АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2370/2022

г. Владивосток

12 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2022 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокуратура Приморского края в интересах Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); обществу с ограниченной ответственностью «Кухня-ДВ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным п. 5.4. договора аренды земельного участка,

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, служебное удостоверение.

у с т а н о в и л:

Первый заместитель прокурора Приморского края, действующий в интересах  Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока, в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), обратился в арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительным пункт 5.2. договора аренды земельного участка от 04.04.2019 № 28-Ю-23845, заключенного между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Кухня-ДВ».

Определением от 14.02.2022 г. исковое заявление принято судом к производству и назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства, в порядке статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

В судебное разбирательство, назначенное на 06.04.2022 г. представители ответчиков и третьего лица не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что в силу статьи 156 АПК РФ, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель прокурора Приморского края поддержал заявленные требования в полном объеме, полагает, что пункт 5.4 спорного договора аренды, заключенного между ответчиками, не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем, просит суд признать указанный пункт договора недействительным.

От Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края в материалы дела через канцелярию суда поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому Министерство поясняет, что в связи с принятием Закона № 497-КЗ и постановления № 1667 распорядительные полномочия в отношении спорного земельного участка переданы УМС г. Владивостока, в связи с чем, все документы в отношении спорного земельного участка (включая договор аренды) переданы министерством в администрация г. Владивостока. 

В материалы дела администрацией г. Владивостока представлен письменный отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, полагает, что спорный пункт договора не противоречит действующему законодательству и соответствует условиям расторжения договора, предусмотренным статьей 450.1 ГК РФ. При этом ответчик указывает на то, что положения статьи 450.1 ГК РФ не ставят возможность одностороннего отказа от договора (исполнения договора) под условие, а именно срок, на который такой договор заключен.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Промышленный инвестор» (Арендатор) заключен договор от 04.04.2019 № 28-Ю-23845 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050053:1298, расположенного по адресу: 

<

...> в районе д. 2, с разрешенным видом использования: общественное питание, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Организация сети придорожных кафе быстрого обслуживания (авто кафе) и торговых павильонов на территории свободного порта Владивосток».

В соответствии с пунктом 1.3 Договора срок аренды участка установлен с момента (даты) подписания настоящего Договора по 12.10.2085.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.04.2019.

Согласно пункту 5.4. Договора, Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях:

- использования Арендатором Участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1. Договора;

- невнесения Арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные настоящим Договором, более двух раз подряд; 

- нарушения Арендатором иных условий настоящего Договора и требований действующего законодательства;

- расторжения соглашения об осуществлении деятельности о 05.12.2016 № СПВ-106/16, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток», и внесения уполномоченным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток;

- расторжения дополнительного соглашения от 20.12.2017 № 1 к соглашению об осуществлении деятельности от 05.12.2016 № СПВ-106/16 заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток;

- расторжения дополнительного соглашения от 15.08.2018 № 2 к соглашению об осуществлении деятельности от 05.12.2016 № СПВ-106/16 заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток;

- расторжения дополнительного соглашения от 16.10.2018 № 3 к соглашению об осуществлении деятельности от 05.12.2016 № СПВ-106/16 заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток;

Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления Арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в данном договоре.

Договор считается расторгнутым со дня, когда Арендатор получил либо должен был получить уведомление Арендодателя.

Полагая, что вышеуказанный пункт не соответствует требованиям земельного законодательства в части установления оснований и порядка прекращения договора аренды, заместитель прокурора Приморского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения истца, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из сделок, не противоречащих закону.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признание сделки недействительной являются способом защиты нарушенного права.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" N 25 (далее - постановление N 25).

Согласно пункту пункт 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как указано в пункте 78 постановления N 25, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Абзацем 3 части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований. 

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

На основании вышеизложенных норм и разъяснений прокурор правомочен обратиться с настоящим иском в суд в защиту публичных интересов и интересов Владивостокского городского округа в лица администрации г. Владивостока.

В силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края», Постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» полномочия по распоряжению  земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на  которые не разграничена с 01.05.2019 переданы Управлению муниципальной собственности г. Владивостока.

Таким образом, УМС г. Владивостока является надлежащим ответчиком, так как исполняет условия договора аренды земельного участка с учетом пункта 5.4., который по мнению Прокуратуры Приморского края является недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу части 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя (в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.

При этом, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Предметом договора аренды № 28-Ю-23845 от 04.04.2019 выступает публичный земельный участок, при этом из пункта 1.3 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет (до 12.10.2085 г.).

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, имеющие приоритет перед общими положениями гражданского законодательства о договоре, не допускающие возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды, заключенных на срок более чем 5 лет, во внесудебном порядке.

В связи с этим, положения пункта 5.4 договора № 28-Ю-23845 от 04.04.2019, предоставляющие арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, противоречат действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», посягающей на публичные интересы является, в том числе, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, пункт 5.4 Договора аренды земельного участка № 28-Ю-23845 от 04.04.2019 противоречит действующему законодательству.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недействительным п. 5.4. договора аренды земельного участка от 04.04.2019 № 28-Ю-23845, заключенного между департаментом имущественных и земельных отношений Приморского края и ООО «Кузня-ДВ».

Взыскать с общество с ограниченной ответственностью "Кухня-ДВ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Кобко Е.В.