АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

12 июля 2022 года

Дело №

А13-9730/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Чуватиной Е.В. и Щуриновой С.Ю.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 (доверенность от 23.12.2020),

рассмотрев 07.07.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Вологодской области от 28.12.2021 постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2022 по делу                       № А13-9730/2021,

у с т а н о в и л:

Администрация города Вологды, адрес: 160035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с  заявлением о признании незаконными и отмене решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, адрес: 160001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Управление), оформленных уведомлениями об отказе государственной регистрации прав от 21.06.2021 № КУВД-001/2021-17850901/5 и КУВД-001/2021-17850899/5 (далее – Уведомления от 21.06.2021), и возложении на Управление обязанности в течение 10 рабочих дней устранить нарушение прав Администрации.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление; индивидуальный предприниматель ФИО3, ОГРНИП 3193525000469284, ИНН 

<

***>; индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 318352500055051, ИНН 

<

***>; акционерное общество «Вологодский лесохимический завод», адрес: 160024, 

<

...> ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (до 26.03.2015 именовавшееся закрытое акционерное общество «Вологодский лесохимический завод»; далее - Завод); открытое акционерное общество «Корпорация Вологдалеспром», адрес: 160000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Корпорация).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от  28.12.2021 требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                     от 08.04.2022 решение от 28.12.2021 оставлено без изменения; производство по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО4, не привлеченного к участию в деле, на решение от 28.12.2021 прекращено.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение от 28.12.2021 и постановление от 08.04.2022 отменить, в удовлетворении требований Администрации отказать. По мнению ФИО1, поскольку к нему перешло право аренды на весь земельный участок, ФИО3 следует выделить земельный участок, необходимый для использования объекта недвижимости; судами необоснованно учтена общая площадь здания и навеса, которые располагаются на разных земельных участках; он не давал согласие на включение ФИО3 в состав арендаторов в договор аренды; Корпорация за весь период владения зданием не вносила арендных платежей за пользование земельным участком.

В отзывах на кассационную жалобу Администрация и ФИО3, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просят решение от 28.12.2021 и постановление от 08.04.2022 оставить без изменения.

В суд кассационной инстанции от конкурсного управляющего Заводом поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с его болезнью.

В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отложение судебного разбирательства в связи с заявлением стороной ходатайства об отложении судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. 

Ходатайство об отложении рассмотрено судом кассационной инстанции и отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Завод (арендатор) заключили договор о предоставлении в аренду земельного участка в черте города от 13.08.2004 № 24-6916А (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений, площадью 128 676 кв.м, по улице Канифольной, на срок с 22.09.2003 по 22.09.2028, для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения. 

В пункте 1.3 договора аренды указано, что на земельном участке находится имущественный комплекс.

В последующем Администрация и Завод заключили дополнительное соглашение от 29.10.2012 № 1, по условиям которого к Администрации переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 35:24:0303006:192 площадью 128 676 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> относящегося к категории земель населенных пунктов и имеющего разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения (пункт 1).

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 29.10.2012 № 1 к договору аренды, из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:192 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:1979 (площадью 104 кв.м) и 35:24:0303006:1980 (площадью 128 572 кв.м), а из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:1980 и земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:1978 площадью 27 кв.м, не закрепленного за конкретными лицами, образован земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:1982; в связи с этим с 22.03.2007 предметом договора аренды считать земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:1982.

Как следует из пункта 3 дополнительного соглашения от 29.10.2012 № 1 к договору аренды, из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:1982 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:2089 (площадью 127 238 кв.м) и 35:24:0303006:2088 (площадью 1361 кв.м); на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2088 зарегистрировано 30.08.2010 право собственности иного лица, в связи с чем этот земельный участок с названной даты подлежит исключению из предмета договора аренды; с 30.08.2010 предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089.

Администрация и Завод 13.03.2013 заключили дополнительное соглашение № 2 к договору аренды. Согласно пункту 1.1. договора аренды в редакции названного соглашения, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:6427 площадью 86 277 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089, образованный путем раздела с сохранением его в измененных границах, расположенные по адресу: г. Вологда, Канифольная ул.

Завод (продавец) и Корпорация (покупатель) 19.12.2005 заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать покупателю модуль цеха тары, ангар № 2, площадью 594,3 кв.м (далее – объект), расположенный на земельном участке из земель поселений площадью 128 676 кв.м, находящемся у продавца в аренде на основании договора аренды, а покупатель принять и оплатить его стоимость 515 990 руб.

Переход права собственности на объект к Корпорации зарегистрирован в установленном порядке 17.08.2006.

Изменения в договор аренды в связи переходом права на объект недвижимости (вступление в договор нового субъекта со множественностью лиц на стороне арендатора) не вносились.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.04.2006 № 13 Корпорация ввела в эксплуатацию после реконструкции объект капитального строительства - завод по производству древесных гранул, площадью 591 кв.м, навес площадью 275,4 кв.м.

На основании договора субаренды земли от 01.09.2013 земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 находился в субаренде у Корпорации. Запись о субаренде была погашена 10.06.2021.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15.12.2015 по делу № А13-415/2015 Корпорация признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее открыто конкурсное производство.

В рамках процедуры банкротства по результатам электронных торгов в форме публичного предложения по продаже имущества Корпорация (продавец) и ФИО3 (покупатель) 16.03.2021 заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя  здание завода по производству древесных гранул площадью 591 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0303006:2417.

Корпорация и ФИО3 заключили дополнительное соглашение от 25.03.2021 № 1 к названному договору купли-продажи, согласно пункту 1 которого, покупателю передано в собственность здание завода, в состав которого на основании технического паспорта  от 06.02.2011 входят основное здание лит. «А» площадью 530,7 кв.м, основное здание лит. «А1» площадью 75,9 кв.м и навес лит. «а» площадью 275,4 кв.м.

Переход права собственности на здание завода общей площадью 881,2 кв.м по производству древесных гранул с кадастровым номером 35:24:0303006:2417 к ФИО3 зарегистрирован в Единым государственном реестре недвижимости 23.03.2021 (запись о регистрации права № 35:24:0303006:2417-35/065/2021-17).

В рамках процедуры банкротства Завода ФИО1 на основании договора купли продажи от 26.10.2020, заключенного с Заводом по результатам четвертых торгов посредством публичного предложения в электронной форме, приобрел в собственность 9 объектов недвижимого имущества и право аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:6427. В связи с этим Завод (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) 14.01.2021 заключили договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого арендатор уступил, а новый арендатор принял право аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:6427 по договору аренды. 

Уступка права аренды земельного участка 19.04.2021 зарегистрирована в установленном порядке.

Администрация 30.04.2021 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды. В качестве правоустанавливающего документа представила дополнительное соглашение от 30.04.2021 № 3 к договору аренды, согласно которому ФИО3 включается в состав арендаторов по договору аренды.

Управление направило Администрации уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 19.05.2021 № КУВД-001/2021-17850899/1 и КУВД-001/2021-117850901/1, в которых указало, что на стороне арендатора в договоре аренды выступают 2 субъекта – Завод и ФИО1, в связи с этим в силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение условия договора аренды о сторонах возможно по соглашению всех сторон, а именно арендодателя, арендаторов – Завода и ФИО1, а также включаемого в состав арендаторов ФИО3

В связи с истечением срока приостановления и не устранением приведенных в данных уведомлениях причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -                            Закон № 218-ФЗ) Управление 21.06.2021 приняло решения об отказе в государственной регистрации прав, оформленные Уведомлениями от 21.06.2021.

Считая данные отказы Управления незаконными, Администрация обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции признал требования Администрации обоснованными и удовлетворил их. При этом суд, руководствуясь положениями статей 271, 552 ГК РФ, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исходил из того, что права арендатора по договору аренды в отношении земельных участков, на которых находится принадлежащее ФИО3, перешли к нему в силу закона вне зависимости от оформления соглашения о перемене лиц в договоре аренды.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, правильность применения судебными инстанциями норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 указанного Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу изложенных выше норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде такого земельного участка.

Как следует из материалов дела, Корпорация приобрела на основании договора купли-продажи от 19.12.2005 у Завода объект, расположенный на земельном участке, находящемся в аренде у Завода на основании договора аренды.

Как обоснованно указали суды, несмотря на отсутствие внесения и регистрации изменений в договор аренды с момента перехода права собственности на объект недвижимости Корпорация вступила в договор аренды на стороне арендатора.

Впоследствии в связи с заключением Корпорацией и ФИО3 договора купли продажи от 16.03.2021, к последнему перешло право собственности на объект - здание завода по производству древесных гранул с кадастровым номером 35:24:0303006:2417.

Переход права собственности на здание завода по производству древесных гранул к ФИО3 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 23.03.2021.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что здание завода по производству древесных гранул с кадастровым номером 35:24:0303006:2417 находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0303006:6427 и 35:24:0303006:2089. Данные земельные участки являются предметом договора аренды (с учетом дополнительных соглашений к нему).

Суды правильно указали, что, в данном случае связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на этих земельных участках, ФИО3 в силу закона является арендатором по договору аренды.

Как усматривается из материалов дела, Администрация, обратившись в Управление 30.04.2021 с заявлением о государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды, представила в качестве правоустанавливающего документа дополнительное соглашение от 30.04.2021 № 3 к договору аренды, согласно которому ФИО3 включается в состав арендаторов по договору аренды.

В данном случае ФИО3 в силу закона с момента приобретения права собственности на здание завода по производству древесных гранул с кадастровым номером 35:24:0303006:2417 вступил в арендные отношения по договору аренды. В связи с чем суды обоснованно указали, что в таком случае наличие согласия собственника земельного участка или других арендаторов (собственников объектов недвижимости) не требуется.

Суды отметили, что представленное на регистрацию в качестве правоустанавливающего документа дополнительное соглашение от 30.04.2021 № 3 к договору аренды направлено на приведение договорных отношений к действительным правоотношениям сторон.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, установив, что Администрацией были представлены в регистрирующий орган необходимые для регистрации прав документы, признали отказ в осуществлении регистрационных действий не соответствующим Закону № 218-ФЗ и правомерно удовлетворили заявленные Администрацией требования.

Доводы подателя жалобы не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм материального права, а также не содержат ссылок на обстоятельства, которые не были проверены и учтены судами двух инстанций при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятых по делу судебных актов либо опровергнуть выводы судов.

В рассматриваемом случае выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и соответствуют нормам материального и процессуального права, поэтому суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 28.12.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2022 по делу № А13-9730/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

 

Председательствующий

А.Е. Филиппов

Судьи

Е.В. Чуватина

С.Ю. Щуринова