АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-12184/2017

г. Ставрополь

19 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена  05 марта 2019 года

                                                  Решение изготовлено в полном объеме 19 марта 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Храм воздуха», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, 

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Минеральные Воды, 

о признании п. 4.2 договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным) и установлении арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:34:020310:12 в размере 472 147,5 рублей, 

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Храм воздуха» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ТУ Росимущества в СК (далее – ответчик, территориальное управление) с требованием о признании пункта 4.2 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 02.11.2015 № 646 недействительным (ничтожным) и установлении арендной платы за земельный участок площадью 12 568 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:12 (адрес местоположения: Ставропольский край, г. Кисловодск, долина р. Ольховка, склоны Джинальского хребта, в границах черты г. Кисловодска), составляющий предмет договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 02.11.2015 № 646, в размере 472 147,5 рублей в год (согласно уточнениям).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.04.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018, требования удовлетворены, суд признал недействительным пункт 4.2 договора аренды от 02.11.2015 № 646 и установил арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 26:34:020310:12 в размере 472 147,05 рублей в год. При этом суды исходил из недостоверности отчета об оценке от 29.10.2015 № 255/10/2015, в соответствии с которым был определен размер арендной платы в пункте 4.2 договора аренды от 02.11.2015 № 646, и его несоответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку установленная на основании указанного отчета рыночная стоимость земельного участка (14 862 000 рублей) значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, определенную в ходе проведенной экспертизы (5 723 383 рублей) и установленную в представленном ответчиком отчете оценщика от 03.03.2017 № 3, которым рыночная стоимость участка установлена в размере 5 361 000 рублей. Недостоверность отчета об оценке помимо формального несоответствия влечет экономические убытки для арендатора, а также определенные выгоды (неосновательное обогащение) для арендодателя, что нарушает баланс интересов сторон сделки. Осуществляемая обществом предпринимательская деятельность связана с предоставлением услуг общественного питания, себестоимость которых, в том числе, зависит от величины оплачиваемой истцом арендной платы. При таких обстоятельствах суды признали, что сделка (в оспариваемой части) затрагивает права и законные интересы неопределенного круга лиц. В этой связи условие пункта 4.2 договора от 02.11.2015 № 646 недействительно (ничтожно) в части установленного размера арендной платы за федеральный земельный участок.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.10.2018 решение суда первой инстанции от 02.04.2018 и постановление апелляционного суда от 09.07.2018 отменены. 

Суд кассационной инстанции указал, что то обстоятельство, что осуществляемая обществом деятельность связана с оказанием услуг общественного питания, само по себе не означает, что арендная сделка (в оспариваемой части) затрагивает права (законные интересы) неопределенного круга лиц (к которым суды отнесли посетителей ресторанного комплекса). Факт учета обществом расходов по аренде земельного участка в составе затрат при определении стоимости предоставляемых услуг (производимой продукции) не может свидетельствовать о нарушении публичных интересов, в том числе интересов неопределенного круга лиц. Поэтому вывод о недействительности (в силу ничтожности) условия договора аренды от 02.11.2015 № 646 о размере арендной платы (пункт 4.2) как нарушающего публичные интересы (права неопределенного круга лиц) неправомерен.

Также кассационный суд указал, что для обоснованного вывода о недействительности (как оспоримого) условия о размере арендной платы суды должны установить, что пункт 4.2 договора действительно не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Это означает, что отчет об оценке от 29.10.2015 № 255/10/2015, положенный в основу определения размера арендной платы за земельный участок по договору от 02.11.2015 № 646, недостоверен (является незаконным). Между тем, такие доказательства истцом в материалы дела не представлены. Ссылка судебных инстанций на результаты проведенной по делу судебной экспертизы, а также подготовленный по заказу общества отчет об оценке от 03.03.2017 № 3, несостоятельна, поскольку указанные документы (определившие иную рыночную стоимость арендуемого обществом федерального земельного участка) сами по себе не могут опровергать достоверность отчета независимого оценщика, в соответствии с которым территориальным управлением определялся размер арендной платы по договору. Необходимо также учесть обстоятельства, связанные с поведением общества после заключения сторонами арендной сделки применительно к положениям пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса.

 В целях дополнительного исследования и  оценки доказательств дело направлено  на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Кассационный суд указал, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, дать оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права. Суду необходимо также обратить внимание на результаты разрешения спора по делу №А63-2379/2011, в рамках которого обществу отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в договоре аренды от 02.11.2015 № 646.

Представители сторон и третьего лица в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12 568 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:12, местоположение: Ставропольский край, г. Кисловодск, долина р. Ольховка, склоны Джинальского хребта, в границах черты г. Кисловодска, для лечебно-оздоровительных целей принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2015 внесена запись регистрации № 26-26/015-26/015/302/2015-1725/1 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.10.2015).

02 ноября 2015 года между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 646 вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет с 13.10.2015 по 12.10.2064. Договор заключен с обществом без проведения торгов как с собственником объектов недвижимости, расположенных на данном участке.

Согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы за участок рассчитан на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (в ред. от 30.10.2014) (далее – Постановление № 582) на основании отчета от 29.10.2015 № 255/10/2015 «Об определении рыночной стоимости земельного участка» и заключения от 02.11.2015 № 118-В/15 и в годовом исчислении составляет 1 226 115 рублей.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) и определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 4.3 договора).

Согласно приложению годовой размер арендной платы определяется путем умножения рыночной стоимости земельного участка (согласно отчету об оценке от 29.10.2015 № 255/10/2015 и заключению от 02.11.2015 № 118-В/15) на ставку рефинансирования (14 862 000*8,25%) и составляет 1 226 115 рублей.

По заданию истца специалистом-оценщиком ООО «Центр судебных экспертиз» подготовлен отчет от 03.03.2017 № 3  об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером 26:34:020310:12 составляет 5 361 000 рублей. 

Общество, полагая, что размер арендной платы по договору определен на основании отчета, которым рыночная стоимость участка установлена с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, обратилось с настоящим заявлением в суд, впоследствии уточнив предмет иска с учетом проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (пункты 4, 12 статьи 22 ЗК РФ).

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 6 Постановления № 582 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Статьей 8 Закона № 135-ФЗ установлено, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

На основании норм статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 71, 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Такая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Обращаясь в суд с настоящим иском общество ссылалось на то обстоятельство, что отчет от 29.10.2015 № 255/10/2015, которым установлена рыночная стоимость земельного участка, используемая при расчете арендной платы по договору от 02.11.2015 № 646, установлена с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности. При этом истец при определении размера арендной платы просил исходить из рыночной стоимости земельного участка в размере 5 723 383 рублей, определенной по результатам проведенной в рамках дела экспертизы (заключение от 27.02.2018 № 125/2017).

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд, принимая во внимание выводы суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 25.10.2018, полагает, что экспертное заключение от 27.02.2018 № 125/2017, а также подготовленный по заказу общества отчет об оценке от 03.03.2017 № 3, устанавливающие иную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:020310:12, сами по себе не могут опровергать достоверность отчета независимого оценщика, в соответствии с которым территориальным управлением определялся размер арендной платы по договору. Доказательства недостоверности (незаконности) отчета об оценке от  29.10.2015 № 255/10/2015 истцом в материалы дела не представлены.

При этом судом также принимается во внимание и то обстоятельство, что общество, зная с 2015 года об арендной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:020310:12, не высказало своего несогласия с данным условием в момент подписания договора аренды от 02.11.2015 № 646 и лишь спустя некоторое время (август 2017 года) обратилось в суд с требованием о признании пункта 4.2 договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем такое поведение истца следует расценивать как недобросовестное, а его заявление о недействительности сделки не имеющим правового значения  в силу положений пункта 5 статьи 166 ГК РФ.

Кроме того, судом не усматривается и наличие какого-либо публичного интереса, который может быть нарушен оспариваемой истцом сделкой, о чем также кассационный суд указал в постановлении от 25.10.2018.

Судом также принимается во внимание и тот факт, что решение суда от 02.08.2011 по делу №А63-2379/2011, которым за обществом признано право собственности на объекты недвижимого имущества: административное нежилое здание площадью 439 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:9; нежилое здание - ресторан площадью 3 689,3 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:7; нежилое здание - кофейня площадью 645,4 кв.м с кадастровым номером 26:34:020310:8; нежилое здание - котельная площадью 97,7 кв.м с кадастровым номером 26:34:020128:233, впоследствии было отменено постановлением апелляционного суда от 02.02.2015, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 07.09.2015, что свидетельствует о порочности договора аренды земельного участка от 02.11.2015 № 646, заключенного с обществом без проведения торгов как с собственником объектов недвижимости, расположенных на данном участке, что является дополнительным основанием для вывода об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, рассматриваемого в рамках настоящего дела. 

На основании изложенного в удовлетворении требований истца надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                               А.А. Говорун