ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-129869/2019

24 декабря 2025 года

г. Санкт-Петербург

/ход.18

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Сотова И.В.

судей Серебровой А.Ю., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Аласовым Э.Б.

при участии:

от ЖСК «Новый квартал»: ФИО1 по доверенности от 12.08.2025 г.

от Комитета имущественных отношений: ФИО2 по доверенности от 27.12.2024 г.

к/у ФИО3 по паспорту

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26756/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2025 г. по делу № А56-129869/2019/ход.18, принятое по заявлению конкурсного управляющего ФИО3 о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу «Новый квартал» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Норманн-Север»

установил:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) от 06.10.2020 г. ООО «Норманн-Север» (далее – должник, общество) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим утверждена ФИО4, а определением от 27.08.2024 г. в таком качестве утверждена ФИО3 (далее – конкурсный управляющий).

В ходе процедуры конкурсного производства конкурсный управляющий обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором управляющий просила:

1. Удовлетворить ходатайство о погашении требований участников строительства ООО «Норманн-Север» путем передачи объекта незавершенного строительства: 46 земельных участков суммарной площадью 78 707 кв. м и находящихся на них неотделимых улучшений в виде объектов незавершённого строительства (таунхаусов) в количестве 6 единиц общей площадью улучшений 8 312,35 кв. м, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, Приморский р-н, ФИО5 пр-т, уч. 20-65, созданному участниками строительства Жилищно-Строительному Кооперативу «Новый квартал» (далее - ЖСК «Новый квартал», Кооператив);

2. Передать ЖСК «Новый квартал» права на 46 земельных участков с кадастровыми номерами 78:34:000:42:35:52; 78:34:000:42:35:57; 78:34:000:42:35:48; 78:34:000:42:35:55; 78:34:000:42:35:34; 78:34:000:42:35:39; 78:34:000:42:35:43; 78:34:000:42:35:63; 78:34:000:42:35:67; 78:34:000:42:35:29; 78:34:000:42:35:38; 78:34:000:42:35:25; 78:34:000:42:35:53; 78:34:000:42:35:59; 78:34:000:42:35:49; 78:34:000:42:35:58; 78:34:000:42:35:35; 78:34:000:42:35:40; 78:34:000:42:35:60; 78:34:000:42:35:64; 78:34:000:42:35:32; 78:34:000:42:35:28; 78:34:000:42:35:44; 78:34:000:42:35:24; 78:34:000:42:35:54; 78:34:000:42:35:46; 78:34:000:42:35:50; 78:34:000:42:35:22; 78:34:000:42:35:36; 78:34:000:42:35:41; 78:34:000:42:35:61; 78:34:000:42:35:65; 78:34:000:42:35:31; 78:34:000:42:35:27; 78:34:000:42:35:45; 78:34:000:42:35:56; 78:34:000:42:35:47; 78:34:000:42:35:51; 78:34:000:42:35:23; 78:34:000:42:35:37; 78:34:000:42:35:42; 78:34:000:42:35:62; 78:34:000:42:35:66; 78:34:000:42:35:30; 78:34:000:42:35:33; 78:34:000:42:35:26 суммарной площадью 78 707 кв.м., принадлежащие ООО «Норманн-Север» на праве аренды (далее – земельные участки), со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в т.ч. объектами незавершенного строительства в количестве 6 единиц общей площадью улучшений 8 312,35 кв.м. (далее - объекты незавершенного строительства), расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, Приморский р-н, ФИО5 пр-т, уч. 20-65;

3. Передать ЖСК «Новый квартал» права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным ООО «Норманн-Север» в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями.

Определением от 12.09.2025 г. суд первой инстанции удовлетворил данное ходатайство, а именно – передал ЖСК «Новый квартал» права на 46 земельных участков с объектами незавершенного строительства по адресу: г. Санкт-Петербург, Приморский р-н, ФИО5 пр-т, уч. 20-65; обязал ЖСК «Новый квартал» исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений, и внести на специальный расчетный счет застройщика ООО «Норманн-Север» денежные средства в размере 13 510 841 руб., составляющие сумму задолженности по текущим платежам, в срок до 30.09.2025 г.

В апелляционной жалобе Комитет имущественных отношений (далее – Комитет) просит определение от 12.09.2025 г. отменить, в удовлетворении требований управляющего отказать, ссылаясь, помимо прочего, на то, что он не был привлечен к участию в настоящем обособленном споре в качестве отдельного участника, а также указывая на неисполнение должником ранее мирового соглашения по делу № А56-1594/2016, которым (мировым соглашением) предусмотрено заключение соответствующего договора купли-продажи земельных участков с оплатой должником цены этого договора, т.е., по мнению подателя жалобы, право собственности должника на земельные участки отсутствует, в этой связи апеллянт полагает, что не соблюдены условия по подпунктам 5 и 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

В суд от конкурсного управляющего и ЖСК «Новый квартал» поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указанные лица возражают против ее удовлетворения, ссылаясь на необоснованность изложенных в ней доводов и их несоответствие фактическим обстоятельствам дела; от Комитета поступили письменные пояснения, в приобщении которых к материалам дела апелляционным судом отказано протокольным определением - ввиду отсутствия доказательств их отправки другим сторонам.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить.

Конкурсный управляющий и представитель Кооператива против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзывах; при этом, последний заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, в удовлетворении которого (данного ходатайства) апелляционным судом отказано протокольным определением – ввиду недоказанности наличия условий для этого.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения в порядке, предусмотренном статьями 223, 266, 268 и 272 АПК РФ, апелляционный суд пришел к следующим выводам:

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Закона о банкротстве, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). В указанном случае погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме, или здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, или домов блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

При этом, согласно пункту 5 (абз. 3) статьи 201.10 Закона о банкротстве, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения требований кредиторов по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей, указанных в настоящем абзаце, над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства. Размер денежных средств, которые вносятся на специальный банковский счет должника для погашения указанных в настоящем абзаце требований, не может превышать совокупный размер денежных средств, которые были бы направлены на погашение указанных требований в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Федерального закона в случае реализации прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей их стоимости, определенной арбитражным судом для целей передачи объекта незавершенного строительства; указанные средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

В данном случае из материалов дела следует, что у ООО «Норманн-Север» имеется имущество, подпадающее под предусмотренное абзацем 2 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве понятие имущества застройщика, а именно - 46 земельных участков общей площадью 78 707 кв.м. и находящиеся на них неотделимые улучшения в виде объектов незавершенного строительства (таунхаусов) в количестве 6 единиц общей площадью улучшений 8 312,35 кв. м., по адресу: г. Санкт-Петербург, Приморский р-н, ФИО5 пр-т, уч. 20-65; объект незавершенного строительства включает в себя шесть таунхаусов, состоящих из 44 индивидуальных (одноквартирных) блокированных жилых домов.

Участники строительства выразили свою волю на удовлетворение их требований путем передачи прав застройщика на земельные участки с объектами незавершенного строительства созданному участниками строительства ЖСК «Новый квартал», что подтверждается протоколом собрания кредиторов должника от 20.06.2025, согласно которому за принятие решения о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика Кооперативу проголосовали 100 % голосов из зарегистрированных на этом собрании участников с правом голоса; данное решение собрания участников строительства в судебном порядке не оспорено и недействительным не признано.

В этой связи с участием кредиторов-участников строительства создан жилищно-строительный кооператив «Новый квартал», который согласно представленным в материалы дела документам, отвечает требованиям, предъявляемым пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве, следовательно, подпункт 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве соблюден.

При этом, в реестр требований кредиторов и реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений ООО «Норманн-Север» включены требования участников строительства в общем размере 292 474 855,02 руб., в т.ч. с учетом размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, а согласно проведенной конкурсным управляющим ФИО3 оценке, рыночная стоимость прав застройщика на земельные участки и объекты незавершенного строительства составляет 299 600 000 руб., т.е. стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства с учетом земельных участков превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, на 2,40%, что отвечает требованию пп. 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Также, как сослалась конкурсный управляющий, после завершения строительства объектов незавершенного строительства жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований передачи жилых помещений и реестр требований кредиторов; правопритязаний участников на одно и тоже жилое помещение не установлено; требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельные участки, отсутствуют.

В то же время, совокупный размер требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди реестра требований кредиторов ООО «Норманн-Север» составляет 13 510 841 руб., включая задолженность перед Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга по договору аренды №17/ЗКС-04516 от 19.11.2007 за период с 01.07.2025 по 30.09.2025, т.е. имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, ввиду этого денежные средства в размере 13 510 841 руб. для погашения требований кредиторов по текущим платежам подлежат внесению на специальный банковский счет должника в порядке, установленном пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Таким образом, поскольку предусмотренные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве условия для передачи объекта незавершенного строительства в данном случае соблюдены (иного не доказано), суд первой инстанции правомерно удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего.

В этой связи и применительно к доводам апелляционной жалобы апелляционный суд отмечает, что неисполнение должником мирового соглашения по делу № А56-1594/2016 правового значения не имеет, поскольку Кооператив, как правопреемник должника в договорных отношениях, несет соответствующие права и обязанности, как учитывает суд и то, что все земельные участки предоставлены для их комплексного освоения и предусматривают создание единой инфраструктуры в рамках соответствующей жилой застройки, т.е. передача только земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, повлечет невозможность надлежащего исполнения обязательств по жилой застройке (без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и без ухудшения потребительских качеств получаемых земельных участков), что, помимо прочего установлено в определении арбитражного суда от 04.06.2025 г. по обособленному спору № А56-129869/2019/ход.17, как не имеет значения и отсутствие регистрации за должником прав на объекты незавершенного строительства – в силу правовой позиции, изложенной в Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 №15510/12 (согласно которой основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства, как непрофессиональных инвесторов, и применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей) при отсутствии также со стороны иных лиц правопритязаний как на эти объекты, так и на все земельные участки.

Равным образом, подателем жалобы не доказаны и из материалов дела не следует процессуальных нарушений (как безусловных, так и повлекших принятие неправильного по существу судебного акта) со стороны суда первой инстанции, при том, что Комитет является кредитором должника и с учетом пункта 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.12.2024 N 40 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона от 29 мая 2024 года N 107-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статью 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» считается извещенным и о настоящем споре (рассмотрении заявления конкурсного управляющего); однако, кредитор не принял участие в нем, в связи с чем он несет неблагоприятные последствия своего процессуального бездействия; при этом права Комитета, как представителя собственника земельных участков, не нарушены, поскольку передача прав на земельные участки (в данном случае прав аренды) от должника к Кооперативу обусловлена нормами Закона о банкротстве и не зависит от волеизъявления (согласия) собственника.

Ввиду изложенного, апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции настоящий спор рассмотрен согласно действующему законодательству, фактические обстоятельства дела установлены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств и получили надлежащую правовую оценку.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем они признаются апелляционным судом несостоятельными и не являющимися основанием для отмены вынесенного судебного акта.

Таким образом, апелляционный суд признает обжалуемое определение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела (при отсутствии помимо прочего и оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ), а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271 и 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2025 г. по делу № А56-129869/2019/ход.18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Сотов И.В.

Судьи

Сереброва А.Ю.

Тойвонен И.Ю.