АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-632/24 

Екатеринбург

11 марта 2024 г.

 

Дело № А76-8865/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Суспициной Л.А., Столярова А.А.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственности «Прогресс» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2023 по делу № А76-8865/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Магнитогорска заявлено ходатайство об участии в онлайн-заседании, которое удовлетворено судом округа. При открытии судом кассационной инстанции судебного заседания с использованием онлайн-сервиса «Картотека арбитражных дел» представитель стороны к каналу связи подключился, однако надлежащим образом передачу видео- и аудиосигнала не обеспечил. Установив, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, представителю стороны обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована по причинам, находящимся в сфере его контроля, а также принимая во внимание использованное стороной право предоставления письменных позиций по существу кассационной жалобы, суд округа не усмотрел предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного заседания.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Магнитогорска (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – общество «Прогресс») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.05.2016 № 9575 за период с 01.01.2022 по 31.06.2023 в сумме 1 921 116 руб. 33 коп., пеней за период с 26.03.2021 по 31.06.2023 в сумме 413 534 руб. 70 коп. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Магнитогорска.

Решением суда первой инстанции от 29.08.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.11.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Прогресс» просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. По мнению заявителя, законных оснований для взыскания арендной платы и пеней за период, выходящий за пределы действия договора аренды, у судов не имелось. Заявитель полагает, что, поскольку договор аренды земельного участка был заключен по результатам торгов, его возобновление на неопределенный срок действующим законодательством не предусмотрено, истечение 03.07.2021 срока действия договора № 9575 аренды земельного участка влечет для арендатора прекращение обязательств, предусмотренных данным договором. Заявитель отмечает, что в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации начисление арендной платы до момента фактического возврата имущества арендодателю не предусмотрено, произведенные истцом начисления являются неосновательным обогащением арендодателя.

Также, по мнению заявителя, является необоснованной ссылка судов на то обстоятельство, что арендатор продолжает пользование всем земельным участком, поскольку на нем расположены объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности арендатору. Заявитель поясняет, что общая площадь объектов, расположенных на земельном участке, составляет 610 кв. м,  при этом именно значительное расхождение в площади земельного участка (155 875 кв. м) и площади зданий (610 кв. м) послужило основанием для отказа в предоставлении указанного участка истцом ответчику для эксплуатации объектов (дело № А76-760/2022).

Комитет  предоставил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу норм подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании пунктов 2, 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 24.05.2016 между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и обществом «Прогресс» (арендатор) заключен договор № 9575 аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона Ц-2, зона обслуживания и деловой активности местного значения) площадью 155 875 кв. м с кадастровым номером 74:33:0310001:122 согласно данным государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе пересечения ул. Зеленый Лог и шоссе Западное. 

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для строительства торгово-развлекательного центра с парковкой. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя. 

Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта (пункт 1.3 договора). 

Срок действия договора до 03.07.2021 (пункт 2.1 договора). 

Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 08.04.2016 (пункт 2.3 договора). 

В силу пункта 2.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы определен в Приложении к настоящему договору и является неотъемлемой частью договора. 

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств. Уплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязанностей по договору. 

Расторжение либо прекращение договора вне зависимости от оснований не освобождает стороны от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору, в том числе от уплаты сумм, начисленных в течение срока действия договора, а также санкций за нарушение исполнения обязательств (пункт 5.3 договора). 

Согласно пункту 6.8 договора в случае, если договор возобновлен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц. 

Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с момента получения стороной уведомления о прекращении договора. В случае отсутствия у арендодателя сведений о получении арендатором корреспонденции последняя считается полученной по истечении одного месяца с момента ее направления в адрес арендатора (пункт 7.2 договора). 

Земельный участок с кадастровым номером 74:33:0310001:122 поставлен на кадастровый учет 10.03.2016, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2023 № КУВИ-001/2023-63051919. 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 28.06.2016, о чем свидетельствует штамп на договоре и выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2023 № КУВИ-001/2023-63051919. 

На основании постановления Администрации г. Магнитогорска от 29.11.2017 № 14348-П между сторонами 29.11.2017 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому изменен вид разрешенного использования земельного участка на торговый комплекс. 

Дополнительное соглашение от 29.11.2017 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области 15.03.2018, о чем на дополнительном соглашении поставлены отметки уполномоченного органа. 

Далее между Администрацией города Магнитогорска и обществом «Прогресс» 03.08.2020 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым пункт 4.4 договора аренды изложен в следующей редакции: «4.4 плата за аренду земли перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя». 

Также раздел 4 договора дополнен пунктами 4.9-4.15, в соответствии с которыми арендатору предоставлена отсрочка по уплате арендной платы на срок до 26.07.2020 начиная с 18.03.2020 (даты введения режима повышенной готовности на территории Челябинской области). 

Дополнительное соглашение от 03.08.2020 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области 13.08.2020, о чем имеются отметки уполномоченного органа на дополнительном соглашении. 

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 11.11.2019 № 13857-П утверждено разрешение от 08.11.2019 № ш74-307000-00115-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Торговый комплекс. Здание № 2», расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог, д. 60 строение 1 (кадастровый номер 74:33:0310001:149). 

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 11.11.2019 № 13859-П утверждено разрешение от 08.11.2019 № ш74-307000-00114-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Торговый комплекс. Здание № 1», расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог, д. 60 (кадастровый номер 74:33:0310001:150). 

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 11.11.2019 № 13860-П утверждено разрешение от 08.11.2019 № га74-307000-00116-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Торговый комплекс. Здание № 3», расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог, д. 60 строение 2 (кадастровый номер 74:33:0310001:148). 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости указанные нежилые здания с кадастровыми номерами 74:33:0310001:148, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:150 находятся в собственности общества «Прогресс» (выписка от 15.03.2023 № КУВИ-001/2023-63051805, выписка от 15.03.2023 № КУВИ-001/2023-63051918, выписка от 15.03.2023 № КУВИ-001/2023-63052015), расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0310001:122. 

Факт использования обществом «Прогресс» земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122 подтвержден актами обследования земельного участка от 01.09.2021 № 385, от 22.03.2022 № 191. 

Обращаясь в суд, истец пояснил, что срок действия договора аренды истек 03.07.2021, ответчиком арендованное имущество не возвращено, общество продолжило пользование земельным участком после прекращения срока действия договора аренды, в связи с чем комитетом произведено начисление арендной платы. 

Вместе с тем обязанность по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнена, в период с 01.01.2022 по 30.06.2023 плата обществом не внесена, у ответчика образовалась задолженность в сумме 1 921 116 руб. 33 коп. 

С целью досудебного урегулирования спора комитет направил ответчику претензию от 20.02.2023 № КУИиЗО-02/999 о погашении задолженности по договору № 9575 аренды земельного участка.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды приняли во внимание, что договор аренды был заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, земельный участок был предоставлен однократно собственнику для завершения строительства объектов.

Факт пользования обществом «Прогресс» земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122 подтвержден актами обследования земельного участка от 01.09.2021 № 385, от 22.03.2022 № 191.

Суды приняли во внимание, что договор аренды от 24.05.2016 № 9575 заключен на весь земельный участок с кадастровым номером 74:33:0310001:122 площадью 155 875 кв. м, в связи с  чем, руководствуясь правовой позицией, изложенной в  абз. 6 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», обоснованно признали, что заключение договора аренды на часть земельного участка площадью 610 кв. м, используемого под объектами недвижимости, введенными в эксплуатацию без предварительного проведения кадастрового учета указанной части земельного участка, не допускается.

 При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования комитета о взыскании с общества «Прогресс» задолженности в сумме, заявленной истцом - 1 921 116 руб. 33 коп.,  а также пеней за период с 26.03.2021 по 31.06.2023 в сумме 413 534 руб. 70 коп., начисленных на основании положений статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют, доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2023 по делу № А76-8865/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственности «Прогресс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            Л.А. Суспицина

 

                                                                                             А.А. Столяров