать.

При обращении в суд истцом также заявлены требования о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной платы в размере 1 101 225 руб. 32 коп. за период с 18.03.2022 по 11.09.2023, исключая период действия моратория, введенного Постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку у истца не возникло право требования с арендатора (ответчика) с 18.03.2022 оплаты суммы основного долга, начисление неустойки на сумму, составляющую сумму начисленного НДС, является необоснованным и незаконным.

В связи с изложенным, в удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки в размере  1 101 225 руб. 32 коп. следует отказать.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018.

На основании  на основании пункта 1 статьи 450 и положений пунктов 1, 2, 4 статьи 450.1  Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным   кодексами, другими законами или договором.

 Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пункта 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату. 

Данное нарушение может служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Также согласно части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

Истец в адрес Ответчика направил претензию б/н от 27.05.2023 (том 1, л.д.129) с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и начисленной договорной неустойки, также в претензии истец указал, что нарушения допущенные ответчиком являются существенными для арендодателя, также указал, что арендатором были допущены и другие нарушения условий договора, а именно: задержка арендных платежей более трех месяцев подряд, несвоевременная оплата коммунальных платежей, продажа непродовольственных товаров, не согласованная и неузаконенная перепланировка нежилого помещения,  в связи с чем, предложил расторгнуть договор в течении 10 рабочих дней с даты получения настоящей претензии, что подтверждается описями вложений и почтовыми квитанциями от 27.05.2023.

 Ответчик нарушений условий договора не признал. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, в случае нарушения условий договора одной из сторон, другая сторона вправе досрочно расторгнуть договор в порядке, установленном действующем законодательством и договором.

В представленных в дело материалах отсутствуют доказательства нарушения ответчиком более двух раз подряд сроков платежей, предусмотренных договором и факта пользования ответчиком имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

Согласно пункту 1.2 договора, объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг. 

Вопреки доводам истца, ответчиком не допущено нарушений целевого использования объекта аренды, ответчиком не производится торговля мебелью, доказательств данного факта в материалы дела не представлено. Объект используется для организации розничной торговли в сети магазинов «Магнит».

Кроме того, арендодателем дано согласие на проведение строительных и отделочных работ, что отражено в пункте 3.5 договора, согласно которому арендатор вправе произвести в объекте подготовительные работ для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по договору должны включать любые строительные и отделочные работы в объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно- техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Арендодатель обязуется согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР) и смету либо предоставить мотивированные возражения. Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает арендатору) указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установки дверей внутри объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит- систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых арендатору.

Также согласие арендодателя на проведение работ отражено в согласованном проекте внутренней перепланировке объекта (Приложение №3 к договору аренды), согласованном укрупненном расчете стоимости ремонтных работ (УСР)/смета (Приложение №4 к договору аренды) (том 1, л.д. 54-55).

 Из акта ООО «Строй-Ком» от 5 ноября 2018 года о соответствии выполненных работ по капитальному ремонту требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации следует, что ответчиком проведены работы только по перепланировке, работы по реконструкции не проводились. Проведенные работы полностью соответствуют требованиям законодательства и не подлежат согласованию с какими-либо уполномоченными государственными органами (том 3, л.д.65).

Как справедливо указывает ответчик, из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что получение разрешения на реконструкцию требуется не во всех случаях, в частности, такое разрешение не требуется при изменении объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, то есть несущие конструкции.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор. 

  В силу пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Задержка арендной платы истцу за период с марта по июнь 2022 была вызвана тем, что подтверждение перехода истцу права собственности на объект аренды было получено ответчиком только в конце июня 2022 года. В материалах дела отсутствуют доказательства извещения ответчика о смене собственника ранее июня 2022 года. 

Доказательств, что  ответчика был уведомлен за месяц об отчуждении объекта аренды, как обусловлено пунктом 4.1.14 договора также не имеется. 

  Таким образом,  суд не находит оснований для признания действий  арендатора существенно нарушающими условия договора об оплате в отсутствие его информированности о смене собственника,  что  могло бы повлечь досрочное расторжение договора аренды. 

В части несвоевременной оплаты коммунальных платежей суд считает необходимым указать следующее. На момент направления претензии с предложение расторгнуть спорный договор аренды задолженность по оплате коммунальных платежей за указанный период отсутствовала. Кроме того, из пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что наличие задолженности по возмещению коммунальных услуг не может повлечь за собой расторжение договора аренды.

В этой связи требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины в порядке, статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан 

 

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО4 Сирину Кимматовичу (ОГРНИП 314164428700017, ИНН 

<

***>) 935 руб. государственной пошлины из федерального бюджета. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

Судья                                                                                                            М.А. Исхакова