122/2019-35608(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА 

г. Салехард, ул. Республики 102, тел. (34922) 5-31-00, www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-2633/2019

г. Салехард

12 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04 июля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 12 июля 2019 года. 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Чорноба  В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального унитарного  предприятия "Губкинское управление недвижимостью и технической инвентаризации"  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной  ответственностью "Гравитация" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) об обязании  освободить нежилое помещение, передать его по акту приема-передачи и взыскании  

965 465 рублей 31 копейки, а также по встречному иску о взыскании стоимости  неотделимых улучшений в размере 1 281 688 рублей, при участии в судебном заседании:  

от МУП “ФИО2 и ТИ” – директор ФИО3, от ООО “Гравитация” – директор ФИО4, 

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие "Губкинское управление  недвижимостью и технической инвентаризации" обратилось в арбитражный суд с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гравитация" о  взыскании долга по арендной плате в размере 758 783 рублей 09 копеек по договору  

 № 24-3-02-044/17-20-а от 01.06.2017г., пени за просрочку внесения платы в размере  206 682 рублей 22 копеек. Также просит обязать общество вернуть из аренды помещение  в связи с его расторжением в одностороннем порядке.  

Ответчик иск не признал и заявил встречный иск взыскать с предприятия  стоимость неотделимых улучшений в размере 1 281 688 рублей.  

Прибывшие в судебное заседание представители от сторон поддержали свои  требования и дали суду пояснения.  

Представитель ответчика просит опросить в качестве свидетеля работника истца  ФИО5, который может подтвердить, что состояние передаваемого в аренду  помещения не соответствовало тому, что зафиксировано в акте и требовался ремонт,  подтвердить факт подписания дефектной ведомости от 11.09.2017г. Кроме того,  ответчик просил суд назначить по делу экспертизу на предмет установления являются  ли выполненные им работы неотделимым улучшением, либо текущим/капитальным  ремонтом.  

По результатам слушаний суд отказал в удовлетворении обоих ходатайств. 

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы сторон, суд пришел к выводу об  обоснованности первоначального иска и необоснованности встречного.  

Как следует из материалов дела, 01 июня 2017 года стороны заключили договор   № 24-3-02-044/17-20-а, по условиям которого муниципальное унитарное предприятие  "Губкинское управление недвижимостью и технической инвентаризации" обязывалось  передать обществу с ограниченной ответственностью "Гравитация" во временное  владение и пользование нежилое помещение площадью 106,9 м.кв., расположенное на  первом этаже здания, расположенного по адресу: гор. Губкинский, мкр. 5, дом 42. Цель  аренды – оказание услуг общественного питания.  

Разделом 4 договора определена сумма ежемесячной аренной платы и сроки ее  внесения – по 32 0770 рублей в течение 5-ти рабочих дней текущего месяца.  Дополнительным соглашением № 2 от 08.10.2018г. размер платы увеличен до  

56 657 рублей. 

Дополнительным соглашением № 1 от 01.06.2017г. стороны дополнили договор  пунктом 2.2.24, согласно которому все производимые арендатором улучшения являются  собственностью арендодателя, а их стоимость согласно смете, утвержденной  арендодателем до производства улучшений, возмещается арендатору. По окончании  производства работ по улучшению их результат должен быть передан арендодателю по  акту приема-передачи.  

11.09.2017г. сторонами была подписана дефектная ведомость на демонтажные  работы, общестроительные работы, сантехнические работы, электромонтажные работы,  вентиляции, работы в бассейне.  

ООО "Гравитация" во встречном иске поясняет, что у истца сменилось несколько  директоров, почему смету истец не утверждал он не знает, но никто из директоров не  был против выполнения работ, что перечислены в дефектной ведомости. Работы была  выполнена на большую сумму, чем заявлено во встречном иске, но даже эта сумма  перекрывает его долг по арендной плате.  

В судебном заседании представитель истца (директор) не оспаривал наличие  дефектной ведомости и ее подписание предыдущим директором, но утверждает, что  ответчик производил не неотделимые улучшения, а перестраивал помещение; в  отсутствие сметы ответчик не должен был приниматься за строительные работы. Также  сослался на дополнительное соглашение от 22.03.2018г., согласно которому стоимость  неотделимых улучшений компенсируется в течение срока действия договора согласно  

утверждённой сметы, при этом стоимость таких улучшений не подлежит зачету в счет  внесения арендной платы. Данное дополнительное соглашение в дело предоставлено.  

Статьей 153 Гражданского кодекса РФ оговорено, что сделками признаются  действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или  прекращение гражданских прав и обязанностей.  

Условия сделки определяются заинтересованными лицами, они не должны лишь  противоречить закону (421 ГК РФ).  

Статья 623 Гражданского кодекса РФ допускает произведение арендатором как  отделимых улучшений, которые будут являться его собственностью, так и неотделимых,  которые будут являться собственностью арендодателя.  

В этой же статье указано, что в случае, когда арендатор произвел за счет  собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества,  не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения  договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено  договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества,  произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если  иное не предусмотрено законом.  

Стороны в дополнительном соглашении № 1 от 01.06.2017г., действуя в своей  воле, определили, что улучшения нужно производить только после утвержденной  арендодателем сметы.  

Суд считает, что поскольку арендодатель смету не утверждал, то ответчик,  приступивший к работам на свой риск, не получил право на возмещение таких  улучшений. Это обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении  встречного иска. Причина, по которой арендодатель не подписал смету не важна.  Подписание сметы является существенным условием, поскольку арендодатель должен  понимать какую сумму он должен заранее предусмотреть, сможет ли он ее найти. Более  того, арендодатель вправе в любое время отказаться от услуг арендатора по выполнению  неотделимых улучшений. Несмотря на возможность выполнения неотделимых  улучшений, арендодатель долгое время решал нужны они ему или нет и только  расторгнув договор в связи с отсутствием арендных платежей, которые должны были  вноситься ежемесячно, арендодатель заявил об отсутствии нужды в таких улучшениях.  

Отдельно суд отмечает, что не является существенным обстоятельством какие  работы указаны в дефектной ведомости, относятся они к капитальному ремонту или к  неотделимым улучшениям, так как статья 616 ГК РФ также предусматривает  возможность арендатора за счет арендодателя произвести капитальный ремонт, если  такая обязанность арендодателем не исполняется. То есть, в дефектной ведомости с  согласия арендодателя могли быть указаны работы по капитальному ремонту.  Определяющим здесь является согласие арендодателя на какие то работы и оно имело  место.  

По этой причине необходимость в опросе свидетелем ФИО5 и в назначении  по делу судебной экспертизы отсутствует.  

Суд также отмечает, что не является определяющим к какому виду работ (ввиду  наличия на них согласия арендодателя) относятся работы в дефектной ведомости, но  специальных знаний не требуется, чтобы увидеть, что в дефектной ведомости не  

предусмотрены работы по капитальному ремонту, так как нет сведений о том, что  помещение в ремонте нуждалось; не предусмотрены работы и по неотделимым  улучшениям, так как к таковым демонтаж и монтаж стен нельзя отнести. Это  действительно работы по переустройству и благоустройству помещения.  

Однако, как указано выше, условие о необходимости предварительного  согласования сметы до начала работ являлось существенным и оно ответчиком не  выдержано.  

В связи с тем, что на взаимозачет арендодатель не был согласен изначально и  арендатор с этим был согласен при подписании данного условия, то у ответчика не было  оснований не перечислять истцу арендную плату.  

Расчет долга судом проверен и принят, ответчиком он не оспорен. Долг ответчика  перед истцом в размере 758 783 рублей 09 копеек считается установленным и  подлежащим взысканию.  

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации,  кредитор вправе требовать с должника уплаты неустойки в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Пунктом 5.3.1 договора стороны предусмотрели право арендодателя в случае  просрочки внесения арендных платежей требовать от арендатора уплаты пени за каждый  день просрочки платежа в размере 1% от суммы долга. Пени начислены за период с  06.07.2017г. по 15.03.2019г.  

Суд полагает, что поскольку ответчик неправомерно удерживал денежные  средства, то истец вправе требовать взыскания пени. Расчет судом проверен и признан  верным.  

Вместе с тем, в отзыве ответчик заявил о несоразмерности начисленной пени  последствиям нарушенного обязательства. К основаниям уменьшения своей  ответственности заявил о слишком большом размере договорной неустойки.  

Суд с возражением ответчика согласился. 

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая  уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе  уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим  предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии  заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной  договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую  деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что  взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к  получению кредитором необоснованной выгоды.  

Суд полагает, что неустойка в размере 1% от суммы долга за каждый день  просрочки внесения платежа без причинения существенных убытков кредитору является  чрезмерной и с учетом баланса интересов обеих сторон уменьшает ее в 10 раз, то есть до  20 668 рублей 22 копеек.  

 Еще одним требованием в иске является обязание ответчика освободить  занимаемое по договору помещение вследствие досрочного расторжения договора.  

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя  договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор  

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит  арендную плату.  

Такая длительная просрочка ответчиком была допущена, следовательно, истец  имел право уведомлением от 04.02.2019г. отказаться в одностороннем порядке от  продолжения действия договора и потребовать возврата помещения.  

Требование о возврате помещения также подлежит удовлетворению. 

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации суд относит расходы по уплате государственной пошлины на ответчика.  

Руководствуясь статьями 159, 110, 167-171 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

1. Отказать в удовлетворении ходатайства ООО “Гравитация” об опросе в  качестве свидетеля ФИО5  

2. Отказать в удовлетворении ходатайства ООО “Гравитация” о назначении по  делу судебной экспертизы.  

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гравитация" (ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу муниципального унитарного предприятия  "Губкинское управление недвижимостью и технической инвентаризации" (ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>) долг по арендной плате в размере 758 783 рублей  09 копеек, пени в размере 20 668 рублей 22 копеек и возместить расходы по уплате  госпошлины в размере 22 309 рублей. Всего взыскать 801 760 рублей 31 копейку.  

Во взыскании остальных сумм отказать. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Гравитация" (ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в течение одного месяца с момента вступления в  законную силу решения суда освободить занимаемое по договору аренды № 24-3-02044/17-20-а от 01.06.2017г. помещение и передать его по акту приема-передачи  муниципальному унитарному предприятию "Губкинское управление недвижимостью и  технической инвентаризации" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).  

4. В удовлетворении встречного иска отказать. 

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гравитация" (ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в  размере 31 817 рублей.  

6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении  месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае  подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в  законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной  инстанции.  

7. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи  апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через  Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.  

8. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения  формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет»  http://yamal.arbitr.ru.  

9. В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного  документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.  

10. По ходатайству участвующих в деле лиц копии решения на бумажном  носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления  соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о  вручении или вручены им под расписку.  

В.В. Чорноба

 Судья 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 24.04.2019 9:51:11

Кому выдана Чорноба Виталий Викторович