ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А40- 189354/24-139-1247

16 декабря 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения оглашена 04 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Вагановой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Широковой У.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Даяна" (115304, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Царицыно, ул Ереванская, д. 17 стр. 2, эт 1 ПОМ I КОМ 7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.09.2002, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: 1) Департамент городского имущества города Москвы (123112, Москва город, проезд Красногвардейский 1-й, дом 21, строение 1, ИНН: 

<

***>)

2) Общество с ограниченной ответственностью "Пятёрочка" (115304, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Царицыно, ул Ереванская, д. 17 стр. 2, помещ. 2Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.07.2023, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным и отмене решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, оформленного уведомлением от 27.06.2024 № КУВД-001/2023-41272577/25; о возложении обязанности

при участии: от заявителя  – ФИО1, дов. от 25.07.2024; от ответчика – ФИО2, дов. от 11.07.2024; от третьих лиц – 1) ФИО3, дов. от 11.12.2023, диплом, 2) не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Даяна" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным и отмене решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, оформленного уведомлением от 27.06.2024 № КУВД-001/2023-41272577/25; о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «ДАЯНА» на Общество с ограниченной ответственностью ООО «ПЯТЁРОЧКА» (ОГРН: 

<

***>. ИНН: 

<

***>) на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>. с кадастровым номером 77:05:0005009:16793. общей площадью 582,6 кв. м., на основании Договора передачи от 05.07.2023 договора купли-продажи недвижимости от 23.07.2021 (учетный Ха 59-7189 от 16.08.2021) (с поручительством).

Представитель заявителя явился в судебное заседание, на удовлетворении требований настаивал.

Представитель Управления Росреестра по г. Москве явился в судебное заседание, против удовлетворения требований возражал по материалам отзыва.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Общество с ограниченной ответственностью "Пятёрочка", извещенное надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, на рассмотрение дела не явилось, позицию по спору не представило.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, письменных возражениях и в выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, оценив на основании ст. 71 АПК РФ материалы дела в их совокупности и взаимосвязи по своему внутреннему убеждению, суд признал заявление не подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела,  Общество с ограниченной ответственностью «ДАЯНА» (далее - Заявитель), являясь субъектом малого и среднею предпринимательства, обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднею предпринимательства, из государственной собственности города Москвы в рамках  реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Федерального чакон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее - ФЗ № 159).

Между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ДАЯНА» был заключен Договор купли-продажи недвижимости (нежилою помещения) от 23.07.2021 (учетный № 59-7189 от 16.08.2021) (далее - Договор купли-продажи), согласно п. 1.1 которого Департамент обязуется передать в собственность ООО «ДАЯНА» объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Ереванская, д. 17. стр. 1. с кадастровым номером 77:05:0005009:16793. обшей площадью 582.6 кв. м. (далее - Нежилое помещение, Объект).

В соответствии с п. 2.4. Договора купли-продажи Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 Гражданскою кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств ПО оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пл. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц и обязательстве на основании сделки».

Решением от 21.10.2019 ООО «ДАЯНА» (ОГРН: 

<

***>) было реорганизовано в форме выделения двух юридических лиц. среди которых - ООО «ВИРАЖ» (ОГРН: 

<

***>).

В соответствии с передаточным актом от 21.10.2019 права и обязанности по договору аренды Объекта и дополнительным соглашениям к нему перешли от ООО «ДАЯНА» к ООО «ВИРАЖ».

Согласно акту от 01.03.2023 о внесении уточнений в передаточный акт ООО «ДАЯНА» передает, а ООО «ВИРАЖ» принимает права и обязанности Договору купли-продажи.

ООО «ДАЯНА» и ООО «ВИРАЖ» 05.07.2023 заключили Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 23.07.2021 (учетный № 59-7189 от 16.08.2021) (с поручительством) от 05.07.2023 (далее - Договор передачи), в соответствии с которым ООО «ДАЯНА» выступило поручителем за ООО «ВИРАЖ» по внесению ежемесячных платежей по Договору купли-продажи.

Заявитель указывает, что указанный договор разработан Департаментом городского имущества города Москвы, форма которого размешена на официальном сайте Мэра Москвы в сети Интернет hnps://wwv.mos.ru/dgi в разделе «Образцы документов», и согласован в установленном порядке с Департаментом юродского имущества города Москвы.

05.07.2023 ООО «ДАЯНА» и ООО «ВИРАЖ» заключили письменное соглашение, а именно независимую гарантию, которое обеспечивает исполнение Принципалом (ООО «ВИРАЖ») обязательств по оплате по Договору купли-продажи на оставшуюся сумму основного долга (включая задолженность по основному долгу), процентов и неустойки (штрафов и пени), начисленных на момент заключения договора об отчуждении объекта недвижимости, а также процентов за предоставленную рассрочку н штрафных санкций, начисляемых до момента надлежащего исполнения обязательств по Договору купли-продажи.

ООО «ДАЯНА» 07.09.2023 получило от Департамента письмо №ДГИ-1-46079/23, в котором Департамент подтвердил получение уведомления Заявителя об отчуждении выкупаемой по Договору купли-продажи в пользу ООО «ВИРАЖ», указав что для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемую недвижимость ООО «ДАЯНА» и новому покупателю необходимо предоставить в Управление Росреестра по Москве данное письмо.

Таким образом, воспользовавшись правом, предусмотренным Договором купли-продажи. ООО «ДАЯНА» не произвело уступку преимущественного права на приобретение Объекта в соответствии с ч. 7 ст. 4 ФЗ № 159, а произвело отчуждение Объекта, передав ООО «ВИРАЖ» права и обязанности по Договору купли-продажи в соответствии со статьей 392 ГК РФ. оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору купли-продажи (как основному долгу, так и процентов, а так же неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Объекта.

14.09.2023 ООО «ДАЯНА» совместно с ООО «ВИРАЖ» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее «Росреестр») с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности к отношении Объекта с ООО «ДАЯНА» на ООО «ВИРАЖ».

Решением, оформленным в Уведомлением or 27.03.2024 № КУВД-001/2023-41272578/11. Росреестр приостановил государственную регистрацию перехода права собственности в отношении Объекта, ссылаясь на отсутствие сведений в передаточном акте от 21.10.2019 о передаче от ООО «ДАЯНА» к ООО «ВИРАЖ» прав собственности в отношении Объекта, и также на то. что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона № 159-ФЗ другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизируемого имущества либо согласия антимонопольного органа.

С заявлением о приеме дополнительных документов ООО «ДАЯНЛ» представлены в Росреестр Договор передачи и Независимая гарантия от 24.07.2023.

Решением, оформленным в Уведомлением от 27.06.2024 № КУВД-001/2023-41272577/25. Росреестр отказал ООО «ДАЯНА» в государственной регистрации перехода права собственности в отношении Объекта, ссылаясь на аналогичные обстоятельства, изложенные вышеуказанном в решении о приостановлении.

Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования общества, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пп.3 п.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ   «О   государственной   регистрации   недвижимости» проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно с положениями Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Судом установлено, что ООО «ДАЯНА», заключив с Департаментом Договор купли-продажи, реализовало свое преимущественное право на приобретение нежилого помещения, в связи с чем данное помещение с момента государственной регистрации Договора купли-продажи является собственностью ООО «ДАЯНА» и не является государственной пли муниципальной собственностью, а действие ФЗ № 159 не распространяется на стороны Договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Решением единственного участника ООО «ВИРАЖ» от 23.06.2024 №1/2024 наименование изменено на ООО «ПЯТЁРОЧКА». Информация о смене наименования отображена и выписке ИЗ ЕГРЮЛ.

Таким образом, ООО «ПЯТЁРОЧКА» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) является собственником Объекта с завершении реорганизации заявителя, а передаточный акт — основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или Органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом.

Согласно ч. 4 ст.58 ГК РФ. при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лип к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованною юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт (ч. 1 ст.59 ГК РФ).

Если передаточный акт не позволяет определить правопреемника по обязательству юридического лица, а также если из передаточного акта или иных обстоятельств следует, что при реорганизации недобросовестно распределены активы и обязательства реорганизуемых юридических лиц. что привело к существенному нарушению интересов кредиторов, реорганизованное юридическое лицо и созданные в результате реорганизации юридические лица несут солидарную ответственность по такому обязательству (ч. 5 ст. 60 ГК РФ).

В силу ст. 59 ГК РФ составление и утверждение передаточного акта предшествует государственной регистрации вновь возникших в результате реорганизации юридических лиц.

На основании приведенных выше норм права, у Управления Росрееста по Москве не имелось законных оснований для отказа заявителя в государственной регистрации.

Суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской? Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных ответчиком нарушений законных прав и интересов заявителя, суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Москве в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу в установленном законном порядке и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «ДАЯНА» на Общество с ограниченной ответственностью ООО «ПЯТЁРОЧКА» (ОГРН: 

<

***>. ИНН: 

<

***>) на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>. с кадастровым номером 77:05:0005009:16793. общей площадью 582,6 кв. м., на основании Договора передачи от 05.07.2023 договора купли-продажи недвижимости от 23.07.2021 (учетный Ха 59-7189 от 16.08.2021) (с поручительством).

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя в размере 3 000 руб.

В связи изложенным, отказ по приведенным Управлением Росреестра по Москве основаниям является незаконным.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. 71, 75, 104, 106, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленные уведомлениями от 27.06.2024 № КУВД-001/2023-41272577/25.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу в установленном законе порядке и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «ДАЯНА» на Общество с ограниченной ответственностью ООО «ПЯТЁРОЧКА» (ОГРН: 

<

***>. ИНН: 

<

***>) на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>. с кадастровым номером 77:05:0005009:16793. общей площадью 582,6 кв. м., на основании Договора передачи от 05.07.2023 договора купли-продажи недвижимости от 23.07.2021 (учетный Ха 59-7189 от 16.08.2021) (с поручительством).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Даяна" (115304, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Царицыно, ул Ереванская, д. 17 стр. 2, эт 1 ПОМ I КОМ 7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.09.2002, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:                                                                                                    Е.А. Ваганова