АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8176/2017

г. Новосибирск

13 сентября 2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Новосибирский государственный аграрный университет", г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Завод строительных материалов 7", г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора незаключенным, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:19:062302:76, привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, путем проведения рекультивации,

третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: 1) территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 2) акционерное общество племзавод «Учхоз Тулинское» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: 3) Администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.03.2017 №11, паспорт, 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 03.11.2016 №56, паспорт, ФИО4, директор на основании решения от 06.01.2016, выписки из ЕГРЮЛ, паспорт, ФИО5 по доверенности от 19.06.2017 №28, удостоверение,

от третьего лица: 1) ФИО6 по доверенности от 13.06.2017 №ОГ-245, удостоверение, 2) не явился, извещен, 3) не явился, извещен,

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Новосибирский государственный аграрный университет" (далее – истец, университет) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Завод строительных материалов 7" (далее – ответчик, завод) с требованием о признании договора от 03.09.2008 незаключенным в связи с несогласованностью его существенных условий, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:19:062302:76, привести указанный земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, путем проведения рекультивации.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца к участию в деле были привлечены территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, а также акционерное общество племзавод «Учхоз Тулинское».

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв, в котором сослался на то, что отношения истца и ответчика по использованию земельного участка носят долговременный характер (с 2001 года), истец не вправе ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации, поскольку сам является стороной спорного договора, предъявление подобного требования является злоупотреблением правом со стороны истца, ответчик владеет земельным участком на законном основании; также ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд. Более подробно доводы ответчика изложены в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях.

Третье лицо – территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в отзыве поддержало требования истца, полагало, что договор от 03.09.20108 является незаключенным ввиду несогласования существенного условия – предмета, отсутствия государственной регитсрации, кроме того, истец не вправе был распоряжаться земельным участком, предоставленным ему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Третье лицо – акционерное общество племзавод «Учхоз Тулинское» – отзыв не представило, представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Третье лицо – Администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области – в представленном отзыве полагало требования о признании договора незаключенным не подлежащими удовлетворению, оценку действительности спорного договора оставило на усмотрение суда, представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено судом в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Исковые требования истца мотивированы тем, что истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:19:000000:9. Данный земельный участок был предоставлен университету постановлением Администрации Новосибирского района № 931 от 15.12.1992, о чем выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей № НСО-19-000137. Указанный земельный участок является единым землепользованием и состоит из 11 обособленных земельных участков (в том числе земельный участок с кадастровым номером 54:19:062302:76 площадью 1011471 кв.м.). На части земельного участка с кадастровым номером 54:19:062302:76 расположено месторождение кирпичных суглинков Клещихинское.

В августе 2016 года в результате инвентаризации земель, закрепленных за университетом, было обнаружено, что на части указанного земельного участка проводятся работы по недропользованию и добыче кирпичных суглинков, в результате чего снят и перемещен плодородный слой почвы. В этой связи истцом были направлены обращения в прокуратуру, министру сельского хозяйства и заместителю Губернатора Новосибирской области о содействии в выявлении организации, производящей работы по недропользованию. В результате проверочных мероприятий было выявлено, что 03.09.2008 между истцом и ответчиком был составлен договор аренды земельного участка под разработку карьера кирпичных суглинков на участке № 7 Клещихинского месторождения.

Согласно условиям вышеуказанного договора границы предоставляемого во временное пользование участка определены в Приложении № 1 к договору, однако данное приложение сторонами не составлялось, границы участка не согласовывались. Также договором предусмотрено ежегодное предоставление для выполнения годовой программы завода земельного участка площадью 1,5 га и ежегодное возвращение отработанных земельных участков после их рекультивации. Данные условия сторонами также не выполнялись.

Ссылаясь на положения статей 301, 305, 432, 607 Гражданского кодекса РФ, статьи 26 Земельного кодекса РФ, истец полагал спорный договор незаключенным ввиду отсутствия согласования существенного условия – предмета, а также в силу отсутствия факта государственной регистрации указанного договора.

Университетом 22.02.2017 было направлено ответчику требование исх. № 23-35 с указанием того, что договор от 03.09.2008 является незаключенным, а также о незамедлительном прекращении использования земельного участка с кадастровым номером 54:19:062302:76 и возвращении указанного участка истцу в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Ответа на указанное требование не последовало, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 9, 21, 22, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Истцом заявлено требование о признании договора от 03.09.2008 незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, существенное условие договора – это такое условие, без согласования которого сторонами договор не является заключенным (conditio sine qua non). Существенные условия для каждого вида договора определяются законодателем не произвольно, а с учетом предмета и правовой природы договора; это такие условия, по которым сторонами обязательно должно быть достигнуто соглашение. В противном случае договор как юридический факт считается незаключенным (несостоявшимся), отсутствует как правовое явление.

В то же время следует отметить, что согласование существенного условия договора может быть осуществлено как путем его указания в письменном документе – договоре, так и путем фактических действий сторон, которые в случае отсутствия в договоре достаточной степени конкретизации его предмета могут устранить необходимость его дальнейшего письменного согласования своими активными действиями.

В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (п. 1 ст. 435 ГК РФ).

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (п. 1 ст. 438 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

При этом, как разъяснено в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом не требуется выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В то же время, как указано в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. 

Указанный вывод соответствует п. 7 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 № 165), согласно которому при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Из положений статьи 607 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса следует, что существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет и цена (размер арендной платы).

Проанализировав условия спорного договора от 03.09.2008, а также иные документы, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к выводу, что указанные условия сторонами договора были согласованы.

Так, согласно п. 1.1, 1.2 указанного договора, университет обязуется предоставить заводу во временное пользование земельный участок площадью 36 га, в согласованных границах землеотвода согласно приложению №1, под разработку карьера кирпичных суглинков на участке № 7 Клещихинского месторождения. Завод обязуется принять предоставленную площадь, вести разработку карьера в пределах согласованных границ землеотвода и производить плату за пользование ею.

Университет предоставляет заводу ежегодно земли с поэтапным изъятием в количестве 1,5 га в год. Согласованный срок выработки указанного участка 24 года. Площадь земли, передаваемая под разработку для выполнения годовой программы завода, может быть изменена по согласованию сторон (п. 1.3 договора).

Завод обязуется ежегодно, начиная с 2007 года, производить сдачу университету отработанных земель, прошедших рекультивацию, в количестве 2,5 га, включая земли, ранее предоставленные заводу и занятые на момент заключения договора действующим карьером (п. 1.4).

Согласно п. 3.1 договора завод отпускает университету в счет оплаты согласно п. 1.2 ежегодно 40,2 тысячи штук глиняного кирпича марка 100 равными долями ежеквартально за земли, предоставленные под разработку карьера, согласно п. 1.3. 

Вышеуказанный договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Таким образом, суд приходит к выводу, что предмет и цена спорного договора были согласованы сторонами. Так, заводу фактически была предоставлена в пользование часть земельного участка с кадастровым номером 54:19:062302:76 для разработки общераспространенного полезного ископаемого – глины. Несмотря на то, что предмет аренды не был конкретизирован в договоре с должной степенью индивидуализации, споров относительно переданного в пользование имущества между сторонами не возникало, что позволяет сделать вывод, что предмет договора был согласован в том числе фактическими действиями сторон по передаче и принятию в пользование земельного участка. Установление в качестве арендной платы определенного количества кирпича определенной марки, передаваемого заводом университету через указанные в договоре промежутки времени (ежеквартально) является допустимым с точки зрения ст. 614 Гражданского кодекса РФ и является надлежащим встречным предоставлением в смысле п. 1 ст. 423 Гражданского кодекса РФ.

Материалами дела подтверждается, что спорный договор был направлен истцом в адрес ответчика в количестве 2 экземпляров сопроводительным письмом № 135-ОКС от 03.09.2008, что следует квалифицировать в качестве оферты.

Завод приступил к использованию земельного участка. Таким образом, оферта истца была акцептована ответчиком в порядке п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ, следовательно договор является заключенным.

Довод истца о том, что, направив подписанный со своей стороны проект договора в двух экземплярах ответчику, истцу не было известно о подписании договора ответчиком и соответственно о его заключении, судом отклоняется. Истец как правообладатель спорного земельного участка должен был интересоваться состоянием и судьбой своего имущества, в силу чего не мог не знать о том факте, что на указанном участке производится добыча общераспространенного полезного ископаемого (глины) в промышленных масштабах. Также истец имел возможность направить ответчику запрос о судьбе подписанного истцом проекта договора, однако не воспользовался этим правом. Оценивая представленные доказательства и поведение сторон с точки зрения добросовестности участников гражданских правоотношений, суд приходит к выводу, что истцу должно было стать известно о заключении спорного договора в 2008 году.

В связи с изложенным суд критически оценивает утверждение истца о том, что о существовании спорного договора и использовании ответчиком земельного участка ему стало известно лишь в 2016 году. Согласно имеющимся в материалах дела документам, университет сам направил ответчику подписанный со своей стороны проект договора в 2008 году, который был акцептован ответчиком, в том числе посредством совершения фактических действий по использованию земельного участка.

Кроме того, из материалов дела следует, что у завода имеется право пользования недрами Клещихинского месторождения кирпичных суглинков.

Это подтверждается, в частности, лицензией на право пользования недрами НОВ 01951 ТЭ от 16.10.2007 сроком действия до 30.09.2017, согласно которой ответчику предоставлено право пользования участков недр для целей добычи суглинков (кирпичных) на участке недр № 7 Клещихинского месторождения, приказом Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды Новосибирской области № 252 от 12.09.2007.

Пунктом 1.4 лицензионного соглашения к указанной лицензии на истца была возложена обязанность до 01.08.2008 оформить в установленном порядке правоустанавливающие документы на пользование земельным участком, необходимым для разработки участка недр № 7 Клещихинского месторождения, в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Наличие у завода права пользования недрами также следует из содержания судебных актов по делу № А45-7920/2008, в частности постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.12.2008 по делу № Ф04-7979/2008 (18261-А45-43). Рассматривая спор по заявлению завода к управлению Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Новосибирской области об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности, суд установил, что заводу было предоставлено право пользования участком недр № 7 Клещихинского месторождения кирпичных суглинок, расположенного на южной окраине г. Новосибирска в 1.5 км на северо-запад от ст. Красный Восток Новосибирского района Новосибирской области, что подтверждается следующими документами: приказом Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды Новосибирской области от 12.09.2007 № 252, которым предоставлено право заводу на пользование участком недр № 7 Клещихинского месторождения, на основании которого и выдана лицензия на право пользования недрами НОВ № 01951 ТЭ от 16.10.2007, из которой следует, что право пользования земельным участком получено от администрации Новосибирского района Новосибирской области (письмо от 14.12.2006 № 5310/01-12), горноотводным актом к лицензии на право пользование недрами, справкой о регистрации горного отвода от 14.06.2005, техническим проектом охраны окружающей среды № 2662-00С, выполненного к проекту разработки участка недр, занимаемого заводом, получившим положительное заключение государственной экологической экспертизы (заключение № 228, утвержденное приказом Управления Росприроднадзора по Новосибирской области № 307-э от 30.05.2005), письмом администрации Новосибирского района Новосибирской области от 14.12.2006 № 3310/01-12 о предварительном согласовании земельного участка под карьер площадью 36 га, расположенного на территории муниципального образования Верх-Тулинского сельского совета, письмом № 83 от 03.07.2006 администрации Верх-Тулинского сельского совета Новосибирского района Новосибирской области о согласовании отвода земельного участка для проведения работ по добыче кирпичных суглинков.

Так, в указанном письме администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области не возражает в отводе земельного участка площадью 36 га Клещихинского месторождения кирпичных суглинков (Участок № 7) для оформления лицензии на право пользования недрами ООО «ЗСМ 7» по добыче кирпичных суглинков с ежегодной отработкой 1,5 га в границах горного отвода. Общая площадь земельного участка (36 га), а также площадь, используемая ежегодно (1,5 га) совпадают с аналогичными параметрами, определенными спорным договором.

Однако указанные документы сами по себе не заменяют правоустанавливающего документа, подтверждающего право пользования спорным земельным участком (в данном случае это договор от 03.09.2008), а также не подтверждают заключенность или действительность указанного договора. Как следует из судебных актов, предметом спора являлась законность привлечения завода к административной ответственности, а не установление наличия или отсутствия прав на земельных участок. Как указано в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.12.2008 по делу № Ф04-7979/2008, судом установлено, что завод обладает правом пользования участком недр № 7 Клещихинского месторождения кирпичных суглинок (что не оспаривается истцом и не является предметом рассмотрения настоящего дела), заводу выдана лицензия на право пользования недрами НОВ № 01951 ТЭ от 16.10.2007, из которой следует, что право пользования земельным участком получено от администрации Новосибирского района Новосибирской области (письмо от 14.12.2006 № 5310/01-12). Таким образом, вывод о наличии у завода права пользования земельным участком сделан судом исключительно на основании лицензии, а не исследования правоустанавливающих документов. В этой связи указанные судебные акты не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела.

Что касается доводов истца о том, что договор является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, то суд не может согласиться с ними по следующим основаниям.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Ранее аналогичное определение содержалось в ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из указанных положений вытекает, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное имущество в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе использовать переданное ему имущество, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Данные разъяснения корреспондируют разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Следовательно, государственная регистрация договора аренды земельного участка установлена законодателем в первую очередь для охраны интересов третьих лиц, предоставления им возможности знать о долгосрочной аренде недвижимого имущества. Для сторон договора, подлежащего государственной регистрации, правовые последствия наступают даже в случае отсутствия такой регистрации, поскольку наличествует соглашение сторон, тогда как  регистрация – это акт признания и подтверждения наличия обременения в виде аренды со стороны государства.

Именно с этим связано изменение Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ редакции п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для сторон же такого договора он будет являться заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, поскольку именно с этого момента возникает гражданско-правовое обязательство, связывающее сторон добровольно принятыми на себя правами и обязанностями.

На основании изложенного суд полагает, что факт отсутствия государственной регистрации спорного договора не влечет его незаключенности.

Суд соглашается с доводом ответчика, что предъявление истцом требования о незаключенности договора является злоупотреблением правом с учетом того, что после заключения договора в 2008 году истец каких-либо возражений относительно указанного договора ответчику не предъявлял. За это время ответчиком произведены значительные материальные, трудовые и финансовые затраты, связанные с геологоразведкой, разработкой и добычей полезных ископаемых. Данные действия произведены ответчиком правомерно как обладателем лицензии на право пользования недрами НОВ № 01951 ТЭ от 16.10.2007. Необходимо отметить, что истец сам направил ответчику подписанный со своей стороны договор, который в настоящее время просит признать незаключенным, длительное время  не предъявлял никаких требований относительно заключенности указанного договора и использования ответчиком земельного участка для разработки глины, которая, как уже отмечалось, осуществлялась ответчиком на законных основаниях в соответствии с условиями имеющейся лицензии.

При таких обстоятельствах предъявление истцом требования о признании договора незаключенным не соответствует требованиям добросовестного поведения.

Как указано в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Также ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Положения статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исходя из абзаца второго пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 № 445-О "По жалобам граждан ФИО7 и Володина Николая Алексеевича на нарушение их конституционных прав положениями статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации", институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению хозяйственных договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. 

Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Положения статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С исковым заявлением истец обратился в арбитражный суд 18.04.2017, о чем свидетельствует отметка на исковом заявлении. О заключении договора истцу должно было стать известно в 2008 году, в связи с чем срок исковой давности по требованию о признании договора незаключенным истцом пропущен.

С учетом вывода суда о заключенности спорного договора довод о пропуске истцом срока исковой давности не имеет правового значения. Требования истца в части признания договора незаключенным не подлежат удовлетворению независимо от пропуска срока исковой давности.

Вместе с тем, суд соглашается с доводом третьего лица о том, что заключенный договор нарушает положения ст. 20 Земельного кодекса РФ.

Материалами дела подтверждается (т. 2, л.д. 43-49) и не оспаривается сторонами, что на момент заключения спорного договора университет обладал земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, собственником участка являлась Российская Федерация.

Согласно положениям ст. 20 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015, то есть на момент заключения спорного договора) в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Согласно п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

В настоящее время запрет распоряжения земельными участками, предоставленными их обладателям на праве постоянного (бессрочного) пользования, предусмотрен ст. 269 Гражданского кодекса РФ.

Согласно указанной норме лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Следовательно, спорный договор от 03.09.2008, будучи заключенным сторонами, является ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса РФ) в силу нарушения указанных выше требований законодательства.

Согласно редакции ст. 168 Гражданского кодекса РФ, действовавшей на момент заключения договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно действующей редакции ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

 Суд также отмечает, что указанная сделка посягает на публичные интересы и права третьего лица, а именно собственника земельного участка – Российской Федерации. Собственник, наделяя истца правом постоянного (бессрочного) пользования, предполагал, что указанный участок будет использоваться строго по целевому назначению (для осуществления университетом образовательной, научной деятельности в области сельского хозяйства), а не передаваться иным лицам (коммерческим организациям) в целях добычи полезных ископаемых. Осуществление университетом образовательной деятельности является реализацией конституционного права каждого на получение высшего образования (ч. 3 ст. 43 Конституции Российской Федерации) и, следовательно, служит публичным интересам. Сельское хозяйство как отрасль экономики также имеет особую значимость для общества и государства, поскольку создает основу продовольственной безопасности государства, существования его как суверенного члена мирового экономического сообщества.

Доказательств изъятия земельного участка у университета и передачи в аренду ответчику в установленном законодательством порядке материалы дела не содержат. 

Согласно положениям ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании изложенного суд полагает требования об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:19:062302:76, привести указанный земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, путем проведения рекультивации, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности по указанным требованиям судом отклоняется, поскольку названные последствия носят реституционный характер (последствия недействительности спорного договора от 03.09.2008, о чем заявлено третьим лицом – территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области). Доказательств наличия у третьего лица до 2016 года сведений о заключении договора в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, учитывая, что возврат земельного участка возможен лишь после проведения соответствующих мероприятий по рекультивации, ответчик необходимость осуществления данных мероприятий и возврата земельного участка признает, исполнение ответчиком указанных требований возможно с учетом нормативно установленных и объективно необходимых сроков выполнения работ по рекультивации земельного участка. 

Довод ответчика о наличии переписки с территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области по вопросу предоставления земельного участка, уклонения последнего от оформления соответствующих документов судом отклоняется. Как следует из переписки между ответчиком и указанным третьим лицом (письма ответчика от 09.11.2007 № 3-2-311, от 23.06.2008 № 3-2-249, от 06.12.2010 № 3-5-507, от 16.12.2011 № 3-5-320, от 17.01.2013 № 3-5-12/1, ответы территориального управления от 26.11.2007 № ВД-11526/05, от 01.07.2008 № са-5769/05, от 25.01.2012 № ВД-954/05), ответчик неоднократно обращался с просьбами о согласовании акта выбора земельного участка (а не предоставления земельного участка в аренду или на ином праве, необходимом для добычи полезных ископаемых), на что третье лицо обоснованно дало ответ о том, что земельный участок, на котором расположено месторождение Клещихинское, находится в собственности Российской Федерации и передан истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. При таких обстоятельствах территориальное управление Росимущества в Новосибирской области не могло предоставить указанный земельный участок ответчику, поскольку он закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за истцом.

Доводы ответчика о наличии актов выбора земельного участка под карьер общераспространенного полезного ископаемого 2004 г., 2006 г. также не свидетельствуют о действительности договора, поскольку, во-первых, не утверждены в установленном порядке, во-вторых, акт выбора земельного участка не может заменять собой договор как соглашение сторон.

Довод о наличии между истцом и ответчиком долговременных отношений по использованию земельного участка в целях добычи полезных ископаемых судом отклоняется как не имеющий правового значения для рассмотрения настоящего спора. Кроме того, наличие аналогичных спорному иных договоров с другими организациями (ОАО «Завод стеновых материалов 7», ООО «Завод стеновых материалов 7») не означает заключенности или действительности оспариваемого договора. Как установлено в судебном заседании и не оспорено ответчиком, ответчик не является правопреемником ни одной из указанных организаций.      

Ссылки ответчика на наличие оформленной лицензии на право пользование недрами, сдачу отчетов о добыче полезных ископаемых по форме 5-гр не свидетельствует о действительности договора, поскольку указанная лицензия оформлена до подписания спорного договора и на основании иных документов.

Кроме того, как уже отмечалось, условиями лицензии предусмотрена обязанность истца до 01.08.2008 оформить в установленном порядке правоустанавливающие документы на пользование земельным участком, необходимым для разработки участка недр № 7 Клещихинского месторождения, в соответствии с Земельным кодексом РФ. Поэтому лицензия на право пользования недрами не заменяет правоустанавливающих документов на земельный участок.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а в части отказа в удовлетворении заявленных требований – на истца как инициатора процесса.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Завод строительных материалов 7", г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Новосибирский государственный аграрный университет", г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 54:19:062302:76, привести указанный земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, путем проведения рекультивации.

В удовлетворении требования о признании незаключенным договора от 03.09.2008 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Завод строительных материалов 7", г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Новосибирский государственный аграрный университет", г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                       

                                             Е.И. Бутенко