АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

31 июля 2017 года

Дело №

А52-3192/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В.,              Рудницкого Г.М.,

при участии индивидуального предпринимателя Ибрагимова Илмаза Рунисовича (по паспорту) и его представителя Домаленко И.М. (доверенность от 01.11.2016), 

рассмотрев 26.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ибрагимова Илмаза Рунисовича на решение Арбитражного суда Псковской области от 03.03.2017 (судья Яковлев А.Э.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 11.05.2017 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу            № А52-3192/2016,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Автоколонна № 1120», место нахождения: 180006, г. Псков, ул. Леона Поземского, д. 111, ОГРН 1026000971810, ИНН 6027018768 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ибрагимову Илмазу Рунисовичу, ОГРНИП 304602711300074, ИНН 602701282642, о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка общей площадью 8703 кв.м с кадастровым номером 60:27:00602010:108, имеющего вид разрешенного использования – «для размещения производственной базы», расположенного по адресу: г. Псков,                 ул. Леона Поземского, д. 111, на условиях, согласованных в предварительном договоре от 07.07.2016.

Протокольным определением от 14.12.2016 к производству суда принят встречный иск предпринимателя к Обществу о расторжении предварительного договора от 07.07.2016 и взыскании 500 000 руб. неосновательного обогащения в виде уплаченного аванса по данному договору .

Решением суда первой инстанции от 03.03.2017 первоначальный иск Общества удовлетворен; в удовлетворении встречного иска  в части требования о взыскании с Общества 500 000 руб. неосновательного обогащения отказано, а требование о расторжении предварительного договора от 07.07.2016 оставлено без рассмотрения. 

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 11.05.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель, считая решение и постановление незаконными и необоснованными, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Податель жалобы считает, что он до истечения срока в одностороннем порядке отказался от заключения основного договора купли-продажи, поскольку Общество не предприняло мер к заключению основного договора и не представило документы о прекращении ипотеки в отношении отчуждаемого земельного участка; обжалуемые судебные акты приняты о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле публичного акционерного общества «Сбербанк России», которое является залогодержателем спорного земельного участка. 

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы жалобы.

Общество, участвующее в деле и надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом (продавцом) и предпринимателем (покупателем) заключен предварительный договор от 07.07.2016 купли-продажи земельного участка примерной площадью не менее 8000 кв.м, который должен образоваться из земельного участка с кадастровым номером 60:27:0060201:77 общей площадью 22 175 кв.м с видом  разрешенного использования – «для размещения производственной базы» и который расположен по адресу: г. Псков, ул. Леона Поземского, д. 111 (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.2 данного договора предусмотрено, что земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2012 серии              60 АЖ № 889702.

В пункте 2.1.2 этого договора стороны согласовали, что стоимость земельного участка составляет 1437 руб. 50 коп. за 1 кв.м, исходя из его окончательной площади, которая будет определена после формирования участка и впоследствии будет указана в кадастровом паспорте, но не может быть менее 11 500 000 руб.

Порядок расчетов между сторонами установлен в пункте 2.1.3 предварительного договора. Во исполнение обязательств по предварительному договору предприниматель перечислил Обществу 500 000 руб. в счет оплаты части стоимости объекта, что подтверждается платежным поручением                       от 08.07.2016 № 350.

Как установлено судами, в силу пункта 2.2 предварительного договора на продавца возлагается обязанность выделить и поставить на кадастровый учет часть земельного участка площадью, указанной в пункте 1.1 договора, до момента заключения основного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3.2 договора от 07.07.2016 стороны обязались в течение 10 рабочих дней со дня постановки на кадастровый учет части земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, заключить основной договор купли-продажи.

Во исполнение пункта 2.2 этого договора Общество сформировало и поставило 05.08.2016 на кадастровый учет земельный участок площадью 8703 кв.м с кадастровым номером 60:27:00602010:108.

Письмом от 11.08.2016 Общество уведомило предпринимателя о получении кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 60:27:00602010:108, сформированного в соответствии с требованиями предварительного договора, и предложило в срок до 16.08.2016 заключить основной договор купли-продажи указанного участка. Данное письмо получено предпринимателем 16.08.2016.

В ответном письме от 15.08.2016, направленном в адрес Общества,  предприниматель в одностороннем порядке отказался от заключения основного договора купли-продажи и предложил в течение 14 дней возвратить полученный от него аванс по предварительному договору.

Общество, ссылаясь на необоснованное уклонение предпринимателя от заключения договора купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском о расторжении договора и взыскании с Общества 500 000 руб. неосновательного обогащения, в котором ссылался на ничтожность предварительного договора и на невыполнение Обществом пунктов 3.2, 3.3 указанного договора, поскольку продаваемый участок не был поставлен на кадастровый учет и с него  не было снято обременение в виде ипотеки.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела и руководствуясь статьями 168, 421, 422, 429, 432, 455, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и установив, что Общество надлежащим образом исполнило возложенные на него обязанности по предварительному договору, правовые основания для отказа предпринимателя как от предварительного договора, так и от заключения договора купли-продажи отсутствовали, признали обоснованными требования Общества и обязали предпринимателя заключить основной договор купли-продажи земельного участка по цене 12 506 211 руб. При этом суды, установив факт несоблюдения предпринимателем досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении предварительного договора, оставили без рассмотрения встречный иск в этой части. Помимо этого суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания в пользу предпринимателя уплаченного им аванса, поскольку спор вытекает из предварительного договора, предусматривавшего обязанность по уплате ответчиком указанных денежных средств, а сам договор на момент рассмотрения дела в суде недействительным и незаключенным не признан.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным.

Согласно статье 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена действующим законодательством или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Суды установили, что земельный участок площадью 8703 кв.м с кадастровым номером 60:27:0060201:77, являющийся предметом договора купли-продажи и указанный в пункте 1.1 предварительного договора                   от 07.07.2016, был поставлен на кадастровый учет 05.08.2016.

Данное обстоятельство свидетельствует об исполнении Обществом обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2 договора от 07.07.2016.

Таким образом, в данном случае согласно пункту 3.2 договора                            от 07.07.2016 основной договор должен быть заключен в срок до 16.08.2016 включительно.

Представленное в материалы дела письмо Общества от 11.08.2016, содержащее предложение в срок до 16.08.2016 заключить основной договор, как правильно указали суды, свидетельствует о том, что Общество имело намерение заключить основной договор и своевременно исполнило возложенные на него обязанности по совершению юридически значимых действий, направленных на заключение основного договора.

Как обоснованно признали суды первой и апелляционной инстанций, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи земельного участка порождает права и обязанности у сторон по заключению основного договора купли-продажи, поскольку он отвечает требованиям статьи 429 ГК РФ, однако, ответчик неправомерно уклонился от заключения основного договора. 

При этом суды правильно отклонили доводы предпринимателя о незаключенности и о недействительности предварительного договора и указали на то, что сам предприниматель, перечислив Обществу в счет оплаты аванса 500 000 руб., совершил действия, свидетельствующие о признании  данного договора и направленные на его исполнение; признаки недобросовестности или злоупотребления правом в действиях Общества судами не установлены. Суды также учли, что отказ предпринимателя от заключения договора был им направлен после получения предложения Общества заключить основной договор.

Таким образом, по настоящему делу основной договор в установленный в предварительном договоре срок не был заключен ввиду необоснованного отказа покупателя от его заключения; в соответствии с пунктом 4 статьи 445, пунктом 5 статьи 429 ГК РФ продавец после получения названного отказа обратился в суд с требованием о понуждении к заключению договора;  обязательства сторон по предварительному договору от 07.07.2016 не прекращены; спорный предварительный договор не признан недействительным либо незаключенным. 

При таком положении суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования Общества, отказали предпринимателю во взыскании 500 000 руб. по встречному иску и оставили без рассмотрения его требование о расторжении договора ввиду несоблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, установленного в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Оснований для иной правовой квалификации и оценки обстоятельств у суда кассационной инстанции не имеется. В данном случае кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Выводы судов также согласуются с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.12.2010 № 18-В10-88.

При этом суд отклоняет как необоснованные ссылки предпринимателя на то, что до направления предложения от 11.06.2016 о заключении основного договора Общество не сняло обременение в виде ипотеки с подлежащего продаже земельного участка. 

Исходя из буквального содержания пункта 3.3 предварительного договора ипотека должна быть прекращена в период после заключения основного договора и до подачи документов на государственную регистрацию. Как следует из материалов дела, заключенный сторонами предварительный договор не предусматривал обязанность Общества прекратить обременение в виде ипотеки до момента заключения  основного договора.

Обстоятельства, которые препятствовали бы предпринимателю подписать основной договор, судами не установлены, а ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказаны.

Довод подателя жалобы о том, что обжалуемые судебные акты приняты о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле публичного акционерного общества «Сбербанк России», являющегося залогодержателем спорного земельного участка, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку принятые по делу судебные акты не затрагивают прав указанного лица, а в материалах дела имеется письменное согласие  залогодержателя на межевание основного земельного участка и освобождение выделенного из него и продаваемого участка от обременения в виде залога.

Приведенные в кассационной жалобе иные доводы были подробно исследованы судами и им дана надлежащая правовая оценка. 

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 03.03.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 11.05.2017  по делу № А52-3192/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ибрагимова Илмаза Рунисовича - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий