Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

12 апреля 2018 года                                    Дело №А41-7438/18

Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья Н.В. Плотникова , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании  дело по заявлению  ООО "Рассвет-М"      к ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании убытков,  при участии в заседании-согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Рассвет-М"      обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" о взыскании убытков, причиненных неисполнением обязательств по Договору № 453-01 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса от 14.03.2014г. в размере 457 515 931 руб., расходов по госпошлине в размере  200 000 руб.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик против иска возражал по обстоятельствам, изложенным в отзыве.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 14.03.2014 между ООО «Рассвет-М», ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер» и ООО «Гарантия-Строй Островцы» заключен договор № 453-01 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству многоэтажных жилых домов. 

В рамках реализации инвестиционного проекта ООО «Гарантия-Строй Островцы» (застройщик) приняло на себя обязательство в установленные сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого комплекса площадью не менее 700 тыс. кв.м. на двух земельных участках с кадастровыми номерами 50:23:0000000:127336 и 50:23:0030131:15, общей площадью 874'256 кв. м., расположенных по адресу: Московская область, Раменский р-н, деревня Островцы, в том числе, выполнить своими силами в полном объеме все необходимые действия по подготовке, согласованию и утверждению разрешительной документации, необходимой для получения разрешения на строительство.

В соответствии с п. 5.1.8 договора в течение 15 календарных дней по окончании строительства и ввода объектов в эксплуатацию застройщик обязан передать инвесторам в собственность 15 % от общей площади жилых и нежилых помещений. 

ООО «Рассвет-М» и ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер» (инвесторы) в свою очередь обязались передать в качестве инвестиционного вклада право аренды земельных участков сроком на пятнадцать лет для строительства жилого комплекса. 

Помимо этого, 14.03.2014 между ООО «Рассвет-М» и ООО «Гарантия-Строй Островцы» заключен договор № 453-03 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030131:15, и между ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер» и ООО «Гарантия-Строй Островцы» заключен договор № 453-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:127336. Данные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации по Московской области.

Указанные земельные участки переданы во владение и пользование застройщику, что подтверждается актом приема-передачи от 14.03.2014 года к договору № 453-03 и актом приема-передачи от 14.03.2014 года к договору № 453-02.

05.05.2014 года между ООО «Рассвет-М» и ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:127336. Таким образом, стороной (арендодателем) по договору № 453-02 аренды земельного участка является ООО «Рассвет-М».

19.08.2014 соглашением об уступке прав и обязательств ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Клевер» передало, с согласия ООО «Гарантия-Строй Островцы», в полном объеме ООО «Рассвет-М» все права и обязательства по договору № 453-01 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса.

Во исполнение обязательств по договору № 453-01 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса ООО «Рассвет-М» также изменен вид разрешенного использования земельных участков «под жилую и нежилую застройку», что подтверждается дополнительными соглашениями от 15.07.2014 к договорам аренды, зарегистрированными в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации по Московской области.

 Таким образом, обязательства инвестора по договору об инвестиционной деятельности исполнены в полном объеме и надлежащим образом.

Сторонами по договору об инвестиционной деятельности согласованы этапы и сроки реализации инвестиционного проекта.

По условиям договора об инвестиционной деятельности в состав работ, подлежащих выполнению застройщиком на первом этапе реализации инвестиционного проекта, включены: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проекта планировки территории и проекта строительства, а также получение разрешения на строительство первого объекта.

В соответствии с п. 5.1.3-5.1.5 договора об инвестиционной деятельности, застройщик обязан утвердить в уполномоченном органе проект планировки земельных участков в срок не позднее 18 месяцев с момента подписания договора об инвестиционной деятельности (14.09.2015); в течение 24 месяцев с момента подписания договора согласовать с инвестором график строительства (до 14.03.2016); получить первое разрешение на строительство объекта и начать строительство не позднее 30 месяцев с момента подписания (до 14.09.2016 года).

В связи с неисполнением застройщиком принятых на себя обязательств по реализации инвестиционного проекта в установленный срок Истец обратился в суд.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-27975/17 договоры, заключенные ООО «Гарантия–Строй Островцы» и ООО «Рассвет-М» : № 453-01 об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса от 14.03.2014; №453-02 аренды земельного участка от 14.03.2014;№ 453-03 аренды земельного участка от 14.03.2014. расторгнуты.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-87945/17 установлено, что соразмерной величиной неустойки, подлежащей удержанию с ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" за нарушенное обязательство в соответствии с пунктом 5.1.2 договора, является 40 000 000 руб.

Ответчик указывает, что в связи с неисполнением застройщиком принятых на себя обязательств по передаче в собственность Инвестора  жилых и нежилых помещений общей площадью 10 545,3 кв.м, которые составляют разницу между рыночной стоимостью указанных помещений и рыночной стоимостью инвестиционного вклада (6,55 %),  у него возникли убытки в виде упущенной выгоды на сумму 457 515 931 руб.

Претензионный порядок соблюден, требования Ответчиком не удовлетворены, что послужило основанием для обращения  в суд с данным иском.

В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. При этом убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. 

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении №6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснили, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров. 

Для наступления ответственности, предусмотренной ст. 15 ГК РФ, необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вины причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими последствиями. 

Судом установлено, что размер убытков в виде упущенной выгоды определен истцом следующим образом.

На основании договора ООО "Рассвет-М" с 000 «Международное агентство строительная экспертиза и оценка «Независимость» последним было проведено экспертное исследование с целью определения объема жилых и нежилых помещений, подлежащих строительству и вводу в эксплуатацию в жилом комплексе в период с момента согласования сторонами графика производства строительно-монтажных работ по 1-ой очереди застройки жилого комплекса (01.10.2014 года) и до момента вступления в законную силу судебного акта о расторжении Договора об инвестиционной деятельности (15.08.2017 года), который составил площадь в размере 45 849 кв. м.

На основании договора ООО "Рассвет-М" с ООО «Иола» последним была проведена оценка и определена рыночная стоимость жилых и нежилых помещений площадью 10 545,3 кв.м. (15% Инвесторна) в запроектированном и подлежащем строительству и вводу в эксплуатацию жилом комплексе, которая составила сумму в размере 581 965 931 рублей, а также проведена оценка и определена рыночная стоимость инвестиционного вклада в виде права аренды земельных участках с кадастровыми номерами 50:23:0000000:151776 и 50:23:0030131:15 с правом выкупа, по Договору об инвестиционной деятельности с учетом льготной цены арендной платы названых земельных участков, которая составила сумму в размере 1 900 000 000 рублей.

Указанный объем жилых/нежилых помещений (45 849 кв.м.), подлежащих строительству и вводу в эксплуатацию Застройщиком в составе первой очереди застройки за период действия Договора составляет 6,55 % от общего объема жилых/нежилых помещений подлежащих строительству и вводу в эксплуатацию по условиям Договора об инвестиционной деятельности (не менее 700 000 кв.м.).

Таким образом, Истец рассчитал убытки, причиненные неисполнением Застройщиком обязательств по передаче в собственность Инвестора жилых и нежилых помещений в объеме 10 545,3 кв.м., которые составляют разницу между рыночной стоимостью указанных жилых/нежилых помещений и рыночной стоимостью доли инвестиционного вклада (6,55 %), что составляет сумму в размере 457 515 931 рублей = 581 965 931 рублей - (1 900 000 000 * 6,55 %) рублей.

Между тем, по мнению суда, совокупность условий, необходимых для установления на стороне ответчика убытков и взыскания их с последнего, не подтверждена имеющимися в деле доказательствами.

В соответствии с п. 5.1.8 договора в течении 15 календарных дней по окончании строительства и ввода объектов в эксплуатацию застройщик обязан передать инвесторам в собственность 15 % от общей площади жилых и нежилых помещений. 

Таким образом, суд исходит из того, что в соответствии с условиями договора, определяющими порядок вкладов сторон и распределения площадей, право инвестора требовать перехода к нему прав на нереализованные жилые, коммерческие помещения и парковочные места обусловлено завершением строительства объекта.

Между  тем, как установлено судом и не оспаривается сторонами, ООО "ГАРАНТИЯ-СТРОЙ ОСТРОВЦЫ" не преступило к строительству Объекта.

Оснований считать, что если бы договор инвестирования не был расторгнут, общество получило бы доходы в размере заявленной упущенной выгоды, у суда не имеется, поскольку доказательств того, что общая площадь строящегося Объекта  на момент вступления в законную силу судебного акта о расторжении Договора составила  бы 45 849 кв. м.,  а стоимость 15% доли Инвестора  от общей площади построенного Объекта, составляла бы 581 965 931 рублей, доказательств отсутствия в предполагаемый период обстоятельств непреодолимой силы, в связи с которыми, сроки строительства были бы перенесены, а также доказательств того, что Истцом были бы реализованы помещения,   не представлено.

Экспертные заключения, представленные Истцом, судом не принимаются в качестве допустимого доказательства, поскольку изложенные в них сведения носят предположительный характер.

При таких обстоятельствах в отсутствии доказательств реальной возможности получения Истцом требуемой упущенной выгоды в заявленном размере, суд отказывает в иске.

Поскольку в иске отказано, расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано.

Судья                                                               Н.В. Плотникова