АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов 

арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А48-251/2016

город Калуга

14 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2017  Постановление изготовлено в полном объеме 14.06.2017  

Арбитражный суд Центрального округа в составе:  председательствующего Солодовой Л.В.  

судей Леоновой Л.В.   Циплякова В.В.  

при ведении протокола судебного  заседания помощником судьи Саранчиной И.В.  

при участии в заседании:  от истца:  Первый заместитель прокурора Никабадзе И.Н. – прокурор отдела  

Орловской области (удостоверение ТО № 223559 

 от 17.03.2017)  

от ответчиков:  Управление муниципального имущества ФИО1 – представитель  

и землепользования Администрации г.Орла (дов. № 7/1594 от15.03.2017) 

ООО «Домстрой» ФИО2 – представитель  

 (дов. б/н от 08.12.2016)  

 ФИО3 – представитель  

 (дов. б/н от 09.01.2017)  от третьих лиц:  

МКУ «Управление коммунальным хозяйством 

города Орла» не явился, извещен надлежаще  

ТОС «Уличный комитет № 4 Северного района  

г. Орла» ФИО4 – председатель   (протокол № 2 от 03.04.2016)  

 ФИО5 – представитель   (дов. 57 АА 0659653 от 15.03.2016)  

ФИО6 не явился, извещен наддежаще  

ФИО7 не явился, извещен надлежаще  

 рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем  видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Домстрой» на  решение Арбитражного суда Орловской области от 07.10.2016 и постановление  Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 по делу № А48- 251/2016  

У С Т А Н О В И Л:

Первый заместитель прокурора Орловской области обратился в Арбитражный суд  Орловской области с иском в интересах публично-правового образования -  Муниципальное образование "Город Орел" в лице Управления муниципального  имущества и землепользования Администрации города Орла к Управлению  муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла и  обществу с ограниченной ответственностью "Домстрой" о признании недействительным  (ничтожным) договора аренды земельного участка № 27/1 от 01.06.2015 и применении  последствий недействительности сделки (с учетом произведенной замены  материального истца по делу).  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное  учреждение "Управление коммунальным хозяйством города Орла", ТОС "Уличный  комитет № 4 Северного района г. Орла», ФИО7 и ФИО6.  

Решением Арбитражного суда Орловской области от 07.10.2016, оставленным без  изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  15.02.2017, заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным  (ничтожным) договор аренды земельного участка № 27/1 от 01.06.2015 и применил  последствия недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка  Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города  Орла.  

Не соглашаясь с выводом судов обеих инстанций, ООО «Домстрой» обратилось в  суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты  отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать.  

Проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами  норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных  актов, а также соответствие выводов судов установленным фактическим  обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов,  содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, судебная  коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со  следующим.  

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в 2006  земельный участок, площадью 8 433, 24 кв.м, расположенный по адресу: г. Орел,  пересечение Московского шоссе и пер. Черемховского, с разрешенным использованием  - для проведения проектно-изыскательских работ и строительства торгового центра, был  внесен в государственный кадастр недвижимости с кадастровым № 57:25:0040403:30.  

19.01.2007 Департаментом имущества, промышленности и информатизации  Орловской области указанный земельный участок по договору № 186/з был  предоставлен в аренду ООО "НЭКС Групп" для строительства торгового центра,  сроком до 31.01.2013 (с учетом дополнительного соглашения).  

Однако, ООО "НЭКСТ Групп" торговый центр построен не был и договор  аренды не продлен.  

В целях реализации Генерального плана городского округа "Город Орел" на  основании постановления главы муниципального образования - мэра города Орла  

 № 663 от 19.03.2008, ОАО "Гражданспроект" был разработан проект планировки  территории, ограниченной Московским шоссе, улицами Зеленая, Дубовая Роща,  ФИО8 и ФИО9, предусматривающей размещение на ней объектов жилья и  соцкультбыта, инженерной инфраструктуры, а также улично-дорожной сети.  

В границы указанной территории вошел и земельный участок с кадастровым  номером 57:25:0040403:30.  

Данный проект утвержден постановлением администрации г. Орла № 3378 от  23.10.2009.  

 Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040403:30 площадью 8 433,24  кв. м был разделен на земельный участок с кадастровыми номерами 57:25:0040403:104  площадью 416 кв. м и 57:25:0040403:105 площадью 8 017 кв. м, который поставлен на  кадастровый учет 21.10.2014 и является предметом настоящего иска.  

Как следует из постановления администрации г. Орла, раздел произведен в связи с  тем, что согласно утвержденному Проекту планировки территории (ППТ), границы  участка пересекали красные линии Московского шоссе и пер. Черемховского.  

 На основании градостроительных заключений от 13.11.2014 был изменен вид  разрешенного использования в отношении земельного участка с кадастровым номером  57:25:0040403:105 со "строительства торгового центра" на "многоквартирный дом 5-18  этажей в том числе технический", а в отношении земельного участка с кадастровым  номером 57:25:0040403:104 - со "строительства торгового центра" на "автомобильная  дорога общего пользования", после чего спорный земельный участок был выставлен на  аукцион, в соответствии с требования ст. 39.11 Земельного кодекса РФ.  

По результатам проведенного 18.05.2015 аукциона, между Управлением  муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (арендодатель)  и ООО "Домстрой" (арендатор) 01.06.2015 был заключен договор № 27/1 аренды  земельного участка государственная собственность на который не разграничена,  площадью 8 017 кв. м, с кадастровым номером 57:25:0040403:105, расположенный по  адресу: 

<

...> на пересечении пер.  Черемховского, из земель населенных пунктов для строительства многоквартирного  жилого дома 5-18 этажности, сроком на 10 лет, до 31.05.2025г.  

Пунктом 1.3 предусмотрены ограничения использования участка, поскольку он  располагается в охранной зоне инженерных сетей (воздушные линии энергоснабжения,  колодцы).  

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В связи с многочисленными обращениями граждан по поводу ограниченного  проезда по двум автомобильным дорогам, в связи с ограждением земельного участка с  кадастровым номером 57:25:0040403:105 металлическим забором, органами  прокуратуры были проведены проверки, в результате которых было установлено, что  договор аренды был заключен с нарушением требований градостроительного и  земельного законодательства, в связи с чем, по мнению заявителя, является  недействительной (ничтожной) сделкой.  

Требования прокурора о расторжении (прекращении) спорного договора,  направленные в орган местного самоуправления, а также арендатору оставлены без  удовлетворения.  

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с  настоящим иском, в порядке ст. 52 АПК РФ.  

Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельствам дела и  представленным доказательствам в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, а  также руководствуясь нормами действующего законодательства о признании сделок  недействительными, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об  удовлетворении заявленных требований, а также о наличия у истца полномочий на  предъявления иска, в интересах Муниципального образования «Город Орел» в лице  Управления муниципального имущества и землепользования администрации города  Орла.  

В силу положений п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного  участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.  

 При этом, в соответствии с действующим законодательством, договор,  заключенный по результатам торгов может быть признан недействительным, как в связи  с нарушением правил их проведения, так и в связи с иными нарушениями требований  закона.  

Согласно п.18 ч.8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ не может быть предметом  аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной  собственности, если он является земельным участком общего пользования или  расположен в границах земель общего пользования, территорией общего пользования.  

С 01.03.2015 земельным законодательством установлен императивный запрет на  предоставление, в том числе и в аренду земельных участков, расположенных в границах  территории общего пользования.  

Согласно ч.12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего  пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами,  набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими  объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат  приватизации. Из чего следует, что земельные участки общего пользования исключены  из оборота и, соответственно, не могут быть предоставлены под строительство объектов  недвижимости.  

При рассмотрении настоящего иска, судебными инстанциями установлено, что  спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона, так как образован за счет  существующих территорий общего пользования (частей двух автомобильных дорог  местного значения частично по ул. Прокуровская и частично по пер. Черемховскому),  которые использовались неограниченным кругом лиц на протяжении длительного  времени по своему прямому назначению.  

 Особый порядок государственной регистрации прав на автомобильные дороги  Законом о регистрации не предусмотрен.  

Между тем, автомобильные дороги, часть которых находится на спорном  земельном участке, являются муниципальной собственностью г. Орла и предназначены  для движения транспортных средств неограниченного круга лиц.  

Однако, имеющаяся в материалах дела схема расположения земельного участка с  кадастровым номером 57:25:0040403:105 не содержит обозначения наличия на нем  автомобильных дорог местного значения, местоположения и границ полос отвода дорог  

При этом, по смыслу п.1 ст. 262 Гражданского кодекса РФ и п.п. 11,12 ст. 1  Градостроительного кодекса РФ основным признаком, позволяющим отнести  земельный участок к территории общего пользования, является возможность его  использования неограниченным кругом лиц.  

В данном случае, судом установлено, что строительство проезжей части 

ул. Прокуровская с устройством щебеночного основания и асфальтобетонного покрытия  по всей площади данной улицы (на участке от пер. Черемховского до ул. ФИО9)  выполнено Управлением "Орелкоммунстрой" в период 1995-1997 гг.  

До этого периода времени данная дорога имела грунтовое покрытие, но также  использовалась по своему прямому назначению неопределенным кругом лиц.  

Конфигурация дороги по ул.Прокуровская соответствует действующему ранее  генеральному плану г. Орла, разработанному Ленинградским государственным  республиканским институтом в 1987 году и утвержденному Решением Орловского  городского Совета народных депутатов от 17.12.1992 № 236, который действовал до  28.02.2008.  

 Согласно выписки из реестра муниципальной собственности, по состоянию на  11.01.2016, автомобильная дорога общего пользования местного значения,  протяженностью 820 метров, адрес объекта: 

<

...> (реестровый номер 347622) и автомобильная дорога общего пользования  местного значения, протяженностью 390 метров, адрес объекта: Орловская область,  

<

...> (реестровый номер 347753) значится переданной в  оперативное управление МКУ «УКХ города Орла» на основании постановления  администрации города от 07.09.2009 № 2181 по акту приема-передачи от 07.07.2009.  

Инвентарными карточками учета основных средств № 1.101.33.1164 от 02.09.2015  (объект - Черемховский переулок дорога) и № 1.101.33.992 от 02.09.2015 (объект -  Прокуровская улица дорога) подтверждается факт нахождения указанных объектов у  предприятия.  

Представленные в материалы дела доказательства подтверждают факт несения  бремя по содержанию автодорог муниципальным образованием г.Орел.  

 Главным управлением МЧС России по Орловской области подтверждено, что  участок дороги по ул. Прокуровская, вошедший в спорный земельный участок является  проездом для пожарной техники к домам нечетной стороны переулка Черемховский - №   № 5, 7, 9а.  

На указанной дороге, в районе ее примыкания к пер.Черемховский установлен  знак ограничения скорости 40 км/ч, согласно постановлению администрации г. Орла от  26.09.2011 N 3020. Знак находится в оперативном управлении МКУ "УКХ г. Орла".  

При таких обстоятельствах, судом правомерно отклонен довод ответчика о том,  относительно того, что дорожное покрытие на земельном участке по ул. Прокуровская  является самовольно обустроенным.  

Как указано судом, на момент формирования земельного участка с кадастровым  номером 57:25:0040403:30, в г. Орле отсутствовал генеральный план города и Правила  землепользования и застройки города Орел.  

В дальнейшем, решением Орловского городского Совета народных депутатов от  28.02.2008 № 29/425-ГС был утвержден Генеральный план г.Орла и, в целях его  реализации, на основании постановления главы муниципального образования - мэра  города Орла № 663 от 19.03.2008, ОАО "Гражданспроект" был разработан проект  планировки территории (далее - ППТ), ограниченной Московским шоссе, улицами  Зеленая, Дубовая Роща, ФИО8 и ФИО9, в границу которой вошел и земельный  участок с кадастровым номером 57:25:0040403:30.  

Проектом планировки территории (ППТ) предусмотрено размещение объектов  жилья и соцкультбыта, инженерной инфраструктуры, а также улично-дорожной сети.  

Данный проект утвержден на основании постановления администрации г. Орла от  23.10.2009 N 3378 Спорный земельный участок с кадастровым № 57:25:0040403:105  

площадью 8 017 кв. м образован путем раздела земельного участка с кадастровым  N 57:25:0040403:30 площадью 8433,24 кв. м на земельные участки с кадастровыми  номерами 57:25:0040403:104 площадью 416 кв. м и 57:25:0040403:105 площадью 8 017  кв. м.  

Раздел был обусловлен тем обстоятельством, что согласно утвержденному Проекту  планировки территории (ППТ), границы участка пересекали красные линии  Московского шоссе и пер. Черемховского, что следует из постановления администрации  г. Орла.  

Однако в последствии, решением Советского районного суда г.Орла от 09.12.2016  (дело № 2А-2235/2016) указанное постановление № 3378 признано недействующим со  дня его принятия.  

Данным судебным актом установлено, что из Генерального плана городского  округа "город Орел" усматривается, что на части земельного участка с кадастровым  номером 57:25:0040403:105 нанесен участок, относящийся к землям рекреационного  назначения, площадь которого составляет 980 кв.м.  

Аналогичный вывод сделан судом и при рассмотрении настоящего дела. 

При этом, согласно п.1 ст. 98 Земельного кодекса РФ к землям рекреационного  назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха,  туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан, На  землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их  целевому назначению.  

Таким образом, установленная Генеральным планом г.Орла рекреационная зона не  предусматривает размещение многоквартирных жилых домов с широким спектром  услуг и размещением объектов делового назначения.  

Кроме того, судом установлено, что существующая дорога по пер. Черемховский  не соответствует границам земельного участка с кадастровый № 57:25:0040403:104 и  частично вошла в спорный земельный участок с кадастровым № 57:25:0040403:105  (площадью 303 кв. м), что подтверждается заключением кадастрового инженера  ФИО10  

В связи с чем, одновременно с рассмотрением данного дела администрацией 

г. Орла предпринимались действия установить публичный сервитут в отношении  спорного земельного участка площадью 284,3 кв. м на основании постановления от  19.01.2016 № 40, однако, регистрирующим органом в государственной регистрации  сервитута было отказано.  

С учетом вышеуказанных обстоятельств следует признать, что спорный земельный  участок был предоставлен под строительство многоквартирного жилого дома с  нарушением действующего земельного законодательства, в связи с чем, судом  правомерно признан недействительным договор аренды земельного участка № 27/1 от  01.06.2015, заключенный между Управлением муниципального имущества и  землепользования Администрации г. Орла и ООО "Домстрой".  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов  первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, с которой  суд кассационной инстанции согласен.  

При этом судом апелляционной инстанции правомерно отражено, что отношения  сторон по исполнению обязательств, вытекающих из договора аренды, могут быть  предметом самостоятельных требований.  

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу ч.4 ст.  288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов,  кассационная коллегия не усматривает.  

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального  и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при  вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не  установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора,  были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для  удовлетворения кассационной жалобы не имеется.  

Доводы жалобы по существу выражают несогласие с оценкой доказательств,  положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. В силу ст.286 АПК РФ  переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.  

Руководствуясь ст.ст. 287 ч.1п.1 и 289 АПК РФ, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 07.10.2016 и постановление  Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 по делу № А48- 251/2016,  оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.  

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской  Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий: Л.В.Солодова  

Судьи: Л.В.Леонова  

 В.В.Ципляков