АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, 

<

...>

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-11050/2024

г. Киров

09 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2025 года. 

В полном объеме решение изготовлено 09 мая 2025 года.  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Татаренковой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шулятевой Т.Л.,   

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН:

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610002, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альтекс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610046, 

<

...>)

об обязании передать пригодные жилые помещения,

при участии в судебном заседании представителей – согласно протоколу,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альтекс» (далее – ответчик, Общество) об обязании ответчика передать в казну муниципального образования «Город Киров» пригодные для проживания, соответствующие санитарным и техническим нормам и правилам жилые помещения в виде одного жилого помещения площадью не менее 30,3 квадратных метров, одного жилого помещения площадью не менее 65,1 квадратных метров, одного жилого помещения площадью не менее 45,1 квадратных метров, одного жилого помещения площадью не менее 11,9 квадратных метров, расположенные в пределах города Кирова в течение 1 месяца с момента вступления решения в законную силу.

            Исковые требования основаны на положениях статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы неисполнением ответчиком обязательства, возложенного на Общество договором о развитии застроенной территории в городе Кирове от 16.02.2017, по компенсации затрат по переселению граждан.

Определением от 10.09.2024 исковое заявление принято судом к производству; назначено судебное заседание.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором с исковыми требованиями не согласился. Общество указало, что пунктом 2.1.5 договора предусмотрена обязанность застройщика компенсировать затраты по переселению граждан. Указанная компенсация осуществляется способами, предусмотренными гражданским законодательством, в срок шесть месяцев с момента направления администрацией застройщику уведомления с копией постановления Администрации о предоставлении гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Письмом от 22.04.2024 застройщик запросил у Администрации сведения о затраченных средствах на переселение из аварийного дома. От муниципального образования поступил ответ от 22.05.2024, согласно которому общий размер затраченных администрацией средств составил 4 447 125 рублей. 15.07.2024 застройщиком получено уведомление Администрации от 01.07.2024 о предоставлении возмещения за расселенные жилые помещения путем безвозмездной передачи в собственность муниципального образования жилых помещений суммарной площадью не менее 147,5 кв.м. Ответчик заявил, что избранный истцом способ исполнения противоречит условиям заключенного договора. Выбор способа исполнения обязательства остается на застройщике, обязание ответчика исполнить обязательство в натуре не имеет законных оснований. Также Общество указало, что расселение собственников из аварийного жилья произведено силами администрации в 2017 году, а уведомление о предоставлении возмещения заявлено истцом только в 2024 году, в то время как цены на недвижимость возросли в три-четыре раза. Предоставление жилых помещений как способ компенсации ведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца. 

В дополнительном отзыве Общество заявило о пропуске срока исковой давности. Ответчик полагает, что учитывая разумные сроки исполнения обязательств, срок исковой давности начинает течь с 26.08.2018. Требование Администрации направлено 22.05.2024, то есть за пределами общего трехгодичного срока исковой давности (статья 196 ГК РФ). Также Общество указало, что срок для предоставления жилых помещений в муниципальную собственность согласно условиям договора (пункт 2.1.3) возложена на ответчика в срок до 16.08.2019. Администрация в 2017 году расселила граждан из аварийного жилищного фонда. Нарушения ответчиком условий договора не допущено, просрочки исполнения обязательства со стороны Общества не имеется.

В возражениях от 21.11.2024 истец указал, что не предъявление требований о компенсации ранее 2024 года обусловлено включением дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия. Департамент указал, что из переписки сторон следует намерение Общества исполнить обязательства по договору, но только в денежном выражении. 

В дополнительных пояснениях от 21.11.2024 ответчик указал, что Общество собственными силами и средствами произвело расселение трех из четырех домом, а также осуществило их дальнейший снос.

В дополнительных пояснениях от 12.02.2025 ответчик указал, что на дату издания Администрацией постановлений об изъятии жилых помещений у граждан, срок исполнения обязательства застройщиком по расселению аварийного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, не наступил. Общество должно было предоставить жилые помещения в течение двух лет с момента утверждения проекта планировки и межевания территории, то есть до 16.08.2019. Однако истец расселил указанные дома до окончания срока исполнения обязательства (в 2017 году). Также Общество заявило, что условиями договора не предусмотрено натуральное выражение компенсации. Кроме того Общество сослалось на положения пункта 3 части 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), согласно которому предусмотрен запрет на включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, помимо указанных в пункте 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (помещения социального найма или специализированного жилого фонда), а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

В пояснениях от 12.02.2025 истец указал, что компенсация, предусмотренная в договоре, возможна в натуральном выражении. Предъявление Администрацией требования о компенсации определено условиями договора моментом востребования, срок исковой давности не пропущен.

В пояснениях от 28.02.2025 истец указал, что требования к ответчику основаны на положениях пункта 2.1.3, 2.1.5 договора. Администрация предоставила из муниципального жилого фонда собственнику расселяемого жилого дома ФИО1 в собственность жилое помещение площадью 65,1 квадратных метров. Администрация города Кирова, исполнив обязательства за застройщика, уменьшила свой свободный муниципальный жилой фонд. 

Позиция Общества поддержана в дополнительных пояснениях от 03.04.2025, 22.04.2025.

Позиция истца – в дополнительных пояснениях от 21.04.2025. Истец просит учесть, что из бюджета муниципального образования «город Киров» выбыли не денежные средства, а квартиры. Расселение дома в 2017 году состоялось в связи с тем, что дома был признан аварийным. 

Подробно позиции сторон изложены в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, дополнениях, пояснениях.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее заявленные доводы.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

Между муниципальным образованием «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова (далее - Администрация) и обществом с ограниченной ответственностью «Альтекс» (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории в городе Кирове от 16.02.2017 (далее – Договор), по условиям которого застройщик обязался в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 2.1.2-2.1.10 договора, связанные с развитием застроенной территории в границах улиц Герцена-Володарского-Спасская-Свободы в 

<

...>), площадь территории – 0,2868 га., далее – «Территория», а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1-2.3.3 Договора (пункт 1.1 договора).

Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу:

- 

<

...>, общая площадь жилого фонда 340,9 кв.метра;

- 

<

...>, общая площадь жилого фонда 45,3 кв.метра;

- 

<

...>, общая площадь жилого фонда 205,5 кв.метра;

- 

<

...>, общая площадь жилого фонда 141,5 кв.метра (пункт 1.2 Договора).

Застройщик обязан создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Кирова благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на Территории, в отношении которого принято решение о развитии. Максимальный срок выполнения данного обязательства – 2 года с даты утверждения Администрацией города Кирова проекта планировки застроенной территории, указанного в пункте 2.3.1 договора (пункт 2.1.3 Договора).

Также застройщик обязан уплатить возмещения (выкупную цену) за изымаемые на основании решения Администрации города Кирова, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности Российской Федерации, Кировской области, муниципального образования «Город Киров», в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 2.1.3 Договора (пункт 2.1.4 Договора).

Застройщик обязан компенсировать затраты по переселению граждан, обязанность по переселению которых согласно Договору возложена на застройщика, учитываемые при формировании цены на право заключения договора о развитии застроенной территории, произведенные в рамках реализации муниципальной целевой программы «Переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда с учетом развития застроенных территорий в муниципальном образовании «Город Киров» и (или) за счет средств бюджета муниципального образования «Город Киров» в ходе исполнения судебных решений о предоставлении жилых помещений гражданам. Указанная компенсация, осуществляемая способами, предусмотренными гражданским законодательством Российской Федерации, в срок 6 месяцев с момента направления Администрацией застройщику уведомления с копией постановления Администрации о предоставлении гражданам другого благоустроенного жилого помещения (пункт 2.1.5 Договора).

Администрация обязана утвердить проект планировки застроенной Территории, включая утверждение проекта межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными или местными нормативами градостроительного проектирования. Максимальный срок выполнения данного обязательства – 3 месяца с момента направления указанной документации, после проверки и проведения публичных слушаний в порядке статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации главе местного самоуправления  (пункт 2.3.1 Договора).

Общество обратилось к Администрации с письмом от 22.04.2024 №24-04-и/6, в котором просило предоставить сведения о лицах, которых являются (являлись) нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, и сведения о лицах, которые являются (являлись) собственниками помещений по адресу: ул. Свободы, д.73А, с указанием затраченных муниципальным образованием денежных средств на переселение указанных граждан.

В ответе от 22.05.2024 №5137-02-05 на письмо от 22.04.2024 Администрация указала сумму затраченных денежных средств на переселение граждан.

В письме от 01.07.2024 №6765-92-06 Администрация просила Общество предоставить возмещение за расселенные Администрацией города Кирова жилые помещения в аварийном доме по адресу: 

<

...> виде безвозмездной передачи в собственность муниципального образования жилых помещений суммарной общей площадью 147,5 квадратных метров.

В ответе на данное требование Общество возразило против возмещения в натуральном выражении, просило предоставить реквизиты для перечисления денежных средств.

Постановлением Администрации города Кирова от 25.08.2017 №3100-П передано в собственность жилое помещение по адресу: 

<

...> ФИО1 путем заключения договора мены. Взамен принято жилое помещение по адресу: 

<

...>.

Распоряжениями заместителя главы Администрации города Кирова от 08.08.2017 №290, №291 предоставлены по договорам социального найма жилые помещения (ул. Восьмого Марта, д.4, кв. 35, 57) ФИО2 и ФИО3.

Распоряжением заместителя главы Администрации города Кирова от 20.07.2017 №205 предоставлено по договору социального найма жилое помещение (ул. Восьмого Марта, д.4, кв.120) ФИО4.

Также в материалы дела представлена переписка сторон, сведения о средних ценах на рынке жилья в первом квартале 2024 года, выписки из Единого государственного реестра недвижимости на жилые помещения, переданные физическим лицам.

Полагая, что Общество обязано компенсировать затраты на переселение граждан путем исполнения обязательства в натуре и передать жилых помещений в муниципальную собственность города Кирова, истец обратился в арбитражный суд с исковым заилением. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 12 ГК РФ предусматривает в качестве одного из способов защиты гражданских прав присуждение к исполнению обязанностей в натуре. 

При ненадлежащем исполнении обязательства должником кредитор может потребовать исполнения обязательства в натуре, то есть потребовать совершения тех действий, которые составляют содержание обязательства.

В соответствии с разъяснениями, изложенным в пункте 22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

Пунктом 2.1.3 договора от 16.02.2027 стороны предусмотрели, что застройщик обязан создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Кирова благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на Территории, в отношении которого принято решение о развитии. Максимальный срок выполнения данного обязательства – 2 года с даты утверждения Администрацией города Кирова проекта планировки застроенной Территории, указанного в пункте 2.3.1 договора. 

При этом пунктом 2.1.5 договора предусмотрено, что застройщик обязан компенсировать затраты по переселению граждан, обязанность по переселению которых согласно Договору возложена на застройщика, учитываемые при формировании цены на право заключения договора о развитии застроенной территории, произведенные в рамках реализации муниципальной целевой программы «Переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда с учетом развития застроенных территорий в муниципальном образовании «Город Киров» и (или) за счет средств бюджета муниципального образования «Город Киров» в ходе исполнения судебных решений о предоставлении жилых помещений гражданам. Указанная компенсация, осуществляется способами, предусмотренными гражданским законодательством Российской Федерации, в срок 6 месяцев с момента направления Администрацией застройщику уведомления с копией постановления Администрации о предоставлении гражданам другого благоустроенного жилого помещения.

В рассматриваемом случае осуществлено переселение граждан из аварийного жилищного фонда (

<

...>).

Следовательно, у Общества возникла обязанность по компенсации затрат по переселению граждан в соответствии с пунктом 2.1.5 договора. 

Вместе с тем, из буквального толкования данного пункта договора не следует, что стороны имели в виду компенсацию путем предоставления жилых помещений в собственность муниципального образования «Город Киров». 

По общему правилу затратами является денежная оценка потраченных ресурсов, а компенсация – их восстановление лицу, которое понесло данные затраты. 

Суд пришел к выводу, что при заключении договора стороны исходили из денежной компенсации затрат по переселению граждан в соответствии с условиями договора.

Существенным условием договора о развитии застроенной территории является, в частности, обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действующей на дату заключения договора).

Положениями части 5 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действующей на дату заключения договора, установлен запрет включения в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Исключение составляют жилые помещения, которые передаются в муниципальную или государственную собственность в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Материалами дела подтверждается факт передачи жилого помещения по адресу: 

<

...> в собственность ФИО1 путем заключения договора мены. Жилое помещение предоставлено собственнику взамен жилого помещения по адресу: 

<

...>.

Следовательно, указанное помещение не относится к помещениям, на которые не распространяется запрет, установленный положениями части 5 статьи 46.2 ГрК РФ.  

В связи с изложенным, истец не вправе требовать передачи в казну муниципального образования «Город Киров» жилого помещения площадью не менее 65,1 квадратных метров по данному основанию. 

Суд отклоняет довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 статьи 200 ГК РФ, по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Пунктом 2.1.5 договора предусмотрено, что компенсация производится в срок 6 месяцев с момента направления Администрацией застройщику уведомления с копией постановления Администрации о предоставлении гражданам другого благоустроенного жилого помещения.

Уведомление Администрация направила 01.07.2024, обратилась в суд 03.09.2024, то есть в пределах срока исковой давности.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что переселение граждан из аварийного жилого фонда произведено в 2017 году, тогда как уведомление по пункту 2.1.5 о предоставлении гражданам другого благоустроенного жилого помещения направлено стороной договора застройщику только в 2024 году, то есть по истечении длительного периода времени, когда существенно изменилась экономическая ситуация, увеличились цены на рынке жилья.

 В этой связи суд соглашается с доводом ответчика о том, что предоставление жилых помещений в данном случае приведет к неосновательному обогащению истца, поскольку стоимость жилых помещений в настоящее время значительно превышает расходы по переселению граждан.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ, избираемый способ защиты, в случае удовлетворения требований истца, должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав заявителя.

Когда истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, это является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В рассматриваемом случае, истец настаивал на исполнении обязательства по возмещению затрат в натуре, что не предусмотрено условиями договора. Иной способ защиты нарушенного права истец не рассматривал, настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований. 

На основании изложенного, поскольку истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, в удовлетворении исковых требований Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова следует отказать.

Вопрос о взыскании государственной пошлины судом не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610002, 

<

...>) отказать. 

            Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

            Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

            Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

            Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья                                                                                                  Е.А. Татаренкова