АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А48-8945/2019

20 февраля 2020 года

город Орёл

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 20 февраля 2020  года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи А.Н. Юдиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АльянсРегионИнвест» (

<

...>; ОГРН 

<

***>) к муниципальному унитарному предприятию «Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие» (Заказчик) (

<

...>, лит. А, пом. 270; ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области (302021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 1) о признании договора управления многоквартирным домом, предложенный МУП «ЖРЭП» (З) о содержании общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> незаключенным, 2) о признании неисполненным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, согласно протокола №4 от 24.01.2017 в пп.6,7,11., Пункт п.8 протокола №4 от 24.01.2017 считать просроченным,

при участии в деле:

от истца – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика - представитель ФИО2 (доверенность от 01.04.2018),

от третьего лица  - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АльянсРегионИнвест» (далее - истец, ООО «АльянсРегионИнвест») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие» (Заказчик) (далее - ответчик, МУП «ЖРЭП» (З), управляющая организация, управляющая кмпания) 1) о признании договора управления многоквартирным домом, предложенный МУП «ЖРЭП» (З) о содержании общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> незаключенным, 2) о признании неисполненным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: 

<

...>, согласно протокола №4 от 24.01.2017 в пп.6,7,11., Пункт п.8 протокола №4 от 24.01.2017 считать просроченным.

Ответчик требования истца не признал по тем основаниям, что истцом пропущен срок исковой давности.

Определением от 12.11.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области (далее - третье лицо).

Третье лицо в письменном отзыве на иск указало, что 17.02.2017 в адрес третьего лица поступило заявление о внесении изменений в реестр лицензий с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в МКД №21 по ул. Пионерской в г. Орле от 24.01.2017, а также копии договора управления МКД от 15.02.2017, подписанного более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

02.03.2017 №393 органом государственного жилищного надзора было принято заключение о внесении изменений в реестр лицензий в отношении МКД №21 по ул. Пионерской в г. Орле не позднее 07.03.2017. По мнению третьего лица, стороной договора управления МКД являются собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Один собственник не является стороной договора управления МКД. Третье лицо полагает, что ООО «АльянсРегионИнвест» не являлось стороной договора, а является лишь элементом этой стороны и не вправе обращаться в суд с заявлением о признании подписанного ими договора управления не заключенным. Для обращения в суд с таким иском необходимо, чтобы исковое заявление было подано от стороны договора, а не от одного собственника помещений в МКД. Не подписание своего бланка договора управления со стороны одного из собственников - ООО «АльянсРегионИнвест» при подписании договора собственниками помещений в данном доме, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, не может свидетельствовать о том, что договор управления не заключен. Также третье лицо в письменном отзыве указало, что не подлежит удовлетворению и требование истца о признании неисполненным решения общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: 

<

...> согласно протоколу №4 от 24.01.2017 в п.п. 6,7,11; п. 8 протокола №4 от 24.01.2017 считать просроченным, поскольку договор управления МКД заключен, управляющая организация приступила к его выполнению и выполняет его на протяжении длительного периода времени. Условия договора управления МКД выполняются, административных производств в отношении МУП «ЖРЭП» (З) за неисполнение работ по МКД органом жилищного надзора не возбуждалось.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке ст. ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Истец заявил письменное ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании до 5-ти дней, поскольку представитель истца ФИО3 участвует в другом судебном заседании, а генеральный директор ООО «АльянсРегионИнвест» находится в командировке.

Арбитражный суд, рассмотрев ходатайство истца об объявлении перерыва в судебном заседании, отказал в его удовлетворении в виду отсутствия правовых оснований, предусмотренных ст. 163 АПК РФ. Кроме того, к ходатайству не приложены соответствующие доказательства, подтверждающие невозможность участия представителей истца в судебном заседании. 

Арбитражный суд, в силу ст. 156 АПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей истца надлежащим образом извещенных о дате и времени судебного заседания.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришёл к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, и установлено судом на внеочередном общем собрании собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: 

<

...> принято решение о выборе способа управления -  управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано МУП «ЖРЭП»  (З), утверждены срок действия договора, порядок его пролонгации, а также утверждены тарифы на содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Данные обстоятельства отражены в протоколе №4 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 24.01.2017.

15.02.2017 между МУП «ЖРЭП»  (З) и собственниками спорного дома подписан договор управления МКД, предметом которого явилось оказание услуг управляющей компанией по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за счет и на суммы собираемых средств собственников по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

Согласно выписке из ЕГРН ООО «АльянсРегионИнвест» является собственником нежилых помещений №60,61, размещенных по адресу: 

<

...>.

Из материалов дела следует, что 23.06.2017 МУП «ЖРЭП»  (З) письмом №07/10041 направило в адрес истца экземпляр договора управления МКД.

Истец полагает, что данный договор является незаключенным по тем основаниям, что в нем не содержится конкретный перечень общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление; перечень работ (услуг) по управлению МКД и содержанию и ремонту общего имущества в МКД; не содержится перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

По мнению истца, в договоре управления МКД не содержится порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. 

Истец также полагает, что отсутствие вышеуказанных согласованных условий не позволяет осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией своих обязанностей.

По мнению ООО «АльянсРегионИнвест», отсутствие четкого, однозначного описания объекта управления приводит к размыванию ответственности управляющей компании перед собственниками, что не позволяет определить границы ответственности между управляющей организацией и собственником помещения.

Истец также указал в исковом заявлении, что в расчетах стоимости содержания и ремонта жилья, размеры ежемесячной платы за 1 кв.м. общей площади помещения фигурируют различные значения не соответствующие решению собственников помещений (протокол №4 от 24.01.2017).

Статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 ЖК РФ).

В силу пункта 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться одной управляющей организацией. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Полагая названный договор управления МКД не заключенным по основанию не достижения сторонами согласия по существенным условиям договора, истец указывает на то, что в договоре управления не содержится четкий перечень общего имущества МКД, в связи с чем, истец полагает, что по этому существенному условию стороны не достигли соглашения.

Истец полагает, что стороны также не достигли соглашения по порядку определения цены договора.

Арбитражный суд, проанализировав как протокол №4 от 24.01.2017 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, так и условия договора управления МКД от 15.02.2017, пришел к выводу о том, что из текста договора управления МКД и приложений к нему не следует, что вышеназванные существенные условия договора управления МКД не были согласованы сторонами при его подписании.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

По смыслу правовых позиций, отраженных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1404/10 от 18.05.2010 и N 13970/10 от 08.02.2011, требования гражданского законодательства об определении существенных условий договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Доказательств неопределенности в отношениях сторон в связи с несогласованием каких-либо условий договора в материалах дела не имеется.

Стороны, исполняя договор управления многоквартирным домом в период с 2017 года, исходили из его заключенности, ни один из собственников, согласившихся с условиями этого договора, с требованиями о расторжении и изменении договора управления не обращался.

Кроме того, в рассматриваемом случае решение собственников помещений МКД от 24.01.2017 №4 в судебном порядке не оспаривалось, доказательств, свидетельствующих о признании решения собственников в установленном законом недействительным, в материалы дела не представлено.

Судом установлено, что 17.02.2017 в адрес Управления государственной жилищной инспекции Орловской области (в настоящее время - Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области) поступило заявление о внесении изменений в реестр лицензий с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в МКД №21 по ул. Пионерской в г. Орле от 24.01.2017 №4 и копия договора управления МКД от 15.02.2017, подписанного более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Органом государственного жилищного надзора 02.03.2017 было принято заключение по итогам проверки заявления о внесении изменений в реестр лицензий и иных представленных лицензиатом документов №393, из содержания которого следует, что по результатам проверки заявления о внесении изменений в реестр лицензий и иных представленных лицензиатом документов принято решение о внесении изменений в реестр лицензий в отношении МКД №21 по ул. Пионерской в г. Орле не позднее 07.03.2017.

Ст. ст. 161-165 ЖК РФ предусматривают в частности, что условия управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

В силу п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления МКД является порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, следовательно, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым как для нанимателей, так и для собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношении к одному из собственников помещений.

В решении общего собрания собственников от 24.01.2017 №4 собственниками принято решение об определении цены (тарифа) на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД №21 в соответствии с Постановлением Администрации г. Орла от 15.11.2013 №5213 «О плате за помещения для собственников и нанимателей в  многоквартирных домах». 

Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Из приведенных норм следует, что начисление платы за содержание и ремонт должно производиться с учетом цены, установленной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, либо с применением установленных органом местного самоуправления тарифов. При этом размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В п. 4.4.4 договора управления содержится порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления МКД.

Судом также установлено, что договор управления МКД исполняется с 2017 года. В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору, либо иным образом подтвердило действие договора она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Что касается  требования о признании неисполненным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: 

<

...>, согласно протокола №4 от 24.01.2017 в пп.6,7,11., Пункт п.8 протокола №4 от 24.01.2017 считать просроченным то оно также не подлежит удовлетворению в виду вышеизложенных обстоятельств.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что п.п. 6,7,8,11 исполняются надлежащим образом в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений от 24.01.2017 и договором управления МКД от 15.02.2017, обратного истцом в материалы дела не представлено.

Как видно из материалов дела, в ходе судебного рассмотрения ответчиком было сделано заявление о пропуске срока исковой давности.

Между тем, арбитражный суд полагает, что истцом не пропущен срок исковой давности в виду следующего.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица право которого нарушено. Общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ составляет 3 года, поскольку специальных сроков исковой давности для требований о признании договора незаключенным не установлено (п. 1 ст. 197 ГК РФ), подлежит применению общий срок (3 года).

В ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Иск может быть подан в течение 3-х лет, начиная с момента определения нарушения прав заявителя, при возникновении у него подозрений об установлении договора незаключенным.

Из материалов дела следует, что договор управления МКД был подписан сторонами 15.02.2017.

Из материалов дела также следует, что ответчик направил экземпляр спорного договора в адрес истца 23.06.2017, истец обратился с иском в арбитражный суд 26.07.2019, то есть в пределах трехгодичного срока, таким образом, срок исковой давности на обращение в суд истцом не пропущен.

С учетом изложенного, требования истца удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 110 АПК РФ, расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия

             Судья                                                    А.Н. Юдина