ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-96042/18

04 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Балашиха – ФИО2, представитель по доверенности от 12 февраля 2019 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Дикона» – ФИО3 представитель по доверенности от 08 апреля 2019 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 28 января 2019 года по делу № А41-96042/18, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации городского округа Балашиха (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Дикона» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Дикона» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2017 года по 3 квартал 2018 года по договору аренды земельного участка от 14 марта 2005 года № 62-С в размере 7 187 496 руб. 42 коп., пени в размере 520 510 руб. 72 коп. с 16 декабря 2017 года по 30 сентября 2018 года, предоплату за 4 квартал 2018 года в размере 1 897 738 руб. 14 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 января 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 83-84).

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 14 марта 2005 года между Администрация городского округа Балашиха (арендодатель) и ООО «Дикона» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 62-С (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> общей площадью 2,96 га (вид угодий - под древесно-кустарниковой растительностью) из земель поселений, кадастровый номер: 50:15:030801:0006, предоставленный для строительства и размещения выставочного зала. Приведенное описание целей использования участка является окончательным.

Согласно пункту 2.1 договора размер годовой арендной платы за арендуемый земельный участок определяется перерасчетом арендной платы и ежегодно пересматривается после выхода нормативно- правовых актов Балашихинского района.

Платежи производятся ежеквартально в течении первого месяца текущего квартала и в течении последующих 10-ти дней арендодателю предоставляются копии платежных поручений с отметкой банка об исполнении. За просрочку платежей начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора перечисление арендной платы осуществляется арендатором на основании действующего законодательства.

Пунктом 2.4 договора установлено, что сумма годовой арендной платы за земельный участок определяется: An = S х Аб х Кд х Пкд х Км, где S - площадь земельного участка, Аб - базовый размер арендной платы, Кд- коэффициент, учитывающий условия использования арендатором зем.участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, Пкд - повышающий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка, устанавливаются постановлением Главы Балашихинского района.

Договор действует с 19 января 2005 года по 18 января 2054 года (раздел 3 договора).

На основании пункта 4.2.6 договора арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 4 квартал 2017 года  по 3 квартал 2018 года составила 7 187 496 руб. 42 коп., на которую начислена неустойка по состоянию на 30 сентября 2018 года в размере 520 510 руб. 72 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.

Однако данная претензия ответчиком была оставлено без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ранее переданный в аренду земельный участок был разделен и перестал существовать как объект арендных отношений, а также в результате незаконного бездействия администрации между сторонами не был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, что исключает взыскание арендной платы.

Между тем, апелляционный суд не может согласиться данными с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2014 года по делу № А41-25179/13 установлено, что постановлением администрации от 27 декабря 2011 года № 1265/5-ПА земельный участок общей площадью 2,96 га с кадастровым номером 50:15:030801:0006 разделен на 4 участка, а именно:  площадью 29336 кв.м. кад. № 50:15:0030801:31; площадью 192 кв.м. кад. № 50:15:0030801:30; площадью 2 кв.м. кад. № 50:15:0030801:32; площадью 70 кв.м. кад. № 50:15:0030801:33, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости 07 февраля 2012 года, что подтверждается кадастровыми выписками.

Вместе с тем, земельные участки как объекты недвижимости обладают рядом специфических особенностей, так как они представляют собой природные объекты, часть поверхности земли, формирование границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При изменении земельного участка в связи с утверждением новых границ и присвоением нового кадастрового номера природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Доказательств возврата земельного участка по акту приема-передачи до раздела, равно как и после него в материалы дела не представлено. Кроме того, общество осуществляло пользование всеми четырьмя земельными участками.

Также вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания спорной задолженности ввиду того, что на стороне истца имело место незаконное бездействие, выраженное в уклонении от совершения действий по передаче земельного участка в собственность обществу является ошибочным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2014 года по делу №А41-25179/13 признано недействительным постановление администрации от 24 мая 2013 года № 485/5-ПА «Об отмене постановления Администрации городского округа Балашиха от 02 апреля 2013 года № 485-ПА «О предоставлении в собственность ООО «Дикона» земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> ул. Краснозвездная, владение 15А» и обязал Администрацию в срок не позднее 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда направить ООО «Дикона» подписанные договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:15:0030801:30, 50:15:0030801:31, 50:15:0030801:32, 50:15:0030801:33.

Однако, из определения Верховного Суда Российской Федерации от 27 августа 2015 года № 306-ЭС15-3428 следует, что наличие спора между сторонами по выкупу земельного участка, в отсутствие в законе на то оснований, не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы. Обязательство по внесению платы за землю в виде арендной платы, неосновательного обогащения сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

В силу разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

При ином подходе будет нарушен принцип платности использования публичных земель.

Тот факт, что незаконность отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность признана вступившим в законную силу решением суда, по мнению апелляционного суда, свидетельствует о наличии у ответчика права обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании с виновного лица убытков, однако не отменяет принцип платности землепользования и, соответственно, не означает освобождение ответчика от его исполнения.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 4 квартал 2017 года  по 3 квартал 2018 года составила 7 187 496 руб. 42 коп.

Проверив представленный истцом расчет, суд апелляционной инстанции обоснованно признал его правильным.

Также в соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок; при этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендные платежи за период с 4 квартала 2017 года по 3 квартал 2018 года ответчиком не внесены.

Указанное обстоятельство является основанием взыскания досрочных платежей по арендной плате за 4 квартала 2018 года в сумме 1 897 738, 14 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по состоянию на 30 сентября 2018 года в размере 520 510 руб. 72 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора).

Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.

Представленный истцом расчет неустойки, также признается судебной коллегией верным, как произведенный в соответствии с условиями законодательства.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению в полном объеме.

Аналогичной позиции придерживается Арбитражный суд Московского округа в постановлении по делу №А41-82643/18.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ и расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 2 000 000 рублей - 33 000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2 000 000 рублей, но не более 200 000 рублей.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов - 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).

На основании части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с удовлетворением исковых требований расходы, а также учитывая, что истец был освобожден от уплаты госпошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина за подачу иска в размере 71 029 руб. и апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 января 2019 года по делу № А41-96042/18 отменить.  

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дикона» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Балашиха Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка № 62-С от 14 марта 2005 года в размере 7 187 496 руб. 42 коп., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 16 декабря 2017 года по 30 сентября 2018 года в размере 520 510 руб. 72 коп., предоплату за 4 квартал 2018 года по договору аренды земельного участка от  14 марта 2005 года № 62-С в размере 1 897 738, 14 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дикона» в доход Федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в размере 71 029 руб. 83 коп. и апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Л.В. Пивоварова

 В.Н. Семушкина