ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-1025/2016

город Ростов-на-Дону

12 ноября 2018 года

15АП-16561/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2018 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Емельянова Д.В., Стрекачёва А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ФИО2: представитель по доверенности от 12.07.2018 ФИО3;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2018 по делу № А32-1025/2016 об отказе в удовлетворении ходатайства ФИО2 об изменении положения о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества и установлении порядка продажи имущества должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО2,принятое в составе судьи Нигоева Р.А.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (далее – должник) в Арбитражный суд Краснодарского края поступило заявление от должника:

- об изменении положения о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества ФИО2 от 28.04.2017, с дополнениями от 04.07.2018, утвержденными залоговым кредитором ПАО "Сбербанк России" в отношении лота № 3, состоящего из помещений № 1-7 цокольного этажа, помещения № 8-16 первого этажа, помещения № 17-26 второго этажа здания лит. А, назначение: нежилое, площадь: общая 606,3 кв.м., кадастровый номер: 23:11:0603122:80 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации и обслуживания нежилых помещений, площадь: 1091 кв.м., кадастровый номер: 23:11:0603121:23, расположенных по адресу: 

<

...> дом №110, в части формирования состава лотов и установления начальной цены предложения;

- об установлении порядка продажи имущества должника - помещений № 1-7 цокольного этажа, помещения № 8-16 первого этажа, помещения № 17-26 второго этажа здания лит. А, назначение: нежилое, площадь: общая 606,3 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603122:80 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации и обслуживания нежилых помещений, площадь: 1091 кв.м., кадастровый номер 23:11:0603121:23, расположенных по адресу: 

<

...>, по частям, отдельными лотами - каждого офисного (торгового) помещения как самостоятельного объекта недвижимости, по начальной цене предложения, определённой на основании отчёта независимого оценщика в отношении каждого офисного (торгового) помещения - объекта продажи;

- о проведении торговых процедур, руководствуясь ранее утверждённым положением о порядке продажи заложенного имущества ФИО2 от 28.04.2017 в части, не противоречащей составу лота № 3 и установлению начальной цены предложения в отношении недвижимого имущества должника.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2018 по делу № А32-1025/2016 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемое определение отменить, принять новый судебный акт.

Согласно доводам апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции относительно необходимости совершения юридически значимых действий по постановке на кадастровый учет и регистрации права на каждое помещение в отдельности, не могут являться правовым основанием для отказа в заявлении, так как каких-либо объективных препятствий для выполнения арбитражным управляющим указанных действий не имеется. При этом расходы на проведение указанных действий могут быть покрыты за счет доходов, поступающих от сдачи имущества в аренду. Податель апелляционной жалобы также указывает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки аналитической справке от 14.11.2017.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования Каневский район указало, что считает апелляционную жалобу обоснованной.

В судебном заседании представитель ФИО2 пояснил доводы апелляционной жалобы, просил определение суда отменить.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя должника, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края 15.01.2016 с заявлением о признании несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2016 года суд принял заявление к производству.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2016 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО4.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2017 ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2017 финансовым управляющим утверждена ФИО5.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2016 в реестр требований кредиторов должника включено требование ПАО "Сбербанк России" в размере 16 094 728,36 руб. со следующим порядком удовлетворения: 14 480 224,17 руб. – требования третьей очереди, как требования, обеспеченные залогом имущества должника; 1 614 504,19 руб. – требования кредиторов третьей очереди, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов, как требования, обеспеченные залогом имущества должника.

В конкурсной массе имущества должника имеется недвижимое имущество, обремененное залоговыми требованиями ПАО "Сбербанк России" по договору залога № 12/8619/0739/025/13301 от 27.12.2013, принадлежащее должнику - ФИО2 на праве собственности, а именно:

- помещения № 1-7 цокольного этажа, помещения № 8-16 первого этажа, помещения № 17-26 второго этажа здания лит. А, назначение: нежилое, площадь: общая 606,3 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 23:11:0603122:80.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации и обслуживания нежилых помещений, площадь: 1091 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 23:11:0603121:23, расположенных по адресу: 

<

...> дом №110.

Порядок продажи указанного имущества установлен залоговым кредитором – ПАО "Сбербанк России", в соответствии с положениями пункта 4 статьи 138 и пункта 4 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127 -ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве).

Предложенный кредитором порядок продажи имущества предусматривал установление начальной цены при проведении торгов – 36 166 000 руб., согласно результатам оценки, проведённой независимым оценщиком ООО "Союз-Оценка" в целях подготовки к проведению электронных торгов (отчёт № 14-17 от 05.04.2017), о чем опубликовано сообщение в ЕФРСБ № 1720018 от 07.04.2017.

Предложенный залоговым кредитором ПАО "Сбербанк России" порядок продажи имущества предусматривает продажу недвижимого имущества единым лотом.

По результатам торгов в форме аукциона, назначенных к проведению на 07.08.2017, имущество не реализовано. Торги признаны несостоявшимися в виду отсутствия заявок (сообщение в ЕФРСБ № 1976918 от 01.08.2017).

По результатам повторных торгов в форме аукциона, назначенных к проведению на 25.09.2017, имущество с начальной ценой предложения 32 549 400 руб. не реализовано. Торги признаны несостоявшимися, ввиду отсутствия заявок.

По результатам торгов посредством публичного предложения, сроком приема заявок с 19.04.2018 по 07.06.2018 недвижимое имущество с начальной по результатам достижения цены отсечения – 22 784 590 руб. также не реализовано. Торги признаны несостоявшимися, ввиду отсутствия заявок.

В связи с тем, что торги посредством публичного предложения признаны несостоявшимися, залоговым кредитором ПАО "Сбербанк России" предложены изменения (дополнения) к ранее утверждённому Положению о порядке и условиях продажи имущества должника (сообщение в ЕФРСБ № 2853136 от 10.07.2018).

Предложенные залоговым кредитором изменения в порядок продажи недвижимого имущества должника предусматривают переход к продаже данного имущества посредством публичного предложения, с последовательным снижением цены предложения каждые 7 (семь) календарных дней с момента опубликования сообщения на 5 % от начальной продажной цены, установленной на последних торгах – 22 784 590 руб., но не более, чем 12 раз подряд.

Таким образом, предложенные изменения в Положение о порядке продажи недвижимого имущества допускает снижение цены - до 9 113 832 руб.

ФИО2, полагая, что предложенный залоговым кредитором порядок продажи недвижимого имущества единым лотом не отвечает интересам иных кредиторов и самого должника, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд отказал в удовлетворении заявления по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено указанным Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 9 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 данного Федерального закона, и с учетом положений данной статьи.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

Указанные нормы свидетельствуют о том, что залоговый кредитор имеет свой обособленный материально-правовой интерес, не совпадающий с интересами группы, состоящий в получении предоставления (в том числе денежного) от ценности именно заложенного имущества приоритетно перед остальными кредиторами.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее – Пленум № 58) основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В рассмотренном случае должник не согласился с продажей залогового имущества единым лотом, полагая, что реализация объекта залога по частям является более целесообразной и экономически выгодной для всех заинтересованных сторон, так как согласно аналитической справке от 14.11.2017 Каневской районной организации "ВОА" цена предложения при продаже единого объекта недвижимости в условиях ограниченного срока реализации может составлять около 9 000 000 руб., в при продаже отдельно каждого помещения как самостоятельного объекта продажи – 34 000 000 руб.

Вместе с тем, должником не учтено, что предлагаемый им способ продажи предполагает, что указанные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав, выделены в натуре и зарегистрированные в предусмотренном законом порядке в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Таким образом, предлагаемый должником порядок реализации заложенного имущества отдельными лотами, предусматривает дополнительные финансовые вложения в виду необходимости проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации вновь образованных объектов недвижимости, означающий юридический раздел объекта на отдельные объекты недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

Таким образом, для реализации каждого помещения как самостоятельного объекта продажи необходимо их юридически выделить, произвести кадастровый учет и государственную регистрацию вновь образованных объектов, что повлечет дополнительные временные и финансовые затраты.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что выделение офисных (торговых) помещений как самостоятельных объектов недвижимости, в целях соблюдения требований градостроительного законодательства, а также в целях обеспечения наибольшего потребительского спроса потребуется также несение расходов на проведение отдельных коммуникаций на оборудование входа/выхода в каждый из выделенных объектов, что повлечет дополнительные финансовые затраты в значительном объеме.

При этом материалы дела не содержат каких-либо доказательств того, что при выделении отдельных объектов недвижимости, с учетом несения указанных выше расходов, будет обеспечен спрос на такое имущество с реализацией по цене, перекрывающей понесенные расходы, и превышающие предложенную залоговым кредитором.

Данные обстоятельства не учтены при составлении аналитической справки от 14.11.2017 Каневской районной организации "Всероссийское общество автомобилистов", в связи с чем, ссылка должника на данную справку не является обоснованной, выводы, изложенные в ней, не могут являть достаточными основаниями для изменения порядка продажи залогового имущества. 

Суд апелляционной инстанции, признавая обоснованными выводы суда первой инстанции, исходит из того, что несение дополнительных расходов не будет способствовать целям и задачам процедуры реализации имущества, которые направлены на максимальное удовлетворение требований кредиторов, кроме того, может привести к необоснованному затягиванию процедуры банкротства.

В то же время реализация имущества возможна только при его продаже по рыночной стоимости, рыночная стоимость как наиболее вероятная цена сделки формируется путем нахождения баланса спроса и предложения, в условиях конкуренции, завышение начальной продажной цены имущества нивелирует спрос на предмет торгов.

Установленная законодательством о банкротстве процедура реализации имущества на публичных торгах является гарантией получения максимально возможной цены за реализуемое имущество в условиях свободной конкуренции покупателей. При этом каких-либо доказательств того, что в условиях свободной конкуренции на открытых торгах имела место быть возможность реализации имущества должника с ценой выше рекомендованной должником не представлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления ФИО2 о разрешении разногласий, посредством внесения изменений в положения о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества с установлением продажи имущества по частям, отдельными лотами - каждого офисного (торгового) помещения как самостоятельного объекта недвижимости.

Признавая обоснованными выводы суда первой инстанции, судебная коллегия также исходит из следующего. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, в отсутствие произведенного и надлежащим образом зарегистрированного раздела объекта недвижимости на офисные (торговые) помещения, требования ФИО2 являются фактически невыполнимыми, поскольку предполагают реализацию имущества, которое в настоящее время отсутствует в гражданском обороте.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не содержит доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений. Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2018 по делу № А32-1025/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий                                                                                 Г.А. Сурмалян

 

Судьи                                                                                                                  Д.В. Емельянов

 

                     А.Н. Стрекачёв