ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-309/2017

г. Киров

13 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судейБармина Д.Ю., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей сторон, третьих лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройПроект»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.01.2018 по делу № А82-309/2017, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н., 

по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройПроект» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация городского округа город Рыбинск (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Инспекция государственного строительного надзора Ярославской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

о признании права собственности отсутствующим,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее – истец, Департамент) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройПроект» (далее – ответчик, заявитель, Общество) о признании отсутствующим права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:20:080303:122, площадью 741 кв.м., степень готовности 10%, расположенный по адресу: 

<

...>, исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН) сведений об указанном объекте и о праве собственности Общества на него, обязании Общества в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 76:20:080303:55, расположенный по адресу: 

<

...>, от расположенного на нем имущества и провести работы по рекультивации земельного участка. Также Департамент просит, в случае неисполнения Обществом решения суда, взыскать с ответчика в пользу истца 100 000 рублей за каждый полный месяц неисполнения решения суда по настоящему делу, в случае неисполнения Обществом решения суда в части освобождения земельного участка с кадастровым номером 76:20:080303:55, по адресу: 

<

...>, от расположенного на нем имущества и проведения работ по рекультивации земельного участка, истец просит предоставить ему право на выполнение указанных работ за счет ответчика с взысканием с последнего необходимых расходов. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Рыбинск, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск, Инспекция государственного строительного надзора Ярославской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 15.01.2018 исковые требования удовлетворены.

Общество с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, земельный участок стал свободным для осуществления строительства только за 5 месяцев до окончания срока  действия договора аренды, поскольку Рыбинским районным судом приняты обеспечительные меры в виде запрета совершать любые действия направленные на начало строительства жилого дома (обеспечительные меры действовали с 20.10.2015 по 13.01.2016), земельных участок был передан с правами третьих лиц, а вопрос об освобождении земельного участка разрешен только в апреле 2016 года. Также в связи с тем, что на территории застройки находится детская площадка, Обществу пришлось вносить изменения в проектную документацию, в августе 2016 года было получено положительное заключение ООО «Центр независимых экспертиз». Также заявитель не согласен с выводом суда о наличии на земельном участке некой конструкции, а не фундамента. Общество указывает на устройство фундамента с некоторыми отклонениями от проекта, устранить которые в связи с отзывом у заявителя разрешения на строительство не представляется возможным. Таким образом, заявитель указывает на наличие в действиях администрации бездействия, направленного на затягивание времени в отношении согласования застройщику необходимой для дальнейшей реализации проекта документации. Также оспариваемым решением суда нарушены права дольщиков.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 03.09.2013 № 57-з) между Департаментом (арендодателем) и Обществом (арендатором) подписан договор аренды от 05.09.2013 № 2-6365 (далее – договор, т.1 л.д.9-15), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 76:20:080303:55 площадью 1 814 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, предназначенный для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома. Договор заключен на срок до 05.09.2016 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обществом получено разрешение на строительство от 03.09.2015 № 76-RU76303000-196-2015 на срок до 01.04.2017 (т.1 л.д.27-29).

В результате обследования земельного участка Департаментом составлен акт от 22.08.2016, согласно которому земельный участок огорожен металлическим забором, на земельном участке размещены железобетонные плиты, вырыта траншея, строительные работы не ведутся (т.1 л.д.20-22).

Поскольку в сроки, определенные договором аренды, Общество строительство объекта не осуществило, истец 26.08.2016 вручил ответчику уведомление от 23.08.2016 о прекращении договора аренды по истечении срока его действия и необходимости произвести работы по освобождению земельного участка от расположенных на нем стройматериалов и иного имущества (т.1 л.д.26).

Письмом от 02.08.2016 Общество просило продлить срок действия договора аренды от 05.09.2013 № 2-6365. Указанное обращение получено Департаментом 05.09.2016 (т.2 л.д.122). 

На основании заявления ответчика от 05.09.2016 (т.2 л.д.85) в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество внесена запись о регистрации объекта незавершенного строительства площадью 741 кв.м., степень готовности – 10% (запись регистрации № 76-76/008-76/008/002/2016-3044/1), в подтверждение чего имеется соответствующая выписка (т.1 л.д.18,19).

06.09.2016 истцом повторно осуществлено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что земельный участок огорожен металлическим забором, на земельном участке вырыта траншея, в которую уложены железобетонные плиты, жестко не связанные между собой, на участке складируются железобетонные плиты, другие строительные материалы, техника, здания, строения на земельном участке отсутствуют, строительные работы не ведутся (т.1 л.д.23-25).

Приказом Департамента архитектуры от 14.09.2016 № 64 разрешение на строительство от 03.09.2015 № 76-RU76303000-196-2015 отменено, о чем Общество уведомлено 19.09.2016.

Инспекция государственного строительного надзора внеплановой проверкой 26.09.2016 установила факт производства работ по устройству подземной части объекта капитального строительства, которые не соответствуют требованиям проектной документации, а именно: смонтированы конструкции, уложен один ряд фундаментных железобетонных блоков на глубину менее 1 м от поверхности земли вместо предусмотренного проектом ленточного монолитного железобетонного фундамента толщиной 500 мм различной (расчетной) ширины глубиной заложения 1,8 м от уровня земли (т.1 л.д.30-35). В результате проверки Обществу выдано предписание об устранении нарушений и возбуждено дело об административном правонарушении по статье 9.4 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. Постановлением от 03.11.2016 № 116 должностное лицо Общества привлечено к административной ответственности в виде штрафа. 

Департамент в письме от 04.10.2016 ответил отказом на обращение ответчика о продлении договора и предложил исключить из государственного кадастра недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства, прекратить право собственности на него, а также освободить земельный участок (т.1 л.д.36).

Неисполнение требований истца послужило основанием для обращения Департамента с иском в суд. 

По ходатайству истца судом первой инстанции в целях определения существенных для дела обстоятельств назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Рыбинскгражданпроект» ФИО9. Перед экспертом поставлены следующие вопросы: соответствует ли объект, расположенный на земельном участке и указанный в кадастровом паспорте, проектной документации 73/13-КР1 «Многоквартирный многоэтажный жилой дом», на основании которой было выдано разрешение на строительство; какие виды работ проведены на объекте незавершенного строительства (виды и объем) в границах земельного участка; какая степень готовности объекта незавершенного строительства; завершены ли или не завершены работы по возведению фундамента объекта в соответствии с проектной документацией (т.4 л.д.9-11). 

Согласно заключению от 16.10.2017 № 3 спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:20:080303:55 площадью 1 814 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>, не соответствует проектной документации 73/13-КР1 «Многоквартирный многоэтажный жилой дом», на основании которой было выдано разрешение на строительство. Работы, которые проведены на объекте незавершенного строительства в границах земельного участка, не предусмотрены проектом 73/13-КР1. Работы по устройству фундаментов по проекту 73/13-КР1 «Многоквартирный многоэтажный жилой дом» не начаты, в связи с чем степень готовности объекта составляет в процентах «0».

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание права отсутствующим (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ).

В случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

Администрация заявила требование о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект как на объект недвижимости, ссылаясь на то, что он таковым не является.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Разрешением на строительство предусматривалось строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома, количество этажей – 7, количество подземных этажей – 1, площадь застройки - 920 квадратных метров, общая площадь здания – 5416,92 квадратных метров.

Согласно выписке из ЕГРП степень готовности объекта - 10 процентов.

Таким образом, спор по настоящему делу возник в отношении вещи - объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления № 25 также определено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из заключения судебной экспертизы от 16.10.2017, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Рыбинскгражданпроект», следует, что проведенные на объекте незавершенного строительства работы не предусмотрены проектом, работы по устройству фундаментов по проекту не начаты, в связи с чем степень готовности объекта составляет в процентах «0».

Содержание экспертного заключения соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет установить выводы эксперта, в нем содержатся полные, ясные формулировки и однозначные выводы по поставленным вопросам, противоречия отсутствуют, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Результаты проведенной судебной экспертизы не опровергаются иными доказательствами по делу. 

Кроме того, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы от ответчика не поступило. 

На основании изложенного, доводы заявителя о том, что на земельном участке построен фундамент, не подтверждаются материалами дела.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.

В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

Из материалов дела следует, что спорный объект незавершенного строительства в том виде, в котором он зарегистрирован в ЕГРП, отсутствует на земельном участке. Названный объект представляет собой сооружение в виде ленты из фундаментных блоков ФБС-6, не предусмотренный проектной документацией.

Кроме того, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

При установленных судом первой инстанции обстоятельствах оснований для государственной регистрации права собственности Общества на имеющуюся на переданном в аренду земельном участке конструкцию как на объект недвижимого имущества не имелось, в связи с чем удовлетворение требований Департамента о признании зарегистрированного ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим является правомерным.

Поскольку нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект, удовлетворение соответствующего требования также является обоснованным.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку до окончания срок действия договора истец сообщил о прекращении действия договора и потребовал от Общества освободить земельный участок, на предложение ответчика продлить срок действия Департамент ответил отказом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия.

Доказательства того, что земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, а также установив, что земельный участок Обществом не освобожден, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о возврате земельного участка истцу.

Истцом также заявлено в случае неисполнения Обществом судебного акта по настоящему спору о присуждении в его пользу денежной суммы, а также о предоставлении Департаменту права на выполнение работ, требуемых им, за счет Общества. 

Руководствуясь положениями статей 12, 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также пунктами 28, 31, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований о взыскании 100 000 рублей за каждый полным месяц просрочки исполнения судебного акта, а также о предоставлении Департаменту права на выполнение работ, требуемых им, за счет Общества.

Доводы ответчика о нарушении прав дольщиков документально не подтверждены, соответствующих договоров, зарегистрированных в установленном порядке, суду не представлено. 

Ссылки заявителя на позицию, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) не могут быть приняты, поскольку судом установлено отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства, являющегося недвижимым имуществом.

Иные доводы ответчика не относятся к юридически значимым обстоятельствам, исходя из предмета заявленных требований.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.01.2018 по делу № А82-309/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройПроект»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

А.Б. Савельев

Судьи         

ФИО10

ФИО1