АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

24 октября 2022 года            Дело № А74-5962/2022

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2022 года. 

Решение в полном объёме изготовлено 24 октября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной, при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление  Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-консалтинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 5990 руб.,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), страхового публичного акционерного общества «Ингосстрах» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

при участии в судебном заседании ответчика - директора ФИО2

установил:

Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска  обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-консалтинг» о взыскании 41 990 руб., в том числе 40 990 руб. убытков, возникших в связи с ненадлежащей оценкой по договору на проведение оценки рыночной стоимости муниципального имущества от 06.09.2021 № С-90-21, 1000 руб. штрафа.

Протокольным определением арбитражного суда от 19.10.2022 принято уменьшение размера исковых требований до 5 990 руб., в том числе 4 990 руб. убытков, 1 000 штрафа.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения исковых требований, указал, что расхождения в размере рыночной стоимости объекта в отчетах оценщиков связано с нестабильностью цен на недвижимость в рассматриваемый период, а также с  проведением оценщиком и судебным экспертом  оценки на разные даты ( ответчиком оценка проводилась по состоянию на 20.09.2021, а судебным экспертом – на 12.07.2021).  Ответчик считает, что его отчет соответствует  критерию достоверности, работы заказчиком приняты и оплачены без возражений.

Истец, третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрение спора, своих представителей в судебное заседание не направили, истец в своих пояснениях поддержал исковые требования в полном объеме, третье лицо (СПАО «Ингосстрах») в отзыве на исковое заявление указало об оставлении разрешения спора на усмотрение суда.

На основании частей 2,3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей истца, третьих лиц.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Департаментом архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Консалтинг» (арендодатель) 06.09.2021 заключен договор на проведение оценки рыночной стоимости муниципального имущества № С-90-21, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по предоставлению услуг по определению рыночной стоимости муниципального имущества, планируемого к продаже: 14/1240 доли в праве общей собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение 39 Н, что соответствует нежилому помещению с местами общего пользования, общей площадью 14,2 кв.м., в том числе помещение № 46 площадью 11, 4 кв.м., а также места общего пользования - части помещений №№ 10,11,36,37,38, 40,42,44 площадью 2, 8 кв.м. в соответствии с техническим заданием.

В силу пункта 2.1. договора стоимость выполнения работ по настоящему договору составляет 4 990 руб. НДС не облагается. 

За каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения исполнителем обязательства, предусмотренного договором, которое не имеет стоимостного выражения, размер штрафа устанавливается в размере 1 000 руб. (пункт 6.9 договора).

Согласно отчету об оценке от 20.09.2021 № С90-21, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Консалтинг» на основании договора от 06.09.2021 №С90-21, рыночная стоимости 14/1240 доли в праве общей собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 39Н, что соответствует нежилому помещению с местами общего пользования, общей площадью 14,2 кв.м., в том числе помещение № 46 площадью 11, 4 кв.м., а также места общего пользования- части помещений №№ 10,11,36,37,38,40,42,44 площадью 2, 8 кв.м. по состоянию на 20.09.2021 составляет, округленно 520 000 руб.

Платежным поручением от 14.10.2021 № 363653 истец оплатил ответчику оказанную услугу в полном объеме.

Данный отчет представлен  в деле № А74 11842/2021 по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к Департаменту архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска об урегулировании разногласий  по договору купли-продажи 14/1240 доли в праве общей собственности на нежилое помещение кадастровый номер 19:03:040201:5095, являющейся собственностью муниципального образования город Саяногорск, с участием ООО  «Бизнес-консалтинг» в качестве третьего лица. Оспаривая оценку, произведенную  Департаментом,  предприниматель представил другой отчет подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки Енисей» от 26.10.2021 № 01-10-2021, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 39Н, кадастровый номер 19:03:040201:5095, составляет 193 262 руб.   В связи с необходимостью установления рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимого имущества судом по ходатайству  предпринимателя назначена судебно-оценочная экспертиза ее проведение поручено экспертам  общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита». Дата оценки   определена  на дату получения уполномоченным органом заявления  предпринимателя. Согласно заключению экспертов ООО «Центр оценки и аудита» рыночная стоимость продажи 14/1240 доли в праве общей собственности по  состоянию на 12.07.2021 составляет 180 000 руб.

Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 28.03.2022 по делу № А74-11842/2021, суд пришел к выводу о необходимости установления рыночной цены спорного недвижимого имущества в соответствии с экспертным заключением  общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита»  №Э-12/22 от 14.03.2022 в размере 180 000 рублей. 

Ссылаясь на то, что истцом понесены убытки в связи с ненадлежащим отчетом об оценке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Как усматривается из материалов дела, заключенный между сторонами договор от 06.09.2021 № С-90-21 является договором возмездного оказания услуг и регулируется нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

В силу статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 

Статьей 783 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. 

Основанием для возникновения у заказчика обязательства по оплате выполненных работ в порядке, установленном договором подряда, является передача подрядчиком и принятие заказчиком результатов работы в установленном законом и договором порядке (статья 711 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из системного толкования статьи 309, пункта 1 статьи 723 и статьи 783 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает отсутствие обязанности у заказчика оплачивать некачественно оказанные ему услуги. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

Согласно части 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

В силу части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. 

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159- ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной. При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества.

Несмотря на то, что положения действующего законодательства не содержат норм о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для уполномоченного органа, они не наделяют указанный орган полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривают порядок внесения подобных изменений. Уполномоченный орган, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости соответствующего объекта и привлекающий для таких целей специалиста оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки. 

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. В силу статьи 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Несмотря на то, что положения действующего законодательства не содержат норм о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для уполномоченного органа, они не наделяют указанный орган полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривают порядок внесения подобных изменений. Уполномоченный орган, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости соответствующего объекта и привлекающий для таких целей специалиста оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки. 

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. 

В силу статьи 11 Закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. 

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. 

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение по ранее рассмотренному делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. 

Из материалов дела следует, что согласно отчету об оценке, составленному ответчиком, рыночная стоимость объекта оценки составила 520 000 руб.

Принимая во внимание, составленный ответчиком отчет об оценке, индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска об установлении рыночной стоимости 14/1240 доли в праве общей собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером 19:03:040201:5095 в размере 193 262 руб.

При рассмотрении дела № А74-11842/2021 ввиду явного несоответствия предложенной департаментом цены проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению экспертов ООО «Центр оценки и аудита» от 14.03.2022  № Э-12/22 рыночная стоимость продажи 14/1240 доли в праве общей собственности на нежилое помещение кадастровый номер 19:03:040201:5095, расположенное на первом этаже пятиэтажного многоквартирного дома 1984 года постройки по адресу: 

<

...>, соответствующих нежилому помещению 46 площадью 11,4 кв. м. и части мест общего пользования первого этажа площадью 2,8 кв.м. (№ 10-коридора, № 11-тамбур, № 36-коридор, № 37-туалет, № 38 – подсобное помещение;  № 40 – коридор, № 42-коридор, № 44 –коридор) по  состоянию на 12.07.2021 составляет 180 000 руб. Признав экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, суд  установил рыночную стоимость  выкупаемого имущества в соответствии с экспертным заключением  общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита»  №Э-12/22 от 14.03.2022 в размере 180 000 рублей. 

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 установлено, что отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.11 № 913/11 по делу № А27-4849/2010, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более. 

В данном случае расхождение в оценке составило - 188%, от цены, принятой судом за 100% (по отчету ответчика от 20.09.2021 № С 90-21- 520 000 руб.; по заключению экспертов ООО «Центр оценки и аудита» от 14.03.2022  № Э-12/22 – 180 000 руб.). 

Несмотря на то, что отчет ответчика от 20.09.2021 № С90-21 не признан недостоверным заключением  экспертизы отчета, вместе с тем , расхождение в рыночной стоимости объекта, определенной ответчиком и  установленной решением арбитражного суда от 28.03.2022 по делу № А74-11842/2021, составляющее 188%, позволяет суду сделать вывод о недостоверности отчета, выполненного ООО «Бизнес-консалтинг», и, что данное расхождение не  обусловлено наличием объективных обстоятельств на рынке недвижимости. 

Довод ответчика о том, что расхождения в размере рыночной стоимости объекта в отчетах оценщиков связано с ростом цен на недвижимость, подлежит отклонению, так как ответчиком не доказан такой скачок цен в соответствующие периоды. Разница в датах, по состоянию на которые проводились оценки, составила 2 месяца (20.09.2021 и 12.07.2021). Рост цен на  недвижимость  за 2 месяца   в 2,8 раза (188%) не подтвержден  соответствующими доказательствами. 

Таким образом,  для Департамента выполненная ответчиком работа не представляла потребительской ценности, отсутствие возможности использовать результат работ ответчика для определения рыночной стоимости доли свидетельствует о том, что работы оценщиком выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем, исполнитель обязан возместить убытки, понесенные истцом в связи с оплатой  некачественно оказанием услуг. 

Согласно статье 34 Федерального закона № 44-ФЗ штрафы начисляются за неисполнение или ненадлежащее исполнение поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом. Размер штрафа устанавливается контрактом в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, за исключением случаев, если законодательством Российской Федерации установлен иной порядок начисления штрафов.

Согласно пункту 6.9. договора за каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения исполнителем обязательства, предусмотренного договором, которое не имеет стоимостного выражения, размер штрафа устанавливается в размере 1 000 руб.

Суд считает, что на основании названного положения договора и закона истец правомерно предъявил ко взысканию 1000 руб. штрафа за ненадлежащее выполнение обязательств по договору оценщиком. 

Как установлено материалами дела, истец платежным поручением от 14.10.2021 № 363653 оплатил ответчику оказанную услугу по договору  в сумме 4 990 руб. 

Согласно со статьей 394 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки. 

Учитывая, что условия заключенного сторонами договора не предусматривают одновременного взыскания неустойки и убытков,  суд пришел к выводу о том, что заявленные убытки носят зачетный характер по отношению к заявленному штрафу, и убытки подлежат возмещению в части, не покрытой штрафом.  

Таким образом, по результатам рассмотрения спора иск подлежит удовлетворению частично, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 4 990 руб., в том числе 1 000 руб. штрафа, 3 990 убытков, в удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 2 000 руб., истец освобождён от уплаты государственной пошлины. По результатам рассмотрения спора в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика в сумме 1 661 руб. и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 169-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

1.Иск удовлетворить частично: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-консалтинг»  в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска 4990 (четыре тысячи девятьсот девяносто) руб., в том числе 1000 руб. штрафа, 3990 руб. убытков.

В остальной части в иске отказать.

2.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-консалтинг»  в доход федерального бюджета 1661 (одна тысяча шестьсот шестьдесят один) руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

СудьяФедулкина А. А.